При продаже квартиры уменьшить налоговую базу
Подборка наиболее важных документов по запросу При продаже квартиры уменьшить налоговую базу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Квартира получена физлицом по наследству. На нее наложены ограничения, связанные с долгами наследодателя по договорам займа. Долги не связаны с приобретением квартиры наследодателем. Наследник после выплаты долгов продает ее. Можно ли ему уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ на величину долга при продаже квартиры?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Квартира получена физическим лицом по наследству. На нее наложены ограничения на регистрационные действия по исполнительным производствам, связанным с долгами наследодателя по договорам займа с индивидуальными предпринимателями и физическими лицами. Долги не связаны с приобретением квартиры наследодателем.
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Квартира получена физическим лицом по наследству. На нее наложены ограничения на регистрационные действия по исполнительным производствам, связанным с долгами наследодателя по договорам займа с индивидуальными предпринимателями и физическими лицами. Долги не связаны с приобретением квартиры наследодателем.
Статья: "Обязательная" 3-НДФЛ: отвечаем на вопросы читателей
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 9)В 2022 г. я купил квартиру за 6 млн руб., затем 2/5 доли подарил. Оставшиеся 3/5 доли продал в 2024 г. за 5 млн руб. Подал 3-НДФЛ, доход от продажи квартиры уменьшил на сумму расходов, то есть налоговая база равна нулю. Из ИФНС позвонили, сказали, надо подать корректировку, потому что в расходы можно принять только сумму, соответствующую стоимости доли. Верно ли это? Ведь одаряемый в случае "досрочной" продажи доли тоже не сможет уменьшить доходы на мои расходы? И надо ли вообще подавать корректировку или можно просто дождаться результатов проверки?
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 9)В 2022 г. я купил квартиру за 6 млн руб., затем 2/5 доли подарил. Оставшиеся 3/5 доли продал в 2024 г. за 5 млн руб. Подал 3-НДФЛ, доход от продажи квартиры уменьшил на сумму расходов, то есть налоговая база равна нулю. Из ИФНС позвонили, сказали, надо подать корректировку, потому что в расходы можно принять только сумму, соответствующую стоимости доли. Верно ли это? Ведь одаряемый в случае "досрочной" продажи доли тоже не сможет уменьшить доходы на мои расходы? И надо ли вообще подавать корректировку или можно просто дождаться результатов проверки?
Нормативные акты
Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2013 N 123-О
"По запросу Советского районного суда города Брянска о проверке конституционности абзаца двадцать второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации"Однако, как следует из приведенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, в случае приобретения квартиры по договору купли-продажи право уменьшить налоговую базу на сумму имущественного налогового вычета возникает лишь после регистрации права собственности, которая в силу различных обстоятельств может состояться и по истечении налогового периода, в котором налогоплательщик понес расходы на покупку готового жилья, например по предварительному договору с условием о заключении в будущем основного договора купли-продажи. Возникновение в таких случаях права на имущественный налоговый вычет в налоговом периоде, наступающем за периодом, в котором налогоплательщик понес расходы на приобретение квартиры, не нарушает конституционный принцип равенства, из чего исходил и Конституционный Суд Российской Федерации, отказывая в принятии к рассмотрению жалобы, в которой заявитель ставил вопрос о распространении имущественного налогового вычета на периоды, предшествовавшие приобретению квартиры (Определение от 20 октября 2005 года N 387-О).
"По запросу Советского районного суда города Брянска о проверке конституционности абзаца двадцать второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации"Однако, как следует из приведенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, в случае приобретения квартиры по договору купли-продажи право уменьшить налоговую базу на сумму имущественного налогового вычета возникает лишь после регистрации права собственности, которая в силу различных обстоятельств может состояться и по истечении налогового периода, в котором налогоплательщик понес расходы на покупку готового жилья, например по предварительному договору с условием о заключении в будущем основного договора купли-продажи. Возникновение в таких случаях права на имущественный налоговый вычет в налоговом периоде, наступающем за периодом, в котором налогоплательщик понес расходы на приобретение квартиры, не нарушает конституционный принцип равенства, из чего исходил и Конституционный Суд Российской Федерации, отказывая в принятии к рассмотрению жалобы, в которой заявитель ставил вопрос о распространении имущественного налогового вычета на периоды, предшествовавшие приобретению квартиры (Определение от 20 октября 2005 года N 387-О).
