Убытки предварительный договор
Подборка наиболее важных документов по запросу Убытки предварительный договор (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, строения, сооружения). Заключение и действие договора: Арендодатель хочет заключить основной договор на условиях предварительного договора
(КонсультантПлюс, 2025)О взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением Арендодателем обязательств по предварительному договору
(КонсультантПлюс, 2025)О взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением Арендодателем обязательств по предварительному договору
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Задаток в российском гражданском праве
(Монастырский Ю.Э.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 5)Такой способ сопровождения сделки, будучи заимствованным из прошлого, имел бы неоспоримые преимущества перед предварительным договором в проектах будущей аренды строящихся офисов (ст. 429 ГК РФ) <71>. Однако прибыльность, спрос, общественная потребность создали практику заключения упомянутых соглашений, в соответствии с которыми на фазе строительства происходило внесение арендной платы авансом до регистрации и заключения основного договора в отношении офисных помещений в строящихся бизнес-центрах, несмотря на то, что предварительный договор не предполагал регулирование расчетов. При этом стороны прекрасно осознавали следующие риски: вышеупомянутый документ создавал обязывание сторон друг перед другом в отношении основной сделки, а не платежей. Если она банально заключалась с другим потенциальным арендатором, предложившим более высокую цену, подписант предварительного договора мог требовать только доказанные убытки. Предварительный договор устанавливал обязательства по совершению будущей сделки на определенных в нем существенных условиях, которыми могут быть предмет и цена.
(Монастырский Ю.Э.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 5)Такой способ сопровождения сделки, будучи заимствованным из прошлого, имел бы неоспоримые преимущества перед предварительным договором в проектах будущей аренды строящихся офисов (ст. 429 ГК РФ) <71>. Однако прибыльность, спрос, общественная потребность создали практику заключения упомянутых соглашений, в соответствии с которыми на фазе строительства происходило внесение арендной платы авансом до регистрации и заключения основного договора в отношении офисных помещений в строящихся бизнес-центрах, несмотря на то, что предварительный договор не предполагал регулирование расчетов. При этом стороны прекрасно осознавали следующие риски: вышеупомянутый документ создавал обязывание сторон друг перед другом в отношении основной сделки, а не платежей. Если она банально заключалась с другим потенциальным арендатором, предложившим более высокую цену, подписант предварительного договора мог требовать только доказанные убытки. Предварительный договор устанавливал обязательства по совершению будущей сделки на определенных в нем существенных условиях, которыми могут быть предмет и цена.
Статья: Заключение договора на торгах: гражданско-правовой анализ структурных элементов
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 2)Отдельно нужно сказать о возникающей в рамках модели "протокол - предварительный договор" серьезной проблеме защиты интересов сторон. Как известно, если контрагент уклоняется от заключения основного договора, то у потерпевшей стороны есть классический способ защиты - требовать заключения договора в судебном порядке (ст. 429, п. 5, ст. 445, п. 4, ГК РФ). Но, помимо этого, на основании приведенных статей потерпевший имеет право требовать возмещения причиненных убытков. При этом не вполне понятно, возможно ли на основании этих норм требовать возмещения позитивного интереса. В практике ВС РФ можно обнаружить пример, в котором Суд усомнился в допустимости взыскания при срыве предварительного договора абстрактных убытков по правилам ст. 393.1 ГК РФ <9>. В тексте Определения прямо не говорится о невозможности взыскания позитивного интереса, но оно дало некоторый импульс в развитии подобной практики.
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 2)Отдельно нужно сказать о возникающей в рамках модели "протокол - предварительный договор" серьезной проблеме защиты интересов сторон. Как известно, если контрагент уклоняется от заключения основного договора, то у потерпевшей стороны есть классический способ защиты - требовать заключения договора в судебном порядке (ст. 429, п. 5, ст. 445, п. 4, ГК РФ). Но, помимо этого, на основании приведенных статей потерпевший имеет право требовать возмещения причиненных убытков. При этом не вполне понятно, возможно ли на основании этих норм требовать возмещения позитивного интереса. В практике ВС РФ можно обнаружить пример, в котором Суд усомнился в допустимости взыскания при срыве предварительного договора абстрактных убытков по правилам ст. 393.1 ГК РФ <9>. В тексте Определения прямо не говорится о невозможности взыскания позитивного интереса, но оно дало некоторый импульс в развитии подобной практики.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)Агентство обратилась в арбитражный суд с иском к обществу 1 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением его условий о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании солидарно с общества 1 (дочернее общество) и фирмы (основное общество) обеспечительного платежа, штрафа и убытков; с иском к обществу 2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением его условий о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании солидарно с общества 2 (дочернее общество) и фирмы (основное общество) обеспечительного платежа, штрафа и убытков.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)Агентство обратилась в арбитражный суд с иском к обществу 1 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением его условий о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании солидарно с общества 1 (дочернее общество) и фирмы (основное общество) обеспечительного платежа, штрафа и убытков; с иском к обществу 2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением его условий о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании солидарно с общества 2 (дочернее общество) и фирмы (основное общество) обеспечительного платежа, штрафа и убытков.
Формы
Статья: Упрощенные системы налогообложения для малого и среднего предпринимательства: опыт и совершенствование
(Алиев О.М.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 10)Однако в судебной практике есть и случаи, когда в подобной (изложенной) ситуации суд вставал на сторону хозяйствующего субъекта и удовлетворял его требования, обосновывая это тем, что по условиям договора предварительная оплата могла быть использована только при причинении убытков, если же убытков причинено не было, то данная сумма подлежала возврату. Вследствие возвратного характера поступлений возможность их учета не предусмотрена гл. 26.2 НК РФ, и требование было удовлетворено <9>.
(Алиев О.М.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 10)Однако в судебной практике есть и случаи, когда в подобной (изложенной) ситуации суд вставал на сторону хозяйствующего субъекта и удовлетворял его требования, обосновывая это тем, что по условиям договора предварительная оплата могла быть использована только при причинении убытков, если же убытков причинено не было, то данная сумма подлежала возврату. Вследствие возвратного характера поступлений возможность их учета не предусмотрена гл. 26.2 НК РФ, и требование было удовлетворено <9>.
Статья: Возражения против иска о понуждении к заключению договора
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)<52> Поддержка этой позиции встречается, например, в следующей работе: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. 3-е изд. М.: Статут, 2001. С. 236. Обсуждение такого варианта имеет место, например, в статье: Громов С.А. Нарушение предварительного договора и абстрактные убытки. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 18.12.2018 N 305-ЭС18-12143 // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 6. С. 4 - 25.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)<52> Поддержка этой позиции встречается, например, в следующей работе: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. 3-е изд. М.: Статут, 2001. С. 236. Обсуждение такого варианта имеет место, например, в статье: Громов С.А. Нарушение предварительного договора и абстрактные убытки. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 18.12.2018 N 305-ЭС18-12143 // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 6. С. 4 - 25.
Готовое решение: Можно ли в предварительном договоре купли-продажи недвижимости установить предоплату, задаток или обеспечительный платеж
(КонсультантПлюс, 2025)какое обязательство этот платеж обеспечивает. Нужно помнить, что он может обеспечивать только денежные обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). А обязанность заключить основной договор неденежная. Поэтому укажите, что вносимый платеж обеспечивает не обязанность заключить основной договор, а именно денежные обязательства, которые могут возникнуть в связи с предварительным договором. Такими обязательствами, например, могут быть уплата неустойки или компенсация убытков за необоснованный отказ заключить основной договор;
(КонсультантПлюс, 2025)какое обязательство этот платеж обеспечивает. Нужно помнить, что он может обеспечивать только денежные обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). А обязанность заключить основной договор неденежная. Поэтому укажите, что вносимый платеж обеспечивает не обязанность заключить основной договор, а именно денежные обязательства, которые могут возникнуть в связи с предварительным договором. Такими обязательствами, например, могут быть уплата неустойки или компенсация убытков за необоснованный отказ заключить основной договор;
Готовое решение: Как поставщику взыскать убытки с покупателя, нарушившего условия договора поставки
(КонсультантПлюс, 2025)Мнение судов неоднозначно. Часть из них исходит из того, что для взыскания убытков в виде разницы между ценой по договору и текущей стоимостью на момент его расторжения поставщику не нужно доказывать, что он принял меры, чтобы заключить новую сделку. Другие суды полагают, что это обстоятельство нужно доказывать обязательно. То есть, если у поставщика нет достаточных доказательств (например, предварительного договора поставки с новым покупателем), у него может не получиться взыскать убытки.
(КонсультантПлюс, 2025)Мнение судов неоднозначно. Часть из них исходит из того, что для взыскания убытков в виде разницы между ценой по договору и текущей стоимостью на момент его расторжения поставщику не нужно доказывать, что он принял меры, чтобы заключить новую сделку. Другие суды полагают, что это обстоятельство нужно доказывать обязательно. То есть, если у поставщика нет достаточных доказательств (например, предварительного договора поставки с новым покупателем), у него может не получиться взыскать убытки.
