Рыночная стоимость права аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Рыночная стоимость права аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Споры, связанные со сделками хозяйственного общества и с управлением им: Заявитель (участник, акционер, член совета директоров, общество) хочет оспорить сделку с заинтересованностью
(КонсультантПлюс, 2026)справкой о рыночной стоимости права аренды, подтверждающей, что право аренды могло быть переуступлено не безвозмездно, а с предоставлением встречного возмещения >>>
(КонсультантПлюс, 2026)справкой о рыночной стоимости права аренды, подтверждающей, что право аренды могло быть переуступлено не безвозмездно, а с предоставлением встречного возмещения >>>
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 388 "Налогоплательщики" главы 31 "Земельный налог" НК РФ"В силу изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:000000:44012 не прекратилось и может быть переоформлено, а правообладатель является плательщиком земельного налога. Поскольку образовательное учреждение является правопреемником лица, которому участок выделялся на соответствующем праве, а при универсальном правопреемстве (реорганизация юридических лиц, за исключением выделения, а также наследование) вещные права на земельные участки, упомянутые в пункте 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, переходят непосредственно в силу закона, правопреемники становятся плательщиками земельного налога, образовательное учреждение в спорный период должно было платить земельный налог, оснований для удовлетворения требований управления в части взыскания с образовательного учреждения неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:000000:44012 в размере 4 165 004 руб. 99 коп. и в размере 818 646 руб. 64 коп. исходя из рыночной стоимости права аренды, судом апелляционной инстанции верно не установлено."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли злоупотреблением правом одностороннее изменение арендной платы по договору аренды, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки
(КонсультантПлюс, 2026)Апелляционный суд, оценив представленные в дело доказательства, с учетом выводов, приведенных в заключении эксперта от 02.04.2020 N 359/04, согласно которому рыночная стоимость права аренды здания по состоянию на 13.02.2019 составляет 81 105 533 руб. в год с учетом НДС 20% или округленно 67 587 944 руб. в год без учета НДС, пришел к обоснованному выводу о несоответствии величины арендной платы объекта в оспариваемом уведомлении ее рыночной стоимости и отметил, что оспариваемым уведомлением ответчиком произведено повышение арендной платы практически на 78%. Таким образом, суд апелляционной инстанции, приняв все возможные меры для выяснения существенных для дела обстоятельств, всесторонне и полно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, а также доводы участвующих в деле лиц, правомерно удовлетворил требование истца о признании уведомления как односторонней сделки по увеличению размера арендной платы недействительным в силу статьи 10 ГК РФ..."
Является ли злоупотреблением правом одностороннее изменение арендной платы по договору аренды, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки
(КонсультантПлюс, 2026)Апелляционный суд, оценив представленные в дело доказательства, с учетом выводов, приведенных в заключении эксперта от 02.04.2020 N 359/04, согласно которому рыночная стоимость права аренды здания по состоянию на 13.02.2019 составляет 81 105 533 руб. в год с учетом НДС 20% или округленно 67 587 944 руб. в год без учета НДС, пришел к обоснованному выводу о несоответствии величины арендной платы объекта в оспариваемом уведомлении ее рыночной стоимости и отметил, что оспариваемым уведомлением ответчиком произведено повышение арендной платы практически на 78%. Таким образом, суд апелляционной инстанции, приняв все возможные меры для выяснения существенных для дела обстоятельств, всесторонне и полно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, а также доводы участвующих в деле лиц, правомерно удовлетворил требование истца о признании уведомления как односторонней сделки по увеличению размера арендной платы недействительным в силу статьи 10 ГК РФ..."
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.
Нормативные акты
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на сорок девять лет;
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на сорок девять лет;
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)В материалы дела департамент представил подробный расчет испрашиваемой задолженности по арендной плате и пояснения с указанием действовавших в спорный период нормативных правовых актов, регулировавших порядок определения и расчета платы за использование публичных земельных участков в г. Ростове-на-Дону, в соответствии с которыми для расчета размера арендной платы на год за использование предоставленного без торгов участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости (здания, сооружения) установлена специальная формула и не предусмотрено определение платы исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков. Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п. 11 приложения N 2 "Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" к постановлению N 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)В материалы дела департамент представил подробный расчет испрашиваемой задолженности по арендной плате и пояснения с указанием действовавших в спорный период нормативных правовых актов, регулировавших порядок определения и расчета платы за использование публичных земельных участков в г. Ростове-на-Дону, в соответствии с которыми для расчета размера арендной платы на год за использование предоставленного без торгов участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости (здания, сооружения) установлена специальная формула и не предусмотрено определение платы исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков. Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п. 11 приложения N 2 "Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" к постановлению N 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.
