Продажа апартаментов физическим лицом
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа апартаментов физическим лицом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.05.2023 N 33-22639/2023 (УИД 77RS0022-02-2021-019464-47)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании неустойки, штрафа; 2) О взыскании убытков; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: В связи с нарушением срока передачи товара истец просит взыскать неустойку, а также убытки в виде расходов на ремонтные работы, понесенных в результате протечки, возникшей в связи с тем, что недостатки не устранены ответчиком.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано; 3) Удовлетворено в части.Заключая договор купли-продажи, истец действовал как физическое лицо, характеристики нежилого помещения (апартаментов), расположенного на 9 этаже, свидетельствуют о возможности его использования в качестве жилого помещения для постоянного проживания. При этом никаких данных о том, что указанное помещение приобреталось и будет использоваться в коммерческих целях в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, а его доводы основаны лишь на предположениях. Сам по себе факт того, что указанное помещение к жилым помещениям не относится, не свидетельствует о том, что истец приобрел его в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании неустойки, штрафа; 2) О взыскании убытков; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: В связи с нарушением срока передачи товара истец просит взыскать неустойку, а также убытки в виде расходов на ремонтные работы, понесенных в результате протечки, возникшей в связи с тем, что недостатки не устранены ответчиком.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано; 3) Удовлетворено в части.Заключая договор купли-продажи, истец действовал как физическое лицо, характеристики нежилого помещения (апартаментов), расположенного на 9 этаже, свидетельствуют о возможности его использования в качестве жилого помещения для постоянного проживания. При этом никаких данных о том, что указанное помещение приобреталось и будет использоваться в коммерческих целях в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, а его доводы основаны лишь на предположениях. Сам по себе факт того, что указанное помещение к жилым помещениям не относится, не свидетельствует о том, что истец приобрел его в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Физлицо приобрело апартаменты с отделкой и сделало в них ремонт. Через год апартаменты были проданы. Может ли физлицо для целей исчисления НДФЛ уменьшить доходы от продажи апартаментов на стоимость произведенного в них ремонта?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Физлицо приобрело апартаменты с отделкой и сделало в них ремонт. Через год апартаменты были проданы. Может ли физлицо для целей исчисления НДФЛ уменьшить доходы от продажи апартаментов на стоимость произведенного в них ремонта?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Физлицо приобрело апартаменты с отделкой и сделало в них ремонт. Через год апартаменты были проданы. Может ли физлицо для целей исчисления НДФЛ уменьшить доходы от продажи апартаментов на стоимость произведенного в них ремонта?
Статья: Ответственность за нарушение продавцом сроков передачи апартаментов: к вопросу о защите прав потребителей
(Синцов Г.В., Прохоров А.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)Однако и среди покупателей апартаментов могут оказаться как иные субъекты предпринимательской деятельности, так и физические лица. В случае продажи апартаментов от одного субъекта предпринимательской деятельности в пользу другого имеет место обычная сделка по купле-продаже нежилого помещения (инвестирования в строительство будущей вещи), условия которой стороны определяют в тексте договора с учетом общих положений главы 30 ч. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации <6>, среди которых могут быть и санкции за ненадлежащее исполнение обязанностей по такой сделке. Среди прочего стороны могут установить особую ответственность за просрочку передачи нежилого помещения. Если же стороны-предприниматели не сделали этого, обязанность по передаче нежилого помещения в собственность покупателя-предпринимателя будет с точки зрения закона неденежным обязательством, за нарушение которого покупатель вправе будет потребовать возмещения убытков, но не взыскания дополнительно неустойки или штрафов.
