Продажа будущей вещи
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа будущей вещи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор купли-продажи будущей вещи
(КонсультантПлюс, 2025)1. Договор купли-продажи будущей вещи
(КонсультантПлюс, 2025)1. Договор купли-продажи будущей вещи
Перечень позиций высших судов к ст. 421 ГК РФ "Свобода договора"3.1.3. Договор сублизинга, предусматривающий переход имущества в собственность сублизингополучателя при уплате им лизингополучателю установленных сделкой платежей, следует квалифицировать как смешанный, содержащий элементы договоров субаренды и купли-продажи будущей вещи (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Готовое решение: Что нужно знать о расторжении договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Расторгнуть договор купли-продажи по инициативе одной стороны можно по общим основаниям, предусмотренным для расторжения договора через суд или в одностороннем внесудебном порядке. Например, расторжение договора через суд возможно при его существенном нарушении другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, таким нарушением суд может признать неоплату покупателем переданного товара (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017). Существенным нарушением со стороны продавца, полагаем, могут посчитать неисполнение обязанности передать товар в установленный срок. Например, продавец не поставил товар или не построил и не передал покупателю объект, подлежащий передаче по договору купли-продажи будущей вещи.
(КонсультантПлюс, 2025)Расторгнуть договор купли-продажи по инициативе одной стороны можно по общим основаниям, предусмотренным для расторжения договора через суд или в одностороннем внесудебном порядке. Например, расторжение договора через суд возможно при его существенном нарушении другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, таким нарушением суд может признать неоплату покупателем переданного товара (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017). Существенным нарушением со стороны продавца, полагаем, могут посчитать неисполнение обязанности передать товар в установленный срок. Например, продавец не поставил товар или не построил и не передал покупателю объект, подлежащий передаче по договору купли-продажи будущей вещи.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Нечетко урегулированы в ГК РФ и отношения в сфере обязывания продавца будущей вещи исполнить договор. Так, из п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 следует, что продавца будущего земельного участка нельзя обязать зарегистрировать право собственности на участок, т.е. преобразовать временный участок в "постоянный" участок - самостоятельный объект прав. Такой "иммунитет" продавца на исполнение обязанностей по договору выглядит избыточным и нарушает фундаментальные положения ГК РФ об обязательствах, которые, как известно, должны соблюдаться в соответствии с заключенным договором. Положения ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи можно охарактеризовать как не работающие или "мертвые нормы", не имеющие практического значения в связи с отсутствием механизма их реализации.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Нечетко урегулированы в ГК РФ и отношения в сфере обязывания продавца будущей вещи исполнить договор. Так, из п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 следует, что продавца будущего земельного участка нельзя обязать зарегистрировать право собственности на участок, т.е. преобразовать временный участок в "постоянный" участок - самостоятельный объект прав. Такой "иммунитет" продавца на исполнение обязанностей по договору выглядит избыточным и нарушает фундаментальные положения ГК РФ об обязательствах, которые, как известно, должны соблюдаться в соответствии с заключенным договором. Положения ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи можно охарактеризовать как не работающие или "мертвые нормы", не имеющие практического значения в связи с отсутствием механизма их реализации.
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: если вы включите в предварительный договор обязанность покупателя внести по нему аванс за земельный участок, суд может признать такой договор основным договором купли-продажи (или купли-продажи будущей вещи) с условием о предоплате. Это связано с тем, что обязательство оплатить имущество возникает только по основному договору (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Такая переквалификация может повлечь ряд последствий. Чтобы снизить риск их наступления, вы можете согласовать вместо аванса задаток или обеспечительный платеж в качестве обеспечения обязательства заключить основной договор (п. 4 ст. 380, п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: если вы включите в предварительный договор обязанность покупателя внести по нему аванс за земельный участок, суд может признать такой договор основным договором купли-продажи (или купли-продажи будущей вещи) с условием о предоплате. Это связано с тем, что обязательство оплатить имущество возникает только по основному договору (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Такая переквалификация может повлечь ряд последствий. Чтобы снизить риск их наступления, вы можете согласовать вместо аванса задаток или обеспечительный платеж в качестве обеспечения обязательства заключить основной договор (п. 4 ст. 380, п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Готовое решение: Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)описать объект аренды приблизительно. Предположим, вы арендуете здание, которое еще не достроено, и его окончательные характеристики пока не известны. В этом случае можно указать примерную площадь будущего здания, его адрес (местонахождение), количество этажей (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 - подход сформулирован для купли-продажи будущей вещи, но его можно применять и к аренде будущего объекта по аналогии). К договору можете приложить проектную документацию и разрешение на строительство;
(КонсультантПлюс, 2025)описать объект аренды приблизительно. Предположим, вы арендуете здание, которое еще не достроено, и его окончательные характеристики пока не известны. В этом случае можно указать примерную площадь будущего здания, его адрес (местонахождение), количество этажей (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 - подход сформулирован для купли-продажи будущей вещи, но его можно применять и к аренде будущего объекта по аналогии). К договору можете приложить проектную документацию и разрешение на строительство;
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2025)Переквалификация предварительного договора в основной может произойти в связи с тем, что, как указано выше, передача имущества покупателю для пользования не входит в предмет предварительного договора. При этом обязанность передать вещь возникает при заключении основного договора купли-продажи недвижимости в силу п. 1 ст. 456, ст. 556 ГК РФ. Когда продавец на основании предварительного договора передает имущество покупателю, он фактически исполняет обязательство, которое должно у него возникнуть из основного договора. В судебной практике выработана позиция о переквалификации предварительного договора купли-продажи в основной, если в нем есть условие о полной оплате цены имущества или ее существенной части (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). То есть основанием переквалификации является возложение предварительным договором на покупателя той обязанности, которая должна возникнуть у него из основного договора. Полагаем, есть риск, что подобный подход будет применен и в случае, когда обязанность передать имущество преждевременно возлагается на продавца. В результате стороны могут столкнуться с последствиями признания предварительного договора основным. Если помещение еще не существует, не приобретено продавцом или право собственности на помещение за продавцом еще не зарегистрировано, то, по нашему мнению, это не препятствует переквалификации. Договор также может быть признан основным, только это будет основной договор купли-продажи будущей вещи. Такой вывод следует из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.
