Сравнительный метод оценки
Подборка наиболее важных документов по запросу Сравнительный метод оценки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 308 "Пределы рассмотрения административного дела в суде апелляционной инстанции" КАС РФ"Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что без достаточных к тому оснований, без волеизъявления сторон на представление в материалы дела новых доказательств, формально указав на наличие сомнений в правильности выводов эксперта, суд апелляционной инстанции в нарушение предусмотренных частью 2 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ, Кодекс) правил представления доказательств по собственной инициативе назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу. Впоследствии, ориентируясь лишь на позицию стороны административного ответчика, без надлежащей ее правовой оценки, без учета позиции административного истца вновь назначил повторную экспертизу. Принимая в качестве допустимого доказательства заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции признал законным и обоснованным исследование объекта оценки в рамках доходного подхода и не учел, что применение предусмотренных Федеральными стандартами оценки методов (затратного, сравнительного, доходного) не влечет с безусловностью идентичного результата, стоимость объекта оценки при каждом новом экспертом исследовании с учетом собственного усмотрения оценщика в выборе методов оценки, объектов аналогов и других заслуживающих внимания факторов всегда будет различна. В данном случае судом апелляционной инстанции не опровергнута правильность выбранного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" метода оценки и не мотивированы выводы о недостоверности результатов оценки."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 11 "Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации""Из анализа заключения эксперта прямо следует, что проверяемый отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе статье 11 Закона об оценочной деятельности, по основаниям, изложенным в заключении (том 1 л.д. 259). Неправильное применение корректировок к объектам-аналогам (изменение их стоимости) при оценке объекта методом сравнения продаж, не могут не оказывать влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Особенности оценки стоимости спортивных сооружений на примере ледовых арен
(Косорукова И.В., Родин А.Ю., Леднев В.А., Ксенофонтова О.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)Сравнение двух методов оценки стоимости строительства
(Косорукова И.В., Родин А.Ю., Леднев В.А., Ксенофонтова О.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)Сравнение двух методов оценки стоимости строительства
Статья: Справочники оценщика недвижимости - наиболее часто задаваемые вопросы
(Лейфер Л.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 4)Могут ли данные справочника заменить данные об аналогах
(Лейфер Л.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 4)Могут ли данные справочника заменить данные об аналогах
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;
Приказ Росстата от 27.12.2021 N 959
(ред. от 26.08.2025)
"Об утверждении официальной статистической методологии стоимостной оценки земли"4. Сравнительный метод для оценки текущей рыночной
(ред. от 26.08.2025)
"Об утверждении официальной статистической методологии стоимостной оценки земли"4. Сравнительный метод для оценки текущей рыночной
Статья: Стоимость услуг по экспертизе оценки имущества
(Дружинина И.)
("Жилищное право", 2025, N 8)Одной из главных задач оценочной экспертизы является установление рыночной стоимости объекта, то есть установление наиболее вероятной цены, по которой рассматриваемый объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (согласно ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Во исполнение вышеуказанного Федерального закона Верховный Суд вынес Определение N 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже.
(Дружинина И.)
("Жилищное право", 2025, N 8)Одной из главных задач оценочной экспертизы является установление рыночной стоимости объекта, то есть установление наиболее вероятной цены, по которой рассматриваемый объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (согласно ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Во исполнение вышеуказанного Федерального закона Верховный Суд вынес Определение N 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже.
Статья: Принцип консерватизма в бухгалтерском учете: эволюция и современность
(Ильина Ж.Е.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 2)Цели. Исследовать историческое развитие принципа консерватизма в международной и национальной практике бухгалтерского учета; с содержательной и методологический точки зрения провести анализ основных концепций, предлагаемых авторами исследований, посвященных влиянию принципа консерватизма при формировании финансовой отчетности на некоторые экономические показатели; провести сравнительный анализ существующих методов оценки степени консерватизма корпоративной отчетности; выявить основные недостатки и преимущества применения принципа консерватизма при составлении финансовой отчетности с точки зрения информативности ее содержания для заинтересованных пользователей.
