Систематическая реализация квартир физическим лицом
Подборка наиболее важных документов по запросу Систематическая реализация квартир физическим лицом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.18 "Налоговая база" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил единый налог, сделав вывод о неправомерном невключении в налоговую базу предпринимателем доходов от реализации недвижимого имущества. Налоговый орган указал, что реализация недвижимого имущества носила постоянный характер, предприниматель систематически заключал сделки по приобретению квартир и дальнейшей их перепродаже через незначительный промежуток времени. Налогоплательщик оспорил доначисление, отметив, что реализованные им в спорный период объекты недвижимости (квартиры) приобретались как физическим лицом в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, для использования в качестве вложения и сохранения денежных средств. Суд признал доначисление правомерным, указав на направленность сделок по приобретению и реализации указанного имущества на получение прибыли, полученный доход непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, подлежит обложению налогом по УСН.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил единый налог, сделав вывод о неправомерном невключении в налоговую базу предпринимателем доходов от реализации недвижимого имущества. Налоговый орган указал, что реализация недвижимого имущества носила постоянный характер, предприниматель систематически заключал сделки по приобретению квартир и дальнейшей их перепродаже через незначительный промежуток времени. Налогоплательщик оспорил доначисление, отметив, что реализованные им в спорный период объекты недвижимости (квартиры) приобретались как физическим лицом в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, для использования в качестве вложения и сохранения денежных средств. Суд признал доначисление правомерным, указав на направленность сделок по приобретению и реализации указанного имущества на получение прибыли, полученный доход непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, подлежит обложению налогом по УСН.
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 220 "Имущественные налоговые вычеты" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Физическое лицо в течение года реализовало значительное количество имущественных прав на объекты недвижимого имущества (квартиры). Налоговый орган пришел к выводу, что физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляло предпринимательскую деятельность, о чем свидетельствует систематическая реализация имущества с целью извлечения прибыли, срок нахождения имущества (имущественных прав) в собственности (от 11 до 676 дней), массовость действий, отсутствие у него иного дохода. Налоговый орган, доначисляя НДФЛ, указал, что данное лицо не вправе применить ни имущественный налоговый вычет, поскольку реализация производилась в рамках предпринимательской деятельности, ни профессиональный, поскольку лицо не было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. ВС РФ пришел к выводу, что физическое лицо не вправе претендовать на профессиональный налоговый вычет, поскольку такое право имеют налогоплательщики, указанные в п. 1 ст. 227 НК РФ, то есть предприниматели, зарегистрированные в установленном порядке, а также другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой. Вместе с тем ВС РФ указал на возможность применения имущественного налогового вычета, поскольку положения подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ исключают применение имущественного налогового вычета в отношении доходов, полученных лишь от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, в данном случае налогоплательщик заключал договоры уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, которое относится не к недвижимому имуществу, а к иному имуществу в виде имущественных прав. ВС РФ указал, что налогоплательщик, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющий предпринимательскую деятельность, вправе уменьшить сумму доходов от реализации имущественных прав на объекты недвижимого имущества (квартиры) на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Физическое лицо в течение года реализовало значительное количество имущественных прав на объекты недвижимого имущества (квартиры). Налоговый орган пришел к выводу, что физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляло предпринимательскую деятельность, о чем свидетельствует систематическая реализация имущества с целью извлечения прибыли, срок нахождения имущества (имущественных прав) в собственности (от 11 до 676 дней), массовость действий, отсутствие у него иного дохода. Налоговый орган, доначисляя НДФЛ, указал, что данное лицо не вправе применить ни имущественный налоговый вычет, поскольку реализация производилась в рамках предпринимательской деятельности, ни профессиональный, поскольку лицо не было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. ВС РФ пришел к выводу, что физическое лицо не вправе претендовать на профессиональный налоговый вычет, поскольку такое право имеют налогоплательщики, указанные в п. 1 ст. 227 НК РФ, то есть предприниматели, зарегистрированные в установленном порядке, а также другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой. Вместе с тем ВС РФ указал на возможность применения имущественного налогового вычета, поскольку положения подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ исключают применение имущественного налогового вычета в отношении доходов, полученных лишь от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, в данном случае налогоплательщик заключал договоры уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, которое относится не к недвижимому имуществу, а к иному имуществу в виде имущественных прав. ВС РФ указал, что налогоплательщик, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющий предпринимательскую деятельность, вправе уменьшить сумму доходов от реализации имущественных прав на объекты недвижимого имущества (квартиры) на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Локальный план реструктуризации в процедуре банкротства физического лица
(Емалтынов А.Р., Боярский Д.А.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2023, N 12)<8> Глинка Г.Г., Шварц О.А. Исключения из конкурсной массы при банкротстве физического лица в России и США: сравнительно-правовое исследование // Предпринимательское право. Приложение "Право и Бизнес". 2015. N 4. С. 48 - 59.
(Емалтынов А.Р., Боярский Д.А.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2023, N 12)<8> Глинка Г.Г., Шварц О.А. Исключения из конкурсной массы при банкротстве физического лица в России и США: сравнительно-правовое исследование // Предпринимательское право. Приложение "Право и Бизнес". 2015. N 4. С. 48 - 59.
Статья: Операции с имуществом предпринимателя
(Мокроусов О.)
("Малая бухгалтерия", 2019, N 5)В деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ в постановлении от 29.10.2013 N 6778/13, предприниматель занимался сдачей в аренду недвижимости и применял УСН. Кроме того, он приобретал и продавал квартиры как физическое лицо. Налоговики посчитали, что реализация квартир носит систематический характер (четыре и более раза в год) и приобретение жилых помещений производилось предпринимателем не для личного проживания, а с целью последующей реализации. Следовательно, доход от реализации квартир является доходом, полученным в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. И поскольку с учетом этого дохода предельный размер доходов для применения УСН был превышен, налоговики начислили бизнесмену НДФЛ и НДС.
(Мокроусов О.)
("Малая бухгалтерия", 2019, N 5)В деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ в постановлении от 29.10.2013 N 6778/13, предприниматель занимался сдачей в аренду недвижимости и применял УСН. Кроме того, он приобретал и продавал квартиры как физическое лицо. Налоговики посчитали, что реализация квартир носит систематический характер (четыре и более раза в год) и приобретение жилых помещений производилось предпринимателем не для личного проживания, а с целью последующей реализации. Следовательно, доход от реализации квартир является доходом, полученным в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. И поскольку с учетом этого дохода предельный размер доходов для применения УСН был превышен, налоговики начислили бизнесмену НДФЛ и НДС.
Нормативные акты
Решение УФНС России <по субъекту РФ> от 05.09.2014
Суть жалобы: Заявитель не согласен с доначислением налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, привлечением к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ, и начислением пени.
Решение: Жалоба оставлена без удовлетворения, так как сделки по продаже заявителем квартир связаны с предпринимательской деятельностью, в связи с чем полученный доход подлежит налогообложению; от заявителя в налоговый орган не поступало заявления о зачете суммы излишне уплаченного НДФЛ.В силу личных причин Х. реализовала недвижимое имущество как физическое лицо, а не в целях извлечения систематической прибыли. От реализации недвижимого имущества Х. полном объеме, в сроки установленные законодательством РФ, уплачен налог на доходы физических лиц, что подтверждается налоговой декларацией.
Суть жалобы: Заявитель не согласен с доначислением налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, привлечением к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ, и начислением пени.
Решение: Жалоба оставлена без удовлетворения, так как сделки по продаже заявителем квартир связаны с предпринимательской деятельностью, в связи с чем полученный доход подлежит налогообложению; от заявителя в налоговый орган не поступало заявления о зачете суммы излишне уплаченного НДФЛ.В силу личных причин Х. реализовала недвижимое имущество как физическое лицо, а не в целях извлечения систематической прибыли. От реализации недвижимого имущества Х. полном объеме, в сроки установленные законодательством РФ, уплачен налог на доходы физических лиц, что подтверждается налоговой декларацией.
Решение ФНС России от 05.02.2016 N СА-3-9/425@
Суть жалобы: Заявитель не согласен с решением налогового органа о привлечении к ответственности по п. 2 ст. 116 НК РФ за ведение деятельности индивидуальным предпринимателем без постановки на учет в налоговом органе, поскольку он не является индивидуальным предпринимателем.
Решение: Жалоба признана обоснованной, так как субъектами ответственности, установленной п. 2 ст. 116 НК РФ, не могут быть физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированные в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя.
Содержит правовую позицию ФНС России.На основании изложенного, Управление в решении от 27.10.2015 пришло к выводу, что взаимосвязь установленных проверкой обстоятельств свидетельствует о том, что полученный ФЛ Х доход от продажи имущественных прав на жилые помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, реализация имущественных прав на жилые помещения осуществлялась в целях, направленных на систематическое получение прибыли.
Суть жалобы: Заявитель не согласен с решением налогового органа о привлечении к ответственности по п. 2 ст. 116 НК РФ за ведение деятельности индивидуальным предпринимателем без постановки на учет в налоговом органе, поскольку он не является индивидуальным предпринимателем.
Решение: Жалоба признана обоснованной, так как субъектами ответственности, установленной п. 2 ст. 116 НК РФ, не могут быть физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированные в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя.
Содержит правовую позицию ФНС России.На основании изложенного, Управление в решении от 27.10.2015 пришло к выводу, что взаимосвязь установленных проверкой обстоятельств свидетельствует о том, что полученный ФЛ Х доход от продажи имущественных прав на жилые помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, реализация имущественных прав на жилые помещения осуществлялась в целях, направленных на систематическое получение прибыли.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2015 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2016, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИП неправомерной, установлено, что в проверяемом периоде имело место участие предпринимателя в долевом строительстве у застройщика - ООО "Р" с целью последующей продажи объектов недвижимости физическим лицам. При этом реализованные объекты недвижимости принадлежали предпринимателю на праве собственности непродолжительное время; реализация объектов недвижимого имущества осуществлялась систематически на протяжении проверяемого периода; ИП являлась участником долевого строительства и состояла в трудовых отношениях с ООО "Р"; квартиры приобретались "черновые", без отделки, в момент реализации в них никто не проживал, мебель отсутствовала; в материалах дела отсутствуют доказательства использования недвижимого имущества для удовлетворения личных потребностей ИП как физического лица. Исходя из изложенного, нижестоящие суды пришли к обоснованному выводу о том, что осуществляемая предпринимателем деятельность по реализации недвижимого имущества является предпринимательской и подлежит налогообложению по упрощенной системе налогообложения (Постановление АС ВСО от 08.05.2015 N Ф02-1030/2015 по делу N А78-10058/2014).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2016, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИП неправомерной, установлено, что в проверяемом периоде имело место участие предпринимателя в долевом строительстве у застройщика - ООО "Р" с целью последующей продажи объектов недвижимости физическим лицам. При этом реализованные объекты недвижимости принадлежали предпринимателю на праве собственности непродолжительное время; реализация объектов недвижимого имущества осуществлялась систематически на протяжении проверяемого периода; ИП являлась участником долевого строительства и состояла в трудовых отношениях с ООО "Р"; квартиры приобретались "черновые", без отделки, в момент реализации в них никто не проживал, мебель отсутствовала; в материалах дела отсутствуют доказательства использования недвижимого имущества для удовлетворения личных потребностей ИП как физического лица. Исходя из изложенного, нижестоящие суды пришли к обоснованному выводу о том, что осуществляемая предпринимателем деятельность по реализации недвижимого имущества является предпринимательской и подлежит налогообложению по упрощенной системе налогообложения (Постановление АС ВСО от 08.05.2015 N Ф02-1030/2015 по делу N А78-10058/2014).
Вопрос: Индивидуальный предприниматель, находящийся на УСН с объектом налогообложения "доходы", продает нежилое помещение, которое в настоящий момент не использует в предпринимательской деятельности. Может ли он в этом случае применить имущественный налоговый вычет по НДФЛ или обязан будет уплатить в бюджет единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСН?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2012)Таким образом, можно заключить, что законодательно установлен следующий механизм налогообложения дохода от продажи имущества индивидуальным предпринимателем. В одном случае, это его собственность, используемая в личных целях, например, квартира, в которой он живет. Тогда при ее продаже предприниматель поступает как любое другое физическое лицо - уплачивает соответствующую сумму НДФЛ либо применяет имущественный вычет, разумеется, при соблюдении требований ст. 220 НК РФ.
(Консультация эксперта, ФНС России, 2012)Таким образом, можно заключить, что законодательно установлен следующий механизм налогообложения дохода от продажи имущества индивидуальным предпринимателем. В одном случае, это его собственность, используемая в личных целях, например, квартира, в которой он живет. Тогда при ее продаже предприниматель поступает как любое другое физическое лицо - уплачивает соответствующую сумму НДФЛ либо применяет имущественный вычет, разумеется, при соблюдении требований ст. 220 НК РФ.
Статья: НДФЛ при продаже физическим лицом пансионата
(Каравайкина Е.Е.)
("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2020, N 6)На основании п. 17.1 ст. 217 не подлежат обложению НДФЛ доходы, полученные физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ. Приведенная норма не распространяется на доходы физлиц от реализации ценных бумаг, а также от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. При этом срок владения имуществом не важен.
(Каравайкина Е.Е.)
("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2020, N 6)На основании п. 17.1 ст. 217 не подлежат обложению НДФЛ доходы, полученные физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ. Приведенная норма не распространяется на доходы физлиц от реализации ценных бумаг, а также от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. При этом срок владения имуществом не важен.
