Сравнительный подход оценки
Подборка наиболее важных документов по запросу Сравнительный подход оценки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Оценка муниципального имущества
(КонсультантПлюс, 2025)"...В ходе проверки Счетной палатой... было установлено, что при определении стоимости объектов оценки сравнительным подходом цена предложения по объектам-аналогам, используемая для определения цены продаваемого объекта муниципальной собственности, необоснованно уменьшалась оценщиком на поправку - "комиссионное вознаграждение агентству (3%)", что привело к потенциальному недопоступлению доходов в бюджет муниципального образования... т.е. к убыткам.
(КонсультантПлюс, 2025)"...В ходе проверки Счетной палатой... было установлено, что при определении стоимости объектов оценки сравнительным подходом цена предложения по объектам-аналогам, используемая для определения цены продаваемого объекта муниципальной собственности, необоснованно уменьшалась оценщиком на поправку - "комиссионное вознаграждение агентству (3%)", что привело к потенциальному недопоступлению доходов в бюджет муниципального образования... т.е. к убыткам.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 86 "Заключение эксперта" АПК РФ"В заключении отражены все, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, сведения, содержатся ответы на поставленные вопросы, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Изложенные в заключении экспертизы выводы экспертов не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам по делу. В ходе оценки эксперт применил сравнительный подход для оценки стоимости аренды спорной техники с применением метода сравнения продаж, допускающий, в том числе исходя из применяемой формулы (А=Сон*Кд, где А - величина годовой рыночной арендной платы, Сон - рыночная стоимость объектов исследования, Кд - доходность от сдачи в аренду машин и оборудования), применение в качестве аналогов сведения о продаже объектов аналогичным оценочным либо при отсутствии объекта аналога сходного с ним объекта, применив соответствующие коэффициенты и корректировки."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Проблемные вопросы развития системы государственной кадастровой оценки недвижимости в России
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)Информационная платформа государственной кадастровой оценки
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)Информационная платформа государственной кадастровой оценки
Статья: Расходы на продажу в торговых и производственных организациях: теоретические аспекты, особенности учета
(Копылова Е.К., Копылова Т.И.)
("Международный бухгалтерский учет", 2024, NN 9, 10)Цели. Сравнительная оценка подходов к понятию расходов на продажу торговых и производственных организаций, выделение классификационных признаков расходов на продажу, рассмотрение вариантов отражения расходов на продажу в аналитическом и синтетическом учете в зависимости от вида экономической деятельности, обозначение спорных вопросов в распределении расходов на продажу.
(Копылова Е.К., Копылова Т.И.)
("Международный бухгалтерский учет", 2024, NN 9, 10)Цели. Сравнительная оценка подходов к понятию расходов на продажу торговых и производственных организаций, выделение классификационных признаков расходов на продажу, рассмотрение вариантов отражения расходов на продажу в аналитическом и синтетическом учете в зависимости от вида экономической деятельности, обозначение спорных вопросов в распределении расходов на продажу.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)
(ред. от 19.11.2025)Вместе с тем, как следует из определения суда апелляционной инстанции о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, основаниями для ее проведения послужил необоснованный отказ судебного эксперта, назначенного судом первой инстанции, от использования сравнительного и затратного подходов оценки объектов при достаточной развитости рынка коммерческой недвижимости в городе по месту нахождения оспариваемых объектов недвижимости по мотиву недостаточности количества объектов - аналогов в сегменте коммерческой недвижимости. Суд апелляционной инстанции посчитал необоснованными выводы эксперта в выборе подходов к оценке в соответствии с пунктами 22 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)
(ред. от 19.11.2025)Вместе с тем, как следует из определения суда апелляционной инстанции о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, основаниями для ее проведения послужил необоснованный отказ судебного эксперта, назначенного судом первой инстанции, от использования сравнительного и затратного подходов оценки объектов при достаточной развитости рынка коммерческой недвижимости в городе по месту нахождения оспариваемых объектов недвижимости по мотиву недостаточности количества объектов - аналогов в сегменте коммерческой недвижимости. Суд апелляционной инстанции посчитал необоснованными выводы эксперта в выборе подходов к оценке в соответствии с пунктами 22 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611.
"Путеводитель по судебной практике. Патентование и оборот лекарственных средств в Российской Федерации: сборник"
(под общ. ред. Л.А. Новоселовой)
("РГ-Пресс", 2023)Суд первой инстанции также учел, что товары 5-го класса МКТУ, включая биологически активные добавки и лекарственные средства, являются товарами широкого потребления, напрямую связанными со здоровьем человека, следовательно, возрастает угроза смешения в сознании потребителей сходных обозначений, что обусловливает более строгий подход к оценке сходства сравниваемых обозначений. Аналогичный подход сформулирован в Постановлении Президиума Суда по интеллектуальным правам от 10.03.2017 N С01-88/2017 по делу N СИП-430/2016.
