Учет процентов у застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Учет процентов у застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 252 "Расходы. Группировка расходов" главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Общество осуществляло строительство многоквартирных домов на основании муниципальных контрактов с привлечением целевого финансирования в целях реализации адресных программ по переселению граждан из аварийного жилья. Источником финансирования являлись средства бюджетов. Цена муниципальных контрактов включала стоимость объектов долевого строительства (квартир), а также расходы застройщика по регистрации контрактов, затраты на содержание, обслуживание (в том числе расходы по оплате коммунальных услуг) и охране объектов долевого строительства, иные расходы, связанные с исполнением контрактов. Налоговый орган признал неправомерным включение в состав расходов по налогу на прибыль затрат на страхование гражданской ответственности застройщика, затрат на коммунальные услуги, затрат на обследование наружных инженерных сетей, процентов за пользование кредитом, комиссии за выдачу кредита. Суд признал доначисление налога на прибыль правомерным, поскольку данные расходы относятся к строящимся объектам муниципального жилья в рамках муниципальных контрактов, раздельный учет использования денежных средств на покрытие расходов в виде процентов за пользование кредитом, на страхование гражданской ответственности застройщика обществом не представлен. Суд указал на непредставление налогоплательщиком доказательств оплаты спорных затрат за счет собственных средств, равно как и расчета доли расходов, приходящихся на строительство по муниципальным контрактам, в общих расходах по строительству.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Общество осуществляло строительство многоквартирных домов на основании муниципальных контрактов с привлечением целевого финансирования в целях реализации адресных программ по переселению граждан из аварийного жилья. Источником финансирования являлись средства бюджетов. Цена муниципальных контрактов включала стоимость объектов долевого строительства (квартир), а также расходы застройщика по регистрации контрактов, затраты на содержание, обслуживание (в том числе расходы по оплате коммунальных услуг) и охране объектов долевого строительства, иные расходы, связанные с исполнением контрактов. Налоговый орган признал неправомерным включение в состав расходов по налогу на прибыль затрат на страхование гражданской ответственности застройщика, затрат на коммунальные услуги, затрат на обследование наружных инженерных сетей, процентов за пользование кредитом, комиссии за выдачу кредита. Суд признал доначисление налога на прибыль правомерным, поскольку данные расходы относятся к строящимся объектам муниципального жилья в рамках муниципальных контрактов, раздельный учет использования денежных средств на покрытие расходов в виде процентов за пользование кредитом, на страхование гражданской ответственности застройщика обществом не представлен. Суд указал на непредставление налогоплательщиком доказательств оплаты спорных затрат за счет собственных средств, равно как и расчета доли расходов, приходящихся на строительство по муниципальным контрактам, в общих расходах по строительству.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 137 "Требования кредиторов третьей очереди" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)""Неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства (сроков строительства), за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, выполняя компенсаторную функцию и являясь финансовой санкцией, равно как и штраф за неисполнение добровольно требований потребителя, по смыслу пункта 3 статьи 137, статьи 201.1 и подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве также не могут погашаться в приоритетном порядке и подлежат учету в четвертой очереди реестра требований кредиторов застройщика с удовлетворением после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. Соответствующая правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2016 по делу N 305-ЭС16-6006(4)."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Получается, что включить субсидированные проценты в себестоимость строительства, по мнению налоговых органов, нельзя. В то же время инспекция признает, что данные проценты застройщики вправе учесть в составе расходов для целей налогообложения прибыли при условии, что они соответствуют критериям ст. 252 НК РФ.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Получается, что включить субсидированные проценты в себестоимость строительства, по мнению налоговых органов, нельзя. В то же время инспекция признает, что данные проценты застройщики вправе учесть в составе расходов для целей налогообложения прибыли при условии, что они соответствуют критериям ст. 252 НК РФ.
Готовое решение: НДС при реализации имущественных прав
(КонсультантПлюс, 2025)Но Минфин России считает, что учесть можно только те деньги, которые вы уплатили застройщику за строительство объекта. Проценты по кредиту, например, учесть нельзя (Письмо Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284).
(КонсультантПлюс, 2025)Но Минфин России считает, что учесть можно только те деньги, которые вы уплатили застройщику за строительство объекта. Проценты по кредиту, например, учесть нельзя (Письмо Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284).
Нормативные акты
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (80%) спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (80%) спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.
"Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г."
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024)13. Неденежное погашение требований участников строительства должно учитываться при расчете процентов по вознаграждению конкурсного управляющего.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024)13. Неденежное погашение требований участников строительства должно учитываться при расчете процентов по вознаграждению конкурсного управляющего.
