Учет обременений у застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Учет обременений у застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа заложенного недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)...учитывая, что при регистрации спорного договора и последующей регистрации договора аренды с ООО... к новому застройщику (ООО...) перейдут все обязательства первоначального застройщика перед участниками долевого строительства, а также ввиду наличия согласия каждого из участников долевого строительства на совершение сделки по отчуждению обремененного залогом земельного участка суды пришли к правильному выводу о том, что представленный сторонами на регистрацию договор... подлежит государственной регистрации, соответственно, отказ в регистрации является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в реализации права на распоряжение имуществом как собственника объекта недвижимости..."
(КонсультантПлюс, 2025)...учитывая, что при регистрации спорного договора и последующей регистрации договора аренды с ООО... к новому застройщику (ООО...) перейдут все обязательства первоначального застройщика перед участниками долевого строительства, а также ввиду наличия согласия каждого из участников долевого строительства на совершение сделки по отчуждению обремененного залогом земельного участка суды пришли к правильному выводу о том, что представленный сторонами на регистрацию договор... подлежит государственной регистрации, соответственно, отказ в регистрации является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в реализации права на распоряжение имуществом как собственника объекта недвижимости..."
Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 15.08.2024 N 33-8612/2024 (УИД 34RS0002-01-2023-002315-70)
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: 1) Об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности; 2) О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что при разделе участка и образовании из него спорного земельного участка требовалось согласование с собственниками помещений расположенных на земельном участке многоквартирных домов, но на момент образования земельного участка согласование не осуществлялось.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Указанный довод не основан на вышеприведенных правовых нормах и установленных по делу обстоятельствах. По общему правилу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов. Из установленных по делу обстоятельств усматривается, что раздел земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:1572 осуществлен застройщиком без согласования с собственниками жилых помещений расположенных на данном участке многоквартирных домов. Спорный земельный участок изначально находился в аренде у застройщика ООО "Волгопроект", на котором лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков, сформированных в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем застройщик был не вправе был распоряжаться землей в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами. То обстоятельство, что земельные участки для эксплуатации каждого многоквартирного дома не сформированы и не поставлены на кадастровый учет не свидетельствует об отсутствии нарушений прав неопределенного круга лица в связи с образованием спорного земельного участка. Отсутствие такого учета не может быть расценено в качестве возможности застройщика произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен (аналогичная правовая позиция нашла отражение в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N <...>-КГ22-28-К4).
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: 1) Об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности; 2) О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что при разделе участка и образовании из него спорного земельного участка требовалось согласование с собственниками помещений расположенных на земельном участке многоквартирных домов, но на момент образования земельного участка согласование не осуществлялось.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Указанный довод не основан на вышеприведенных правовых нормах и установленных по делу обстоятельствах. По общему правилу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов. Из установленных по делу обстоятельств усматривается, что раздел земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:1572 осуществлен застройщиком без согласования с собственниками жилых помещений расположенных на данном участке многоквартирных домов. Спорный земельный участок изначально находился в аренде у застройщика ООО "Волгопроект", на котором лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков, сформированных в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем застройщик был не вправе был распоряжаться землей в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами. То обстоятельство, что земельные участки для эксплуатации каждого многоквартирного дома не сформированы и не поставлены на кадастровый учет не свидетельствует об отсутствии нарушений прав неопределенного круга лица в связи с образованием спорного земельного участка. Отсутствие такого учета не может быть расценено в качестве возможности застройщика произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен (аналогичная правовая позиция нашла отражение в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N <...>-КГ22-28-К4).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Получается, что учет обременений в виде платежей по договору о комплексном развитии территории, а также затрат на проектировку и строительство объектов транспортной инфраструктуры, пусть даже переданных государству, сложностей не вызывает - понесенные расходы в соответствии с указанными выше пунктами ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ застройщик может включить в стоимость строительства.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Получается, что учет обременений в виде платежей по договору о комплексном развитии территории, а также затрат на проектировку и строительство объектов транспортной инфраструктуры, пусть даже переданных государству, сложностей не вызывает - понесенные расходы в соответствии с указанными выше пунктами ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ застройщик может включить в стоимость строительства.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Так, у сторон договора залога есть возможность распространить действие договора залога на весь процесс осуществления строительства жилого помещения, но этого не происходит по общему правилу. Следовательно, в случае прерывания этого процесса банкротством застройщика кредитор не сможет претендовать на получение статуса залогодержателя в рамках процедуры банкротства застройщика.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Так, у сторон договора залога есть возможность распространить действие договора залога на весь процесс осуществления строительства жилого помещения, но этого не происходит по общему правилу. Следовательно, в случае прерывания этого процесса банкротством застройщика кредитор не сможет претендовать на получение статуса залогодержателя в рамках процедуры банкротства застройщика.
Нормативные акты
Федеральный закон от 02.11.2023 N 509-ФЗ
"Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""3.10. В случае, если в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении объекта капитального строительства не осуществляются государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию застройщиком указываются сведения о соответствии такого объекта утвержденному Правительством Российской Федерации перечню видов (типов) находящихся в государственной собственности объектов недвижимости, в отношении которых не осуществляется государственный кадастровый учет, право собственности Российской Федерации (иного публично-правового образования), другие вещные права на которые, ограничения этих прав, обременения объектов недвижимости не подлежат государственной регистрации и сведения о которых составляют государственную тайну.".
"Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""3.10. В случае, если в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении объекта капитального строительства не осуществляются государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию застройщиком указываются сведения о соответствии такого объекта утвержденному Правительством Российской Федерации перечню видов (типов) находящихся в государственной собственности объектов недвижимости, в отношении которых не осуществляется государственный кадастровый учет, право собственности Российской Федерации (иного публично-правового образования), другие вещные права на которые, ограничения этих прав, обременения объектов недвижимости не подлежат государственной регистрации и сведения о которых составляют государственную тайну.".
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)1. Собственники помещений в доме, введенном в эксплуатацию и являющемся первым этапом строительства в границах исходного земельного участка, вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом застройщик не вправе произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)1. Собственники помещений в доме, введенном в эксплуатацию и являющемся первым этапом строительства в границах исходного земельного участка, вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом застройщик не вправе произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен.
Статья: Комментарий к Определению ВС РФ от 22.11.2022 N 16-КГ22-28-К4
(Кислов С.С.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 1)Обратите внимание! Тот факт, что земельные участки для эксплуатации каждого МКД не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, не означает наличия у застройщика права произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен.
(Кислов С.С.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 1)Обратите внимание! Тот факт, что земельные участки для эксплуатации каждого МКД не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, не означает наличия у застройщика права произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен.
Готовое решение: Как устанавливается публичный сервитут на земельный участок
(КонсультантПлюс, 2025)При установлении публичного сервитута для строительства, реконструкции объектов инфраструктуры в целях реализации приоритетных проектов по ее модернизации и расширению необходимо учитывать следующее. Соглашение об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с застройщиком такого объекта инфраструктуры в соответствии с земельным законодательством (ч. 8.1 ст. 4 Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ).
(КонсультантПлюс, 2025)При установлении публичного сервитута для строительства, реконструкции объектов инфраструктуры в целях реализации приоритетных проектов по ее модернизации и расширению необходимо учитывать следующее. Соглашение об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с застройщиком такого объекта инфраструктуры в соответствии с земельным законодательством (ч. 8.1 ст. 4 Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ).
Статья: Залог в силу закона
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Так, залог недвижимого имущества (ипотека) возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). При этом согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Аналогичным образом залог в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве возникает с момента государственной регистрации такого договора, за исключением случаев привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства при размещении таких средств на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13; ч. 4 ст. 15.4 Закона о долевом участии в строительстве), с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Так, залог недвижимого имущества (ипотека) возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). При этом согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Аналогичным образом залог в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве возникает с момента государственной регистрации такого договора, за исключением случаев привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства при размещении таких средств на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13; ч. 4 ст. 15.4 Закона о долевом участии в строительстве), с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве.