Сдача комнаты в коммунальной квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача комнаты в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.11.2024 по делу N 88-24533/2024 (УИД 77RS0012-02-2022-003966-42)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении; 2) О запрещении предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без согласия; 3) О взыскании компенсации морального вреда; 4) О взыскании расходов.
Обстоятельства: Какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире - истцами и ответчиками - о порядке пользования общим имуществом квартиры не заключалось, выводы об отсутствии правовых оснований для получения собственником комнаты - ответчиком-1 согласия истца на вселение ответчика-2 являются необоснованными.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что действующее жилищное законодательство не содержит указания на запрет на заключение договора найма, при этом исходил из того, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением; ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, путем сдачи внаем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире; в силу положений ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, не требуется предварительное согласие сособственников на сдачу комнаты в аренду (наем); сам по себе факт регистрации С. в принадлежащей ей комнате В. и ее проживание в ней без согласия К.И. не может являться основанием для вывода о нарушении ответчиками охраняемых законом прав и интересов истца по пользованию занимаемым ею жилым помещением.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении; 2) О запрещении предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без согласия; 3) О взыскании компенсации морального вреда; 4) О взыскании расходов.
Обстоятельства: Какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире - истцами и ответчиками - о порядке пользования общим имуществом квартиры не заключалось, выводы об отсутствии правовых оснований для получения собственником комнаты - ответчиком-1 согласия истца на вселение ответчика-2 являются необоснованными.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что действующее жилищное законодательство не содержит указания на запрет на заключение договора найма, при этом исходил из того, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением; ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, путем сдачи внаем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире; в силу положений ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, не требуется предварительное согласие сособственников на сдачу комнаты в аренду (наем); сам по себе факт регистрации С. в принадлежащей ей комнате В. и ее проживание в ней без согласия К.И. не может являться основанием для вывода о нарушении ответчиками охраняемых законом прав и интересов истца по пользованию занимаемым ею жилым помещением.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2024 N 33-27833/2024 (УИД 78RS0014-01-2023-009835-24)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О нечинении препятствий в пользовании общим имуществом в квартире, об обязании передать ключи; 2) Об определении порядка пользования местами общего пользования в жилом помещении.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что его права как долевого сособственника в пользовании общим имуществом нарушены действиями ответчиков, которые разместили личное имущество и шкафы в общем коридоре коммунальной квартиры, а также используют в личных целях отдельные помещения общего пользования.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки - отказано.Оценив пояснения стороны ответчиков и третьих лиц, отмечая, что истец в судебное заседание лично не являлся, согласно пояснениям противоположной стороны не проживает в коммунальной квартире, тогда как ответчики и третьи лица постоянно проживают в ней, фактически между ними сложился порядок пользования общим имуществом до приобретения долей в квартире истцом, ответчики нуждаются в занимаемом общем имуществе в отличие от истца, сдающего комнаты внаем, суд пришел к выводу о о неправомерности и необоснованности требований истца и их отклонении, отмечая, что наличие у его арендаторов в пользовании трех тамбуров и прихожей не свидетельствует о каких-либо нарушениях как долевого сособственника.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О нечинении препятствий в пользовании общим имуществом в квартире, об обязании передать ключи; 2) Об определении порядка пользования местами общего пользования в жилом помещении.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что его права как долевого сособственника в пользовании общим имуществом нарушены действиями ответчиков, которые разместили личное имущество и шкафы в общем коридоре коммунальной квартиры, а также используют в личных целях отдельные помещения общего пользования.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки - отказано.Оценив пояснения стороны ответчиков и третьих лиц, отмечая, что истец в судебное заседание лично не являлся, согласно пояснениям противоположной стороны не проживает в коммунальной квартире, тогда как ответчики и третьи лица постоянно проживают в ней, фактически между ними сложился порядок пользования общим имуществом до приобретения долей в квартире истцом, ответчики нуждаются в занимаемом общем имуществе в отличие от истца, сдающего комнаты внаем, суд пришел к выводу о о неправомерности и необоснованности требований истца и их отклонении, отмечая, что наличие у его арендаторов в пользовании трех тамбуров и прихожей не свидетельствует о каких-либо нарушениях как долевого сособственника.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: О запрете и ограничении содержания домашних животных в жилых помещениях: проблемы правового регулирования и тенденции правоприменения