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Закрепление вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в российском гражданском законодательстве позволит также решить проблему неэффективности существующих способов защиты интересов одной из сторон предварительного договора купли-продажи недвижимости в случае, если другая сторона в будущем откажется заключить основной договор купли-продажи и передать вещь в собственность. В настоящее время, когда сторона предварительного договора отказывается от заключения основного договора, ее можно понудить в судебном порядке по п. 4 ст. 445 ГК РФ, если есть объективная возможность такой договор заключить, к примеру в случае перехода имущества в собственность третьего лица, в противном случае применяется возмещение убытков. Наделение стороны предварительного договора (будущего покупателя по основному договору) вещным преимущественным правом покупки чужой недвижимости, зарегистрированным в ЕГРН, не позволит другой стороне (продавцу по основному договору купли-продажи) совершить сделку по отчуждению недвижимости третьему лицу в обход преимущественного права покупки будущего покупателя по основному договору. Это надежно защитит интересы будущего покупателя недвижимости.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Закрепление вещного преимущественного права покупки чужой недвижимости в российском гражданском законодательстве позволит также решить проблему неэффективности существующих способов защиты интересов одной из сторон предварительного договора купли-продажи недвижимости в случае, если другая сторона в будущем откажется заключить основной договор купли-продажи и передать вещь в собственность. В настоящее время, когда сторона предварительного договора отказывается от заключения основного договора, ее можно понудить в судебном порядке по п. 4 ст. 445 ГК РФ, если есть объективная возможность такой договор заключить, к примеру в случае перехода имущества в собственность третьего лица, в противном случае применяется возмещение убытков. Наделение стороны предварительного договора (будущего покупателя по основному договору) вещным преимущественным правом покупки чужой недвижимости, зарегистрированным в ЕГРН, не позволит другой стороне (продавцу по основному договору купли-продажи) совершить сделку по отчуждению недвижимости третьему лицу в обход преимущественного права покупки будущего покупателя по основному договору. Это надежно защитит интересы будущего покупателя недвижимости.
"Договоры в сфере организации снабжения электрической энергией в Российской Федерации: монография"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Крассов Е.О.)
("НОРМА", 2025)Е.И. Мелихов приходит к выводу о том, что предварительный договор "носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных, обязательств" <1>. Автор, ссылаясь на неимущественный характер предварительного договора, вместе с тем приводит аргументы, свидетельствующие о его имущественном характере. Так, Е.И. Мелихов говорит о возможности привлечения одной из сторон к ответственности в случае нарушения предварительного договора. Возможность привлечения к ответственности стороны по обязательству, когда можно оценить вред, причиненный неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, свидетельствует об имущественной природе предварительного договора. Заключение предварительного договора может повлечь за собой денежное обязательство по возмещению убытков, например, в случае неосновательного отказа одной из сторон от заключения основного договора. В такой ситуации лицо, отказывающееся от заключения договора, можно обязать возместить убытки, причиненные его действиями по отказу от заключения основного договора, которые могут выражаться в том, что другая сторона, например, понесла какие-либо расходы, связанные с заключением предварительного договора, а также расходы по подготовке к заключению основного имущественного договора. Убытки будут взыскиваться в рамках иска, предъявленного при нарушении договорного, а не деликтного обязательства.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Крассов Е.О.)
("НОРМА", 2025)Е.И. Мелихов приходит к выводу о том, что предварительный договор "носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных, обязательств" <1>. Автор, ссылаясь на неимущественный характер предварительного договора, вместе с тем приводит аргументы, свидетельствующие о его имущественном характере. Так, Е.И. Мелихов говорит о возможности привлечения одной из сторон к ответственности в случае нарушения предварительного договора. Возможность привлечения к ответственности стороны по обязательству, когда можно оценить вред, причиненный неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, свидетельствует об имущественной природе предварительного договора. Заключение предварительного договора может повлечь за собой денежное обязательство по возмещению убытков, например, в случае неосновательного отказа одной из сторон от заключения основного договора. В такой ситуации лицо, отказывающееся от заключения договора, можно обязать возместить убытки, причиненные его действиями по отказу от заключения основного договора, которые могут выражаться в том, что другая сторона, например, понесла какие-либо расходы, связанные с заключением предварительного договора, а также расходы по подготовке к заключению основного имущественного договора. Убытки будут взыскиваться в рамках иска, предъявленного при нарушении договорного, а не деликтного обязательства.