Выпуск векселей застройщиком
Подборка наиболее важных документов по запросу Выпуск векселей застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2025 N 309-ЭС24-19443 по делу N А07-16040/2023
Категория спора: 1) Участие в долевом строительстве; 2) Признание права собственности.
Требования: О признании права собственности.
Обстоятельства: Истцы сослались на заключение с гражданами договоров уступки прав требования к несостоятельному застройщику.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку истец путем возмездного приобретения у граждан прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома при помощи выпущенных им векселей за счет своих средств обеспечил граждан жилыми помещениями без какого-либо эквивалентного встречного предоставления. Материалами дела подтвержден факт внесения платы за приобретенные у физических лиц квартиры в полном объеме.В Государственном комитете Республики Башкортостан по строительству и архитектуре 27 сентября 2019 г. проведено рабочее совещание, на котором определен механизм восстановления прав граждан - участников долевого строительства жилого комплекса "Миловский парк" путем предоставления им жилых помещений в жилом комплексе "Молодежный". Предусмотрен перевод (переселение) граждан - участников долевого строительства из 393 квартир жилого комплекса "Миловский парк" в жилой комплекс "Молодежный" по схеме, в соответствии с которой граждане уступают права требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома обществу "СК "Миловский парк", а полученную от него оплату в виде выпущенных им векселей передают в счет оплаты за квартиры по договорам купли-продажи, заключенным с новым застройщиком - Фондом, который впоследствии передает полученные от граждан векселя обратно обществу "СК "Миловский парк" в качестве авансового платежа по договору о подключении (технологическом присоединении) строящихся объектов жилого комплекса "Молодежный" к сетям водоснабжения и водоотведения.
Категория спора: 1) Участие в долевом строительстве; 2) Признание права собственности.
Требования: О признании права собственности.
Обстоятельства: Истцы сослались на заключение с гражданами договоров уступки прав требования к несостоятельному застройщику.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку истец путем возмездного приобретения у граждан прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома при помощи выпущенных им векселей за счет своих средств обеспечил граждан жилыми помещениями без какого-либо эквивалентного встречного предоставления. Материалами дела подтвержден факт внесения платы за приобретенные у физических лиц квартиры в полном объеме.В Государственном комитете Республики Башкортостан по строительству и архитектуре 27 сентября 2019 г. проведено рабочее совещание, на котором определен механизм восстановления прав граждан - участников долевого строительства жилого комплекса "Миловский парк" путем предоставления им жилых помещений в жилом комплексе "Молодежный". Предусмотрен перевод (переселение) граждан - участников долевого строительства из 393 квартир жилого комплекса "Миловский парк" в жилой комплекс "Молодежный" по схеме, в соответствии с которой граждане уступают права требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома обществу "СК "Миловский парк", а полученную от него оплату в виде выпущенных им векселей передают в счет оплаты за квартиры по договорам купли-продажи, заключенным с новым застройщиком - Фондом, который впоследствии передает полученные от граждан векселя обратно обществу "СК "Миловский парк" в качестве авансового платежа по договору о подключении (технологическом присоединении) строящихся объектов жилого комплекса "Молодежный" к сетям водоснабжения и водоотведения.
Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2024 N 309-ЭС24-19443 по делу N А07-16040/2023
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права собственности на квартиры.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано.
Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ, поскольку довод цессионария о том, что он не является профессиональным инвестором и не заключал с застройщиком договоры долевого участия в строительстве в инвестиционных целях, в правоотношения с застройщиком вступали граждане, которые за плату уступили права и обязанности цессионарию по договорам цессии, суды лишили его возможности получения квартир на основании договоров долевого участия в строительстве и цессии, несмотря на восстановление им прав граждан, заслуживает внимания.В Государственном комитете Республики Башкортостан по строительству и архитектуре 27 сентября 2019 г. проведено рабочее совещание, на котором определен механизм восстановления прав граждан - участников долевого строительства ЖК "Миловский парк" путем предоставления им жилых помещений в ЖК "Молодежный". При этом перевод (переселение) граждан - участников долевого строительства из 393 квартир ЖК "Миловский парк" в ЖК "Молодежный" осуществляется по схеме, в соответствии с которой граждане уступают права требования по договорам долевого участия ООО "СК "Миловский парк", а полученную от него плату в виде выпущенных им векселей передают в счет оплаты за квартиры по договорам купли-продажи, заключенным с застройщиком - некоммерческой организацией Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (далее - Фонд), который впоследствии передает полученные от граждан векселя обратно ООО "СК "Миловский парк" в качестве авансового платежа по договору о подключении (технологическом присоединении) строящихся объектов ЖК "Молодежный" к сетям водоснабжения и водоотведения.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права собственности на квартиры.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано.
Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ, поскольку довод цессионария о том, что он не является профессиональным инвестором и не заключал с застройщиком договоры долевого участия в строительстве в инвестиционных целях, в правоотношения с застройщиком вступали граждане, которые за плату уступили права и обязанности цессионарию по договорам цессии, суды лишили его возможности получения квартир на основании договоров долевого участия в строительстве и цессии, несмотря на восстановление им прав граждан, заслуживает внимания.В Государственном комитете Республики Башкортостан по строительству и архитектуре 27 сентября 2019 г. проведено рабочее совещание, на котором определен механизм восстановления прав граждан - участников долевого строительства ЖК "Миловский парк" путем предоставления им жилых помещений в ЖК "Молодежный". При этом перевод (переселение) граждан - участников долевого строительства из 393 квартир ЖК "Миловский парк" в ЖК "Молодежный" осуществляется по схеме, в соответствии с которой граждане уступают права требования по договорам долевого участия ООО "СК "Миловский парк", а полученную от него плату в виде выпущенных им векселей передают в счет оплаты за квартиры по договорам купли-продажи, заключенным с застройщиком - некоммерческой организацией Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (далее - Фонд), который впоследствии передает полученные от граждан векселя обратно ООО "СК "Миловский парк" в качестве авансового платежа по договору о подключении (технологическом присоединении) строящихся объектов ЖК "Молодежный" к сетям водоснабжения и водоотведения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020)Установлен запрет застройщику на выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций. Никаких векселей застройщик выпускать не вправе.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020)Установлен запрет застройщику на выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций. Никаких векселей застройщик выпускать не вправе.
"Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Зюзин В.А., Королев А.Н.)
("Юстицинформ", 2007)В соответствии со ст. 815 Гражданского кодекса вексель - это ценная бумага, удостоверяющая ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы. Отношения сторон по векселю регламентируются Постановлением ЦИК и СНК СССР от 7 августа 1937 г. N 104/1341 "О введении в действие положения о переводном и простом векселе". Таким образом, приобретая вексель, участник долевого строительства может требовать от застройщика - эмитента векселя только денежные средства, тогда как получение конкретной квартиры не гарантируется. Более того, в случае банкротства застройщика участник долевого строительства не сможет получить даже денежные средства, предъявив вексель к погашению. Наиболее "черные" вексельные схемы предусматривают заключение предварительных договоров купли-продажи квартир и выпуск векселей от имени разных юридических лиц, которые могут не иметь статуса заказчика строительства.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Зюзин В.А., Королев А.Н.)
("Юстицинформ", 2007)В соответствии со ст. 815 Гражданского кодекса вексель - это ценная бумага, удостоверяющая ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы. Отношения сторон по векселю регламентируются Постановлением ЦИК и СНК СССР от 7 августа 1937 г. N 104/1341 "О введении в действие положения о переводном и простом векселе". Таким образом, приобретая вексель, участник долевого строительства может требовать от застройщика - эмитента векселя только денежные средства, тогда как получение конкретной квартиры не гарантируется. Более того, в случае банкротства застройщика участник долевого строительства не сможет получить даже денежные средства, предъявив вексель к погашению. Наиболее "черные" вексельные схемы предусматривают заключение предварительных договоров купли-продажи квартир и выпуск векселей от имени разных юридических лиц, которые могут не иметь статуса заказчика строительства.
Нормативные акты
Постановление Правительства РФ от 28.04.1995 N 439
"О Программе Правительства Российской Федерации "Реформы и развитие российской экономики в 1995 - 1997 годах"Одновременно в течение последующих лет будет проводиться политика развития рынка других ценных бумаг в жилищной сфере: жилищных сертификатов, облигаций, векселей. Задачами Правительства Российской Федерации в развитии рынка жилищных ценных бумаг являются разработка четких правил, инструкций и нормативов для их выпуска, а также установление способов защиты прав и интересов покупателей ценных бумаг.
"О Программе Правительства Российской Федерации "Реформы и развитие российской экономики в 1995 - 1997 годах"Одновременно в течение последующих лет будет проводиться политика развития рынка других ценных бумаг в жилищной сфере: жилищных сертификатов, облигаций, векселей. Задачами Правительства Российской Федерации в развитии рынка жилищных ценных бумаг являются разработка четких правил, инструкций и нормативов для их выпуска, а также установление способов защиты прав и интересов покупателей ценных бумаг.
