Счета эскроу в долевом строительстве
Подборка наиболее важных документов по запросу Счета эскроу в долевом строительстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Таким образом, для застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018 и осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу, направления использования целевого кредита (цели предоставления) по таким проектам строительства определяются условиями кредитных (заемных) договоров исходя из норм пункта 4 статьи 2 Закона N 214-ФЗ в действующей редакции и нормам статьи 18 Закона N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ, а направления целевого использования денежных средств участников долевого строительства определяются нормами статьи 18 Закона N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ с учетом ограничений, установленных частями 8.1, 8.3 статьи 8 Закона N 175-ФЗ."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2026)В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует Требованиям к уровню кредитного рейтинга, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита. Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать указанным Требованиям к уровню кредитного рейтинга (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
(КонсультантПлюс, 2026)В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует Требованиям к уровню кредитного рейтинга, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита. Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать указанным Требованиям к уровню кредитного рейтинга (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
(Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422)Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
(Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422)Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
(ред. от 24.06.2025)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
<Информация> Банка России
"Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства"Возможно ли застройщику отслеживать движение денежных средств на счете эскроу?
"Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства"Возможно ли застройщику отслеживать движение денежных средств на счете эскроу?
Формы
Статья: Счет эскроу как инструмент реализации инвестиционных проектов
(Виницкая Л.А.)
("Юрист", 2021, N 8)В рамках проектного финансирования жилищного строительства предполагается, что погашение кредита застройщиком будет осуществляться за счет средств, полученных от продажи объектов строительства. Погашение платежей по кредитному договору банку может осуществляться напрямую со счетов эскроу участников долевого строительства после их раскрытия, минуя имущественную массу застройщика <18>. Может показаться, что механизм проектного финансирования с применением договора счета эскроу предоставляет банку-кредитору обеспечительный платеж в кредитных правоотношениях с застройщиком. Тем не менее, в отличие от такого способа обеспечения исполнения обязательств, банк зависит от выполнения условий базового договора участия в долевом строительстве, не может самостоятельно удовлетворить свои требования из депонированной суммы и получает к ней доступ лишь в случае, когда вероятность исполнения застройщиком кредитных обязательств и так достаточно высока. Несмотря на то что имущественная масса, за счет которой могут быть удовлетворены требования банка, увеличивается за счет денежных средств депонентов, в случае банкротства застройщика эти денежные средства с большей долей вероятности не поступят в конкурсную массу застройщика и будут возвращены участникам долевого строительства.
(Виницкая Л.А.)
("Юрист", 2021, N 8)В рамках проектного финансирования жилищного строительства предполагается, что погашение кредита застройщиком будет осуществляться за счет средств, полученных от продажи объектов строительства. Погашение платежей по кредитному договору банку может осуществляться напрямую со счетов эскроу участников долевого строительства после их раскрытия, минуя имущественную массу застройщика <18>. Может показаться, что механизм проектного финансирования с применением договора счета эскроу предоставляет банку-кредитору обеспечительный платеж в кредитных правоотношениях с застройщиком. Тем не менее, в отличие от такого способа обеспечения исполнения обязательств, банк зависит от выполнения условий базового договора участия в долевом строительстве, не может самостоятельно удовлетворить свои требования из депонированной суммы и получает к ней доступ лишь в случае, когда вероятность исполнения застройщиком кредитных обязательств и так достаточно высока. Несмотря на то что имущественная масса, за счет которой могут быть удовлетворены требования банка, увеличивается за счет денежных средств депонентов, в случае банкротства застройщика эти денежные средства с большей долей вероятности не поступят в конкурсную массу застройщика и будут возвращены участникам долевого строительства.
Ситуация: Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
Готовое решение: Как учесть средства целевого финансирования при расчете налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2026)Не учитываются в доходах при расчете налога на прибыль и размещенные на счетах эскроу средства участников долевого строительства по Закону об участии в долевом строительстве. Такие средства приравнены к средствам целевого финансирования.
(КонсультантПлюс, 2026)Не учитываются в доходах при расчете налога на прибыль и размещенные на счетах эскроу средства участников долевого строительства по Закону об участии в долевом строительстве. Такие средства приравнены к средствам целевого финансирования.
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Статья 13.2. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Статья 13.2. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Позиция регистрирующего органа поддерживалась письмом Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23 октября 2019 г. N 40073-ОК/07, в котором со ссылкой на позицию Министерства финансов Российской Федерации содержатся разъяснения в части Закона N 214-ФЗ Федеральные ведомства полагали, что открытие счетов эскроу участникам долевого строительства, являющимся получателями бюджетных средств, противоречит нормам бюджетного законодательства Российской Федерации.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Позиция регистрирующего органа поддерживалась письмом Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23 октября 2019 г. N 40073-ОК/07, в котором со ссылкой на позицию Министерства финансов Российской Федерации содержатся разъяснения в части Закона N 214-ФЗ Федеральные ведомства полагали, что открытие счетов эскроу участникам долевого строительства, являющимся получателями бюджетных средств, противоречит нормам бюджетного законодательства Российской Федерации.
Статья: Сочетание интересов банков и застройщиков в правовом регулировании эскроу-счета
("Банковское право", 2022, N 2)Вышеизложенные факторы (проценты по кредиту, отсутствие реальных денежных поступлений от дольщиков, установление обременительных требований со стороны государства) поставили застройщиков в трудное положение, в связи с чем у них не остается другого выбора, кроме увеличения стоимости жилья. Анализ данных, размещенных на сайте "РОСРИЭЛТ", позволяет сделать вывод о том, что стоимость 1 кв. м в новостройках за два года выросла в среднем на 30% <7>. На наш взгляд, именно переход на использование счетов эскроу в долевом строительстве во многом повлиял на увеличение стоимости нового жилья.
("Банковское право", 2022, N 2)Вышеизложенные факторы (проценты по кредиту, отсутствие реальных денежных поступлений от дольщиков, установление обременительных требований со стороны государства) поставили застройщиков в трудное положение, в связи с чем у них не остается другого выбора, кроме увеличения стоимости жилья. Анализ данных, размещенных на сайте "РОСРИЭЛТ", позволяет сделать вывод о том, что стоимость 1 кв. м в новостройках за два года выросла в среднем на 30% <7>. На наш взгляд, именно переход на использование счетов эскроу в долевом строительстве во многом повлиял на увеличение стоимости нового жилья.
Статья: Баланс интересов участников долевого строительства в Российской Федерации
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12)Ключевые слова: изменения российского законодательства в сфере долевого строительства, повышение контроля над деятельностью застройщиков, обязательственные правоотношения в сфере строительства, защита прав участников долевого строительства, счета эскроу в долевом строительстве, потребительский экстремизм.
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12)Ключевые слова: изменения российского законодательства в сфере долевого строительства, повышение контроля над деятельностью застройщиков, обязательственные правоотношения в сфере строительства, защита прав участников долевого строительства, счета эскроу в долевом строительстве, потребительский экстремизм.
Вопрос: Как организации-застройщику, уплачивающей ЕСХН и осуществляющей строительство жилых домов и продажу квартир в рамках договоров долевого участия и купли-продажи, учитывать расходы, подлежащие возмещению за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2025)Вопрос: Как организации-застройщику, уплачивающей ЕСХН и осуществляющей строительство жилых домов и продажу квартир в рамках договоров долевого участия и купли-продажи, учитывать расходы, подлежащие возмещению за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2025)Вопрос: Как организации-застройщику, уплачивающей ЕСХН и осуществляющей строительство жилых домов и продажу квартир в рамках договоров долевого участия и купли-продажи, учитывать расходы, подлежащие возмещению за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу?