Уступка прав арендатора
Подборка наиболее важных документов по запросу Уступка прав арендатора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВАС РФ: Арендатор может передать право аренды только в порядке перенайма, внесения вклада в уставный капитал (паевого взноса в производственный кооператив)
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
Применимые нормы: п. 2 ст. 615 ГК РФПримечание. Президиум ВАС РФ, по сути, указал, что по договору уступки требований права арендатора переданы быть не могут.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
Применимые нормы: п. 2 ст. 615 ГК РФПримечание. Президиум ВАС РФ, по сути, указал, что по договору уступки требований права арендатора переданы быть не могут.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Переуступка права аренды земли и уведомление о перенайме земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Учитывая, что договор аренды заключен на срок более 5 лет, федеральным законом запрет на уступку прав и обязанностей арендатора по договору, действующий на момент его заключения, установлен не был, соглашение от 17.10.2017 заключено с согласия временного управляющего должником, суды пришли к правильному выводу, что должник вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельных участков в порядке перенайма..."
(КонсультантПлюс, 2026)Учитывая, что договор аренды заключен на срок более 5 лет, федеральным законом запрет на уступку прав и обязанностей арендатора по договору, действующий на момент его заключения, установлен не был, соглашение от 17.10.2017 заключено с согласия временного управляющего должником, суды пришли к правильному выводу, что должник вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельных участков в порядке перенайма..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ответы на часто задаваемые вопросы к ст. 22 ЗК РФ
(КонсультантПлюс, 2026)1. Вправе ли арендатор уступать права и обязанности по договору аренды публичного земельного участка, заключенному на торгах?
(КонсультантПлюс, 2026)1. Вправе ли арендатор уступать права и обязанности по договору аренды публичного земельного участка, заключенному на торгах?
Формы
Статья: Вещные права на земельные участки в РФ и Великобритании: догматический подход против прагматизма
(Семякина А.В.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 7)Согласно английской правовой традиции аренда порождает два правоотношения - вещное и обязательственное. Вещная связь выражается в том, что арендатор признается собственником на время, за арендодателем же признается ограниченное вещное право на возврат правомочий собственника (re-entry). Уступка прав арендатором будет означать прекращение вещного правоотношения между цедентом и арендодателем при сохранении обязательственного правоотношения между ними (privity of contract). Между арендодателем и цессионарием же возникнет вещное правоотношение (privity of estate). То есть ответственность за поведение цессионария перед арендодателем по английскому праву будет нести по-прежнему цедент.
(Семякина А.В.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 7)Согласно английской правовой традиции аренда порождает два правоотношения - вещное и обязательственное. Вещная связь выражается в том, что арендатор признается собственником на время, за арендодателем же признается ограниченное вещное право на возврат правомочий собственника (re-entry). Уступка прав арендатором будет означать прекращение вещного правоотношения между цедентом и арендодателем при сохранении обязательственного правоотношения между ними (privity of contract). Между арендодателем и цессионарием же возникнет вещное правоотношение (privity of estate). То есть ответственность за поведение цессионария перед арендодателем по английскому праву будет нести по-прежнему цедент.
Статья: Особенности банкротства застройщиков
("Арбитражный управляющий", 2023, N 5)Арендатор и должник (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка. Между должником и арендатором также заключено 12 договоров долевого участия, которые зарегистрированы в установленном порядке. Впоследствии арендатор уступил права требования к должнику по договорам долевого участия другому лицу (кредитору).
("Арбитражный управляющий", 2023, N 5)Арендатор и должник (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка. Между должником и арендатором также заключено 12 договоров долевого участия, которые зарегистрированы в установленном порядке. Впоследствии арендатор уступил права требования к должнику по договорам долевого участия другому лицу (кредитору).
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Вправе ли арендатор передавать право по договору аренды иным способом, кроме перенайма, вклада в уставный капитал хозяйственного общества или паевого взноса в производственный кооператив
(КонсультантПлюс, 2026)При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
Вправе ли арендатор передавать право по договору аренды иным способом, кроме перенайма, вклада в уставный капитал хозяйственного общества или паевого взноса в производственный кооператив
(КонсультантПлюс, 2026)При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли заключить договор перенайма публичного имущества, переданного по договору аренды, без проведения конкурса или аукциона
(КонсультантПлюс, 2026)В нарушение требований Закона о защите конкуренции переход (уступка) прав арендатора от общества "Газпроводстрой" к обществу "Современник на Чистых" осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора.