Положение Банка России от 28.06.2017 N 590-П
(ред. от 15.03.2023)
"О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности"
(вместе с "Порядком оценки кредитного риска по портфелю (портфелям) однородных ссуд")
(Зарегистрировано в Минюсте России 12.07.2017 N 47384)3.13.4. Учтенные векселя, если совокупная величина обязательств векселедателя (солидарно обязанного лица по векселю) превышает 25 процентов чистых активов (собственных средств (капитала) векселедателя и (или) солидарно обязанного лица по векселю, кроме случаев, когда учтенные векселя выпущены, авалированы и (или) акцептованы лицами, указанными в подпунктах 6.2.1 пункта 6.2 и 6.3.1 пункта 6.3 настоящего Положения, при условии, что финансовое положение лиц, указанных в подпункте 6.3.1 пункта 6.3 настоящего Положения, оценивается как хорошее. Совокупная величина обязательств векселедателя (солидарно обязанного лица по векселю) определяется как задолженность векселедателя (солидарно обязанного лица по векселю) по учтенным кредитной организацией векселям, а также по иным предоставленным данной кредитной организацией векселедателю (солидарно обязанному лицу по векселю) ссудам.
(ред. от 15.03.2023)
"О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности"
(вместе с "Порядком оценки кредитного риска по портфелю (портфелям) однородных ссуд")
(Зарегистрировано в Минюсте России 12.07.2017 N 47384)3.13.4. Учтенные векселя, если совокупная величина обязательств векселедателя (солидарно обязанного лица по векселю) превышает 25 процентов чистых активов (собственных средств (капитала) векселедателя и (или) солидарно обязанного лица по векселю, кроме случаев, когда учтенные векселя выпущены, авалированы и (или) акцептованы лицами, указанными в подпунктах 6.2.1 пункта 6.2 и 6.3.1 пункта 6.3 настоящего Положения, при условии, что финансовое положение лиц, указанных в подпункте 6.3.1 пункта 6.3 настоящего Положения, оценивается как хорошее. Совокупная величина обязательств векселедателя (солидарно обязанного лица по векселю) определяется как задолженность векселедателя (солидарно обязанного лица по векселю) по учтенным кредитной организацией векселям, а также по иным предоставленным данной кредитной организацией векселедателю (солидарно обязанному лицу по векселю) ссудам.
Формы
Форма: Учетная политика с 2026 г. для строительной организации на общей системе налогообложения (образец заполнения)
(КонсультантПлюс, 2025)не выдает векселя и не выпускает облигации.
(КонсультантПлюс, 2025)не выдает векселя и не выпускает облигации.
Форма: Учетная политика на 2025 г. для строительной организации на общей системе налогообложения (образец заполнения)
(КонсультантПлюс, 2025)не выдает векселя и не выпускает облигации.
(КонсультантПлюс, 2025)не выдает векселя и не выпускает облигации.
Статья: Механизмы защиты прав участника долевого строительства
(Глазунова Е.)
("ЭЖ-Юрист", 2017, N 36)Если вам будут предлагать заключить не договор участия в долевом строительстве, а продать квартиру каким-либо другим способом (предварительный договор купли-продажи квартиры, продажа векселя, инвестиционный договор, договор бронирования), есть вероятность того, что застройщик таким образом пытается обойти закон и лишить вас гарантий, которые предоставляются только дольщикам.
(Глазунова Е.)
("ЭЖ-Юрист", 2017, N 36)Если вам будут предлагать заключить не договор участия в долевом строительстве, а продать квартиру каким-либо другим способом (предварительный договор купли-продажи квартиры, продажа векселя, инвестиционный договор, договор бронирования), есть вероятность того, что застройщик таким образом пытается обойти закон и лишить вас гарантий, которые предоставляются только дольщикам.
Статья: Новеллы законодательства об участии в долевом строительстве
(Демехин А.И.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2010, N 4)Не секрет, что большинство застройщиков сегодня обходят договор долевого участия (хотя требование о нем действует с 2004 г.), реализуя такие схемы, как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, договор займа и т.п. Доля таких договоров в общем объеме сделок по долевому участию в строительстве в 2006 г. составила 84% <1>. При заключении таких договоров граждане лишаются гарантий получения жилья, предоставляемых Законом.
(Демехин А.И.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2010, N 4)Не секрет, что большинство застройщиков сегодня обходят договор долевого участия (хотя требование о нем действует с 2004 г.), реализуя такие схемы, как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, договор займа и т.п. Доля таких договоров в общем объеме сделок по долевому участию в строительстве в 2006 г. составила 84% <1>. При заключении таких договоров граждане лишаются гарантий получения жилья, предоставляемых Законом.
Статья: Защита участников долевого строительства: риски и решения
(Бычков А.)
("Новая бухгалтерия", 2018, N 2)Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, Закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.
(Бычков А.)
("Новая бухгалтерия", 2018, N 2)Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, Закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.