(под общ. ред. Л.А. Новоселовой)
("РГ-Пресс", 2023)Суд первой инстанции также учел, что товары 5-го класса МКТУ, включая биологически активные добавки и лекарственные средства, являются товарами широкого потребления, напрямую связанными со здоровьем человека, следовательно, возрастает угроза смешения в сознании потребителей сходных обозначений, что обусловливает более строгий подход к оценке сходства сравниваемых обозначений. Аналогичный подход сформулирован в Постановлении Президиума Суда по интеллектуальным правам от 10.03.2017 N С01-88/2017 по делу N СИП-430/2016.
Статья: Особенности использования сравнительных рыночных коэффициентов в оценке рыночной и справедливой стоимости офисной недвижимости
(Якупова Н.М., Клычова Г.С., Левачкова С.Ю., Сайфеева Е.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2023, N 2)В основе сравнительного подхода оценки стоимости недвижимости лежит положение о том, что в рыночные цены объектов аналогов включена вся информация о рыночной стоимости данных объектов, как основы справедливой стоимости недвижимости. Эта идея находит реализацию в методе валового рентного мультипликатора, основанного на данных аналитических справочников и сборников.
(Якупова Н.М., Клычова Г.С., Левачкова С.Ю., Сайфеева Е.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2023, N 2)В основе сравнительного подхода оценки стоимости недвижимости лежит положение о том, что в рыночные цены объектов аналогов включена вся информация о рыночной стоимости данных объектов, как основы справедливой стоимости недвижимости. Эта идея находит реализацию в методе валового рентного мультипликатора, основанного на данных аналитических справочников и сборников.
Статья: Кредитование под залог интеллектуальной собственности и результатов интеллектуальной деятельности (РИД)
(Мазур Н.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 47)В процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами на текущий момент оценщики, по-прежнему, сталкиваются с той ситуацией, что для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Из положительных тенденций в данном вопросе следует отметить появление в доступе новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа.
(Мазур Н.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 47)В процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами на текущий момент оценщики, по-прежнему, сталкиваются с той ситуацией, что для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Из положительных тенденций в данном вопросе следует отметить появление в доступе новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа.
Статья: Прогнозирование ожидаемой инфляции с использованием данных российского фондового рынка
(Савельев А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 3)Автор анализирует причины несоответствия результатов, полученных с применением доходного и сравнительно подходов к оценке недвижимости на развитом сегменте рынка. Сравнивает прогнозы Министерства экономического развития Российской Федерации по индексу потребительских цен на будущие периоды и фактические показатели индекса в 2018 - 2024 годах. Предлагает осуществлять прогнозирование ожидаемой инфляции с использованием данных российского фондового рынка посредством сопоставления номинальной и реальной доходностей ОФЗ-ПД и ОФЗ-ИН. Приводит примеры вычислений.
(Савельев А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 3)Автор анализирует причины несоответствия результатов, полученных с применением доходного и сравнительно подходов к оценке недвижимости на развитом сегменте рынка. Сравнивает прогнозы Министерства экономического развития Российской Федерации по индексу потребительских цен на будущие периоды и фактические показатели индекса в 2018 - 2024 годах. Предлагает осуществлять прогнозирование ожидаемой инфляции с использованием данных российского фондового рынка посредством сопоставления номинальной и реальной доходностей ОФЗ-ПД и ОФЗ-ИН. Приводит примеры вычислений.
Статья: Взаимосвязь пространственного развития Российской Федерации, территориального планирования и процесса оценки стоимости недвижимости
(Круглякова В.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 11)4. Баринов Н.П. Расчет интервала неопределенности оценки стоимости методами сравнительного подхода // Вопросы оценки. 2019. N 4. С. 2 - 10.
(Круглякова В.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 11)4. Баринов Н.П. Расчет интервала неопределенности оценки стоимости методами сравнительного подхода // Вопросы оценки. 2019. N 4. С. 2 - 10.
Готовое решение: Как определяется рыночная стоимость объекта недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)При проведении оценки используют подходы: сравнительный, доходный и затратный. В рамках каждого из подходов оценщик определяет метод (методы) оценки, которые он будет использовать. Он также может применять методы, не указанные в федеральных стандартах оценки, чтобы получить наиболее достоверный результат (п. 1 ФСО V, п. 25 ФСО N 7).
