Выселение при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Выселение при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 35 "Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением" ЖК РФ"Доводы кассационной жалобы о том, что спорная квартира является для ответчика единственным жильем, не являются достаточными основаниями для отказа в удовлетворении иска о выселении, поскольку предусмотренных законом или договором оснований для сохранения за ответчиком права пользования спорной квартирой суду не представлено, к категории лиц, которые не могут выселены из жилого помещения при смене собственника, ответчик не относится, одновременно обязанность освободить жилое помещение, являющееся предметом ипотеки в связи с передачей залогодержателю, а также право нового собственника квартиры требовать выселения предыдущих собственников предусмотрены частью 1 статьи 35 ЖК РФ, пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ."
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2023 N 33-53239/2023 (УИД 77RS0028-02-2023-003393-56)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования уполномоченных органов и лиц: О выселении, прекращении права пользования помещением.
Обстоятельства: Истец указал, что наследственное дело после смерти лица в установленный законом срок наследниками открыто не было.
Решение: Удовлетворено.Собственник имеет право требования устранений нарушений своих прав, даже если это нарушение не связано с лишением владения. В соответствии со статьей 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Основанием для вселения в жилое помещение, относящееся к собственности субъекта РФ, является решение органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения и соответствующий договор. Предусмотренного законом или договором основания для сохранения за ответчиком права пользования спорным жилым помещением не установлены; к категории лиц, которые не могут быть выселены из жилого помещения при смене собственника, ответчик не относится.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования уполномоченных органов и лиц: О выселении, прекращении права пользования помещением.
Обстоятельства: Истец указал, что наследственное дело после смерти лица в установленный законом срок наследниками открыто не было.
Решение: Удовлетворено.Собственник имеет право требования устранений нарушений своих прав, даже если это нарушение не связано с лишением владения. В соответствии со статьей 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Основанием для вселения в жилое помещение, относящееся к собственности субъекта РФ, является решение органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения и соответствующий договор. Предусмотренного законом или договором основания для сохранения за ответчиком права пользования спорным жилым помещением не установлены; к категории лиц, которые не могут быть выселены из жилого помещения при смене собственника, ответчик не относится.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел о банкротстве граждан
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)Единообразная судебная практика свидетельствует о невозможности выселения несовершеннолетних детей после смены собственника не то что доли, но даже и квартиры в целом (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019 по делу N А40-154481/2017).
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)Единообразная судебная практика свидетельствует о невозможности выселения несовершеннолетних детей после смены собственника не то что доли, но даже и квартиры в целом (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019 по делу N А40-154481/2017).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)2. При рассмотрении иска о выселении и снятии с регистрационного учета граждан, которые проживали в помещении вместе с предыдущим собственником, суд должен учитывать, являлись ли граждане членами семьи бывшего или нынешнего собственника спорного жилого помещения, есть ли предусмотренные законом или договором основания для сохранения права пользования спорным жилым помещением, относятся ли граждане к категории лиц, которые не могут быть выселены из жилого помещения при смене собственника, заключен ли с ними договор найма жилого помещения, упомянуты ли они в договоре между бывшим и нынешним собственниками как граждане, за которыми сохраняется право пользования спорным жилым помещением.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)2. При рассмотрении иска о выселении и снятии с регистрационного учета граждан, которые проживали в помещении вместе с предыдущим собственником, суд должен учитывать, являлись ли граждане членами семьи бывшего или нынешнего собственника спорного жилого помещения, есть ли предусмотренные законом или договором основания для сохранения права пользования спорным жилым помещением, относятся ли граждане к категории лиц, которые не могут быть выселены из жилого помещения при смене собственника, заключен ли с ними договор найма жилого помещения, упомянуты ли они в договоре между бывшим и нынешним собственниками как граждане, за которыми сохраняется право пользования спорным жилым помещением.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2024 N 21-П
"По делу о проверке конституционности части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Я.В. Штраус"1.1. Решением Кировского районного суда города Ярославля от 23 августа 2022 года отказано в удовлетворении иска территориальной администрации Кировского и Ленинского районов мэрии города Ярославля в части признания заявительницы по настоящему делу - гражданки Я.В. Штраус утратившей право пользования жилым помещением, изъятым у собственника для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным, и в части снятия ее с регистрационного учета и выселения. Суд исходил из того, что Я.В. Штраус, которая была зарегистрирована по месту жительства в жилом помещении в момент его приватизации, выразила свое согласие на приватизацию, но отказалась от участия в ней, получила бессрочное право пользования этим помещением. Смена собственника этого помещения и выплата прежнему собственнику (ее бывшему супругу) выкупной цены не влияют, как отметил суд, на приобретенное право и не являются основанием для его прекращения.
