Расторжение договора аренды земельного участка с банкротом
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды земельного участка с банкротом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за май 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)1. В случае банкротства арендатора расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, возможно вне рамках дела о банкротстве.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)1. В случае банкротства арендатора расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, возможно вне рамках дела о банкротстве.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка за неуплату, если право аренды включено в конкурсную массу арендатора
(КонсультантПлюс, 2025)Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Администрация обладает полномочиями на предъявление иска от имени муниципального образования. Соблюдение администрацией претензионного порядка расторжения договора аренды подтверждено материалами дела. Включением права аренды земельного участка в конкурсную массу не прекращена обязанность должника по внесению арендных платежей. Общество в лице конкурсного управляющего многократно нарушало порядок и сроки внесения текущих арендных платежей. Данные нарушения признаны существенными. Администрация, действуя от имени публично-правового образования и в его интересах, вправе была предъявить требование о расторжении договора аренды земельного участка, в том числе и в условиях открытия в отношении арендатора конкурсного производства и включения права аренды в конкурсную массу. Возможность реализации права аренды в процедуре конкурсного управления для удовлетворения требований кредиторов также не препятствовала предъявлению требования о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями арендатором его условий. Общество не приняло меры по реализации названного права аренды, допустило существенные нарушения условий аренды и увеличение задолженности по текущим арендным платежам, чем ухудшило положение конкурсных кредиторов. Публичный собственник в лице уполномоченного органа выразил волю на расторжение договора аренды. Общество не утратило исключительное право на использование земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации размещенных объектов недвижимости. Расторжением договора не затронуты права и законные интересы конкурсных кредиторов общества. С учетом установленных по делу обстоятельств необходимость в рассмотрении соответствующего требования в деле о банкротстве общества отсутствовала..."
Можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка за неуплату, если право аренды включено в конкурсную массу арендатора
(КонсультантПлюс, 2025)Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Администрация обладает полномочиями на предъявление иска от имени муниципального образования. Соблюдение администрацией претензионного порядка расторжения договора аренды подтверждено материалами дела. Включением права аренды земельного участка в конкурсную массу не прекращена обязанность должника по внесению арендных платежей. Общество в лице конкурсного управляющего многократно нарушало порядок и сроки внесения текущих арендных платежей. Данные нарушения признаны существенными. Администрация, действуя от имени публично-правового образования и в его интересах, вправе была предъявить требование о расторжении договора аренды земельного участка, в том числе и в условиях открытия в отношении арендатора конкурсного производства и включения права аренды в конкурсную массу. Возможность реализации права аренды в процедуре конкурсного управления для удовлетворения требований кредиторов также не препятствовала предъявлению требования о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями арендатором его условий. Общество не приняло меры по реализации названного права аренды, допустило существенные нарушения условий аренды и увеличение задолженности по текущим арендным платежам, чем ухудшило положение конкурсных кредиторов. Публичный собственник в лице уполномоченного органа выразил волю на расторжение договора аренды. Общество не утратило исключительное право на использование земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации размещенных объектов недвижимости. Расторжением договора не затронуты права и законные интересы конкурсных кредиторов общества. С учетом установленных по делу обстоятельств необходимость в рассмотрении соответствующего требования в деле о банкротстве общества отсутствовала..."
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Таким образом, предъявленный комитетом иск о расторжении договора аренды лесного участка не затрагивал права и законные интересы кредиторов должника, а следовательно, не имелось оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве общества.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Таким образом, предъявленный комитетом иск о расторжении договора аренды лесного участка не затрагивал права и законные интересы кредиторов должника, а следовательно, не имелось оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве общества.
"Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г."
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)Решением суда расторгнут заключенный между администрацией и должником договор аренды земельного участка, на основании которого велся основной вид деятельности должника - размещение твердых бытовых отходов на полигоне, в связи с нарушениями, допущенными арендатором.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)Решением суда расторгнут заключенный между администрацией и должником договор аренды земельного участка, на основании которого велся основной вид деятельности должника - размещение твердых бытовых отходов на полигоне, в связи с нарушениями, допущенными арендатором.