(Ильина Ж.Е.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 2)Цели. Исследовать историческое развитие принципа консерватизма в международной и национальной практике бухгалтерского учета; с содержательной и методологический точки зрения провести анализ основных концепций, предлагаемых авторами исследований, посвященных влиянию принципа консерватизма при формировании финансовой отчетности на некоторые экономические показатели; провести сравнительный анализ существующих методов оценки степени консерватизма корпоративной отчетности; выявить основные недостатки и преимущества применения принципа консерватизма при составлении финансовой отчетности с точки зрения информативности ее содержания для заинтересованных пользователей.
Вопрос: О сравнении МКК оценок амортизированной стоимости договоров микрозаймов линейным методом и методом ЭСП, расчете амортизированной стоимости и определении ЭСП в качестве рыночной в целях бухучета.
(Письмо Банка России от 01.07.2024 N 17-2-1/330)Вопрос: У микрофинансовых организаций возникли вопросы по применению в деятельности п. 4.6 Положения Банка России от 25.10.2017 N 612-П "О порядке отражения на счетах бухгалтерского учета объектов бухгалтерского учета некредитными финансовыми организациями" (далее - Положение Банка России N 612-П) по расчету амортизации финансовых активов, в частности - выданных микрозаймов.
(Письмо Банка России от 01.07.2024 N 17-2-1/330)Вопрос: У микрофинансовых организаций возникли вопросы по применению в деятельности п. 4.6 Положения Банка России от 25.10.2017 N 612-П "О порядке отражения на счетах бухгалтерского учета объектов бухгалтерского учета некредитными финансовыми организациями" (далее - Положение Банка России N 612-П) по расчету амортизации финансовых активов, в частности - выданных микрозаймов.
Статья: Критерии "юридической чистоты" сделки в контексте федерального законодательства о банкротстве
(Луценко С.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 3)Заявляя о неравноценности совершенной сделки, финансовый управляющий должен предоставить доказательства, что цена сделки была занижена. Путем сравнительного метода оценки с установлением средней рыночной стоимости объекта (например, автомобиля) или заявить о проведении экспертизы с целью установления рыночной цены. В противном случае финансовый управляющий не вправе утверждать, что имела место подозрительная сделка.
(Луценко С.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 3)Заявляя о неравноценности совершенной сделки, финансовый управляющий должен предоставить доказательства, что цена сделки была занижена. Путем сравнительного метода оценки с установлением средней рыночной стоимости объекта (например, автомобиля) или заявить о проведении экспертизы с целью установления рыночной цены. В противном случае финансовый управляющий не вправе утверждать, что имела место подозрительная сделка.
Статья: Современные аспекты учета нематериальных активов: анализ ключевых рисков
(Рожнова О.В., Сафонова И.В.)
("Аудитор", 2024, N 4)Таким образом, наиболее сложным считается вопрос признания НМА, созданных внутри компании, а также таких объектов, как разработки, так как в указанных случаях особенно требуется применение профессионального суждения в отношении вероятности получения будущих выгод (следовательно, срока, способа и условий полезного использования) и момента выполнения критериев признания. Подходы к оценке внутренне созданных инновационных НМА являются дискуссионными. В отношении них отмечаются некоторые неясности с методами их измерения. Но вопрос оценки, на наш взгляд, разрешим, хотя и нуждается в целенаправленных исследованиях. Любой метод - затратный, доходный (основанный на дисконтированной стоимости будущих денежных потоков) или метод сравнения (рыночной оценки) - является приемлемым. Но необходимы дополнительные исследования, позволяющие расставить все акценты при выборе адекватного сущности НМА предпочтительного варианта измерения. Таким образом, вопрос выбора оценки для ИИ является стандартным вопросом измерения объектов учета, хотя и требует серьезной проработки и анализа рисков, заключенных в каждом методе оценки и в каждом виде оценки. В то же время возможная модель оценки вызывает определенные вопросы и должна стать предметом научных исследований.
(Рожнова О.В., Сафонова И.В.)
("Аудитор", 2024, N 4)Таким образом, наиболее сложным считается вопрос признания НМА, созданных внутри компании, а также таких объектов, как разработки, так как в указанных случаях особенно требуется применение профессионального суждения в отношении вероятности получения будущих выгод (следовательно, срока, способа и условий полезного использования) и момента выполнения критериев признания. Подходы к оценке внутренне созданных инновационных НМА являются дискуссионными. В отношении них отмечаются некоторые неясности с методами их измерения. Но вопрос оценки, на наш взгляд, разрешим, хотя и нуждается в целенаправленных исследованиях. Любой метод - затратный, доходный (основанный на дисконтированной стоимости будущих денежных потоков) или метод сравнения (рыночной оценки) - является приемлемым. Но необходимы дополнительные исследования, позволяющие расставить все акценты при выборе адекватного сущности НМА предпочтительного варианта измерения. Таким образом, вопрос выбора оценки для ИИ является стандартным вопросом измерения объектов учета, хотя и требует серьезной проработки и анализа рисков, заключенных в каждом методе оценки и в каждом виде оценки. В то же время возможная модель оценки вызывает определенные вопросы и должна стать предметом научных исследований.
Статья: Особенности использования сравнительных рыночных коэффициентов в оценке рыночной и справедливой стоимости офисной недвижимости
(Якупова Н.М., Клычова Г.С., Левачкова С.Ю., Сайфеева Е.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2023, N 2)Исследование соотношений стоимости, полученных различными методами, позволяет сделать вывод о том, что применение публикуемых значений ВРМ по сравнению с расчетными методами оценки стоимости объектов дает значительно заниженные величины стоимости.
(Якупова Н.М., Клычова Г.С., Левачкова С.Ю., Сайфеева Е.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2023, N 2)Исследование соотношений стоимости, полученных различными методами, позволяет сделать вывод о том, что применение публикуемых значений ВРМ по сравнению с расчетными методами оценки стоимости объектов дает значительно заниженные величины стоимости.
Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Выход участника из общества с ограниченной ответственностьюИсследовав и оценив в соответствии с требованиями норм гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом критериев относимости, допустимости, достоверности каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточности и взаимной связи данных доказательств в их совокупности, проверив и проанализировав заключение эксперта от 16.12.2014 N 09-10/14, в частности, то, что при определении стоимости имущества общества эксперт в соответствии с требованиями действующего законодательства принял во внимание все имущество общества, правильно использовал объекты-аналоги и необходимые корректировки, обоснованно применил затратный и сравнительный методы оценки, суды пришли к обоснованным выводам о том, что заключение эксперта от 16.12.2014 N 09-10/14 является мотивированным, содержит обоснованные выводы по всем поставленным судом вопросам и предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения.
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Суды не нашли оснований для удовлетворения иска. Установлено, что оценщиком был использован сравнительный метод, использованы федеральные стандарты оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты произведены в рамках используемого оценщиком подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки, учитывая, что наличие другого отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не может быть признано свидетельствующим о недостоверности величины стоимости оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества, отклонили довод администрации о недостоверности отчета об оценке. Апелляционным судом отмечено, что в данном случае нельзя признать нарушение положений законодательного акта, поскольку, как указывалось ранее, примененный метод определения НМЦК - отчет оценщика с учетом бюджетного финансирования - является допустимым и обоснован заказчиком. Кроме того, условия контракта позволяют прийти к выводу, что, несмотря на избрание способа определения НМЦК путем оценки (при этом в силу ст. 22 Закона о контрактной системе результаты определения НМЦК одним из способов являются обязательными), сторонами стоимость приобретаемого имущества установлена ниже определенной оценщиком. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии свидетельствующих о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца обстоятельств, о ничтожности контракта, поскольку совокупность таковых не установлена: отсутствует как нарушение публичных интересов, так и нарушение требований законодательства (Постановление АС Уральского округа от 30 апреля 2021 г. по делу N А76-45161/2019).
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Суды не нашли оснований для удовлетворения иска. Установлено, что оценщиком был использован сравнительный метод, использованы федеральные стандарты оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты произведены в рамках используемого оценщиком подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки, учитывая, что наличие другого отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не может быть признано свидетельствующим о недостоверности величины стоимости оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества, отклонили довод администрации о недостоверности отчета об оценке. Апелляционным судом отмечено, что в данном случае нельзя признать нарушение положений законодательного акта, поскольку, как указывалось ранее, примененный метод определения НМЦК - отчет оценщика с учетом бюджетного финансирования - является допустимым и обоснован заказчиком. Кроме того, условия контракта позволяют прийти к выводу, что, несмотря на избрание способа определения НМЦК путем оценки (при этом в силу ст. 22 Закона о контрактной системе результаты определения НМЦК одним из способов являются обязательными), сторонами стоимость приобретаемого имущества установлена ниже определенной оценщиком. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии свидетельствующих о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца обстоятельств, о ничтожности контракта, поскольку совокупность таковых не установлена: отсутствует как нарушение публичных интересов, так и нарушение требований законодательства (Постановление АС Уральского округа от 30 апреля 2021 г. по делу N А76-45161/2019).
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Если же при проведении оценки использовался, например, сравнительный метод и не учитывались какие-либо параметры застройки участка, соответствующие условия договора, очевидно, не имели существенного значения для определения цены.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Если же при проведении оценки использовался, например, сравнительный метод и не учитывались какие-либо параметры застройки участка, соответствующие условия договора, очевидно, не имели существенного значения для определения цены.
Статья: Таможенная оценка: объект, субъект, методы, цели
(Мокров Г.Г.)
("Таможенное дело", 2022, N 1)Действие второе: применение сравнительных методов оценки товаров в таможенных целях, в основу которых положено определение таможенной стоимости методом по цене сделки с идентичными товарами (метод 2) и определение таможенной стоимости методом по цене сделки с однородными товарами (метод 3), которые используются декларантом или таможенным органом в том (и только в том) случае, когда таможенную оценку товаров невозможно осуществить с применением рыночного (основного) метода по цене сделки с ввозимыми (вывозимыми) товарами (метод 1), т.е. по цене, сформированной при обычном ходе торговли, когда купля-продажа товара на рынке иностранного государства, в котором производится или из которого экспортируется товар, являющийся объектом оценочной деятельности, совершается по цене, которая обеспечивает полное возмещение компании-экспортеру всех издержек (производственных, торговых, административных и общих) и получение предусмотренной бизнес-планом прибыли.
(Мокров Г.Г.)
("Таможенное дело", 2022, N 1)Действие второе: применение сравнительных методов оценки товаров в таможенных целях, в основу которых положено определение таможенной стоимости методом по цене сделки с идентичными товарами (метод 2) и определение таможенной стоимости методом по цене сделки с однородными товарами (метод 3), которые используются декларантом или таможенным органом в том (и только в том) случае, когда таможенную оценку товаров невозможно осуществить с применением рыночного (основного) метода по цене сделки с ввозимыми (вывозимыми) товарами (метод 1), т.е. по цене, сформированной при обычном ходе торговли, когда купля-продажа товара на рынке иностранного государства, в котором производится или из которого экспортируется товар, являющийся объектом оценочной деятельности, совершается по цене, которая обеспечивает полное возмещение компании-экспортеру всех издержек (производственных, торговых, административных и общих) и получение предусмотренной бизнес-планом прибыли.