Статья: Способы определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(Габучева С.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)- по результатам оценки рыночной стоимости права аренды, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;
(Габучева С.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)- по результатам оценки рыночной стоимости права аренды, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;
Статья: Критерии крупной сделки: может ли качественный критерий существовать без количественного? (Часть 2). Комментарий к Определениям Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 15 августа 2024 года N 305-ЭС24-8216 и от 6 сентября 2024 года N 308-ЭС24-3124
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 8)Во-вторых, при отсутствии адекватной балансовой оценки, когда имущество не имеет адекватной оценки по балансу, но его влияние на жизнь общества очевидно. Именно такие ситуации вызывали проблемы в дореформенной практике ВАС РФ при применении количественного критерия <11>. Примером тому является дело ООО "Семеновод", в котором сельхозпредприятие заключило договор перенайма в отношении принадлежавшего ему права долгосрочной аренды сельскохозяйственных земельных участков. Право аренды было ключевым активом общества, на котором строилась вся его деятельность, но не имело при этом балансовой оценки. В такой ситуации ВАС РФ принял единственно возможное решение о необходимости определения рыночной стоимости права аренды, если оно не учтено в бухгалтерском учете <12>. В связи с этим, кажется, нет критических препятствий для того, чтобы суды и в других спорных случаях смотрели на количественный критерий шире и ориентировались не только на баланс, но и на другие факторы (рыночную цену, доходы и прибыль, которые позволяет получать отчужденное имущество, и т.п.). Недаром за рубежом используются вариативные количественные тесты с возможным рассмотрением любых релевантных количественных показателей.
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 8)Во-вторых, при отсутствии адекватной балансовой оценки, когда имущество не имеет адекватной оценки по балансу, но его влияние на жизнь общества очевидно. Именно такие ситуации вызывали проблемы в дореформенной практике ВАС РФ при применении количественного критерия <11>. Примером тому является дело ООО "Семеновод", в котором сельхозпредприятие заключило договор перенайма в отношении принадлежавшего ему права долгосрочной аренды сельскохозяйственных земельных участков. Право аренды было ключевым активом общества, на котором строилась вся его деятельность, но не имело при этом балансовой оценки. В такой ситуации ВАС РФ принял единственно возможное решение о необходимости определения рыночной стоимости права аренды, если оно не учтено в бухгалтерском учете <12>. В связи с этим, кажется, нет критических препятствий для того, чтобы суды и в других спорных случаях смотрели на количественный критерий шире и ориентировались не только на баланс, но и на другие факторы (рыночную цену, доходы и прибыль, которые позволяет получать отчужденное имущество, и т.п.). Недаром за рубежом используются вариативные количественные тесты с возможным рассмотрением любых релевантных количественных показателей.
Статья: Право на чужое имущество как предмет мошенничества
(Хромов Е.В.)
("Уголовное право", 2025, N 6)Отвергая доводы жалобы, суд кассационной инстанции указал, что "приобретение права на чужое имущество (право аренды земельного участка) является объектом преступного посягательства, что подтвердила эксперт... оснований не доверять которой суд обоснованно не нашел. Суд пришел к верному выводу, что предметом сделки может являться не только материализованное имущество, но и имеющее цену право в том числе долгосрочной аренды земельного участка, предусматривающее возможность изменения категории земель, использования участка для иных целей и получения прибыли. Именно такая цель достигнута ЗАО "..." после уступки ему права долгосрочной аренды от ООО "...". Согласно материалам дела рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка составила более 178 млн руб. <29>.
(Хромов Е.В.)
("Уголовное право", 2025, N 6)Отвергая доводы жалобы, суд кассационной инстанции указал, что "приобретение права на чужое имущество (право аренды земельного участка) является объектом преступного посягательства, что подтвердила эксперт... оснований не доверять которой суд обоснованно не нашел. Суд пришел к верному выводу, что предметом сделки может являться не только материализованное имущество, но и имеющее цену право в том числе долгосрочной аренды земельного участка, предусматривающее возможность изменения категории земель, использования участка для иных целей и получения прибыли. Именно такая цель достигнута ЗАО "..." после уступки ему права долгосрочной аренды от ООО "...". Согласно материалам дела рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка составила более 178 млн руб. <29>.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)1. При совершении сделок с земельными участками устанавливается их рыночная стоимость. Основными нормативными актами, регулирующими отношения по определению рыночной стоимости объектов, являются: ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" и от 10.04.2003 N 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)1. При совершении сделок с земельными участками устанавливается их рыночная стоимость. Основными нормативными актами, регулирующими отношения по определению рыночной стоимости объектов, являются: ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" и от 10.04.2003 N 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Размер арендной платы в отношении указанного в п. 2 настоящих Правил земельного участка (земельных участков) определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если предметом аукциона является право на заключение договора о комплексном развитии территории в отношении части подлежащей такому развитию территории, размер арендной платы определяется исходя из площади земельного участка (земельных участков), составляющего определенную в договоре о комплексном развитии территории часть подлежащей комплексному развитию территории.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Размер арендной платы в отношении указанного в п. 2 настоящих Правил земельного участка (земельных участков) определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если предметом аукциона является право на заключение договора о комплексном развитии территории в отношении части подлежащей такому развитию территории, размер арендной платы определяется исходя из площади земельного участка (земельных участков), составляющего определенную в договоре о комплексном развитии территории часть подлежащей комплексному развитию территории.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Возникает ли у арендатора неосновательное обогащение, если договор аренды не был заключен либо был признан незаключенным или недействительным, но арендатор использовал имущество и не вносил арендную плату
(КонсультантПлюс, 2026)При таких условиях суд правомерно взыскал неосновательное обогащение за период фактического пользования нежилым помещением, определив его размер исходя из представленного истцом отчета N 102/08 об оценке рыночной стоимости прав аренды (л. д. 122, т. 2)..."
Возникает ли у арендатора неосновательное обогащение, если договор аренды не был заключен либо был признан незаключенным или недействительным, но арендатор использовал имущество и не вносил арендную плату
(КонсультантПлюс, 2026)При таких условиях суд правомерно взыскал неосновательное обогащение за период фактического пользования нежилым помещением, определив его размер исходя из представленного истцом отчета N 102/08 об оценке рыночной стоимости прав аренды (л. д. 122, т. 2)..."
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)- на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)- на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
"Годовой отчет - 2025"
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2025)К безвозмездно полученному имущественному праву относится, в частности, получение имущества по договору ссуды в безвозмездное пользование. В составе внереализационных доходов необходимо отразить рыночную стоимость права пользования идентичным имуществом, сдаваемым в аренду (письмо Минфина России от 3 апреля 2023 года N 03-03-06/1/29182).
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2025)К безвозмездно полученному имущественному праву относится, в частности, получение имущества по договору ссуды в безвозмездное пользование. В составе внереализационных доходов необходимо отразить рыночную стоимость права пользования идентичным имуществом, сдаваемым в аренду (письмо Минфина России от 3 апреля 2023 года N 03-03-06/1/29182).
Статья: Новеллы и действующая практика установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
(Крестьянцева Е.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Согласно принятым изменениям арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности и занятыми зданиями и сооружениями, больше не будет определяться на основании рыночной стоимости права аренды. Вместо этого арендная плата за такие земельные участки должна рассчитываться на основе кадастровой стоимости (в размере трех процентов). В ряде случаев применение этой нормы также может в разы снизить арендную плату, однако, как показывает практика, Росимущество не спешит подписывать дополнительные соглашения об уменьшении размера арендной платы согласно этой норме.
(Крестьянцева Е.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Согласно принятым изменениям арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности и занятыми зданиями и сооружениями, больше не будет определяться на основании рыночной стоимости права аренды. Вместо этого арендная плата за такие земельные участки должна рассчитываться на основе кадастровой стоимости (в размере трех процентов). В ряде случаев применение этой нормы также может в разы снизить арендную плату, однако, как показывает практика, Росимущество не спешит подписывать дополнительные соглашения об уменьшении размера арендной платы согласно этой норме.
Статья: Правовые последствия неисполнения мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом
(Смола А.А.)
("Закон", 2023, N 4)- неисполнение условий мирового соглашения в добровольном порядке не является основанием для изменения способа и порядка его исполнения, а служит основанием для его принудительного исполнения <33> (в этом деле заявитель ссылался на невозможность исполнения мирового соглашения ответчиком-администрацией в отношении конкретного земельного участка, однако суд счел неправомерным обязание выплатить рыночную стоимость права аренды земельного участка, согласно отчету об оценке, в качестве последствия непредоставления этого участка - в отсутствие в мировом соглашении такого условия).
(Смола А.А.)
("Закон", 2023, N 4)- неисполнение условий мирового соглашения в добровольном порядке не является основанием для изменения способа и порядка его исполнения, а служит основанием для его принудительного исполнения <33> (в этом деле заявитель ссылался на невозможность исполнения мирового соглашения ответчиком-администрацией в отношении конкретного земельного участка, однако суд счел неправомерным обязание выплатить рыночную стоимость права аренды земельного участка, согласно отчету об оценке, в качестве последствия непредоставления этого участка - в отсутствие в мировом соглашении такого условия).