Можно ли заключить договор перенайма публичного имущества, переданного по договору аренды, без проведения конкурса или аукциона
(КонсультантПлюс, 2026)В нарушение требований Закона о защите конкуренции переход (уступка) прав арендатора от общества "Газпроводстрой" к обществу "Современник на Чистых" осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Российская судебная практика считает, что это невозможно. Закон в п. 2 ст. 615 ГК РФ допускает с согласия собственника комплексную передачу договорной позиции арендатора, включающую как уступку прав, так и перевод обязанностей (перенаем). Передача третьему лицу права арендатора на владение и пользование (либо только пользование) вещью, как представляется, в принципе не является уступкой обязательственного притязания, а представляет собой преемство в производном абсолютном праве, но вопрос о такой квалификации спорен. Как бы ни квалифицировали указанные права арендатора, их изолированная уступка не становится возможна. То же касается и бесспорно обязательственных по своей природе требований арендатора о передаче самой вещи во владение, об осуществлении капитального ремонта, обеспечении охраны, осуществлении арендодателем иных дополнительных предоставлений, направленных на обеспечение условий владения и пользования (только пользования). Вытекающие из таких обязательств обязанности арендодателя тесно связаны с наделением арендатора производным абсолютным правом владения и (или) пользования, функционально обеспечивают реализацию арендатором этих правомочий и не могут быть оторваны от комплексной программы договорных правоотношений и оборачиваться отдельно. Уступка всех этих прав возможна только с согласия арендодателя, если из закона или договора не следует отсутствие необходимости получения такого согласия, и в любом случае только вместе с переводом обязательств арендатора, т.е. в режиме перенайма (о недопустимости изолированной уступки прав арендатора без перевода обязанностей см.: п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66; п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90; Постановления Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 г. N 14850/11 и от 1 октября 2013 г. N 3914/13; Определение СКГД ВС РФ от 8 декабря 2015 г. N 83-КГ15-16).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Российская судебная практика считает, что это невозможно. Закон в п. 2 ст. 615 ГК РФ допускает с согласия собственника комплексную передачу договорной позиции арендатора, включающую как уступку прав, так и перевод обязанностей (перенаем). Передача третьему лицу права арендатора на владение и пользование (либо только пользование) вещью, как представляется, в принципе не является уступкой обязательственного притязания, а представляет собой преемство в производном абсолютном праве, но вопрос о такой квалификации спорен. Как бы ни квалифицировали указанные права арендатора, их изолированная уступка не становится возможна. То же касается и бесспорно обязательственных по своей природе требований арендатора о передаче самой вещи во владение, об осуществлении капитального ремонта, обеспечении охраны, осуществлении арендодателем иных дополнительных предоставлений, направленных на обеспечение условий владения и пользования (только пользования). Вытекающие из таких обязательств обязанности арендодателя тесно связаны с наделением арендатора производным абсолютным правом владения и (или) пользования, функционально обеспечивают реализацию арендатором этих правомочий и не могут быть оторваны от комплексной программы договорных правоотношений и оборачиваться отдельно. Уступка всех этих прав возможна только с согласия арендодателя, если из закона или договора не следует отсутствие необходимости получения такого согласия, и в любом случае только вместе с переводом обязательств арендатора, т.е. в режиме перенайма (о недопустимости изолированной уступки прав арендатора без перевода обязанностей см.: п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66; п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90; Постановления Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 г. N 14850/11 и от 1 октября 2013 г. N 3914/13; Определение СКГД ВС РФ от 8 декабря 2015 г. N 83-КГ15-16).
Готовое решение: Как облагаются НДФЛ выплаты по договору уступки права требования
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы являетесь арендодателем, то при уступке первоначальным арендатором физлицу права аренды вашего земельного участка обязанностей по НДФЛ у вас также не возникает.
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы являетесь арендодателем, то при уступке первоначальным арендатором физлицу права аренды вашего земельного участка обязанностей по НДФЛ у вас также не возникает.
Статья: Уступка права аренды земельного участка
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)В то же время условие аукционной документации (проект договора аренды земельного участка) может устанавливать запрет арендатору уступать права по договору, что признается соответствующим положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ и направленным на обеспечение конкуренции на рынке земли (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 (Определением Верховного Суда РФ от 03.10.2022 N 280-ПЭК22 по делу N А32-37905/2020 отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда РФ)).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)В то же время условие аукционной документации (проект договора аренды земельного участка) может устанавливать запрет арендатору уступать права по договору, что признается соответствующим положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ и направленным на обеспечение конкуренции на рынке земли (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 (Определением Верховного Суда РФ от 03.10.2022 N 280-ПЭК22 по делу N А32-37905/2020 отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда РФ)).
"Земельный участок: как грамотно распорядиться"
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)Например, законодательством г. Москвы установлено, что в ряде случаев для уступки прав арендатор не может ограничиться лишь уведомлением арендодателя, он должен заручиться его согласием на сделку.
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)Например, законодательством г. Москвы установлено, что в ряде случаев для уступки прав арендатор не может ограничиться лишь уведомлением арендодателя, он должен заручиться его согласием на сделку.