Участник долевого строительства это
Подборка наиболее важных документов по запросу Участник долевого строительства это (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа земельного участка с объектом незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)...Из содержания договоров купли-продажи... следует, что продавец (предприниматель) осведомлен о том, что земельные участки предоставлены обществу для целей строительства многоквартирных домов, в том числе посредством привлечения денежных средств на основании договоров долевого участия в строительстве. На момент купли-продажи участки заняты легально возводимыми объектами и обременены правами дольщиков.
(КонсультантПлюс, 2025)...Из содержания договоров купли-продажи... следует, что продавец (предприниматель) осведомлен о том, что земельные участки предоставлены обществу для целей строительства многоквартирных домов, в том числе посредством привлечения денежных средств на основании договоров долевого участия в строительстве. На момент купли-продажи участки заняты легально возводимыми объектами и обременены правами дольщиков.
Позиции судов по спорным вопросам. Корпоративное право: Гаражно-строительный кооператив
(КонсультантПлюс, 2025)ООО... считая создание ГСК... недействительным, так как кооператив незаконно эксплуатирует вновь построенный объект, нарушает права общества как заказчика-застройщика, строительство не осуществляет, полагая, что деятельность ГСК... направлена на извлечение прибыли, обратилось с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд. По мнению истца, создание кооператива в данном случае является сделкой, направленной для извлечения прибыли путем сбора денежных средств с иных участников долевого строительства, при этом ГСК... в ходе своей деятельности осуществляет функции распорядителя имущества, ему не принадлежащего.
(КонсультантПлюс, 2025)ООО... считая создание ГСК... недействительным, так как кооператив незаконно эксплуатирует вновь построенный объект, нарушает права общества как заказчика-застройщика, строительство не осуществляет, полагая, что деятельность ГСК... направлена на извлечение прибыли, обратилось с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд. По мнению истца, создание кооператива в данном случае является сделкой, направленной для извлечения прибыли путем сбора денежных средств с иных участников долевого строительства, при этом ГСК... в ходе своей деятельности осуществляет функции распорядителя имущества, ему не принадлежащего.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Распространяется ли право залога на возмещение, полученное дольщиком от продажи объекта при банкротстве застройщика?
(Бекова А.)
("Банковское кредитование", 2023, N 5)В деле о банкротстве застройщика объекты незавершенного строительства реализуются, деньги от продажи распределяются между участниками долевого строительства. Вправе ли банк взыскать эти деньги с заемщика - участника долевого строительства, если в залоге у банка находится право требования передачи квартиры? Расскажем об этом на примерах из судебной практики.
(Бекова А.)
("Банковское кредитование", 2023, N 5)В деле о банкротстве застройщика объекты незавершенного строительства реализуются, деньги от продажи распределяются между участниками долевого строительства. Вправе ли банк взыскать эти деньги с заемщика - участника долевого строительства, если в залоге у банка находится право требования передачи квартиры? Расскажем об этом на примерах из судебной практики.
Готовое решение: Как осуществляется процедура банкротства застройщика
(КонсультантПлюс, 2025)Конкурсный управляющий в отдельных случаях созывает собрание участников строительства и (или) участников долевого строительства. Например, это необходимо, если у застройщика есть объекты незавершенного строительства и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
(КонсультантПлюс, 2025)Конкурсный управляющий в отдельных случаях созывает собрание участников строительства и (или) участников долевого строительства. Например, это необходимо, если у застройщика есть объекты незавершенного строительства и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию или сведений о размещении в Единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию или сведений о размещении в Единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Толкование условий договора участия в долевом строительстве, направленное на исключение из срока передачи объекта долевого строительства периода с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установленного договором, до фактического получения такого разрешения, противоречит положениям Закона от N 214-ФЗ. Другое толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения такого разрешения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 N 18-КГ19-10).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Толкование условий договора участия в долевом строительстве, направленное на исключение из срока передачи объекта долевого строительства периода с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установленного договором, до фактического получения такого разрешения, противоречит положениям Закона от N 214-ФЗ. Другое толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения такого разрешения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 N 18-КГ19-10).
Готовое решение: Как застройщику вести налоговый учет
(КонсультантПлюс, 2025)Организации-застройщики определяют налоговую базу по налогу на прибыль исходя из итоговой величины экономии от использования целевого финансирования - средств, полученных от участников долевого строительства. При этом в случае продажи построенных квартир (помещений) по договорам купли-продажи застройщики в обычном порядке отражают в налоговом учете доходы и расходы от реализации.
(КонсультантПлюс, 2025)Организации-застройщики определяют налоговую базу по налогу на прибыль исходя из итоговой величины экономии от использования целевого финансирования - средств, полученных от участников долевого строительства. При этом в случае продажи построенных квартир (помещений) по договорам купли-продажи застройщики в обычном порядке отражают в налоговом учете доходы и расходы от реализации.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)13) пять рабочих дней со дня поступления в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а в случае поступления заявления и документов, указанных в данном пункте, в электронной форме - в течение трех рабочих дней, следующих за днем поступления соответствующих документов.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)13) пять рабочих дней со дня поступления в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а в случае поступления заявления и документов, указанных в данном пункте, в электронной форме - в течение трех рабочих дней, следующих за днем поступления соответствующих документов.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Между тем долгосрочное вещное право застройки всегда предусматривало возможность обременения его залогом, а залог этого права банку всегда являлся полноценным обеспечением банковского кредита, необходимого для финансирования строительства, исключая прямой сбор денег с будущих пользователей построенного объекта ("дольщиков"). Уже с этой точки зрения оно показывает явные преимущества в сравнении с обычной арендой, не говоря уже о длительности сроков существования права застройки и его вещном характере, обеспечивающем стабильность отношений между собственником земельного участка, "застройщиком" и лицами, использующими возведенный объект.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Между тем долгосрочное вещное право застройки всегда предусматривало возможность обременения его залогом, а залог этого права банку всегда являлся полноценным обеспечением банковского кредита, необходимого для финансирования строительства, исключая прямой сбор денег с будущих пользователей построенного объекта ("дольщиков"). Уже с этой точки зрения оно показывает явные преимущества в сравнении с обычной арендой, не говоря уже о длительности сроков существования права застройки и его вещном характере, обеспечивающем стабильность отношений между собственником земельного участка, "застройщиком" и лицами, использующими возведенный объект.
Ситуация: Каковы способы защиты участников долевого строительства?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что инициировать процедуру банкротства застройщика могут в том числе участники долевого строительства. Это возможно, если денежные требования участников долевого строительства к застройщику (реальный ущерб, без учета штрафов (пеней) и иных финансовых санкций) составляют не менее 2 млн руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, назначенной для исполнения (ст. 2, п. 2 ст. 4, п. 1 ст. 7, п. 2 ст. 33 Закона N 127-ФЗ; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022 N 302-ЭС21-22468 по делу N А19-8144/2021).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что инициировать процедуру банкротства застройщика могут в том числе участники долевого строительства. Это возможно, если денежные требования участников долевого строительства к застройщику (реальный ущерб, без учета штрафов (пеней) и иных финансовых санкций) составляют не менее 2 млн руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, назначенной для исполнения (ст. 2, п. 2 ст. 4, п. 1 ст. 7, п. 2 ст. 33 Закона N 127-ФЗ; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022 N 302-ЭС21-22468 по делу N А19-8144/2021).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В двух пунктах ч. 1 комментируемой статьи (13 и 14) речь идет о сроках государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В двух пунктах ч. 1 комментируемой статьи (13 и 14) речь идет о сроках государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья: Форма и стороны договора управления многоквартирным домом как элементы юридического состава его заключения
