Учет у застройщика при УСН
Подборка наиболее важных документов по запросу Учет у застройщика при УСН (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: ООО продает коммерческую недвижимость, приобретенную по ДДУ: как учесть и оформить
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2026, N 3)УСН. На дату поступления оплаты за уступку права требования по ДДУ дольщик должен учесть ее в качестве выручки от реализации имущественных прав <20>. Стоимость уступленного права требования в УСН-расходах учесть не получится, так как перечень "упрощенных" расходов ограниченный. И такого расхода там нет <21>. По той же причине не получится учесть в расходах и комиссию застройщику, если таковую потребуется уплатить по условиям ДДУ.
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2026, N 3)УСН. На дату поступления оплаты за уступку права требования по ДДУ дольщик должен учесть ее в качестве выручки от реализации имущественных прав <20>. Стоимость уступленного права требования в УСН-расходах учесть не получится, так как перечень "упрощенных" расходов ограниченный. И такого расхода там нет <21>. По той же причине не получится учесть в расходах и комиссию застройщику, если таковую потребуется уплатить по условиям ДДУ.
Статья: Тонкости учета субсидий у упрощенцев, у плательщиков ЕСХН и у ИП на ОСН
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2024, N 15)Перечень средств целевого финансирования (ЦФ) для УСН такой же, как и для налога на прибыль (некоторые гранты, поступления от дольщиков застройщику и др.). Об этом мы говорили в статье, посвященной учету субсидий у плательщиков налога на прибыль (см. с. 49).
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2024, N 15)Перечень средств целевого финансирования (ЦФ) для УСН такой же, как и для налога на прибыль (некоторые гранты, поступления от дольщиков застройщику и др.). Об этом мы говорили в статье, посвященной учету субсидий у плательщиков налога на прибыль (см. с. 49).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 201.9 "Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Конкурсный управляющий обратился в суд для разрешения разногласий об очередности уплаты налога, взимаемого с налогоплательщика, применяющего УСН с объектом налогообложения "доход" и являющегося организацией-застройщиком. Налоговый орган полагал, что требование об уплате налога подлежит удовлетворению в составе текущих платежей. Конкурсный управляющий указал, что в отношении общества может быть по аналогии применена правовая позиция КС РФ, выраженная в Постановлении N 28-П от 31.05.2023, согласно которой задолженность по налогу на прибыль включается в третью очередь реестровых требований. Суд применил позицию КС РФ по аналогии ввиду схожей правовой природы налога на прибыль и налога, уплачиваемого при применении УСН, и отметил, что отнесение обязательных платежей к текущим может препятствовать удовлетворению требований кредиторов первой и второй очереди реестра. Суд заключил, что с учетом положений подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в делах о банкротстве застройщиков требования конкурсных кредиторов (в том числе налогового органа), не являющихся участниками строительства, подлежат удовлетворению в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Конкурсный управляющий обратился в суд для разрешения разногласий об очередности уплаты налога, взимаемого с налогоплательщика, применяющего УСН с объектом налогообложения "доход" и являющегося организацией-застройщиком. Налоговый орган полагал, что требование об уплате налога подлежит удовлетворению в составе текущих платежей. Конкурсный управляющий указал, что в отношении общества может быть по аналогии применена правовая позиция КС РФ, выраженная в Постановлении N 28-П от 31.05.2023, согласно которой задолженность по налогу на прибыль включается в третью очередь реестровых требований. Суд применил позицию КС РФ по аналогии ввиду схожей правовой природы налога на прибыль и налога, уплачиваемого при применении УСН, и отметил, что отнесение обязательных платежей к текущим может препятствовать удовлетворению требований кредиторов первой и второй очереди реестра. Суд заключил, что с учетом положений подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в делах о банкротстве застройщиков требования конкурсных кредиторов (в том числе налогового органа), не являющихся участниками строительства, подлежат удовлетворению в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Установлена схема снижения налоговых обязательств, заключавшаяся в сохранении права на применение УСН посредством завышения расходов на приобретение земельных участков, принимаемых при формировании экономии застройщика, которая является доходом налогоплательщика, учитываемым в целях УСН.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Установлена схема снижения налоговых обязательств, заключавшаяся в сохранении права на применение УСН посредством завышения расходов на приобретение земельных участков, принимаемых при формировании экономии застройщика, которая является доходом налогоплательщика, учитываемым в целях УСН.
"Упрощенка. Практическое пособие для организаций и предпринимателей"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Таким образом, в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у организации-застройщика включается разница между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства (письма Минфина России от 11.02.2021 N 03-11-06/2/9225, от 23.11.2020 N 03-11-10/101807).
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Таким образом, в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у организации-застройщика включается разница между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства (письма Минфина России от 11.02.2021 N 03-11-06/2/9225, от 23.11.2020 N 03-11-10/101807).
Вопрос: ООО на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы" приобретает по договору долевого участия нежилое помещение для последующей сдачи в аренду. Можно ли при исчислении единого налога по УСН учитывать проценты по кредиту, полученному для покупки объекта недвижимости, который еще не передан организации?
(Консультация эксперта, 2023)Учитывая вышеизложенное, организация, применяющая УСН, проценты по кредиту, направленному на оплату строящейся коммерческой недвижимости, вправе учитывать в расходах по УСН сразу по мере их оплаты и не включать эти проценты в первоначальную стоимость строящегося здания.
(Консультация эксперта, 2023)Учитывая вышеизложенное, организация, применяющая УСН, проценты по кредиту, направленному на оплату строящейся коммерческой недвижимости, вправе учитывать в расходах по УСН сразу по мере их оплаты и не включать эти проценты в первоначальную стоимость строящегося здания.
Статья: Особенности определения доходов при УСН при использовании счета эскроу
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)По мнению Минфина России, организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства (Письмо от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049).
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)По мнению Минфина России, организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства (Письмо от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049).
Вопрос: Об учете расходов в целях УСН организацией-застройщиком, выполняющей строительство жилых домов и реализующей квартиры в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи.
(Письмо Минфина России от 08.07.2024 N 03-11-11/63457)Вопрос: Об учете расходов в целях УСН организацией-застройщиком, выполняющей строительство жилых домов и реализующей квартиры в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи.
(Письмо Минфина России от 08.07.2024 N 03-11-11/63457)Вопрос: Об учете расходов в целях УСН организацией-застройщиком, выполняющей строительство жилых домов и реализующей квартиры в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи.
Вопрос: Об учете организацией-застройщиком расходов, которые будут возмещены за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу, в целях налога при УСН и налога на прибыль.
(Письмо Минфина России от 29.04.2026 N 03-03-06/1/35958)Вопрос: Об учете организацией-застройщиком расходов, которые будут возмещены за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу, в целях налога при УСН и налога на прибыль.
(Письмо Минфина России от 29.04.2026 N 03-03-06/1/35958)Вопрос: Об учете организацией-застройщиком расходов, которые будут возмещены за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу, в целях налога при УСН и налога на прибыль.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность, а также аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года. А в случае применения застройщиком упрощенной системы налогообложения - книги учета доходов и расходов за указанный период.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность, а также аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года. А в случае применения застройщиком упрощенной системы налогообложения - книги учета доходов и расходов за указанный период.