Расчет нормативов застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Расчет нормативов застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 23 "Ответственность продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за просрочку выполнения требований потребителя" Закона РФ "О защите прав потребителей""Следовательно, с учетом указанных требований действующего нормативного регулирования расчет неустойки, подлежащей взысканию за период с 28.11.2023 года по 22.03.2024 года с ООО "Специализированный застройщик "МЕТЕО-КОМФОРТ" в пользу истца, должен производится исходя из суммы устранения недостатков, определенной заключением судебной экспертизы, с учетом ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года, в размере 7,5%, а не 1% неустойки за каждый день неисполнения обязательства, предусмотренной статьей 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", как это сделал суд апелляционной инстанции."
Перспективы и риски арбитражного спора: Участие в долевом строительстве: Цессионарий хочет взыскать неустойку и штраф за передачу объекта строительства с нарушением срока, установленного договором, права требования которых он получил от участника долевого строительства (физлица)
(КонсультантПлюс, 2025)наличие договора уступки права требования взыскания неустойки и штрафа с Застройщика
(КонсультантПлюс, 2025)наличие договора уступки права требования взыскания неустойки и штрафа с Застройщика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)8) застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости. Их расчет приведен в Постановлении Правительства РФ от 26.12.2018 N 1683 "О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика" (вместе с Положением о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика).
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)8) застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости. Их расчет приведен в Постановлении Правительства РФ от 26.12.2018 N 1683 "О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика" (вместе с Положением о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика).
Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Выход участника из общества с ограниченной ответственностьюДоводы заявителя жалобы о том, что после получения от Журавлева А.Г. заявления о выходе из состава участников общества, ООО "Горем-3" поменяло организацию бухгалтерского учета, были предметом рассмотрения суда и им дана соответствующая оценка. При этом судом правильно отмечено, что независимо от того отражены средства участников долевого строительства по строке 640 "Доходы будущих периодов" или по строке 660 "Прочие краткосрочные обязательства" бухгалтерского баланса застройщика, они не могут быть использованы для расчета чистых активов организации в целях определения размера действительной доли участника в уставном капитале организации-застройщика в силу требований перечисленных выше нормативных актов.
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика. Требования о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика не распространяются на застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика. Требования о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика не распространяются на застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
Постановление Правительства РФ от 26.12.2018 N 1683
(ред. от 13.03.2019)
"О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика"
(вместе с "Положением о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика")6. Расчет нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщика, указанных в пункте 2 настоящего Положения, производится застройщиком в соответствии с порядком, утверждаемым Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.
(ред. от 13.03.2019)
"О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика"
(вместе с "Положением о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика")6. Расчет нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщика, указанных в пункте 2 настоящего Положения, производится застройщиком в соответствии с порядком, утверждаемым Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.
Статья: Долевое строительство, экономия, НДС...
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Действительно, на протяжении длительного времени существовало мнение, что начислять налог на прибыль застройщик МКД обязан с сумм экономии, рассчитанных по каждому ДДУ, без учета сумм убытков, полученных по другим ДДУ. Однако эта точка зрения была признана не соответствующей нормам гл. 25 НК РФ. Суды, в том числе на уровне ВС РФ, неоднократно подтверждали незаконность доначисления налога на прибыль застройщикам, которые исчисляли экономию в целом по МКД или даже нескольким объектам недвижимости (см., например, Определения ВС РФ от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578 по делу N А60-43572/2019 и от 03.02.2021 N 306-ЭС20-22522 по делу N А65-32019/2019). Причем позиция ВС РФ в пользу застройщиков была направлена налоговым органам для использования в работе Письмом ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@, что должно снизить количество налоговых споров.
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Действительно, на протяжении длительного времени существовало мнение, что начислять налог на прибыль застройщик МКД обязан с сумм экономии, рассчитанных по каждому ДДУ, без учета сумм убытков, полученных по другим ДДУ. Однако эта точка зрения была признана не соответствующей нормам гл. 25 НК РФ. Суды, в том числе на уровне ВС РФ, неоднократно подтверждали незаконность доначисления налога на прибыль застройщикам, которые исчисляли экономию в целом по МКД или даже нескольким объектам недвижимости (см., например, Определения ВС РФ от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578 по делу N А60-43572/2019 и от 03.02.2021 N 306-ЭС20-22522 по делу N А65-32019/2019). Причем позиция ВС РФ в пользу застройщиков была направлена налоговым органам для использования в работе Письмом ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@, что должно снизить количество налоговых споров.
Статья: Проблема определения размера страхового возмещения при наступлении страхового случая по договору страхования гражданской ответственности застройщика
(Гончарова А.А.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 2)Таким образом, после изменения законодательства вопрос о том, в каком размере выплачивать страховое возмещение, если сумма, уплаченная по договору участником строительства, отличается от страховой суммы, зафиксированной в договоре страхования, и суммы, рассчитанной исходя из регионального норматива, суды стали решать в пользу участников долевого строительства. В настоящее время они руководствуются прежде всего необходимостью восстановить нарушенные права участника долевого строительства, а именно право на получение жилого помещения той же площади, что он не смог получить вследствие неисполнения застройщиком своих обязательств. Поэтому страховое возмещение выплачивается в том размере, который позволит приобрести квартиру в том же регионе аналогичной площади, а объективно его можно определить только исходя из регионального норматива стоимости квадратного метра.
(Гончарова А.А.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 2)Таким образом, после изменения законодательства вопрос о том, в каком размере выплачивать страховое возмещение, если сумма, уплаченная по договору участником строительства, отличается от страховой суммы, зафиксированной в договоре страхования, и суммы, рассчитанной исходя из регионального норматива, суды стали решать в пользу участников долевого строительства. В настоящее время они руководствуются прежде всего необходимостью восстановить нарушенные права участника долевого строительства, а именно право на получение жилого помещения той же площади, что он не смог получить вследствие неисполнения застройщиком своих обязательств. Поэтому страховое возмещение выплачивается в том размере, который позволит приобрести квартиру в том же регионе аналогичной площади, а объективно его можно определить только исходя из регионального норматива стоимости квадратного метра.
Статья: О цене, скрытых неустойках и о правовом значении сделочного условия, отсылающего к акту власти. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26 декабря 2022 года N 305-ЭС22-18408
(Репин Р.Р., Радова А.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 6)Б. Апелляционный суд согласился с истцом и указал, что стороны посредством п. 4.4 договора распространили действие нормативно-правового акта на обязательство и таким способом определили порядок расчета арендной платы. Данное условие не является санкцией за нарушение договора. По мысли суда, оно направлено на стимулирование застройщика и не может расцениваться в качестве неустойки.
(Репин Р.Р., Радова А.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 6)Б. Апелляционный суд согласился с истцом и указал, что стороны посредством п. 4.4 договора распространили действие нормативно-правового акта на обязательство и таким способом определили порядок расчета арендной платы. Данное условие не является санкцией за нарушение договора. По мысли суда, оно направлено на стимулирование застройщика и не может расцениваться в качестве неустойки.
Статья: Оценочные обязательства при осуществлении капитальных вложений
(Верещагин С.А.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 9)Затраты на возведение и последующую ликвидацию титульных ВЗиС определяются нормативным (или расчетным) методом и включаются в главу 8 сводного сметного расчета. Эти затраты заказчик (застройщик) должен признать капитальными вложениями и включить после их завершения в первоначальную стоимость построенного объекта.
(Верещагин С.А.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 9)Затраты на возведение и последующую ликвидацию титульных ВЗиС определяются нормативным (или расчетным) методом и включаются в главу 8 сводного сметного расчета. Эти затраты заказчик (застройщик) должен признать капитальными вложениями и включить после их завершения в первоначальную стоимость построенного объекта.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Если рассматривать денежные средства, полученные застройщиком от кредитной организации с преобладающим государственным участием, в качестве бюджетного финансирования, следует констатировать, что стороны договора строительного подряда, помимо требования составлять сводный сметный расчет, обязаны соблюдать и иные требования, предусмотренные градостроительным законодательством (применение нормативных цен, прохождение государственной экспертизы проектной документации и т.д.). Однако, вводя соответствующее правовое регулирование, законодатель, очевидно, не предполагал, что кредитные средства будут квалифицироваться подобным образом.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Если рассматривать денежные средства, полученные застройщиком от кредитной организации с преобладающим государственным участием, в качестве бюджетного финансирования, следует констатировать, что стороны договора строительного подряда, помимо требования составлять сводный сметный расчет, обязаны соблюдать и иные требования, предусмотренные градостроительным законодательством (применение нормативных цен, прохождение государственной экспертизы проектной документации и т.д.). Однако, вводя соответствующее правовое регулирование, законодатель, очевидно, не предполагал, что кредитные средства будут квалифицироваться подобным образом.