Формы
Статья: Банкротство иностранных компаний в Российской Федерации: теоретические основы, развитие судебной практики, проблемы и перспективы
(Мохова Е.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, NN 5, 6)Далее отметим, что и юрисдикционный критерий вторичных производств - истеблишмент, известный в переводе на русский как "предприятие", - также получил свое закрепление в судебном акте ВС РФ. В деле N А83-6324/2018 (дело "Витмет") <18> российский кредитор иностранного должника, находящегося в банкротной процедуре, обратился с индивидуальными исковыми требованиями в российский суд с заявлением о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу находящийся в публичной собственности земельный участок. ВС РФ в своем Определении указал на эффективную юрисдикцию российского суда для рассмотрения такого требования кредитора, отметив среди иных доводов следующее: "Осуществление должником в Российской Федерации не носящей временного характера экономической деятельности (имеет недвижимое имущество, арендует и использует на ином праве публичные земельные участки) свидетельствует об образовании предприятия должника в целях удовлетворения требований к нему в рамках юрисдикции по месту нахождения имущества и за счет такого имущества, в том числе в целях установления места неосновного производства в трансграничном банкротстве (например, статья 2 Типового закона Комиссии ООН по праву международной торговли (ЮНСИТРАЛ) о трансграничной несостоятельности от 30.05.1997)".
(Мохова Е.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, NN 5, 6)Далее отметим, что и юрисдикционный критерий вторичных производств - истеблишмент, известный в переводе на русский как "предприятие", - также получил свое закрепление в судебном акте ВС РФ. В деле N А83-6324/2018 (дело "Витмет") <18> российский кредитор иностранного должника, находящегося в банкротной процедуре, обратился с индивидуальными исковыми требованиями в российский суд с заявлением о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу находящийся в публичной собственности земельный участок. ВС РФ в своем Определении указал на эффективную юрисдикцию российского суда для рассмотрения такого требования кредитора, отметив среди иных доводов следующее: "Осуществление должником в Российской Федерации не носящей временного характера экономической деятельности (имеет недвижимое имущество, арендует и использует на ином праве публичные земельные участки) свидетельствует об образовании предприятия должника в целях удовлетворения требований к нему в рамках юрисдикции по месту нахождения имущества и за счет такого имущества, в том числе в целях установления места неосновного производства в трансграничном банкротстве (например, статья 2 Типового закона Комиссии ООН по праву международной торговли (ЮНСИТРАЛ) о трансграничной несостоятельности от 30.05.1997)".
Готовое решение: Как осуществляется процедура банкротства застройщика
(КонсультантПлюс, 2025)Обеспечительные меры принимаются судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании заявления заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве. В качестве таковых могут быть приняты меры, предусмотренные процессуальным законодательством.
(КонсультантПлюс, 2025)Обеспечительные меры принимаются судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании заявления заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве. В качестве таковых могут быть приняты меры, предусмотренные процессуальным законодательством.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В подп. 3.2 п. 2 комментируемой статьи предусматривается предоставление в аренду земельного участка при вышеуказанных обстоятельствах застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с п. 1 ст. 201.3 указанного Федерального закона. Это значит, что принятие арбитражным судом в ходе разбирательства дела о банкротстве застройщика мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом, само по себе не является препятствием для предоставления вновь земельного участка в аренду застройщику-банкроту для обеспечения исполнения обязательств перед гражданами (обманутыми дольщиками).
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В подп. 3.2 п. 2 комментируемой статьи предусматривается предоставление в аренду земельного участка при вышеуказанных обстоятельствах застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с п. 1 ст. 201.3 указанного Федерального закона. Это значит, что принятие арбитражным судом в ходе разбирательства дела о банкротстве застройщика мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом, само по себе не является препятствием для предоставления вновь земельного участка в аренду застройщику-банкроту для обеспечения исполнения обязательств перед гражданами (обманутыми дольщиками).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Принятие решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или о признании гражданина банкротом осуществляется арбитражным судом. Согласно ст. 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Принятие решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или о признании гражданина банкротом осуществляется арбитражным судом. Согласно ст. 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Однако в том случае, если строительство на земельном участке не было начато и у арендодателя имеются основания для досрочного расторжения договора аренды (в частности, просрочка арендатора по внесению арендной платы, что довольно типично в ситуации банкротства), СКЭС ВС РФ в целях соблюдения баланса интересов сторон поддерживает позицию арендодателя и признает допустимым досрочное расторжение договора аренды, не усматривая в этом ущемление прав иных кредиторов в банкротстве застройщика и предоставление арендодателю необоснованных преимуществ <80>. Вместе с тем представляется, что право строительной аренды само по себе, даже в отсутствие возведенных на земельном участке объектов, является ценным активом. В связи с этим в такой ситуации могло бы быть более целесообразным включение права аренды в конкурсную массу с последующей его реализацией на торгах в целях удовлетворения требований всех конкурсных кредиторов, на что обратили внимание нижестоящие суды по указанному делу. Тем не менее СКЭС ВС РФ с такой позицией не согласилась.
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Однако в том случае, если строительство на земельном участке не было начато и у арендодателя имеются основания для досрочного расторжения договора аренды (в частности, просрочка арендатора по внесению арендной платы, что довольно типично в ситуации банкротства), СКЭС ВС РФ в целях соблюдения баланса интересов сторон поддерживает позицию арендодателя и признает допустимым досрочное расторжение договора аренды, не усматривая в этом ущемление прав иных кредиторов в банкротстве застройщика и предоставление арендодателю необоснованных преимуществ <80>. Вместе с тем представляется, что право строительной аренды само по себе, даже в отсутствие возведенных на земельном участке объектов, является ценным активом. В связи с этим в такой ситуации могло бы быть более целесообразным включение права аренды в конкурсную массу с последующей его реализацией на торгах в целях удовлетворения требований всех конкурсных кредиторов, на что обратили внимание нижестоящие суды по указанному делу. Тем не менее СКЭС ВС РФ с такой позицией не согласилась.
Вопрос: Является ли смена главы крестьянского (фермерского) хозяйства основанием для прекращения договора аренды земельного участка или прекращения фермерского хозяйства?
(Консультация эксперта, 2023)Таким образом, действующее законодательство РФ не предусматривает в качестве основания для расторжения договора и заключения нового договора аренды земельного участка смену главы фермерского хозяйства.
(Консультация эксперта, 2023)Таким образом, действующее законодательство РФ не предусматривает в качестве основания для расторжения договора и заключения нового договора аренды земельного участка смену главы фермерского хозяйства.
Статья: Правовое значение достоверности реестра проблемных застройщиков
(Чумакова О.В.)
("Предпринимательское право", 2023, N 3)Включаемые в подобные реестры сведения имеют неполный и разрозненный характер. Например, единый реестр проблемных объектов содержит сведения об участниках долевого строительства - гражданах, в отношении которых застройщиком нарушены сроки строительства, передачи объекта долевого строительства или застройщик признан банкротом; единый реестр застройщиков - сведения о застройщиках, участвующих в отношениях по долевому строительству (основные данные, о банкротстве, наличии проблемных объектов); реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей, подрядных организаций) - информацию об участниках закупок, уклонившихся от заключения контрактов, а также о поставщиках (подрядчиках, исполнителях), с которыми контракты расторгнуты по решению суда или в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта в связи с существенным нарушением ими условий контрактов; реестр недобросовестных участников аукционов - сведения о недобросовестных участниках аукционов договоров купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, и т.д.
(Чумакова О.В.)
("Предпринимательское право", 2023, N 3)Включаемые в подобные реестры сведения имеют неполный и разрозненный характер. Например, единый реестр проблемных объектов содержит сведения об участниках долевого строительства - гражданах, в отношении которых застройщиком нарушены сроки строительства, передачи объекта долевого строительства или застройщик признан банкротом; единый реестр застройщиков - сведения о застройщиках, участвующих в отношениях по долевому строительству (основные данные, о банкротстве, наличии проблемных объектов); реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей, подрядных организаций) - информацию об участниках закупок, уклонившихся от заключения контрактов, а также о поставщиках (подрядчиках, исполнителях), с которыми контракты расторгнуты по решению суда или в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта в связи с существенным нарушением ими условий контрактов; реестр недобросовестных участников аукционов - сведения о недобросовестных участниках аукционов договоров купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, и т.д.
Статья: Трансграничный эффект банкротства: институт специального банкротного признания в зарубежном праве и международных стандартах (часть 2)
(Мохова Е.В.)
("Закон", 2022, N 9)Также наша система не знает признания с ограничением по применимому праву, не имеет обширной и четко установленной в законодательстве сетки исключений из lex concursus <50>, которая бы при признании иностранного производства в целом ограничивала бы его распространение на ряд правоотношений (на обеспечительные интересы залоговых кредиторов, на трудовые правоотношения и т.д.). Иллюстрацией, где могла бы быть использована такая норма, может стать дело N А83-6324/2018 компании "Витмет" <51>, где российский кредитор иностранного должника, находящегося в банкротной процедуре, обратился с индивидуальными исковыми требованиями в российский суд с заявлением о взыскании арендной платы, о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу находящийся в публичной собственности земельный участок. ВС РФ сформировал позицию, в соответствии с которой у российского суда была эффективная юрисдикция на рассмотрение данного требования кредитора. Попутно суд констатировал, что "при отсутствии специальных международных договоров по вопросам взаимного признания и приведения в исполнение судебных решений по делам о несостоятельности (банкротстве), стороной которых являлась бы Российская Федерация, эти требования не могут быть рассмотрены в юрисдикции иностранного государства, в том числе в рамках иностранного дела о банкротстве". В условиях скудного правового инструментария трансграничной несостоятельности российский суд может защитить интерес отечественного кредитора только радикальным образом - поддержав возможность рассмотрения его требования в индивидуальном иске. Между тем альтернативной нормативной моделью, пока не реализованной в России, могла бы быть, например, немецкая - признание иностранного банкротства, с оговоркой среди прочих о том, что эффект банкротства в отношении договоров, касающихся вещных прав на недвижимость и прав пользования недвижимым имуществом, подчиняется праву страны, где это имущество находится (ст. 336 InsO <52>), с возможностью открыть территориальное местное коллективное производство в отношении локальных активов (ст. 354 InsO <53>). Но в России нет ни четкой позиции по системе исключений из lex concursus, ни формализованной или закрепленной в практике опции по открытию производства в отношении иностранных корпоративных должников. А без таких балансирующих механизмов признание эффекта иностранного банкротства, подчиняющее ему российских кредиторов без всяких исключений, не соответствует мировой практике, не используется в странах, готовых признавать открытые за рубежом производства.
(Мохова Е.В.)
("Закон", 2022, N 9)Также наша система не знает признания с ограничением по применимому праву, не имеет обширной и четко установленной в законодательстве сетки исключений из lex concursus <50>, которая бы при признании иностранного производства в целом ограничивала бы его распространение на ряд правоотношений (на обеспечительные интересы залоговых кредиторов, на трудовые правоотношения и т.д.). Иллюстрацией, где могла бы быть использована такая норма, может стать дело N А83-6324/2018 компании "Витмет" <51>, где российский кредитор иностранного должника, находящегося в банкротной процедуре, обратился с индивидуальными исковыми требованиями в российский суд с заявлением о взыскании арендной платы, о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу находящийся в публичной собственности земельный участок. ВС РФ сформировал позицию, в соответствии с которой у российского суда была эффективная юрисдикция на рассмотрение данного требования кредитора. Попутно суд констатировал, что "при отсутствии специальных международных договоров по вопросам взаимного признания и приведения в исполнение судебных решений по делам о несостоятельности (банкротстве), стороной которых являлась бы Российская Федерация, эти требования не могут быть рассмотрены в юрисдикции иностранного государства, в том числе в рамках иностранного дела о банкротстве". В условиях скудного правового инструментария трансграничной несостоятельности российский суд может защитить интерес отечественного кредитора только радикальным образом - поддержав возможность рассмотрения его требования в индивидуальном иске. Между тем альтернативной нормативной моделью, пока не реализованной в России, могла бы быть, например, немецкая - признание иностранного банкротства, с оговоркой среди прочих о том, что эффект банкротства в отношении договоров, касающихся вещных прав на недвижимость и прав пользования недвижимым имуществом, подчиняется праву страны, где это имущество находится (ст. 336 InsO <52>), с возможностью открыть территориальное местное коллективное производство в отношении локальных активов (ст. 354 InsO <53>). Но в России нет ни четкой позиции по системе исключений из lex concursus, ни формализованной или закрепленной в практике опции по открытию производства в отношении иностранных корпоративных должников. А без таких балансирующих механизмов признание эффекта иностранного банкротства, подчиняющее ему российских кредиторов без всяких исключений, не соответствует мировой практике, не используется в странах, готовых признавать открытые за рубежом производства.