(КонсультантПлюс, 2025)Переквалификация предварительного договора в основной может произойти в связи с тем, что, как указано выше, передача имущества покупателю для пользования не входит в предмет предварительного договора. При этом обязанность передать вещь возникает при заключении основного договора купли-продажи недвижимости в силу п. 1 ст. 456, ст. 556 ГК РФ. Когда продавец на основании предварительного договора передает имущество покупателю, он фактически исполняет обязательство, которое должно у него возникнуть из основного договора. В судебной практике выработана позиция о переквалификации предварительного договора купли-продажи в основной, если в нем есть условие о полной оплате цены имущества или ее существенной части (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). То есть основанием переквалификации является возложение предварительным договором на покупателя той обязанности, которая должна возникнуть у него из основного договора. Полагаем, есть риск, что подобный подход будет применен и в случае, когда обязанность передать имущество преждевременно возлагается на продавца. В результате стороны могут столкнуться с последствиями признания предварительного договора основным. Если помещение еще не существует, не приобретено продавцом или право собственности на помещение за продавцом еще не зарегистрировано, то, по нашему мнению, это не препятствует переквалификации. Договор также может быть признан основным, только это будет основной договор купли-продажи будущей вещи. Такой вывод следует из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.
Готовое решение: Что такое предварительный договор и как его заключить
(КонсультантПлюс, 2025)Если же вам известны все условия основной сделки и/или вы хотите сразу обязать контрагента передать либо принять и оплатить вещь, можно заключить другой договор. Например, о продаже будущей вещи. В этом случае не придется потом заключать еще один договор и можно сразу перейти к передаче имущества.
(КонсультантПлюс, 2025)Если же вам известны все условия основной сделки и/или вы хотите сразу обязать контрагента передать либо принять и оплатить вещь, можно заключить другой договор. Например, о продаже будущей вещи. В этом случае не придется потом заключать еще один договор и можно сразу перейти к передаче имущества.
Готовое решение: Какой порядок купли-продажи части земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: продать земельный участок другому лицу вы сможете только после того, как он будет поставлен на государственный кадастровый учет и будет зарегистрировано ваше право собственности на него (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, п. 1 ст. 260 ГК РФ). До этого момента вы вправе заключить в отношении данного участка предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи будущей вещи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. п. 1, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: продать земельный участок другому лицу вы сможете только после того, как он будет поставлен на государственный кадастровый учет и будет зарегистрировано ваше право собственности на него (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, п. 1 ст. 260 ГК РФ). До этого момента вы вправе заключить в отношении данного участка предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи будущей вещи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. п. 1, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Готовое решение: Что такое задаток, как его отличить от другого обеспечения, платы за отказ от договора и аванса
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы все же включите аванс в ваш предварительный договор, его могут переквалифицировать в основной. Например, если вы предусмотрели обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену имущества или ее существенную часть, договор могут признать договором купли-продажи с условием о предоплате. А если продавец еще не создал или не приобрел вещь - договором купли-продажи будущей вещи с подобным условием (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Это значит, что покупатель уже по этому договору сможет требовать передать ему вещь в собственность.
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы все же включите аванс в ваш предварительный договор, его могут переквалифицировать в основной. Например, если вы предусмотрели обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену имущества или ее существенную часть, договор могут признать договором купли-продажи с условием о предоплате. А если продавец еще не создал или не приобрел вещь - договором купли-продажи будущей вещи с подобным условием (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Это значит, что покупатель уже по этому договору сможет требовать передать ему вещь в собственность.