(Синцов Г.В., Прохоров А.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)Однако и среди покупателей апартаментов могут оказаться как иные субъекты предпринимательской деятельности, так и физические лица. В случае продажи апартаментов от одного субъекта предпринимательской деятельности в пользу другого имеет место обычная сделка по купле-продаже нежилого помещения (инвестирования в строительство будущей вещи), условия которой стороны определяют в тексте договора с учетом общих положений главы 30 ч. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации <6>, среди которых могут быть и санкции за ненадлежащее исполнение обязанностей по такой сделке. Среди прочего стороны могут установить особую ответственность за просрочку передачи нежилого помещения. Если же стороны-предприниматели не сделали этого, обязанность по передаче нежилого помещения в собственность покупателя-предпринимателя будет с точки зрения закона неденежным обязательством, за нарушение которого покупатель вправе будет потребовать возмещения убытков, но не взыскания дополнительно неустойки или штрафов.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)Отменяя судебные акты, суд округа отметил, что по смыслу статьи 446 ГПК РФ реализация конституционного права гражданина на жилище не может быть обусловлена отнесением помещения, в котором он и члены его семьи фактически проживают, к жилому либо нежилому фонду в соответствии с административно-распорядительными актами органов исполнительной власти. В рассматриваемом случае гражданин в связи с рождением второго ребенка за несколько лет до банкротства продал принадлежавшую ему квартиру и приобрел трехкомнатные апартаменты, которые по своим техническим характеристикам (наличие инженерных коммуникаций, электричества, отопления и пр.) отвечают признакам пригодности для постоянного проживания. Поскольку сам гражданин рассматривает соответствующее помещение пригодным для постоянного проживания, он не может быть лишен жилища по формальному признаку непринадлежности его к жилому фонду. При этом, как следовало из пояснений должника, несмотря на регистрацию по другому адресу, в собственности у него иного жилого помещения не было.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)Отменяя судебные акты, суд округа отметил, что по смыслу статьи 446 ГПК РФ реализация конституционного права гражданина на жилище не может быть обусловлена отнесением помещения, в котором он и члены его семьи фактически проживают, к жилому либо нежилому фонду в соответствии с административно-распорядительными актами органов исполнительной власти. В рассматриваемом случае гражданин в связи с рождением второго ребенка за несколько лет до банкротства продал принадлежавшую ему квартиру и приобрел трехкомнатные апартаменты, которые по своим техническим характеристикам (наличие инженерных коммуникаций, электричества, отопления и пр.) отвечают признакам пригодности для постоянного проживания. Поскольку сам гражданин рассматривает соответствующее помещение пригодным для постоянного проживания, он не может быть лишен жилища по формальному признаку непринадлежности его к жилому фонду. При этом, как следовало из пояснений должника, несмотря на регистрацию по другому адресу, в собственности у него иного жилого помещения не было.
"Перечень поручений по итогам заседания Государственного совета"
(утв. Президентом РФ 11.06.2016 N Пр-1138ГС)обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций;
(утв. Президентом РФ 11.06.2016 N Пр-1138ГС)обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций;
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Являются ли солидарными обязательства соарендаторов вносить плату за пользование земельным участком в предпринимательских целях по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)в данном случае арендатор строил на спорном земельном участке здание с апартаментами и продавал апартаменты гражданам, поэтому обязательства соарендаторов являются долевыми;
Являются ли солидарными обязательства соарендаторов вносить плату за пользование земельным участком в предпринимательских целях по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)в данном случае арендатор строил на спорном земельном участке здание с апартаментами и продавал апартаменты гражданам, поэтому обязательства соарендаторов являются долевыми;
Вопрос: Об НДС в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве апартаментов с привлечением генподрядчика, и оформлении счета-фактуры.
(Письмо Минфина России от 29.11.2022 N 03-07-07/116571)В связи с этим услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве организациям и физическим лицам, заключенным в соответствии с указанным Федеральным законом, согласно которым объектами долевого строительства являются апартаменты для проживания физических лиц, освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются для личного (индивидуального или семейного) использования.
(Письмо Минфина России от 29.11.2022 N 03-07-07/116571)В связи с этим услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве организациям и физическим лицам, заключенным в соответствии с указанным Федеральным законом, согласно которым объектами долевого строительства являются апартаменты для проживания физических лиц, освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются для личного (индивидуального или семейного) использования.
Вопрос: Физлицо - резидент РФ в 2022 г. приобрело апартаменты, а в 2025 г. собирается их продать. При этом у физлица отсутствует в собственности какое-либо другое жилое помещение. Подлежит ли обложению НДФЛ доход от продажи апартаментов, в случае если истекли три года?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Физлицо - резидент РФ в 2022 г. приобрело апартаменты, а в 2025 г. собирается их продать. При этом у физлица отсутствует в собственности какое-либо другое жилое помещение. Подлежит ли обложению НДФЛ доход от продажи апартаментов, в случае если истекли три года?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Физлицо - резидент РФ в 2022 г. приобрело апартаменты, а в 2025 г. собирается их продать. При этом у физлица отсутствует в собственности какое-либо другое жилое помещение. Подлежит ли обложению НДФЛ доход от продажи апартаментов, в случае если истекли три года?
Статья: Тенденции судебной практики по вопросу пополнения конкурсной массы должника
(Шатилов И.В.)
("Хозяйство и право", 2025, N 10)Арбитражным судом Республики Татарстан рассматривался в рамках дела N А65-16287/2020 о несостоятельности (банкротстве) должника гражданина обособленный спор по заявлению конкурсного кредитора о признании недействительным договора купли-продажи, на основании которого к покупателям перешло право собственности на помещение (апартаменты), и применении последствия недействительности сделки в виде признания покупателей не приобретшими право собственности на спорный объект, признания должника стороной спорного договора и признания за ним права собственности на спорный объект <4>.
(Шатилов И.В.)
("Хозяйство и право", 2025, N 10)Арбитражным судом Республики Татарстан рассматривался в рамках дела N А65-16287/2020 о несостоятельности (банкротстве) должника гражданина обособленный спор по заявлению конкурсного кредитора о признании недействительным договора купли-продажи, на основании которого к покупателям перешло право собственности на помещение (апартаменты), и применении последствия недействительности сделки в виде признания покупателей не приобретшими право собственности на спорный объект, признания должника стороной спорного договора и признания за ним права собственности на спорный объект <4>.
Статья: Надбавки к коэффициентам риска (Указание Банка России от 16.12.2024 N 6960-У)
("Официальный сайт Банка России", 2025)Ответ: По коду актива 3011.i Перечня в приложении 7 подлежат отражению кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам) (за исключением ипотечных кредитов (займов), предоставленных на приобретение жилого помещения или апартаментов), предоставленным физическим лицам в рублях в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом Объекта недвижимого имущества.
("Официальный сайт Банка России", 2025)Ответ: По коду актива 3011.i Перечня в приложении 7 подлежат отражению кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам) (за исключением ипотечных кредитов (займов), предоставленных на приобретение жилого помещения или апартаментов), предоставленным физическим лицам в рублях в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом Объекта недвижимого имущества.
Ситуация: Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?
Статья: Новые требования ЦБ к порядку составления и представления форм отчетности 0409303, 0409310, 0409316
(Озкан А.)
("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2024, N 11)2. По строке кода показателя 2.1.1.2 раздела 1 будут отражаться ипотечные кредиты, выданные для приобретения заемщиками апартаментов путем заключения договора купли-продажи с юридическим лицом (за исключением управляющей компании инвестиционного фонда) или индивидуальным предпринимателем, являющимся первым собственником таких апартаментов и зарегистрировавшим право собственности на них после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
(Озкан А.)
("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2024, N 11)2. По строке кода показателя 2.1.1.2 раздела 1 будут отражаться ипотечные кредиты, выданные для приобретения заемщиками апартаментов путем заключения договора купли-продажи с юридическим лицом (за исключением управляющей компании инвестиционного фонда) или индивидуальным предпринимателем, являющимся первым собственником таких апартаментов и зарегистрировавшим право собственности на них после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Статья: Признание права собственности на нежилое помещение в случае банкротства застройщика
(Лысенко А.И.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)В то же время формальное применение критерия исходя из категории помещения не всегда будет достигать справедливых целей. Встречаются случаи продажи застройщиками не квартир, а, например, апартаментов или студий, которые с точки зрения закона к жилым помещениям не относятся (ч. 1, 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации <27>). В Определении от 19 февраля 2019 г. N 4-КГ18-92 <28> ВС РФ указал, что надлежащим способом защиты права физического лица на апартаменты в случае банкротства застройщика выступает требование денежного или залогового исполнения обязательств.
(Лысенко А.И.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)В то же время формальное применение критерия исходя из категории помещения не всегда будет достигать справедливых целей. Встречаются случаи продажи застройщиками не квартир, а, например, апартаментов или студий, которые с точки зрения закона к жилым помещениям не относятся (ч. 1, 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации <27>). В Определении от 19 февраля 2019 г. N 4-КГ18-92 <28> ВС РФ указал, что надлежащим способом защиты права физического лица на апартаменты в случае банкротства застройщика выступает требование денежного или залогового исполнения обязательств.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за апрель 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 6)Если между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем заключен договор строительного подряда на осуществление ремонта в апартаментах, при этом апартаменты приобретались физическим лицом для постоянного проживания и не установлено, что лицо планировало использовать апартаменты для осуществления предпринимательской деятельности, то к отношениям между сторонами применимы положения Закона о защите прав потребителей.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 6)Если между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем заключен договор строительного подряда на осуществление ремонта в апартаментах, при этом апартаменты приобретались физическим лицом для постоянного проживания и не установлено, что лицо планировало использовать апартаменты для осуществления предпринимательской деятельности, то к отношениям между сторонами применимы положения Закона о защите прав потребителей.
Готовое решение: В каких случаях организация должна платить налог на имущество по кадастровой стоимости, а в каких - по среднегодовой
(КонсультантПлюс, 2025)Апартаменты относятся к нежилым помещениям, предназначенным для временного размещения (пребывания) граждан, и не являются объектами жилищных прав. Поэтому если они находятся в административно-деловых центрах, ТЦ (торговых комплексах), включенных в перечень, то в общем случае облагаются по кадастровой стоимости, даже когда сами апартаменты в перечень не включены. Если они расположены в иных зданиях, но при этом фактически их используют для размещения офисов, объектов торговли, общепита или бытового обслуживания, для обложения исходя из кадастровой стоимости они должны быть включены в перечень.
(КонсультантПлюс, 2025)Апартаменты относятся к нежилым помещениям, предназначенным для временного размещения (пребывания) граждан, и не являются объектами жилищных прав. Поэтому если они находятся в административно-деловых центрах, ТЦ (торговых комплексах), включенных в перечень, то в общем случае облагаются по кадастровой стоимости, даже когда сами апартаменты в перечень не включены. Если они расположены в иных зданиях, но при этом фактически их используют для размещения офисов, объектов торговли, общепита или бытового обслуживания, для обложения исходя из кадастровой стоимости они должны быть включены в перечень.