(Суслова С.И.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 5)Совершенно не регулирует федеральное законодательство и вопрос о необходимости получения согласия соседей в коммунальной квартире на "вселение" собак и кошек. Обосновать свои требования о необходимости согласования данных решений с соседями по коммунальной квартире можно лишь на том основании, что собаки и кошки будут "пользоваться" общим имуществом такой квартиры (общим коридором, кухней и т.д.), на что требуется согласие всех, кто проживает в данной коммунальной квартире. Вместе с тем общие нормы гражданского и жилищного законодательства не позволяют разрешить эту ситуацию однозначно. Судебная практика уже многие годы не может выработать единый подход по вопросу о том, требуется ли согласие соседей по коммунальной квартире, если одна из комнат сдается третьим лицам по договору: в одних решениях говорится о том, что согласие нужно, в других - не нужно, поскольку собственник комнаты единолично принимает решение о сдаче своей комнаты для проживания иным лицам, а о порядке пользования общим имуществом надо договариваться <12>. Соответственно, шансы обосновать необходимость согласования решения о содержании в коммунальной квартире собак и кошек, основываясь на общих положениях о праве долевой собственности, минимальны. Другое дело, что в эту сферу опять проникают публично-правовые механизмы, и органы местного самоуправления пытаются дополнить положения норм частного права, вводя публичными актами требования и условия такого согласования. Их законность вызывает большие сомнения в силу уже высказанных причин (выход за пределы компетенции), однако суды вполне могут их использовать при вынесении конкретных решений. В юридической литературе приводятся примеры установления в правилах благоустройства отдельных муниципальных образований прямых указаний на то, что "содержание животных в коммунальных квартирах осуществляется владельцами животных при условии получения письменного согласия соседей, проживающих в коммунальной квартире" или даже необходимости не только получать предварительное согласие соседей, но и "соблюдать санитарную норму жилой площади на каждое животное" <13>. Здесь можно лишь констатировать, что содержание особых вещей - домашних животных - в силу значительно возросшего числа частноправовых конфликтов в этой области нуждается в дополнительной законодательной регламентации на федеральном уровне, как это сделано, например, в Республике Беларусь <14>.
(Суслова С.И.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 5)Совершенно не регулирует федеральное законодательство и вопрос о необходимости получения согласия соседей в коммунальной квартире на "вселение" собак и кошек. Обосновать свои требования о необходимости согласования данных решений с соседями по коммунальной квартире можно лишь на том основании, что собаки и кошки будут "пользоваться" общим имуществом такой квартиры (общим коридором, кухней и т.д.), на что требуется согласие всех, кто проживает в данной коммунальной квартире. Вместе с тем общие нормы гражданского и жилищного законодательства не позволяют разрешить эту ситуацию однозначно. Судебная практика уже многие годы не может выработать единый подход по вопросу о том, требуется ли согласие соседей по коммунальной квартире, если одна из комнат сдается третьим лицам по договору: в одних решениях говорится о том, что согласие нужно, в других - не нужно, поскольку собственник комнаты единолично принимает решение о сдаче своей комнаты для проживания иным лицам, а о порядке пользования общим имуществом надо договариваться <12>. Соответственно, шансы обосновать необходимость согласования решения о содержании в коммунальной квартире собак и кошек, основываясь на общих положениях о праве долевой собственности, минимальны. Другое дело, что в эту сферу опять проникают публично-правовые механизмы, и органы местного самоуправления пытаются дополнить положения норм частного права, вводя публичными актами требования и условия такого согласования. Их законность вызывает большие сомнения в силу уже высказанных причин (выход за пределы компетенции), однако суды вполне могут их использовать при вынесении конкретных решений. В юридической литературе приводятся примеры установления в правилах благоустройства отдельных муниципальных образований прямых указаний на то, что "содержание животных в коммунальных квартирах осуществляется владельцами животных при условии получения письменного согласия соседей, проживающих в коммунальной квартире" или даже необходимости не только получать предварительное согласие соседей, но и "соблюдать санитарную норму жилой площади на каждое животное" <13>. Здесь можно лишь констатировать, что содержание особых вещей - домашних животных - в силу значительно возросшего числа частноправовых конфликтов в этой области нуждается в дополнительной законодательной регламентации на федеральном уровне, как это сделано, например, в Республике Беларусь <14>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за январь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)С учетом этого если собственниками комнат в коммунальной квартире не было заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом квартиры, в том числе не определен порядок его пользования на случай передачи комнат в пользование третьим лицам по гражданско-правовым договорам, то собственник может сдавать внаем свою комнату только с согласия других лиц, проживающих в квартире (нанимателей, собственников, членов их семей). Если такое согласие не получено, суд в порядке пресечения действий, нарушающих право, может наложить запрет собственнику комнаты предоставлять в будущем во владение и пользование иным лицам общее имущество в коммунальной квартире без письменного согласия истцов.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)С учетом этого если собственниками комнат в коммунальной квартире не было заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом квартиры, в том числе не определен порядок его пользования на случай передачи комнат в пользование третьим лицам по гражданско-правовым договорам, то собственник может сдавать внаем свою комнату только с согласия других лиц, проживающих в квартире (нанимателей, собственников, членов их семей). Если такое согласие не получено, суд в порядке пресечения действий, нарушающих право, может наложить запрет собственнику комнаты предоставлять в будущем во владение и пользование иным лицам общее имущество в коммунальной квартире без письменного согласия истцов.
Нормативные акты
Приказ Росстата от 31.07.2024 N 340
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за уровнем жизни и обследованиями домашних хозяйств"Если домохозяйство проживает в коммунальной квартире, то доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади комнаты каждого собственника.
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за уровнем жизни и обследованиями домашних хозяйств"Если домохозяйство проживает в коммунальной квартире, то доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади комнаты каждого собственника.
Статья: Спор о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Выезд Ответчика из Жилого помещения носит вынужденный характер, вызванный аварийным состоянием Жилого помещения/состоянием жилого дома, непригодного для проживания/конфликтными отношениями в семье/неприязненными отношениями по поводу порядка пользования квартирой и порядка оплаты коммунальных услуг между проживающими в квартире лицами и Ответчиком/расторжением брака с Истцом/вступлением Истца в новый брак с _________, рождением ребенка _____/невозможностью проживания в одной комнате разных семей/невозможностью совместного проживания всех зарегистрированных в квартире лиц с учетом площади Жилого помещения/проживанием в Жилом помещении посторонних лиц, вселенных Истцом без согласия Ответчика/сдачей Жилого помещения внаем третьим лицам/наличием регистрации в Жилом помещении мужа, родителей истца, его детей/стесненными жилищными условиями/наличием у Истца заболевания (психического расстройства)/наличием у Ответчика заболеваний, которые не позволяют ему проживать в Жилом помещении в стесненных условиях с другими лицами/необходимостью осуществлять уход за близкими родственниками/асоциальным образом жизни и злоупотреблением спиртными напитками близких родственников Ответчика, проживающих в Жилом помещении/отбыванием Ответчиком наказаний в местах лишения свободы по приговорам судов/другое, что подтверждается актом межведомственной комиссии по обследованию дома, согласно которому дом имеет повреждения стен/свидетельством о расторжении брака с Истцом от "___" ________ _____ г. N _____/свидетельством о заключении Истцом нового брака с ______ от "___" ________ _____ г. N _________/документами, подтверждающими, что Ответчик наблюдается в поликлинике по месту регистрации в Жилом помещении/обращениями Ответчика в правоохранительные органы, которые подтверждают конфликтные отношения в семье/документами, подтверждающими признание Истца виновным в совершении преступления в отношении Ответчика и назначение ему уголовного наказания/постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела/постановлениями мирового судьи о прекращении уголовных дел в связи с примирением Ответчика с потерпевшим (Истцом)/запиской, которая содержит прямые угрозы Истца в адрес Ответчика и подтверждает конфликтные отношения между ними/протоколом обеспечения доказательств, удостоверенным нотариусом, согласно которому Истец направлял Ответчику электронное письмо о мирном урегулировании жилищного вопроса, предлагал денежную компенсацию в обмен на снятие ответчика с регистрационного учета по адресу Жилого помещения/копией ответа ОМВД РФ, постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела, которые подтверждают, что между сторонами не достигнуто соглашение об урегулировании жилищного вопроса/встречным иском, поданным Ответчиком, об определении долей по оплате коммунальных платежей, подтверждающим наличие у Ответчика намерений исполнять свои обязанности по содержанию Жилого помещения/решением _____ районного суда (иным судебным актом) от "___" ________ _____ г. N _____, вступившим в законную силу, которым установлен факт неприязненных отношений после расторжения брака между Истцом и Ответчиком, постановлено изменить Договор найма Жилого помещения, заключив отдельный договор найма на комнату с Ответчиком/вступившими в силу судебными актами, в которых указано, что непроживание Ответчика в Жилом помещении связано с конфликтными отношениями с Истцом, носящими длящийся характер, Истец обязан не чинить Ответчику препятствия в пользовании Жилым помещением/иском в суд с требованием выселить из Жилого помещения супругу Ответчика/вступившим в силу судебным актом о вселении Ответчика в Жилое помещение/приговором суда, из которого следует, что Ответчик с _____ г. по ______ г. находился в местах лишения свободы/приговором суда, которым отец ребенка Ответчика привлечен к уголовной ответственности за злостное уклонение родителя от уплаты средств на содержание несовершеннолетнего ребенка и ему назначено наказание в виде лишения свободы, что косвенно свидетельствует о наличии конфликтных отношений между Ответчиком и членами семьи ее бывшего супруга/актом о вселении Ответчика в Жилое помещение, составленным судебным приставом-исполнителем/неоднократными обращениями Ответчика в государственные органы с заявлениями о постановке на учет по улучшению жилищных условий, в постановке на который им отказывают по причине непредставления документов личного характера (паспорта) на всех членов семьи/копией справки ГБУ г. Москвы "Центр социально-правовой и психологической поддержки женщин" департамента семейной и молодежной политики города Москвы" о временном проживании Ответчика с детьми в данном центре в течение нескольких месяцев/другими документами/отсутствием доказательств добровольности выезда Ответчика из Жилого помещения.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Выезд Ответчика из Жилого помещения носит вынужденный характер, вызванный аварийным состоянием Жилого помещения/состоянием жилого дома, непригодного для проживания/конфликтными отношениями в семье/неприязненными отношениями по поводу порядка пользования квартирой и порядка оплаты коммунальных услуг между проживающими в квартире лицами и Ответчиком/расторжением брака с Истцом/вступлением Истца в новый брак с _________, рождением ребенка _____/невозможностью проживания в одной комнате разных семей/невозможностью совместного проживания всех зарегистрированных в квартире лиц с учетом площади Жилого помещения/проживанием в Жилом помещении посторонних лиц, вселенных Истцом без согласия Ответчика/сдачей Жилого помещения внаем третьим лицам/наличием регистрации в Жилом помещении мужа, родителей истца, его детей/стесненными жилищными условиями/наличием у Истца заболевания (психического расстройства)/наличием у Ответчика заболеваний, которые не позволяют ему проживать в Жилом помещении в стесненных условиях с другими лицами/необходимостью осуществлять уход за близкими родственниками/асоциальным образом жизни и злоупотреблением спиртными напитками близких родственников Ответчика, проживающих в Жилом помещении/отбыванием Ответчиком наказаний в местах лишения свободы по приговорам судов/другое, что подтверждается актом межведомственной комиссии по обследованию дома, согласно которому дом имеет повреждения стен/свидетельством о расторжении брака с Истцом от "___" ________ _____ г. N _____/свидетельством о заключении Истцом нового брака с ______ от "___" ________ _____ г. N _________/документами, подтверждающими, что Ответчик наблюдается в поликлинике по месту регистрации в Жилом помещении/обращениями Ответчика в правоохранительные органы, которые подтверждают конфликтные отношения в семье/документами, подтверждающими признание Истца виновным в совершении преступления в отношении Ответчика и назначение ему уголовного наказания/постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела/постановлениями мирового судьи о прекращении уголовных дел в связи с примирением Ответчика с потерпевшим (Истцом)/запиской, которая содержит прямые угрозы Истца в адрес Ответчика и подтверждает конфликтные отношения между ними/протоколом обеспечения доказательств, удостоверенным нотариусом, согласно которому Истец направлял Ответчику электронное письмо о мирном урегулировании жилищного вопроса, предлагал денежную компенсацию в обмен на снятие ответчика с регистрационного учета по адресу Жилого помещения/копией ответа ОМВД РФ, постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела, которые подтверждают, что между сторонами не достигнуто соглашение об урегулировании жилищного вопроса/встречным иском, поданным Ответчиком, об определении долей по оплате коммунальных платежей, подтверждающим наличие у Ответчика намерений исполнять свои обязанности по содержанию Жилого помещения/решением _____ районного суда (иным судебным актом) от "___" ________ _____ г. N _____, вступившим в законную силу, которым установлен факт неприязненных отношений после расторжения брака между Истцом и Ответчиком, постановлено изменить Договор найма Жилого помещения, заключив отдельный договор найма на комнату с Ответчиком/вступившими в силу судебными актами, в которых указано, что непроживание Ответчика в Жилом помещении связано с конфликтными отношениями с Истцом, носящими длящийся характер, Истец обязан не чинить Ответчику препятствия в пользовании Жилым помещением/иском в суд с требованием выселить из Жилого помещения супругу Ответчика/вступившим в силу судебным актом о вселении Ответчика в Жилое помещение/приговором суда, из которого следует, что Ответчик с _____ г. по ______ г. находился в местах лишения свободы/приговором суда, которым отец ребенка Ответчика привлечен к уголовной ответственности за злостное уклонение родителя от уплаты средств на содержание несовершеннолетнего ребенка и ему назначено наказание в виде лишения свободы, что косвенно свидетельствует о наличии конфликтных отношений между Ответчиком и членами семьи ее бывшего супруга/актом о вселении Ответчика в Жилое помещение, составленным судебным приставом-исполнителем/неоднократными обращениями Ответчика в государственные органы с заявлениями о постановке на учет по улучшению жилищных условий, в постановке на который им отказывают по причине непредставления документов личного характера (паспорта) на всех членов семьи/копией справки ГБУ г. Москвы "Центр социально-правовой и психологической поддержки женщин" департамента семейной и молодежной политики города Москвы" о временном проживании Ответчика с детьми в данном центре в течение нескольких месяцев/другими документами/отсутствием доказательств добровольности выезда Ответчика из Жилого помещения.