Возврат обеспечительного платежа при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Возврат обеспечительного платежа при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Обеспечительный платеж по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)...Суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней... В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка между ООО [новым арендодателем - ред.]... и предпринимателем... не может ухудшать положение ООО [арендатора - ред.]... и лишать его права на возврат обеспечительного платежа..."
(КонсультантПлюс, 2025)...Суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней... В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка между ООО [новым арендодателем - ред.]... и предпринимателем... не может ухудшать положение ООО [арендатора - ред.]... и лишать его права на возврат обеспечительного платежа..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Должен ли прежний арендодатель (собственник имущества) передать обеспечительный платеж по договору аренды новому арендодателю после продажи имущества, если договором купли-продажи этот вопрос не урегулирован? Если да, то на каком основании можно взыскать платеж при отказе прежнего арендодателя от его возврата?
(Консультация эксперта, 2023)Такая правовая позиция направлена на защиту прав арендатора, который не имеет возможности повлиять на процесс смены собственника имущества и право которого на возврат страхового депозита возникнет позже. В ситуации, когда собственники не урегулировали между собой судьбу страхового депозита, арендатор вправе исходить из того, что права и обязанности к новому собственнику перешли в полном объеме.
(Консультация эксперта, 2023)Такая правовая позиция направлена на защиту прав арендатора, который не имеет возможности повлиять на процесс смены собственника имущества и право которого на возврат страхового депозита возникнет позже. В ситуации, когда собственники не урегулировали между собой судьбу страхового депозита, арендатор вправе исходить из того, что права и обязанности к новому собственнику перешли в полном объеме.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораВ противном случае возможна ситуация, в которой арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника, в то время как фактически денежные средства он перечислил прежнему арендодателю. Суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019).
Статья: Как отчитаться, если в 2023 году вы и купили, и продали квартиру
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 8)Если деньги вносились в качестве задатка по предварительному договору, результат тот же - задаток включается в доход продавца на дату получения денег. Главное здесь - возможность продавца свободно распоряжаться полученными деньгами, независимо от их гражданско-правовой природы (задаток, аванс, обеспечительный депозит и пр.). Если же продавец получил задаток в одном году, включил его в декларацию, а в следующем году вернул деньги покупателю в связи с тем, что сделка не состоялась, то он вправе подать уточненку <22>. При расторжении основного договора купли-продажи продавец после возврата денег покупателю также вправе откорректировать свои обязательства по НДФЛ, подав уточненную декларацию <23>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 8)Если деньги вносились в качестве задатка по предварительному договору, результат тот же - задаток включается в доход продавца на дату получения денег. Главное здесь - возможность продавца свободно распоряжаться полученными деньгами, независимо от их гражданско-правовой природы (задаток, аванс, обеспечительный депозит и пр.). Если же продавец получил задаток в одном году, включил его в декларацию, а в следующем году вернул деньги покупателю в связи с тем, что сделка не состоялась, то он вправе подать уточненку <22>. При расторжении основного договора купли-продажи продавец после возврата денег покупателю также вправе откорректировать свои обязательства по НДФЛ, подав уточненную декларацию <23>.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)То же касается и перехода к новой стороне договора обязательств выходящей из договора стороны, созревших до замены стороны договора (например, по возврату обеспечительного платежа). Применение в данном отношении по аналогии разъяснения, закрепленного в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. N 54 в отношении перехода договорной позиции на основании соглашения о передаче договора, приводит к выводу о том, что по умолчанию, если иное не оговорено, предполагается привативный перевод на новую сторону договора и таких долгов. Так, СКЭС ВС РФ в Определении от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025 указала на то, что по общему правилу при замещении активов компании-банкрота, выступавшей в качестве арендодателя, к специально созданной компании переходит весь комплекс прав и обязанностей по договору аренды передаваемой этой компании недвижимости, включая обязанность по возврату обеспечительного платежа при наступлении соответствующих условий. В Определении СКЭС ВС РФ от 18 июня 2021 г. N 306-ЭС21-4034 Суд также указывает на то, что покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает "весь без исключений объем прав и обязанностей" арендодателя по договору аренды, "прежний собственник выбывает из арендных правоотношений".
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)То же касается и перехода к новой стороне договора обязательств выходящей из договора стороны, созревших до замены стороны договора (например, по возврату обеспечительного платежа). Применение в данном отношении по аналогии разъяснения, закрепленного в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. N 54 в отношении перехода договорной позиции на основании соглашения о передаче договора, приводит к выводу о том, что по умолчанию, если иное не оговорено, предполагается привативный перевод на новую сторону договора и таких долгов. Так, СКЭС ВС РФ в Определении от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025 указала на то, что по общему правилу при замещении активов компании-банкрота, выступавшей в качестве арендодателя, к специально созданной компании переходит весь комплекс прав и обязанностей по договору аренды передаваемой этой компании недвижимости, включая обязанность по возврату обеспечительного платежа при наступлении соответствующих условий. В Определении СКЭС ВС РФ от 18 июня 2021 г. N 306-ЭС21-4034 Суд также указывает на то, что покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает "весь без исключений объем прав и обязанностей" арендодателя по договору аренды, "прежний собственник выбывает из арендных правоотношений".
"Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие"
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В случае перехода права собственности на имущество, переданное по договору с условием об обеспечительном платеже, осуществляется переход обязательства по возврату обеспечительного платежа. Например, в случае отчуждения объекта аренды новый собственник обязан возвратить обеспечительный платеж по окончании срока его удержания, зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа в случае нарушений. Судебная коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. Переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи между ответчиком и третьим лицом не может ухудшать положение истца и лишать его права на возврат обеспечительного платежа <2>.
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В случае перехода права собственности на имущество, переданное по договору с условием об обеспечительном платеже, осуществляется переход обязательства по возврату обеспечительного платежа. Например, в случае отчуждения объекта аренды новый собственник обязан возвратить обеспечительный платеж по окончании срока его удержания, зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа в случае нарушений. Судебная коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. Переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи между ответчиком и третьим лицом не может ухудшать положение истца и лишать его права на возврат обеспечительного платежа <2>.
Статья: Определение Верховного Суда от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Проблема возврата обеспечительного платежа непосредственно связана с непрекращающейся дискуссией о том, имеет ли право арендатора вещную природу или обязательственную. Мы всегда придерживались точки зрения, что по крайней мере для зарегистрированной аренды недвижимой вещи, при которой вещь передается во владение арендатора право арендатора, очень близко к ограниченному вещному праву. К таким договорам применяется ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене собственника арендованного имущества.
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Проблема возврата обеспечительного платежа непосредственно связана с непрекращающейся дискуссией о том, имеет ли право арендатора вещную природу или обязательственную. Мы всегда придерживались точки зрения, что по крайней мере для зарегистрированной аренды недвижимой вещи, при которой вещь передается во владение арендатора право арендатора, очень близко к ограниченному вещному праву. К таким договорам применяется ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене собственника арендованного имущества.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. В частности, переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. В частности, переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.