Статья: Нормативно-правовое регулирование экономической устойчивости кредитно-финансовых субъектов посредством установления минимального размера достаточности собственного капитала
(Щепотьев А.В.)
("Банковское право", 2021, N 6)На законодательном уровне определен порядок определения собственных средств застройщика. В рамках действующего закона размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства <12>. Если исходить из допущения и понимания, что помимо собственных средств застройщик будет привлекать для строительства денежные средства дольщиков на сумму проектной стоимости строительства, с учетом понимания того факта, что средства дольщиков являются для застройщика основной величиной обязательств, то можно сделать разумное предположение, что вышеуказанное финансовое ограничение можно рассматривать как определение минимального значения собственных средств застройщика в размере 10% от величины обязательств. Данный вывод напрямую не прописан в нормативных правовых документах, но он вытекает из анализа действующего законодательства в отношении деятельности застройщиков.
(Щепотьев А.В.)
("Банковское право", 2021, N 6)На законодательном уровне определен порядок определения собственных средств застройщика. В рамках действующего закона размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства <12>. Если исходить из допущения и понимания, что помимо собственных средств застройщик будет привлекать для строительства денежные средства дольщиков на сумму проектной стоимости строительства, с учетом понимания того факта, что средства дольщиков являются для застройщика основной величиной обязательств, то можно сделать разумное предположение, что вышеуказанное финансовое ограничение можно рассматривать как определение минимального значения собственных средств застройщика в размере 10% от величины обязательств. Данный вывод напрямую не прописан в нормативных правовых документах, но он вытекает из анализа действующего законодательства в отношении деятельности застройщиков.
Готовое решение: Как осуществляется процедура банкротства застройщика
(КонсультантПлюс, 2025)стоимость прав застройщика превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства и за одобрение передачи права не отдано 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди без учета юрлиц - участников строительства;
(КонсультантПлюс, 2025)стоимость прав застройщика превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства и за одобрение передачи права не отдано 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди без учета юрлиц - участников строительства;
Вопрос: ООО на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы" приобретает по договору долевого участия нежилое помещение для последующей сдачи в аренду. Можно ли при исчислении единого налога по УСН учитывать проценты по кредиту, полученному для покупки объекта недвижимости, который еще не передан организации?
(Консультация эксперта, 2023)Но если организация является субъектом малого предпринимательства, который вправе вести упрощенный бухгалтерский учет, то она может включать в первоначальную стоимость ОС только суммы, подлежащие уплате продавцу (застройщику) (п. 4 ФСБУ 26/2020). А все остальные расходы, в том числе и проценты по кредиту, можно учитывать по мере их оплаты.
(Консультация эксперта, 2023)Но если организация является субъектом малого предпринимательства, который вправе вести упрощенный бухгалтерский учет, то она может включать в первоначальную стоимость ОС только суммы, подлежащие уплате продавцу (застройщику) (п. 4 ФСБУ 26/2020). А все остальные расходы, в том числе и проценты по кредиту, можно учитывать по мере их оплаты.
Статья: Инвестор-застройщик: понятие, правовой статус, налогообложение
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Есть мнение, что инвестор-застройщик, руководствуясь п. 4 ст. 252 НК РФ, может самостоятельно выбирать порядок учета затрат, которые с равным правом можно одновременно отнести к нескольким видам расходов (страховые взносы, проценты по кредитам и займам, арендная плата или земельный налог и др.). Однако этот выбор должен быть обоснованным. В связи с этим целесообразно учитывать затраты в порядке, установленном для целей бухгалтерского учета.
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Есть мнение, что инвестор-застройщик, руководствуясь п. 4 ст. 252 НК РФ, может самостоятельно выбирать порядок учета затрат, которые с равным правом можно одновременно отнести к нескольким видам расходов (страховые взносы, проценты по кредитам и займам, арендная плата или земельный налог и др.). Однако этот выбор должен быть обоснованным. В связи с этим целесообразно учитывать затраты в порядке, установленном для целей бухгалтерского учета.
Вопрос: Как рассчитывается вознаграждение арбитражного управляющего?
(Консультация эксперта, 2025)Обратите внимание: неденежное погашение требований участников строительства должно учитываться при расчете процентов по вознаграждению конкурсному управляющему должника-застройщика (п. 13 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024).
(Консультация эксперта, 2025)Обратите внимание: неденежное погашение требований участников строительства должно учитываться при расчете процентов по вознаграждению конкурсному управляющему должника-застройщика (п. 13 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024).