(КонсультантПлюс, 2025)При проведении оценки используют подходы: сравнительный, доходный и затратный. В рамках каждого из подходов оценщик определяет метод (методы) оценки, которые он будет использовать. Он также может применять методы, не указанные в федеральных стандартах оценки, чтобы получить наиболее достоверный результат (п. 1 ФСО V, п. 25 ФСО N 7).
Статья: Некоторые особенности расчета стоимости доходоприносящей недвижимости в современных условиях
(Вовк А.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 6)Представляется, что в сложившихся условиях при оценке высококачественной торговой недвижимости с применением сравнительного подхода может быть получен недостоверный результат, поскольку в расчетах сложно обосновать корректировку на пул арендаторов, а такая корректировка является важным ценообразующим фактором для подобной недвижимости. На практике оценщики этим просто пренебрегают, что представляется не совсем корректным и приводит к искажению рыночной стоимости объектов в меньшую сторону. Применение сравнительного подхода к оценке гостиниц также приводит к искажению результата, так как не вводятся необходимые понижающие корректировки на услуги управляющей компании, мебель, оборудование, которое не передается в залог.
(Вовк А.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 6)Представляется, что в сложившихся условиях при оценке высококачественной торговой недвижимости с применением сравнительного подхода может быть получен недостоверный результат, поскольку в расчетах сложно обосновать корректировку на пул арендаторов, а такая корректировка является важным ценообразующим фактором для подобной недвижимости. На практике оценщики этим просто пренебрегают, что представляется не совсем корректным и приводит к искажению рыночной стоимости объектов в меньшую сторону. Применение сравнительного подхода к оценке гостиниц также приводит к искажению результата, так как не вводятся необходимые понижающие корректировки на услуги управляющей компании, мебель, оборудование, которое не передается в залог.
Статья: Особенности оценки стоимости спортивных сооружений на примере ледовых арен
(Косорукова И.В., Родин А.Ю., Леднев В.А., Ксенофонтова О.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)При применении сравнительного подхода к оценке стоимости ледовой арены возникла проблема поиска проданных аналогов. В открытых источниках не удается найти объекты-аналоги по продаже ледовых арен. Как правило, крупные спортивные арены редко выступают объектом продаж на вторичном рынке.
(Косорукова И.В., Родин А.Ю., Леднев В.А., Ксенофонтова О.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)При применении сравнительного подхода к оценке стоимости ледовой арены возникла проблема поиска проданных аналогов. В открытых источниках не удается найти объекты-аналоги по продаже ледовых арен. Как правило, крупные спортивные арены редко выступают объектом продаж на вторичном рынке.
Статья: Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности в качестве залога
(Мазур Н.З., Попова А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)Надо отметить, что сейчас в процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами оценщики по-прежнему сталкиваются с ситуацией, когда для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Положительной тенденцией является доступность новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также время расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа (см. [7]).
(Мазур Н.З., Попова А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)Надо отметить, что сейчас в процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами оценщики по-прежнему сталкиваются с ситуацией, когда для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Положительной тенденцией является доступность новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также время расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа (см. [7]).
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)Наличие или отсутствие вещи в реальности на дату оценки, вопреки тому, что обсуждалось при подготовке ВК 1980 г. <1>, на наш взгляд, является несущественным соображением. Каждый применяемый при оценке рыночной стоимости объекта подход (сравнительный, затратный, доходный <2>) предполагает выстраивание определенной модели исходя из заданных характеристик объекта и других предпосылок (период экспозиции, скидка на торг и прочее при сравнительном подходе, расчет стоимости воспроизводства или замещения объекта с учетом его износа при затратном подходе, бизнес-модель генерации оцениваемым объектом дохода, в том числе степень неопределенности будущих доходов, в доходном подходе и т.д.), поэтому оценка несуществующей вещи не только возможна, но и ничем принципиально не отличается от оценки существующего объекта.
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)Наличие или отсутствие вещи в реальности на дату оценки, вопреки тому, что обсуждалось при подготовке ВК 1980 г. <1>, на наш взгляд, является несущественным соображением. Каждый применяемый при оценке рыночной стоимости объекта подход (сравнительный, затратный, доходный <2>) предполагает выстраивание определенной модели исходя из заданных характеристик объекта и других предпосылок (период экспозиции, скидка на торг и прочее при сравнительном подходе, расчет стоимости воспроизводства или замещения объекта с учетом его износа при затратном подходе, бизнес-модель генерации оцениваемым объектом дохода, в том числе степень неопределенности будущих доходов, в доходном подходе и т.д.), поэтому оценка несуществующей вещи не только возможна, но и ничем принципиально не отличается от оценки существующего объекта.