Определение Конституционного Суда РФ от 25.09.2014 N 2014-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Балашовой Светланы Сергеевны на нарушение ее конституционных прав положениями статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации"Из оспариваемых законоположений в их взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации об определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц следует, что право налогоплательщика уменьшить налоговую базу на сумму имущественного налогового вычета в предельно допустимом размере возникает с момента приобретения жилья, в том числе приобретения квартиры, комнаты, доли (долей) в них на основании договора купли-продажи - с момента регистрации права собственности, а в случае приобретения прав на квартиру (доли в ней) в строящемся доме - с момента подписания акта приема-передачи (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 октября 2005 года N 387-О, от 24 февраля 2011 года N 171-О-О, от 26 мая 2011 года N 610-О-О, от 15 мая 2012 года N 809-О и от 18 октября 2012 года N 1999-О). Таким образом, Налоговый кодекс Российской Федерации связывает предоставление такого вычета не только с фактом расходов, но и с приобретением жилья, а это условие равным образом относится к документальному оформлению как права собственности на готовую квартиру, так и оснований к установлению (регистрации) права собственности на квартиру в строящемся доме, в том числе подписанию акта приема-передачи квартиры (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 января 2013 года N 123-О).
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Балашовой Светланы Сергеевны на нарушение ее конституционных прав положениями статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации"Из оспариваемых законоположений в их взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации об определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц следует, что право налогоплательщика уменьшить налоговую базу на сумму имущественного налогового вычета в предельно допустимом размере возникает с момента приобретения жилья, в том числе приобретения квартиры, комнаты, доли (долей) в них на основании договора купли-продажи - с момента регистрации права собственности, а в случае приобретения прав на квартиру (доли в ней) в строящемся доме - с момента подписания акта приема-передачи (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 октября 2005 года N 387-О, от 24 февраля 2011 года N 171-О-О, от 26 мая 2011 года N 610-О-О, от 15 мая 2012 года N 809-О и от 18 октября 2012 года N 1999-О). Таким образом, Налоговый кодекс Российской Федерации связывает предоставление такого вычета не только с фактом расходов, но и с приобретением жилья, а это условие равным образом относится к документальному оформлению как права собственности на готовую квартиру, так и оснований к установлению (регистрации) права собственности на квартиру в строящемся доме, в том числе подписанию акта приема-передачи квартиры (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 января 2013 года N 123-О).
Статья: Как отчитаться, если в 2023 году вы и купили, и продали квартиру
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 8)Поскольку квартира была в собственности меньше минимального срока, доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ. Произведение кадастровой стоимости квартиры и коэффициента 0,7 ниже цены продажи, поэтому для целей налогообложения принимается цена продажи. Доход можно уменьшить на фактические расходы на покупку квартиры - 4 млн руб. Кроме того, Иванову положен имущественный вычет по покупке жилья, равный 2 млн руб. На него можно будет уменьшить и доход по основной налоговой базе (зарплата), и доход от продажи квартиры.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 8)Поскольку квартира была в собственности меньше минимального срока, доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ. Произведение кадастровой стоимости квартиры и коэффициента 0,7 ниже цены продажи, поэтому для целей налогообложения принимается цена продажи. Доход можно уменьшить на фактические расходы на покупку квартиры - 4 млн руб. Кроме того, Иванову положен имущественный вычет по покупке жилья, равный 2 млн руб. На него можно будет уменьшить и доход по основной налоговой базе (зарплата), и доход от продажи квартиры.
Вопрос: Об уменьшении в целях НДФЛ доходов от продажи квартиры на суммы оплаты услуг оператору электронной торговой площадки.
(Письмо Минфина России от 10.11.2023 N 03-04-05/107685)Положениями подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму оплаты услуг оператору электронной торговой площадки не предусмотрено. Таким образом, при налогообложении доходов от продажи квартиры расходы на сумму оплаты услуг оператору электронной торговой площадки не уменьшают налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.
(Письмо Минфина России от 10.11.2023 N 03-04-05/107685)Положениями подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму оплаты услуг оператору электронной торговой площадки не предусмотрено. Таким образом, при налогообложении доходов от продажи квартиры расходы на сумму оплаты услуг оператору электронной торговой площадки не уменьшают налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.
Вопрос: Об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, а также доли в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала.
(Письмо Минфина России от 01.03.2024 N 03-04-05/18457)Также в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение данной квартиры, в соответствующей доле.
(Письмо Минфина России от 01.03.2024 N 03-04-05/18457)Также в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение данной квартиры, в соответствующей доле.
Вопрос: Физическое лицо продает квартиру, которой оно владело менее пяти лет. При приобретении данной квартиры физическое лицо воспользовалось услугами риелтора. Можно ли доход от реализации квартиры уменьшить на сумму расходов на риелторские услуги?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Физическое лицо продает квартиру, которой оно владело менее пяти лет. При приобретении данной квартиры физическое лицо воспользовалось услугами риелтора. Можно ли доход от реализации квартиры уменьшить на сумму расходов на риелторские услуги?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Физическое лицо продает квартиру, которой оно владело менее пяти лет. При приобретении данной квартиры физическое лицо воспользовалось услугами риелтора. Можно ли доход от реализации квартиры уменьшить на сумму расходов на риелторские услуги?
Вопрос: Об НДФЛ при продаже доли в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала.
(Письмо Минфина России от 01.03.2024 N 03-04-05/18566)Также в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение данной квартиры, в соответствующей доле.
(Письмо Минфина России от 01.03.2024 N 03-04-05/18566)Также в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение данной квартиры, в соответствующей доле.
Вопрос: Об НДФЛ в случае продажи доли в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала.
(Письмо Минфина России от 02.07.2024 N 03-04-05/61748)Также в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение данной квартиры, в соответствующей доле.
(Письмо Минфина России от 02.07.2024 N 03-04-05/61748)Также в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение данной квартиры, в соответствующей доле.
Вопрос: Об НДФЛ при реализации доли в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала.
(Письмо Минфина России от 16.08.2024 N 03-04-05/77050)Также в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение данной квартиры, в соответствующей доле.
(Письмо Минфина России от 16.08.2024 N 03-04-05/77050)Также в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение данной квартиры, в соответствующей доле.
Готовое решение: Как застройщику вести налоговый учет
(КонсультантПлюс, 2025)косвенные расходы отнести на уменьшение налоговой базы текущего периода (п. 2 ст. 318 НК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)косвенные расходы отнести на уменьшение налоговой базы текущего периода (п. 2 ст. 318 НК РФ);
Вопрос: Физическое лицо продало две квартиры, находившиеся в собственности менее минимального срока владения, одну - с убытком, а другую - с прибылью. Вправе ли налогоплательщик в целях исчисления НДФЛ уменьшить прибыль от продажи одной квартиры на сумму убытка от продажи другой квартиры?
(Консультация эксперта, УФНС России по Республике Мордовия, 2025)Ответ: Налогоплательщик не вправе в целях исчисления НДФЛ уменьшить прибыль от продажи одной квартиры на сумму убытка от продажи другой квартиры.
(Консультация эксперта, УФНС России по Республике Мордовия, 2025)Ответ: Налогоплательщик не вправе в целях исчисления НДФЛ уменьшить прибыль от продажи одной квартиры на сумму убытка от продажи другой квартиры.
Вопрос: Об уменьшении в целях НДФЛ доходов от продажи квартиры на суммы, уплаченные за услуги оператору электронной торговой площадки.
(Письмо Минфина России от 12.09.2024 N 03-04-05/87113)Положениями подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму оплаты услуг оператору электронной торговой площадки не предусмотрено. Таким образом, при налогообложении доходов от продажи квартиры расходы на сумму оплаты услуг оператору электронной торговой площадки не уменьшают налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.
(Письмо Минфина России от 12.09.2024 N 03-04-05/87113)Положениями подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму оплаты услуг оператору электронной торговой площадки не предусмотрено. Таким образом, при налогообложении доходов от продажи квартиры расходы на сумму оплаты услуг оператору электронной торговой площадки не уменьшают налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.