(Гордеев Д.П.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 4)Также стороной ДУ могут быть лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи им разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (дольщики, застройщик) в случае, предусмотренном ч. 13 ст. 161, ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ <17>. В отношении заключения ДУ дольщиками с выбранной по результатам открытого конкурса УО и количества голосов, принадлежащих подписывающим ДУ дольщикам, необходимых для того, чтобы такой ДУ считался заключенным, актуальны пояснения в отношении заключения ДУ собственниками помещений с УО, выбранной на ОСС. Дольщики - это легальные владельцы объектов недвижимости в МКД, квазисобственники, которые чаще всего из-за непродолжительности владения и отсутствия необходимости распоряжения своей недвижимостью в МКД-новостройке еще не зарегистрировали свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
(Гордеев Д.П.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 4)Также стороной ДУ могут быть лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи им разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (дольщики, застройщик) в случае, предусмотренном ч. 13 ст. 161, ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ <17>. В отношении заключения ДУ дольщиками с выбранной по результатам открытого конкурса УО и количества голосов, принадлежащих подписывающим ДУ дольщикам, необходимых для того, чтобы такой ДУ считался заключенным, актуальны пояснения в отношении заключения ДУ собственниками помещений с УО, выбранной на ОСС. Дольщики - это легальные владельцы объектов недвижимости в МКД, квазисобственники, которые чаще всего из-за непродолжительности владения и отсутствия необходимости распоряжения своей недвижимостью в МКД-новостройке еще не зарегистрировали свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу Порядок ведения ЕГРН <1>, согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган вносит запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика - правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику. С 29.06.2021 вступил в силу новый Порядок ведения ЕГРН <2>. Его нормы (п. 162) содержали в себе положения, аналогичные ранее закрепленным в п. 139 утратившего силу Порядка ведения ЕГРН.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу Порядок ведения ЕГРН <1>, согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган вносит запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика - правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику. С 29.06.2021 вступил в силу новый Порядок ведения ЕГРН <2>. Его нормы (п. 162) содержали в себе положения, аналогичные ранее закрепленным в п. 139 утратившего силу Порядка ведения ЕГРН.
Статья: Ограничение ответственности застройщиков
(Плешанова О.П.)
("Закон", 2025, N 1)Экономические меры чрезвычайного характера, задуманные как временные, становятся постоянными. Первого января 2025 года вступили в силу нормы Закона N 482-ФЗ <1>, ограничившие ответственность застройщиков перед участниками долевого строительства многоквартирных домов (далее - дольщики). Этот акт внес в Закон N 214-ФЗ <2> очередные существенные изменения - вдогонку за уже внесенными в августе 2024 года (Закон N 266-ФЗ <3>). Новые нормы во многом отражают подходы, заложенные ранее Правительством РФ. Начиная с марта 2022 года оно устанавливало льготный режим для застройщиков, вводя мораторий на взимание финансовых санкций в пользу дольщиков и иные меры. Срок действия правительственных актов истекал 31 декабря 2024 года (в последний момент мораторий на неустойки был продлен до 30 июня 2025 года <4>), однако теперь застройщики защищены законом.
(Плешанова О.П.)
("Закон", 2025, N 1)Экономические меры чрезвычайного характера, задуманные как временные, становятся постоянными. Первого января 2025 года вступили в силу нормы Закона N 482-ФЗ <1>, ограничившие ответственность застройщиков перед участниками долевого строительства многоквартирных домов (далее - дольщики). Этот акт внес в Закон N 214-ФЗ <2> очередные существенные изменения - вдогонку за уже внесенными в августе 2024 года (Закон N 266-ФЗ <3>). Новые нормы во многом отражают подходы, заложенные ранее Правительством РФ. Начиная с марта 2022 года оно устанавливало льготный режим для застройщиков, вводя мораторий на взимание финансовых санкций в пользу дольщиков и иные меры. Срок действия правительственных актов истекал 31 декабря 2024 года (в последний момент мораторий на неустойки был продлен до 30 июня 2025 года <4>), однако теперь застройщики защищены законом.