Вопрос: О применении ККТ при уплате участником долевого строительства цены, обусловленной договором участия в долевом строительстве.
(Письмо Минфина России от 03.05.2024 N 30-01-15/41102)Таким образом, уплата участником долевого строительства цены, обусловленной договором участия в долевом строительстве, является компенсацией (возмещением понесенных застройщиком затрат), в связи с чем не образует природы термина "расчеты" в целях Федерального закона N 54-ФЗ и не требует применения контрольно-кассовой техники.
(Письмо Минфина России от 03.05.2024 N 30-01-15/41102)Таким образом, уплата участником долевого строительства цены, обусловленной договором участия в долевом строительстве, является компенсацией (возмещением понесенных застройщиком затрат), в связи с чем не образует природы термина "расчеты" в целях Федерального закона N 54-ФЗ и не требует применения контрольно-кассовой техники.
Статья: К вопросу об обеспечении исполнения застройщиком-банкротом обязательств по договору участия в долевом строительстве неустойкой и сроке исковой давности по требованию о неустойке
(Рогова Ю.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)С учетом анализа судебной практики можно сказать, что неустойку взыщут с застройщика с большей долей вероятности, если участник долевого строительства докажет: 1) факт передачи объекта строительства позже установленного договором срока (актом приема-передачи и т.п.); 2) размер неустойки (нормативно и документально обоснованным расчетом и т.п.); 3) факт соблюдения досудебного (претензионного) порядка, установленного законом или договором (квитанциями Почты России с описью вложения и т.п.) <6>.
(Рогова Ю.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)С учетом анализа судебной практики можно сказать, что неустойку взыщут с застройщика с большей долей вероятности, если участник долевого строительства докажет: 1) факт передачи объекта строительства позже установленного договором срока (актом приема-передачи и т.п.); 2) размер неустойки (нормативно и документально обоснованным расчетом и т.п.); 3) факт соблюдения досудебного (претензионного) порядка, установленного законом или договором (квитанциями Почты России с описью вложения и т.п.) <6>.
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Просим Банк России рассмотреть вопрос об исключении из расчета среднерыночного значения ПСК тех кредитов, по которым недополученные доходы кредитору субсидируются за счет застройщиков, с привлечением субъектов законодательной инициативы в целях дальнейшей разработки и внесения изменений в нормативно-правовое регулирование.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Просим Банк России рассмотреть вопрос об исключении из расчета среднерыночного значения ПСК тех кредитов, по которым недополученные доходы кредитору субсидируются за счет застройщиков, с привлечением субъектов законодательной инициативы в целях дальнейшей разработки и внесения изменений в нормативно-правовое регулирование.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)На практике это означает, что все проекты, которые разрабатывались застройщиками из расчета, что в момент выхода на получение разрешения на строительство такие расчетные или нормативные санитарно-защитные зоны перестают существовать, нужно будет пересматривать и приводить в соответствие с сохраняющими свое действие требованиями ЗОУИТ.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)На практике это означает, что все проекты, которые разрабатывались застройщиками из расчета, что в момент выхода на получение разрешения на строительство такие расчетные или нормативные санитарно-защитные зоны перестают существовать, нужно будет пересматривать и приводить в соответствие с сохраняющими свое действие требованиями ЗОУИТ.
Статья: Юридические опасности новостроек
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 10)Таким образом, указанными нормативными актами установлен специальный и единый для всех жилых помещений в не завершенном строительством многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков, порядок расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования к признанному банкротом застройщику, согласно которому рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 10)Таким образом, указанными нормативными актами установлен специальный и единый для всех жилых помещений в не завершенном строительством многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков, порядок расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования к признанному банкротом застройщику, согласно которому рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом.