Риски участника долевого строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Риски участника долевого строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Правовое регулирование использования счетов эскроу в строительстве
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)В современных условиях динамично развивающегося рынка недвижимости и строительной отрасли особую актуальность приобретает вопрос защиты прав участников долевого строительства. Одним из ключевых нововведений в этой сфере стало внедрение механизма использования счетов эскроу, который призван минимизировать риски для дольщиков и обеспечить прозрачность финансовых потоков в строительных проектах.
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)В современных условиях динамично развивающегося рынка недвижимости и строительной отрасли особую актуальность приобретает вопрос защиты прав участников долевого строительства. Одним из ключевых нововведений в этой сфере стало внедрение механизма использования счетов эскроу, который призван минимизировать риски для дольщиков и обеспечить прозрачность финансовых потоков в строительных проектах.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Экономические риски: рост стоимости проектного финансирования для застройщика, повышение себестоимости строительства из-за инфляции, увеличение долговой нагрузки. Правовые риски: право дольщиков расторгнуть ДДУ из-за нарушения сроков строительства и проблема продления срока аренды земельного участка под застройку.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Экономические риски: рост стоимости проектного финансирования для застройщика, повышение себестоимости строительства из-за инфляции, увеличение долговой нагрузки. Правовые риски: право дольщиков расторгнуть ДДУ из-за нарушения сроков строительства и проблема продления срока аренды земельного участка под застройку.
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
(ред. от 24.06.2025)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Принципиальное значение имеет законодательное закрепление того, что денежные средства, размещенные на эскроу-счетах, в обязательном порядке страхуются агентством по страхованию вкладов (далее - АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не превышающей 10 млн рублей. Соответственно, при приобретении квартиры на сумму более 10 млн рублей или при покупке более одной квартиры определенный риск у дольщика все-таки имеется, поскольку суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено указанной суммой. Данная сумма для крупных мегаполисов РФ не способна покрыть расходы, так как сумма приобретаемой недвижимости, как правило, выше 10 млн рублей, кроме того, не учтены права инвесторов, приобретающих несколько объектов недвижимости. Определенно эта сумма должна быть увеличена, или вовсе исключена поправка о предельной сумме страхования эскроу-счета в случае использования его при расчетах по договору участия в долевом строительстве.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Принципиальное значение имеет законодательное закрепление того, что денежные средства, размещенные на эскроу-счетах, в обязательном порядке страхуются агентством по страхованию вкладов (далее - АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не превышающей 10 млн рублей. Соответственно, при приобретении квартиры на сумму более 10 млн рублей или при покупке более одной квартиры определенный риск у дольщика все-таки имеется, поскольку суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено указанной суммой. Данная сумма для крупных мегаполисов РФ не способна покрыть расходы, так как сумма приобретаемой недвижимости, как правило, выше 10 млн рублей, кроме того, не учтены права инвесторов, приобретающих несколько объектов недвижимости. Определенно эта сумма должна быть увеличена, или вовсе исключена поправка о предельной сумме страхования эскроу-счета в случае использования его при расчетах по договору участия в долевом строительстве.
Статья: Понятие института долевого строительства коммерческих объектов недвижимости
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2022, N 1)В работе А.А. Биньковской о предпринимательской деятельности сферы долевого строительства <15> аргументировано, что долевое строительство в сфере недвижимости представляет систему правовых отношений, которые: определяют мероприятия организации, реализации, государственного регулирования соответствующей экономической деятельности, отражающие функциональные признаки (элементы) анализируемого долевого строительства; предполагают участие субъектов предпринимательской деятельности в целях создания объектов капитального строительства, что определяет целевой и коммерческий признаки (элементы) долевого строительства; основаны на объединении вкладов определенных субъектов-дольщиков, что характеризует имущественный вкладочный признак (элемент); обусловливают возникновение у дольщиков соответствующих полномочий на строящиеся объекты, формирующее обязательственно-правовой признак (элемент) долевого строительства; предопределяют распределение между дольщиками рисков, угроз непредвиденных издержек на такое строительство, которое указывает рисковый признак (элемент), и т.д.
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2022, N 1)В работе А.А. Биньковской о предпринимательской деятельности сферы долевого строительства <15> аргументировано, что долевое строительство в сфере недвижимости представляет систему правовых отношений, которые: определяют мероприятия организации, реализации, государственного регулирования соответствующей экономической деятельности, отражающие функциональные признаки (элементы) анализируемого долевого строительства; предполагают участие субъектов предпринимательской деятельности в целях создания объектов капитального строительства, что определяет целевой и коммерческий признаки (элементы) долевого строительства; основаны на объединении вкладов определенных субъектов-дольщиков, что характеризует имущественный вкладочный признак (элемент); обусловливают возникновение у дольщиков соответствующих полномочий на строящиеся объекты, формирующее обязательственно-правовой признак (элемент) долевого строительства; предопределяют распределение между дольщиками рисков, угроз непредвиденных издержек на такое строительство, которое указывает рисковый признак (элемент), и т.д.
Статья: Субсидиарная ответственность генерального директора специализированного застройщика в роли руководителя девелоперского проекта
(Коган Д.И.)
("Электронное приложение к "Российскому юридическому журналу", 2025, N 3)Теперь необходимо дать определение специализированного застройщика. Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ <9> "специализированный застройщик - юридическое лицо, занимающееся строительством и продажей жилья по правилам Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Данный Федеральный закон устанавливает требования к застройщикам, реализующим проекты с привлечением средств дольщиков, обязывает специализированных застройщиков открывать счета эскроу для защиты средств дольщиков, а также прописывает процедуру раскрытия информации специализированным застройщиком. К особенностям специализированного застройщика можно отнести то, что он создается для реализации одного проекта недвижимости. Это позволяет ограничить риски для всех участников долевого строительства в силу того, что средства данного юридического лица используются только для одного заявленного проекта. Специализированные застройщики обязаны раскрывать проектную и финансовую документацию, а их деятельность контролируется уполномоченными органами. Также при реализации проекта недвижимости для специализированных застройщиков могут устанавливаться различные требования к собственному капиталу. И, самое важное, средства дольщиков защищены банком, специализированный застройщик сможет их получить (раскрыть эскроу-счет) только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
(Коган Д.И.)
("Электронное приложение к "Российскому юридическому журналу", 2025, N 3)Теперь необходимо дать определение специализированного застройщика. Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ <9> "специализированный застройщик - юридическое лицо, занимающееся строительством и продажей жилья по правилам Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Данный Федеральный закон устанавливает требования к застройщикам, реализующим проекты с привлечением средств дольщиков, обязывает специализированных застройщиков открывать счета эскроу для защиты средств дольщиков, а также прописывает процедуру раскрытия информации специализированным застройщиком. К особенностям специализированного застройщика можно отнести то, что он создается для реализации одного проекта недвижимости. Это позволяет ограничить риски для всех участников долевого строительства в силу того, что средства данного юридического лица используются только для одного заявленного проекта. Специализированные застройщики обязаны раскрывать проектную и финансовую документацию, а их деятельность контролируется уполномоченными органами. Также при реализации проекта недвижимости для специализированных застройщиков могут устанавливаться различные требования к собственному капиталу. И, самое важное, средства дольщиков защищены банком, специализированный застройщик сможет их получить (раскрыть эскроу-счет) только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
"Публично-правовые компании в России: проблемы правового статуса: монография"
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)1) ППК "Фонд развития территорий" <67> (далее - ППК "Фонд"), правопредшественником которой являлось юридическое лицо в форме фонда <68>. Данная компания создана с целью реализации государственной жилищной политики, защиты интересов граждан - участников долевого строительства. Ее задачами являются урегулирование отношений между застройщиками и дольщиками, снижение рисков в отрасли строительства за счет информационной открытости, информирование участников долевого строительства о состоянии рынка. Реализация данных задач предполагает активное участие в гражданско-правовых имущественных отношениях. В частности, предусматривается необходимость формирования компанией компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, из которого "обманутым" дольщикам компенсируются убытки, причиненные обанкротившимися застройщиками; инициирование компанией процедур банкротства застройщиков; завершение ею строительства многоквартирных домов;
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)1) ППК "Фонд развития территорий" <67> (далее - ППК "Фонд"), правопредшественником которой являлось юридическое лицо в форме фонда <68>. Данная компания создана с целью реализации государственной жилищной политики, защиты интересов граждан - участников долевого строительства. Ее задачами являются урегулирование отношений между застройщиками и дольщиками, снижение рисков в отрасли строительства за счет информационной открытости, информирование участников долевого строительства о состоянии рынка. Реализация данных задач предполагает активное участие в гражданско-правовых имущественных отношениях. В частности, предусматривается необходимость формирования компанией компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, из которого "обманутым" дольщикам компенсируются убытки, причиненные обанкротившимися застройщиками; инициирование компанией процедур банкротства застройщиков; завершение ею строительства многоквартирных домов;
"Недобросовестность в вещном праве: монография"
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)Нужно сказать, что долевое строительство привлекает физических лиц только дешевизной жилья, но для экономии денег дольщику приходится вступать в неравные правоотношения с профессиональными субъектами рынка долевого строительства. Рассмотренные риски дольщиков и варианты недобросовестного поведения застройщиков показывают, что эффективных правовых механизмов защиты прав обманутых дольщиков пока еще не разработано, хотя определенный прогресс в этом направлении есть.
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)Нужно сказать, что долевое строительство привлекает физических лиц только дешевизной жилья, но для экономии денег дольщику приходится вступать в неравные правоотношения с профессиональными субъектами рынка долевого строительства. Рассмотренные риски дольщиков и варианты недобросовестного поведения застройщиков показывают, что эффективных правовых механизмов защиты прав обманутых дольщиков пока еще не разработано, хотя определенный прогресс в этом направлении есть.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Данный вывод актуален не только для строек, финансируемых за счет средств дольщиков. Риски по непризнанию стоимости строительных работ для налогообложения могут возникнуть и у застройщика, который совмещает функции инвестора и строит для себя.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Данный вывод актуален не только для строек, финансируемых за счет средств дольщиков. Риски по непризнанию стоимости строительных работ для налогообложения могут возникнуть и у застройщика, который совмещает функции инвестора и строит для себя.