"По делу о проверке конституционности части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Я.В. Штраус"1.1. Решением Кировского районного суда города Ярославля от 23 августа 2022 года отказано в удовлетворении иска территориальной администрации Кировского и Ленинского районов мэрии города Ярославля в части признания заявительницы по настоящему делу - гражданки Я.В. Штраус утратившей право пользования жилым помещением, изъятым у собственника для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным, и в части снятия ее с регистрационного учета и выселения. Суд исходил из того, что Я.В. Штраус, которая была зарегистрирована по месту жительства в жилом помещении в момент его приватизации, выразила свое согласие на приватизацию, но отказалась от участия в ней, получила бессрочное право пользования этим помещением. Смена собственника этого помещения и выплата прежнему собственнику (ее бывшему супругу) выкупной цены не влияют, как отметил суд, на приобретенное право и не являются основанием для его прекращения.
Статья: Кого нельзя лишить социального жилья?
(Кочанова Т., Самарина О.В., Сидельников А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)Судебная практика по данному вопросу устоялась и транслирует презумпцию о том, что лиц, ранее отказавшихся от приватизации жилого помещения, выселить нельзя. Такая категория граждан в обиходе называется "вечными жильцами". Иными словами, лица, которые отказались от приватизации, вправе бессрочно пользоваться жилым помещением даже после смены собственника. Например, при покупке квартиры у собственника могут оказаться родственники, которые отказались от приватизации в пользу него, и такие лица приобрели бессрочное право проживать в квартире (п. 45 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006).
(Кочанова Т., Самарина О.В., Сидельников А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)Судебная практика по данному вопросу устоялась и транслирует презумпцию о том, что лиц, ранее отказавшихся от приватизации жилого помещения, выселить нельзя. Такая категория граждан в обиходе называется "вечными жильцами". Иными словами, лица, которые отказались от приватизации, вправе бессрочно пользоваться жилым помещением даже после смены собственника. Например, при покупке квартиры у собственника могут оказаться родственники, которые отказались от приватизации в пользу него, и такие лица приобрели бессрочное право проживать в квартире (п. 45 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006).
Ситуация: В каких случаях могут выселить из жилого помещения?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Выселить из жилого помещения могут, если, в частности, дом признан аварийным; сменился собственник помещения или с ним прекращены семейные отношения; плата за помещение и коммунальные услуги не вносится более шести месяцев, а также в некоторых других ситуациях. В большинстве случаев выселение производится в судебном порядке.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Выселить из жилого помещения могут, если, в частности, дом признан аварийным; сменился собственник помещения или с ним прекращены семейные отношения; плата за помещение и коммунальные услуги не вносится более шести месяцев, а также в некоторых других ситуациях. В большинстве случаев выселение производится в судебном порядке.
Статья: Дарение жилого помещения с сохранением за дарителем права проживания в нем. Возможно ли такое?
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2023, NN 1, 2; 2024, N 1)Во-вторых, Конституционный Суд высказал косвенным образом свою позицию о том, как в указанной ситуации должен применяться п. 2 ст. 292 ГК РФ. Напомним, что все суды общей юрисдикции, которые рассматривали иск гражданина Ефимова О.Л. о выселении Б., отказали в удовлетворении иска. И Конституционный Суд не увидел в этой практике ничего противозаконного или уж тем более антиконституционного. Получается, что п. 2 ст. 292 ГК РФ в этой гражданско-правовой модели должен реализовываться следующим образом. Если даритель выговаривает себе право проживания в жилом помещении, которое он дарит избранному им одаряемому, данное право проживания должно быть сохранено за ним на бессрочной основе, т.е. на период жизни дарителя, если в договоре прямо не будет предусмотрено иное. Если право собственности на жилое помещение в дальнейшем перейдет к другому лицу от одаряемого, новый собственник не сможет выселить дарителя и снять его с регистрационного учета на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ. На данные общественные отношения эта норма гражданского законодательства распространяться не должна. Даритель, устанавливая для себя в договоре право проживания в подаренном им жилом помещении, исходит из того, что это право будет носить для него бессрочный характер, и оно не должно как-то попираться или модифицироваться при последующих сменах собственников. В противном случае даритель, понимая такое развитие событий, вообще вряд ли бы совершил договор дарения, рискуя в любой момент своей жизни остаться на улице "по милости" одаряемого, которому он оказал серьезный акт доверия.
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2023, NN 1, 2; 2024, N 1)Во-вторых, Конституционный Суд высказал косвенным образом свою позицию о том, как в указанной ситуации должен применяться п. 2 ст. 292 ГК РФ. Напомним, что все суды общей юрисдикции, которые рассматривали иск гражданина Ефимова О.Л. о выселении Б., отказали в удовлетворении иска. И Конституционный Суд не увидел в этой практике ничего противозаконного или уж тем более антиконституционного. Получается, что п. 2 ст. 292 ГК РФ в этой гражданско-правовой модели должен реализовываться следующим образом. Если даритель выговаривает себе право проживания в жилом помещении, которое он дарит избранному им одаряемому, данное право проживания должно быть сохранено за ним на бессрочной основе, т.е. на период жизни дарителя, если в договоре прямо не будет предусмотрено иное. Если право собственности на жилое помещение в дальнейшем перейдет к другому лицу от одаряемого, новый собственник не сможет выселить дарителя и снять его с регистрационного учета на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ. На данные общественные отношения эта норма гражданского законодательства распространяться не должна. Даритель, устанавливая для себя в договоре право проживания в подаренном им жилом помещении, исходит из того, что это право будет носить для него бессрочный характер, и оно не должно как-то попираться или модифицироваться при последующих сменах собственников. В противном случае даритель, понимая такое развитие событий, вообще вряд ли бы совершил договор дарения, рискуя в любой момент своей жизни остаться на улице "по милости" одаряемого, которому он оказал серьезный акт доверия.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)4. Обязанность по выселению граждан из общежитий или служебного жилого помещения и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или субъекта вещного права на помещение п. 4 комментируемой статьи возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)4. Обязанность по выселению граждан из общежитий или служебного жилого помещения и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или субъекта вещного права на помещение п. 4 комментируемой статьи возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу.
Статья: Некоторые проблемные вопросы вещного права: критический обзор реформы ГК РФ
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 12)Самое интересное при обсуждении закрытого перечня вещных прав - это ситуация, сложившаяся в российском правопорядке. Как указывалось выше, российские суды считают перечень вещных прав закрытым. В то же время встречаются судебные акты, которые отходят от этого принципа. Так, например, произошло в деле, рассмотренном Московским городским судом. A подарил свою квартиру B (предположительно родственнику), но спустя некоторое время B продал квартиру C, который заявил иск о выселении из зарегистрированного в этой квартире A. В качестве возражения A указал на тот факт, что в договоре дарения с B было оговорено, что A имеет право проживать в данной квартире. Более того, A и B подали заявление в соответствующие органы о том, что за A сохраняется право проживать в указанной квартире. В итоге суд постановил, что право проживания сохраняется и при смене собственника <54>.
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 12)Самое интересное при обсуждении закрытого перечня вещных прав - это ситуация, сложившаяся в российском правопорядке. Как указывалось выше, российские суды считают перечень вещных прав закрытым. В то же время встречаются судебные акты, которые отходят от этого принципа. Так, например, произошло в деле, рассмотренном Московским городским судом. A подарил свою квартиру B (предположительно родственнику), но спустя некоторое время B продал квартиру C, который заявил иск о выселении из зарегистрированного в этой квартире A. В качестве возражения A указал на тот факт, что в договоре дарения с B было оговорено, что A имеет право проживать в данной квартире. Более того, A и B подали заявление в соответствующие органы о том, что за A сохраняется право проживать в указанной квартире. В итоге суд постановил, что право проживания сохраняется и при смене собственника <54>.
"Правовой статус членов и бывших членов семьи собственника жилого помещения"
(Строгонова Т.П.)
("Статут", 2022)Из нормы, предусмотренной ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, следует, что смена правового статуса лица с "действующего члена семьи собственника" на статус "бывшего члена семьи собственника" означает для такого лица утрату права пользования жилым помещением собственника. Это, в частности, означает, что собственник вправе выселить из принадлежащего ему жилого помещения бывшего члена своей семьи по правилам ст. 35 ЖК РФ.
(Строгонова Т.П.)
("Статут", 2022)Из нормы, предусмотренной ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, следует, что смена правового статуса лица с "действующего члена семьи собственника" на статус "бывшего члена семьи собственника" означает для такого лица утрату права пользования жилым помещением собственника. Это, в частности, означает, что собственник вправе выселить из принадлежащего ему жилого помещения бывшего члена своей семьи по правилам ст. 35 ЖК РФ.