Расчет неустойки по ДДУ
Подборка наиболее важных документов по запросу Расчет неустойки по ДДУ (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Уступка имущественных прав
(КонсультантПлюс, 2025)При уступке имущественного права на взыскание с застройщика неустойки по договору долевого участия она исчисляется с момента нарушения застройщиком обязанностей перед первоначальным кредитором, если иное не установлено договором
(КонсультантПлюс, 2025)При уступке имущественного права на взыскание с застройщика неустойки по договору долевого участия она исчисляется с момента нарушения застройщиком обязанностей перед первоначальным кредитором, если иное не установлено договором
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Участие в долевом строительстве: Участник долевого строительства хочет взыскать убытки и законную неустойку за передачу объекта строительства с нарушением срока
(КонсультантПлюс, 2025)Следует учитывать: Практике известны случаи, когда суды сочли, что при расчете неустойки необходимо применять ставку, которая действовала на последний день, установленный условиями договора долевого участия для передачи объекта Застройщиком >>>
(КонсультантПлюс, 2025)Следует учитывать: Практике известны случаи, когда суды сочли, что при расчете неустойки необходимо применять ставку, которая действовала на последний день, установленный условиями договора долевого участия для передачи объекта Застройщиком >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Ситуация: Каков порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особым образом рассчитывается неустойка (пени) при нарушении на срок, не превышающий 30 месяцев, предусмотренного ДДУ срока передачи участнику долевого строительства объекта ДДУ, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся основанием для отнесения их к уникальным объектам. В этом случае застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% от цены договора. Данное положение применяется к правоотношениям, возникшим из ДДУ, заключенных до 15.08.2023 (ч. 2.1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; ст. 2 Закона от 04.08.2023 N 421-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особым образом рассчитывается неустойка (пени) при нарушении на срок, не превышающий 30 месяцев, предусмотренного ДДУ срока передачи участнику долевого строительства объекта ДДУ, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся основанием для отнесения их к уникальным объектам. В этом случае застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% от цены договора. Данное положение применяется к правоотношениям, возникшим из ДДУ, заключенных до 15.08.2023 (ч. 2.1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; ст. 2 Закона от 04.08.2023 N 421-ФЗ).
Статья: Профессионализм судей как основа формирования доверия к судебной системе
(Шекшуева О.Н.)
("Администратор суда", 2024, N 2)К примеру, принимая решение о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому квартира должна была быть передана истцу не позднее 31 июля 2021 г., а фактически передана 24 сентября 2022 г., судья определил период просрочки исполнения обязательства с 1 августа 2021 г. по 28 марта 2022 г. При этом в решении приведен мотив такого вывода - Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. N 479, которым постановлено не включать период, исчисляемый со дня вступления в силу названного Постановления (29 марта 2022 г.) до 30 июня 2023 г. включительно, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве <3>.
(Шекшуева О.Н.)
("Администратор суда", 2024, N 2)К примеру, принимая решение о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому квартира должна была быть передана истцу не позднее 31 июля 2021 г., а фактически передана 24 сентября 2022 г., судья определил период просрочки исполнения обязательства с 1 августа 2021 г. по 28 марта 2022 г. При этом в решении приведен мотив такого вывода - Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. N 479, которым постановлено не включать период, исчисляемый со дня вступления в силу названного Постановления (29 марта 2022 г.) до 30 июня 2023 г. включительно, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве <3>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 5)При расчете неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит применению значение ключевой ставки Банка России, действующее на последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотренный договором долевого участия в строительстве. При этом такое значение ключевой ставки применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком и не зависит от последующего изменения Банком России ключевой ставки.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 5)При расчете неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит применению значение ключевой ставки Банка России, действующее на последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотренный договором долевого участия в строительстве. При этом такое значение ключевой ставки применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком и не зависит от последующего изменения Банком России ключевой ставки.
"Недобросовестность в вещном праве: монография"
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)Так, в 2010 г. Гагаринским судом города Москвы был рассмотрен иск гражданки И. о расторжении договора участия в долевом строительстве в связи с тем, что застройщик изменил проект и внес в проектную декларацию семь изменений. Гражданка И. направляла в адрес застройщика требование о расторжении договора, возврате денежных средств и выплате процентов в качестве неустойки. Застройщик в ответе согласился на расторжение договора и возврат денежных средств, но без выплаты процентов и неустоек. Суд, рассмотрев дело, назначил выплату процентов в размере 100 000 рублей, хотя эта сумма в соответствии с Законом должна быть больше. Гражданка Т. обратилась с кассационной жалобой на решение суда, и Московский городской суд признал принятое решение обоснованным и не подлежащим отмене. Суд разъяснил, что изменения, внесенные в проект, являются основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве. Но при расчете процентов суд применил правила статьи 333 ГК РФ об уменьшении неустойки, которые применяются, когда подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, т.е. наказанием за гражданско-правовое нарушение, а наказание должно быть справедливым, т.е. соразмерным нарушению <1>.
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)Так, в 2010 г. Гагаринским судом города Москвы был рассмотрен иск гражданки И. о расторжении договора участия в долевом строительстве в связи с тем, что застройщик изменил проект и внес в проектную декларацию семь изменений. Гражданка И. направляла в адрес застройщика требование о расторжении договора, возврате денежных средств и выплате процентов в качестве неустойки. Застройщик в ответе согласился на расторжение договора и возврат денежных средств, но без выплаты процентов и неустоек. Суд, рассмотрев дело, назначил выплату процентов в размере 100 000 рублей, хотя эта сумма в соответствии с Законом должна быть больше. Гражданка Т. обратилась с кассационной жалобой на решение суда, и Московский городской суд признал принятое решение обоснованным и не подлежащим отмене. Суд разъяснил, что изменения, внесенные в проект, являются основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве. Но при расчете процентов суд применил правила статьи 333 ГК РФ об уменьшении неустойки, которые применяются, когда подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, т.е. наказанием за гражданско-правовое нарушение, а наказание должно быть справедливым, т.е. соразмерным нарушению <1>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за сентябрь 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 11)1. В отношениях между собой стороны договора, взявшие на себя определенные обязательства, на которые другая сторона может разумно полагаться, не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора или соглашения об изменении его условий. Это касается и ситуации отсутствия регистрации соглашения об изменении ранее зарегистрированного договора участия в долевом строительстве. Если такое соглашение изменяло срок исполнения обязательства, но зарегистрировано оно было позднее, то при расчете неустойки в рамках спора сторон срок следует считать измененным не с момента регистрации, а с момента достижения сторонами соглашения на сей счет.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 11)1. В отношениях между собой стороны договора, взявшие на себя определенные обязательства, на которые другая сторона может разумно полагаться, не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора или соглашения об изменении его условий. Это касается и ситуации отсутствия регистрации соглашения об изменении ранее зарегистрированного договора участия в долевом строительстве. Если такое соглашение изменяло срок исполнения обязательства, но зарегистрировано оно было позднее, то при расчете неустойки в рамках спора сторон срок следует считать измененным не с момента регистрации, а с момента достижения сторонами соглашения на сей счет.
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Необходимо принимать во внимание ряд периодов, в течение которых начисление неустойки, возникающей из договора участия в долевом строительстве, не осуществляется. Так, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый с 03.04.2020 до 01.01.2021, а в отношении уплаты неустойки (пени), требования о которой были предъявлены к исполнению застройщику до 03.04.2020, была предоставлена отсрочка до 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Необходимо принимать во внимание ряд периодов, в течение которых начисление неустойки, возникающей из договора участия в долевом строительстве, не осуществляется. Так, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый с 03.04.2020 до 01.01.2021, а в отношении уплаты неустойки (пени), требования о которой были предъявлены к исполнению застройщику до 03.04.2020, была предоставлена отсрочка до 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).
Ситуация: Как предъявить претензию к застройщику по договору участия в долевом строительстве?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)К претензии следует приложить документы, подтверждающие ваши требования (копии договора участия в долевом строительстве, документа, подтверждающего уплату цены договора, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (при наличии) и др.).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)К претензии следует приложить документы, подтверждающие ваши требования (копии договора участия в долевом строительстве, документа, подтверждающего уплату цены договора, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (при наличии) и др.).
Статья: К вопросу об обеспечении исполнения застройщиком-банкротом обязательств по договору участия в долевом строительстве неустойкой и сроке исковой давности по требованию о неустойке
(Рогова Ю.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)В продолжение ранее освещавшейся тематики, связанной с защитой прав участников строительства в процедуре банкротства застройщика, в данной статье рассматриваются вопросы обеспечения исполнения застройщиком-банкротом обязательств по договору участия в долевом строительстве неустойкой и порядка исчисления срока исковой давности по требованию о неустойке.
(Рогова Ю.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)В продолжение ранее освещавшейся тематики, связанной с защитой прав участников строительства в процедуре банкротства застройщика, в данной статье рассматриваются вопросы обеспечения исполнения застройщиком-банкротом обязательств по договору участия в долевом строительстве неустойкой и порядка исчисления срока исковой давности по требованию о неустойке.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Если между застройщиком и обществом был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а затем общество уступило гражданину права требования, принадлежащие участнику долевого строительства на поименованную квартиру, то неустойка за просрочку сдачи квартиры должна рассчитываться от стоимости квартиры, определенной путем деления цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома на проектную площадь всех объектов долевого строительства и умножения на площадь не переданной гражданину квартиры, а не от цены договора уступки.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Если между застройщиком и обществом был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а затем общество уступило гражданину права требования, принадлежащие участнику долевого строительства на поименованную квартиру, то неустойка за просрочку сдачи квартиры должна рассчитываться от стоимости квартиры, определенной путем деления цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома на проектную площадь всех объектов долевого строительства и умножения на площадь не переданной гражданину квартиры, а не от цены договора уступки.
Статья: Мораторий на санкции по ДДУ: как банку действовать по исполнительному документу
(Гусев М.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2025, N 3)Так, согласно Постановлению N 479 <1> в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве не включался период, исчисляемый со дня вступления в силу данного Постановления до 30 июня 2023 г. включительно.
(Гусев М.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2025, N 3)Так, согласно Постановлению N 479 <1> в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве не включался период, исчисляемый со дня вступления в силу данного Постановления до 30 июня 2023 г. включительно.