Продажа незавершенного строительства с убытком
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа незавершенного строительства с убытком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 171 "Налоговые вычеты" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налогоплательщик приобрел объект незавершенного строительства - многофункциональный гостиничный комплекс, цена приобретения включала в себя стоимость самого объекта незавершенного строительства, стоимость двух земельных участков и стоимость прав аренды участков. Приобретенный объект, за исключением прав аренды, общество продало дочерней организации с убытком. НДС, приходящийся на стоимость приобретения прав аренды, налогоплательщик заявил к вычету. Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном принятии к вычету НДС, поскольку приобретенные права не использовались в деятельности, облагаемой НДС. Суд поддержал вывод налогового органа о неправомерном принятии НДС к вычету. Суд отметил, что срок действия прав аренды заканчивался через месяц после их приобретения, налогоплательщик, не являющийся резидентом свободного порта, не мог претендовать на его продление, то есть заведомо не мог использовать приобретенные права в облагаемых НДС операциях. Суд отметил, что на основании подп. 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ по окончании срока аренды участков налогоплательщиком они без проведения торгов были переданы его дочерней организации - резиденту свободного порта.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налогоплательщик приобрел объект незавершенного строительства - многофункциональный гостиничный комплекс, цена приобретения включала в себя стоимость самого объекта незавершенного строительства, стоимость двух земельных участков и стоимость прав аренды участков. Приобретенный объект, за исключением прав аренды, общество продало дочерней организации с убытком. НДС, приходящийся на стоимость приобретения прав аренды, налогоплательщик заявил к вычету. Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном принятии к вычету НДС, поскольку приобретенные права не использовались в деятельности, облагаемой НДС. Суд поддержал вывод налогового органа о неправомерном принятии НДС к вычету. Суд отметил, что срок действия прав аренды заканчивался через месяц после их приобретения, налогоплательщик, не являющийся резидентом свободного порта, не мог претендовать на его продление, то есть заведомо не мог использовать приобретенные права в облагаемых НДС операциях. Суд отметил, что на основании подп. 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ по окончании срока аренды участков налогоплательщиком они без проведения торгов были переданы его дочерней организации - резиденту свободного порта.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 N 17АП-12470/2023-ГК по делу N А60-72391/2022
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Вероятная рыночная стоимость права аренды на земельный участок и объекта незавершенного строительства, в общей сумме более 19 000 000 руб., указанная в представленном истцом заключении о рыночной стоимости, не является обязательной для сторон при заключении договора купли-продажи и не свидетельствует об убыточности оспариваемого договора, учитывая, что доказательств наличия потенциальных покупателей на заключение договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства и соглашения о перемене лиц в договоре аренды со стоимостью выше, чем установлена в спорных договорах, истцом предоставлены не были.
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Вероятная рыночная стоимость права аренды на земельный участок и объекта незавершенного строительства, в общей сумме более 19 000 000 руб., указанная в представленном истцом заключении о рыночной стоимости, не является обязательной для сторон при заключении договора купли-продажи и не свидетельствует об убыточности оспариваемого договора, учитывая, что доказательств наличия потенциальных покупателей на заключение договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства и соглашения о перемене лиц в договоре аренды со стоимостью выше, чем установлена в спорных договорах, истцом предоставлены не были.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Организация может принять решение продать недостроенный объект. В этом случае в целях исчисления налога на прибыль выручка от продажи объекта может быть уменьшена на стоимость незавершенного строительства (ст. 268 НК РФ). Если в результате продажи "недостроя" организация получит убыток, он может быть учтен в целях налогообложения в полном объеме единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Организация может принять решение продать недостроенный объект. В этом случае в целях исчисления налога на прибыль выручка от продажи объекта может быть уменьшена на стоимость незавершенного строительства (ст. 268 НК РФ). Если в результате продажи "недостроя" организация получит убыток, он может быть учтен в целях налогообложения в полном объеме единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Энциклопедия спорных ситуаций по налогу на прибыль.
Можно ли учесть расходы и убыток при реализации прочего имущества, если не сохранились первичные документы, подтверждающие расходы
(КонсультантПлюс, 2025)Суд пришел к выводу о том, что у налогоплательщика должны быть в наличии первичные документы непосредственно в период составления налоговой декларации. Их отсутствие на момент налоговой проверки не свидетельствует о том, что нет документального обоснования понесенных расходов в виде убытков от реализации объектов незавершенного строительства.
Можно ли учесть расходы и убыток при реализации прочего имущества, если не сохранились первичные документы, подтверждающие расходы
(КонсультантПлюс, 2025)Суд пришел к выводу о том, что у налогоплательщика должны быть в наличии первичные документы непосредственно в период составления налоговой декларации. Их отсутствие на момент налоговой проверки не свидетельствует о том, что нет документального обоснования понесенных расходов в виде убытков от реализации объектов незавершенного строительства.
Нормативные акты
Закон РФ от 27.12.1991 N 2116-1
(ред. от 06.08.2001)
"О налоге на прибыль предприятий и организаций"При реализации или безвозмездной передаче основных фондов и объектов, не завершенных строительством, в течение двух лет с момента их приобретения или сооружения, по которым были предоставлены льготы по налогу на прибыль, налогооблагаемая прибыль подлежит увеличению (в пределах сумм ранее предоставленных льгот) на остаточную стоимость этих основных фондов и произведенные затраты по объектам, не завершенным строительством.
(ред. от 06.08.2001)
"О налоге на прибыль предприятий и организаций"При реализации или безвозмездной передаче основных фондов и объектов, не завершенных строительством, в течение двух лет с момента их приобретения или сооружения, по которым были предоставлены льготы по налогу на прибыль, налогооблагаемая прибыль подлежит увеличению (в пределах сумм ранее предоставленных льгот) на остаточную стоимость этих основных фондов и произведенные затраты по объектам, не завершенным строительством.
"Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел по корпоративным спорам, связанным с применением статьи 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.07.2025)Суд первой инстанции удовлетворил иск на основании пункта 1 статьи 53.1 Гражданского кодекса, установив, что объекты незавершенного строительства, принадлежавшие юридическому лицу, по вине ответчика проданы по цене, многократно заниженной относительно рыночной цены имущества.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.07.2025)Суд первой инстанции удовлетворил иск на основании пункта 1 статьи 53.1 Гражданского кодекса, установив, что объекты незавершенного строительства, принадлежавшие юридическому лицу, по вине ответчика проданы по цене, многократно заниженной относительно рыночной цены имущества.
Статья: Учет стоимости ликвидируемого объекта незавершенного строительства в расходах: противостояние продолжается?
(Забродина С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 42)Финансисты также отметили, что инвестор должен рассчитывать последствия принятия решения о вложениях в долгосрочные активы исходя из действующего законодательства, и порекомендовали при принятии решения о ликвидации объектов незавершенного строительства прежде всего оценивать возможность реализации данных объектов иным лицам в целях их эксплуатации по назначению, поскольку убытки от подобной реализации учитываются в расходах для целей налогообложения налогом на прибыль.
(Забродина С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 42)Финансисты также отметили, что инвестор должен рассчитывать последствия принятия решения о вложениях в долгосрочные активы исходя из действующего законодательства, и порекомендовали при принятии решения о ликвидации объектов незавершенного строительства прежде всего оценивать возможность реализации данных объектов иным лицам в целях их эксплуатации по назначению, поскольку убытки от подобной реализации учитываются в расходах для целей налогообложения налогом на прибыль.
Статья: Спор о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования) (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Результаты инвестиционной деятельности между сторонами инвестиционного договора не распределены, соответствующий акт не подписан, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации инвестиционного договора, не определено, имущественные права сторон инвестиционных правоотношений не оформлены, право собственности инвестора на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, а значит, не могло быть передано иным участникам инвестиционных отношений. С учетом изложенного в признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства отказано.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Результаты инвестиционной деятельности между сторонами инвестиционного договора не распределены, соответствующий акт не подписан, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации инвестиционного договора, не определено, имущественные права сторон инвестиционных правоотношений не оформлены, право собственности инвестора на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, а значит, не могло быть передано иным участникам инвестиционных отношений. С учетом изложенного в признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства отказано.
Статья: Оценочные обязательства при осуществлении капитальных вложений
(Верещагин С.А.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 9)Если капитальные вложения будут благополучно завершены, то действительно разницы нет. Однако если на какой-либо стадии застройщик примет решение продать объект незавершенного строительства либо передать его в уставный капитал другой организации, то финансовый результат от этой операции в регистрах бухгалтерского учета и прибыль (убыток) для налогообложения могут различаться, причем, иногда довольно существенно.
(Верещагин С.А.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 9)Если капитальные вложения будут благополучно завершены, то действительно разницы нет. Однако если на какой-либо стадии застройщик примет решение продать объект незавершенного строительства либо передать его в уставный капитал другой организации, то финансовый результат от этой операции в регистрах бухгалтерского учета и прибыль (убыток) для налогообложения могут различаться, причем, иногда довольно существенно.
Вопрос: О предложениях, направленных на установление устойчивых в долгосрочной перспективе ключевых условий налогообложения и дифференциацию налогообложения в зависимости от инвестиционной активности.
(Письмо Минфина России от 02.02.2024 N 03-03-06/3/8436)В части предложения о праве признания расходов на ликвидацию объектов незавершенного строительства
(Письмо Минфина России от 02.02.2024 N 03-03-06/3/8436)В части предложения о праве признания расходов на ликвидацию объектов незавершенного строительства
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль затрат на создание объектов незавершенного строительства, по которым приняты решения об их ликвидации.
(Письмо Минфина России от 08.10.2024 N 03-03-05/97344)Полагаем, что при принятии решения о ликвидации объектов незавершенного строительства прежде всего следует оценивать возможность реализации данных объектов иным лицам в целях их эксплуатации по назначению. При этом следует учесть, что убытки от подобной реализации учитываются у налогоплательщика в расходах для целей налогообложения налогом на прибыль организаций.
(Письмо Минфина России от 08.10.2024 N 03-03-05/97344)Полагаем, что при принятии решения о ликвидации объектов незавершенного строительства прежде всего следует оценивать возможность реализации данных объектов иным лицам в целях их эксплуатации по назначению. При этом следует учесть, что убытки от подобной реализации учитываются у налогоплательщика в расходах для целей налогообложения налогом на прибыль организаций.
"Годовой отчет - 2024"
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2024)Имущество, которое принадлежит фирме, она может продать. Например, реализовать на сторону остатки материалов, не списанные в производство, продать морально устаревший станок, купив вместо него более совершенную модель, продать объект незавершенного строительства при изменении экономической ситуации или реализовать имущество, полученное по договору об отступном, которое не используется в основной деятельности.
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2024)Имущество, которое принадлежит фирме, она может продать. Например, реализовать на сторону остатки материалов, не списанные в производство, продать морально устаревший станок, купив вместо него более совершенную модель, продать объект незавершенного строительства при изменении экономической ситуации или реализовать имущество, полученное по договору об отступном, которое не используется в основной деятельности.
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль затрат, не связанных с деятельностью налогоплательщика, по которой получены (планируются к получению) доходы, и затрат на незавершенные инвестиционные проекты.
(Письмо Минфина России от 14.11.2024 N 03-03-06/1/112753)Также следует отметить, что в последнее время суды по вопросу возможности уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль организаций на затраты в незавершенные инвестиционные проекты, по которым было принято решение об отказе от дальнейшей их реализации, начали определять затраты на создание объектов незавершенного строительства, по которым приняты такие решения, "деловыми просчетами налогоплательщика", исключая квалификацию указанных затрат как обоснованных, то есть не соответствующих статье 252 Кодекса.
(Письмо Минфина России от 14.11.2024 N 03-03-06/1/112753)Также следует отметить, что в последнее время суды по вопросу возможности уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль организаций на затраты в незавершенные инвестиционные проекты, по которым было принято решение об отказе от дальнейшей их реализации, начали определять затраты на создание объектов незавершенного строительства, по которым приняты такие решения, "деловыми просчетами налогоплательщика", исключая квалификацию указанных затрат как обоснованных, то есть не соответствующих статье 252 Кодекса.
Готовое решение: Как учесть списание незавершенных капитальных вложений в основные средства при применении ФСБУ 26/2020
(КонсультантПлюс, 2025)В целях налогообложения прибыли при реализации объекта незавершенного строительства, как и других объектов незавершенных капитальных вложений в ОС, выручку от продажи уменьшите на стоимость незавершенных капитальных вложений и на затраты, связанные с их реализацией (п. 1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, Письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 N 20-12/12075.1). Если в результате реализации получен убыток, учтите его единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ). Обязанность равномерно признавать убыток (в течение оставшегося срока полезного использования) предусмотрена только для случаев продажи ОС, а не для реализации объектов незавершенных капитальных вложений в ОС.
(КонсультантПлюс, 2025)В целях налогообложения прибыли при реализации объекта незавершенного строительства, как и других объектов незавершенных капитальных вложений в ОС, выручку от продажи уменьшите на стоимость незавершенных капитальных вложений и на затраты, связанные с их реализацией (п. 1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, Письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 N 20-12/12075.1). Если в результате реализации получен убыток, учтите его единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ). Обязанность равномерно признавать убыток (в течение оставшегося срока полезного использования) предусмотрена только для случаев продажи ОС, а не для реализации объектов незавершенных капитальных вложений в ОС.
Статья: Что можно скрыть при раскрытии отчетности
(Дегтяренко А.)
("Юридический справочник руководителя", 2023, N 6)ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда"
(Дегтяренко А.)
("Юридический справочник руководителя", 2023, N 6)ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда"
Готовое решение: Как начислить амортизацию в налоговом учете
(КонсультантПлюс, 2025)Если же ОС окончательно выведено из эксплуатации, полагаем, что начисление амортизации лучше прекратить. Ведь Минфин России считает, что имущество, которое более не соответствует критериям признания его амортизируемым, должно быть исключено из состава ОС (см. Письма от 14.02.2020 N 03-03-07/10158, от 14.02.2020 N 03-03-06/1/10333). Однако если в результате реализации самостоятельно исключенного из состава ОС имущества вы получите убыток, то его безопаснее учесть в целях налогообложения прибыли постепенно - по п. 3 ст. 268 НК РФ. Такой вывод следует из Писем Минфина России от 28.02.2013 N 03-03-10/5834, от 25.03.2013 N 03-03-06/2/9224.
(КонсультантПлюс, 2025)Если же ОС окончательно выведено из эксплуатации, полагаем, что начисление амортизации лучше прекратить. Ведь Минфин России считает, что имущество, которое более не соответствует критериям признания его амортизируемым, должно быть исключено из состава ОС (см. Письма от 14.02.2020 N 03-03-07/10158, от 14.02.2020 N 03-03-06/1/10333). Однако если в результате реализации самостоятельно исключенного из состава ОС имущества вы получите убыток, то его безопаснее учесть в целях налогообложения прибыли постепенно - по п. 3 ст. 268 НК РФ. Такой вывод следует из Писем Минфина России от 28.02.2013 N 03-03-10/5834, от 25.03.2013 N 03-03-06/2/9224.