Вопрос: ...Кредитная организация предоставила заемщику-физлицу ипотечный кредит на приобретение квартиры. В связи с неоднократным нарушением условий кредитного договора суд принял решение взыскать с заемщика в пользу банка ссудную задолженность и проценты, расторгнуть договор и обратить взыскание на заложенное имущество. В случае несостоявшихся вторичных торгов банк приобретет в собственность заложенное имущество - квартиру. Банк классифицирует ссудную задолженность в IV категорию качества с формированием резерва в размере 51%. Правомерно ли требование о реклассификации ссуды в V категорию качества и формировании резерва на возможные потери по ссуде в размере 100%?
(Письмо Банка России от 27.11.2009 N 15-1-3-11/6936)Вопрос: Главное управление Банка России в целях правомерности применения принудительной меры воздействия к кредитной организации в виде направления предписания с требованием доформирования резерва на возможные потери по ссуде и предупреждения вероятности реализации правового риска просит оказать помощь в сложившейся ситуации.
(Письмо Банка России от 27.11.2009 N 15-1-3-11/6936)Вопрос: Главное управление Банка России в целях правомерности применения принудительной меры воздействия к кредитной организации в виде направления предписания с требованием доформирования резерва на возможные потери по ссуде и предупреждения вероятности реализации правового риска просит оказать помощь в сложившейся ситуации.
Вопрос: ...ИП, применяющий УСН с объектом налогообложения "доходы", сдает в аренду коммерческую недвижимость, приобретенную до регистрации в качестве ИП более трех лет назад. Какой налог надо уплатить при продаже этой недвижимости - единый (6%) или НДФЛ (13%)?
(Консультация эксперта, 2014)Таким образом, считаем, что в рассматриваемом случае законодательством предусмотрен изложенный ниже механизм налогообложения дохода от продажи имущества индивидуальным предпринимателем. Если предприниматель реализует недвижимость, используемую в личных целях (свою жилую комнату, квартиру), то он выступает как физическое лицо - уплачивает соответствующую сумму НДФЛ либо применяет имущественный вычет при соблюдении требований ст. 220 НК РФ. Если же имущество систематически использовалось для осуществления предпринимательской деятельности или приобреталось с намерением такого использования, то, продав его, предприниматель должен будет включить сумму, полученную от такой реализации, в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
(Консультация эксперта, 2014)Таким образом, считаем, что в рассматриваемом случае законодательством предусмотрен изложенный ниже механизм налогообложения дохода от продажи имущества индивидуальным предпринимателем. Если предприниматель реализует недвижимость, используемую в личных целях (свою жилую комнату, квартиру), то он выступает как физическое лицо - уплачивает соответствующую сумму НДФЛ либо применяет имущественный вычет при соблюдении требований ст. 220 НК РФ. Если же имущество систематически использовалось для осуществления предпринимательской деятельности или приобреталось с намерением такого использования, то, продав его, предприниматель должен будет включить сумму, полученную от такой реализации, в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Статья: ИП продает земельный участок и определяет НДФЛ
(Палько Е.А.)
("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения: учет в сельском хозяйстве", 2020, N 2)Обратите внимание! Положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
(Палько Е.А.)
("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения: учет в сельском хозяйстве", 2020, N 2)Обратите внимание! Положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Статья: О налоге на доходы физических лиц
(Виговский Е.В.)
("Коллегия", 2004, N 4)Физические лица, систематически получающие доходы, например от сдачи квартир в аренду, частнопрактикующие медицинские работники, педагогические работники (вузов, школ и т.д.), получающие доходы от репетиторства, физические лица, осуществляющие на платной основе перевозку пассажиров и грузов, лица, получающие доходы от реализации товаров (работ, услуг) по ремонту квартир, бытовой техники, автотранспортных средств и т.д. рассматриваются как индивидуальные предприниматели. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (ч. 2 ст. 11 НК РФ).
(Виговский Е.В.)
("Коллегия", 2004, N 4)Физические лица, систематически получающие доходы, например от сдачи квартир в аренду, частнопрактикующие медицинские работники, педагогические работники (вузов, школ и т.д.), получающие доходы от репетиторства, физические лица, осуществляющие на платной основе перевозку пассажиров и грузов, лица, получающие доходы от реализации товаров (работ, услуг) по ремонту квартир, бытовой техники, автотранспортных средств и т.д. рассматриваются как индивидуальные предприниматели. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (ч. 2 ст. 11 НК РФ).