Готовое решение: Как застройщику вести налоговый учет
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, неважно, как финансируется строительство - с поступлением средств на счет застройщика, с использованием счетов эскроу или по смешанной схеме. Перечень направлений целевого использования будет одинаковым. В него входят, в частности, само строительство объекта в соответствии с проектной документацией, приобретение земельных участков под строительство, уплата процентов по целевым кредитам и займам, комиссии банка, оплата содержания застройщика и рекламы строящегося объекта;
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, неважно, как финансируется строительство - с поступлением средств на счет застройщика, с использованием счетов эскроу или по смешанной схеме. Перечень направлений целевого использования будет одинаковым. В него входят, в частности, само строительство объекта в соответствии с проектной документацией, приобретение земельных участков под строительство, уплата процентов по целевым кредитам и займам, комиссии банка, оплата содержания застройщика и рекламы строящегося объекта;
Статья: Правовое обеспечение финансовой стабильности Российской Федерации
(Ручкина Г.Ф.)
("Банковское право", 2024, N 2)Не учитывая снижение покупательной способности граждан, застройщики сохраняют динамику запуска новых проектов на значениях 3,7 - 3,8 млн квадратных метров в месяц, в условиях, когда средний уровень нераспроданности новостроек сохранялся на уровне около 70%. С учетом отмены ранее запущенных льготных ипотечных кредитов с господдержкой на рынке недвижимости, которые были драйверами роста рынка, в настоящее время наблюдается значительное уменьшение спроса на объекты жилой недвижимости.
(Ручкина Г.Ф.)
("Банковское право", 2024, N 2)Не учитывая снижение покупательной способности граждан, застройщики сохраняют динамику запуска новых проектов на значениях 3,7 - 3,8 млн квадратных метров в месяц, в условиях, когда средний уровень нераспроданности новостроек сохранялся на уровне около 70%. С учетом отмены ранее запущенных льготных ипотечных кредитов с господдержкой на рынке недвижимости, которые были драйверами роста рынка, в настоящее время наблюдается значительное уменьшение спроса на объекты жилой недвижимости.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)3. Пороговое значение в размере 10% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве было установлено с учетом обязанности приобретателя погасить только первую очередь текущих платежей, что, как отмечено выше, признано неконституционным.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)3. Пороговое значение в размере 10% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве было установлено с учетом обязанности приобретателя погасить только первую очередь текущих платежей, что, как отмечено выше, признано неконституционным.
Статья: К вопросу о договорном возложении инфраструктурной нагрузки на девелоперов
(Шемякин К.Н.)
("Закон", 2025, N 3)Так, Федеральным законом от 25 декабря 2023 года N 627-ФЗ в ГрК РФ введена ст. 71, устанавливающая порядок реализации решения о КРТ юридическим лицом, которое создано публичным образованием, принявшим решение о КРТ. Доля участия публичного образования в таком юридическом лице составляет более 50%, а оставшаяся часть принадлежит инвестору (застройщику), который реализует проект, что гарантирует ему получение прибыли и обеспечивает необходимое его участие в создании объектов инфраструктуры. Учитывая практику реализации проектов КРТ с привлечением оператора в городе Москве, подобные юридические лица создаются в отношении конкретного проекта, что защищает инвестора от рисков неисполнения обязательств иных девелоперов по другим проектам <35>.
(Шемякин К.Н.)
("Закон", 2025, N 3)Так, Федеральным законом от 25 декабря 2023 года N 627-ФЗ в ГрК РФ введена ст. 71, устанавливающая порядок реализации решения о КРТ юридическим лицом, которое создано публичным образованием, принявшим решение о КРТ. Доля участия публичного образования в таком юридическом лице составляет более 50%, а оставшаяся часть принадлежит инвестору (застройщику), который реализует проект, что гарантирует ему получение прибыли и обеспечивает необходимое его участие в создании объектов инфраструктуры. Учитывая практику реализации проектов КРТ с привлечением оператора в городе Москве, подобные юридические лица создаются в отношении конкретного проекта, что защищает инвестора от рисков неисполнения обязательств иных девелоперов по другим проектам <35>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за май 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 7)Если гражданином предъявлено требование о взыскании с застройщика штрафа в размере 50% за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя, то при рассмотрении указанного требования судам следовало учесть положения абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года N 479 и Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2023), утвержденного Президиумом ВС РФ 19 июля 2023 года (ответ на вопрос 2), по смыслу которых:
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 7)Если гражданином предъявлено требование о взыскании с застройщика штрафа в размере 50% за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя, то при рассмотрении указанного требования судам следовало учесть положения абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года N 479 и Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2023), утвержденного Президиумом ВС РФ 19 июля 2023 года (ответ на вопрос 2), по смыслу которых: