Рыночная стоимость права аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Рыночная стоимость права аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Споры, связанные со сделками хозяйственного общества и с управлением им: Заявитель (участник, акционер, член совета директоров, общество) хочет оспорить сделку с заинтересованностью
(КонсультантПлюс, 2025)справкой о рыночной стоимости права аренды, подтверждающей, что право аренды могло быть переуступлено не безвозмездно, а с предоставлением встречного возмещения >>>
(КонсультантПлюс, 2025)справкой о рыночной стоимости права аренды, подтверждающей, что право аренды могло быть переуступлено не безвозмездно, а с предоставлением встречного возмещения >>>
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 4 "Действие гражданского законодательства во времени" ГК РФ"Суд округа также отмечает, что если бы в данном случае и был установлен ежегодный размер арендной платы как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды, то подпункт "е" пункта 3 Правил также не мог быть применен к спорным отношениям с 28.12.2021, поскольку постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 N 191 вступило в силу 21.02.2023, а оно как акт гражданского законодательства согласно статье 4 Гражданского кодекса не имеет обратной силы и применяется только к отношениям, возникшим после введения его в действие."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли злоупотреблением правом одностороннее изменение арендной платы по договору аренды, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки
(КонсультантПлюс, 2025)Апелляционный суд, оценив представленные в дело доказательства, с учетом выводов, приведенных в заключении эксперта от 02.04.2020 N 359/04, согласно которому рыночная стоимость права аренды здания по состоянию на 13.02.2019 составляет 81 105 533 руб. в год с учетом НДС 20% или округленно 67 587 944 руб. в год без учета НДС, пришел к обоснованному выводу о несоответствии величины арендной платы объекта в оспариваемом уведомлении ее рыночной стоимости и отметил, что оспариваемым уведомлением ответчиком произведено повышение арендной платы практически на 78%. Таким образом, суд апелляционной инстанции, приняв все возможные меры для выяснения существенных для дела обстоятельств, всесторонне и полно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, а также доводы участвующих в деле лиц, правомерно удовлетворил требование истца о признании уведомления как односторонней сделки по увеличению размера арендной платы недействительным в силу статьи 10 ГК РФ..."
Является ли злоупотреблением правом одностороннее изменение арендной платы по договору аренды, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки
(КонсультантПлюс, 2025)Апелляционный суд, оценив представленные в дело доказательства, с учетом выводов, приведенных в заключении эксперта от 02.04.2020 N 359/04, согласно которому рыночная стоимость права аренды здания по состоянию на 13.02.2019 составляет 81 105 533 руб. в год с учетом НДС 20% или округленно 67 587 944 руб. в год без учета НДС, пришел к обоснованному выводу о несоответствии величины арендной платы объекта в оспариваемом уведомлении ее рыночной стоимости и отметил, что оспариваемым уведомлением ответчиком произведено повышение арендной платы практически на 78%. Таким образом, суд апелляционной инстанции, приняв все возможные меры для выяснения существенных для дела обстоятельств, всесторонне и полно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, а также доводы участвующих в деле лиц, правомерно удовлетворил требование истца о признании уведомления как односторонней сделки по увеличению размера арендной платы недействительным в силу статьи 10 ГК РФ..."
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.
Нормативные акты
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на сорок девять лет;
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на сорок девять лет;
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)В материалы дела департамент представил подробный расчет испрашиваемой задолженности по арендной плате и пояснения с указанием действовавших в спорный период нормативных правовых актов, регулировавших порядок определения и расчета платы за использование публичных земельных участков в г. Ростове-на-Дону, в соответствии с которыми для расчета размера арендной платы на год за использование предоставленного без торгов участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости (здания, сооружения) установлена специальная формула и не предусмотрено определение платы исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков. Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п. 11 приложения N 2 "Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" к постановлению N 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)В материалы дела департамент представил подробный расчет испрашиваемой задолженности по арендной плате и пояснения с указанием действовавших в спорный период нормативных правовых актов, регулировавших порядок определения и расчета платы за использование публичных земельных участков в г. Ростове-на-Дону, в соответствии с которыми для расчета размера арендной платы на год за использование предоставленного без торгов участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости (здания, сооружения) установлена специальная формула и не предусмотрено определение платы исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков. Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п. 11 приложения N 2 "Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" к постановлению N 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.
"Годовой отчет - 2024"
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2024)К безвозмездно полученному имущественному праву относится, в частности, получение имущества по договору ссуды в безвозмездное пользование. В составе внереализационных доходов необходимо отразить рыночную стоимость права пользования идентичным имуществом, сдаваемым в аренду (письмо Минфина России от 3 апреля 2023 года N 03-03-06/1/29182).
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2024)К безвозмездно полученному имущественному праву относится, в частности, получение имущества по договору ссуды в безвозмездное пользование. В составе внереализационных доходов необходимо отразить рыночную стоимость права пользования идентичным имуществом, сдаваемым в аренду (письмо Минфина России от 3 апреля 2023 года N 03-03-06/1/29182).
Статья: Новеллы и действующая практика установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
(Крестьянцева Е.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Согласно принятым изменениям арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности и занятыми зданиями и сооружениями, больше не будет определяться на основании рыночной стоимости права аренды. Вместо этого арендная плата за такие земельные участки должна рассчитываться на основе кадастровой стоимости (в размере трех процентов). В ряде случаев применение этой нормы также может в разы снизить арендную плату, однако, как показывает практика, Росимущество не спешит подписывать дополнительные соглашения об уменьшении размера арендной платы согласно этой норме.
(Крестьянцева Е.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Согласно принятым изменениям арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности и занятыми зданиями и сооружениями, больше не будет определяться на основании рыночной стоимости права аренды. Вместо этого арендная плата за такие земельные участки должна рассчитываться на основе кадастровой стоимости (в размере трех процентов). В ряде случаев применение этой нормы также может в разы снизить арендную плату, однако, как показывает практика, Росимущество не спешит подписывать дополнительные соглашения об уменьшении размера арендной платы согласно этой норме.
Статья: О некоторых проблемах заключения договора аренды федерального недвижимого имущества
(Максуров А.А.)
("Российское конкурентное право и экономика", 2025, N 1)Алгоритм здесь сводится к тому, что при наличии указанных в ЗК РФ оснований заинтересованное лицо также вправе подать заявление с просьбой о заключении договора аренды. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право заявителя на приобретение прав на земельный участок, документ, удостоверяющий личность заявителя, а также документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подается представителем). Если заявление не содержит обязательных сведений или к нему не приложены обязательные документы, оно будет возвращено в течение 10 дней. В случае необходимости проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков срок оказания услуги будет продлен на срок, указанный в соответствующем договоре о проведении оценки (п. 2.6 Приказа Росимущества от 11.09.2020 N 261).
(Максуров А.А.)
("Российское конкурентное право и экономика", 2025, N 1)Алгоритм здесь сводится к тому, что при наличии указанных в ЗК РФ оснований заинтересованное лицо также вправе подать заявление с просьбой о заключении договора аренды. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право заявителя на приобретение прав на земельный участок, документ, удостоверяющий личность заявителя, а также документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подается представителем). Если заявление не содержит обязательных сведений или к нему не приложены обязательные документы, оно будет возвращено в течение 10 дней. В случае необходимости проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков срок оказания услуги будет продлен на срок, указанный в соответствующем договоре о проведении оценки (п. 2.6 Приказа Росимущества от 11.09.2020 N 261).
Статья: Определение (установление) арендной платы
(Березин Д.А.)
("Нотариус", 2025, N 1)Как известно, объектом аренды может быть только объект вещного права, а объектом оценки в арендных правоотношениях, проводимой с целью определения арендной платы, может быть объект как вещного, так и обязательственного права. Вещное право арендатора - это самостоятельный имущественный объект, способный участвовать в гражданском обороте с согласия собственника, если иное не предусмотрено договором аренды, как предмет самостоятельных сделок, касающихся исключительно сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем), передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При оценке вещного права на арендованное имущество внимание оценщика на самом имуществе, как при оценке права собственности на имущество, не сосредоточено. Определяя рыночную стоимость прав аренды (субаренды), оценщик исследует факторы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, право аренды на имущество - это самостоятельный объект оценки, отделенный от права собственности на имущество <4>. Руководствуясь ст. 5 Федерального закона об оценочной деятельности, устанавливающей открытый перечень объектов оценки, который один и тот же объект гражданских прав упоминает синонимами <5>, самостоятельный объект оценки - право аренды на имущество - можно соотнести с указанными в перечне объектами оценки, именуемыми - права требования, обязательства (долги). Мотивировочные части отдельных постановлений российских арбитражных судов, ссылаясь на ст. 5 Федерального закона об оценочной деятельности, признают объектом оценки право аренды.
(Березин Д.А.)
("Нотариус", 2025, N 1)Как известно, объектом аренды может быть только объект вещного права, а объектом оценки в арендных правоотношениях, проводимой с целью определения арендной платы, может быть объект как вещного, так и обязательственного права. Вещное право арендатора - это самостоятельный имущественный объект, способный участвовать в гражданском обороте с согласия собственника, если иное не предусмотрено договором аренды, как предмет самостоятельных сделок, касающихся исключительно сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем), передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При оценке вещного права на арендованное имущество внимание оценщика на самом имуществе, как при оценке права собственности на имущество, не сосредоточено. Определяя рыночную стоимость прав аренды (субаренды), оценщик исследует факторы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, право аренды на имущество - это самостоятельный объект оценки, отделенный от права собственности на имущество <4>. Руководствуясь ст. 5 Федерального закона об оценочной деятельности, устанавливающей открытый перечень объектов оценки, который один и тот же объект гражданских прав упоминает синонимами <5>, самостоятельный объект оценки - право аренды на имущество - можно соотнести с указанными в перечне объектами оценки, именуемыми - права требования, обязательства (долги). Мотивировочные части отдельных постановлений российских арбитражных судов, ссылаясь на ст. 5 Федерального закона об оценочной деятельности, признают объектом оценки право аренды.
Статья: Правовые последствия неисполнения мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом
(Смола А.А.)
("Закон", 2023, N 4)- неисполнение условий мирового соглашения в добровольном порядке не является основанием для изменения способа и порядка его исполнения, а служит основанием для его принудительного исполнения <33> (в этом деле заявитель ссылался на невозможность исполнения мирового соглашения ответчиком-администрацией в отношении конкретного земельного участка, однако суд счел неправомерным обязание выплатить рыночную стоимость права аренды земельного участка, согласно отчету об оценке, в качестве последствия непредоставления этого участка - в отсутствие в мировом соглашении такого условия).
(Смола А.А.)
("Закон", 2023, N 4)- неисполнение условий мирового соглашения в добровольном порядке не является основанием для изменения способа и порядка его исполнения, а служит основанием для его принудительного исполнения <33> (в этом деле заявитель ссылался на невозможность исполнения мирового соглашения ответчиком-администрацией в отношении конкретного земельного участка, однако суд счел неправомерным обязание выплатить рыночную стоимость права аренды земельного участка, согласно отчету об оценке, в качестве последствия непредоставления этого участка - в отсутствие в мировом соглашении такого условия).
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Следует также учитывать Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 N 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков". Согласно разд. II указанных Методических рекомендаций рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разд. II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Следует также учитывать Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 N 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков". Согласно разд. II указанных Методических рекомендаций рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разд. II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.
Статья: Способы определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(Габучева С.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)- по результатам оценки рыночной стоимости права аренды, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;
(Габучева С.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)- по результатам оценки рыночной стоимости права аренды, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Возникает ли у арендатора неосновательное обогащение, если договор аренды был признан незаключенным или недействительным, но арендатор использовал имущество и не вносил арендную плату
(КонсультантПлюс, 2025)При таких условиях суд правомерно взыскал неосновательное обогащение за период фактического пользования нежилым помещением, определив его размер исходя из представленного истцом отчета N 102/08 об оценке рыночной стоимости прав аренды (л. д. 122, т. 2)..."
Возникает ли у арендатора неосновательное обогащение, если договор аренды был признан незаключенным или недействительным, но арендатор использовал имущество и не вносил арендную плату
(КонсультантПлюс, 2025)При таких условиях суд правомерно взыскал неосновательное обогащение за период фактического пользования нежилым помещением, определив его размер исходя из представленного истцом отчета N 102/08 об оценке рыночной стоимости прав аренды (л. д. 122, т. 2)..."
Статья: Земли сельскохозяйственного назначения - проблемы идентификации, возможности застройки и ценовые манипуляции
(Круглякова В.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 2)2) распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года N 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков";
(Круглякова В.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 2)2) распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года N 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков";
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)- на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)- на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.