Преимущественное право покупки земельного участка арендатором
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право покупки земельного участка арендатором (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 9 "Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"Между тем преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного Федерального закона не предусмотрено.
Апелляционное определение Белгородского областного суда от 31.10.2024 N 33-5487/2024 (УИД 31RS0018-01-2024-000359-40)
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: О признании договора недействительным в целом, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец ссылается на нарушение преимущественного права покупки спорного земельного участка.
Решение: Отказано.Проанализировав условия договоров аренды, которые не оспаривались арендодателями и недействительными не признавались, учитывая положения ст. 421, 431, 609, 624 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ судом сделан вывод о том, что право арендатора на возобновление договора аренды на новый срок и первоочередное право на покупку земельного участка в случае его продажи собственниками, сторонами договоров согласовано, поэтому арендодатели при продаже принадлежащего им земельного участка были обязаны предоставить истцу первоочередное (преимущественное) право покупки земельного участка. Следовательно, собственники земельного участка при его продаже нарушили преимущественное право арендатора на покупку указанного земельного участка, которое было предусмотрено в договорах аренды.
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: О признании договора недействительным в целом, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец ссылается на нарушение преимущественного права покупки спорного земельного участка.
Решение: Отказано.Проанализировав условия договоров аренды, которые не оспаривались арендодателями и недействительными не признавались, учитывая положения ст. 421, 431, 609, 624 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ судом сделан вывод о том, что право арендатора на возобновление договора аренды на новый срок и первоочередное право на покупку земельного участка в случае его продажи собственниками, сторонами договоров согласовано, поэтому арендодатели при продаже принадлежащего им земельного участка были обязаны предоставить истцу первоочередное (преимущественное) право покупки земельного участка. Следовательно, собственники земельного участка при его продаже нарушили преимущественное право арендатора на покупку указанного земельного участка, которое было предусмотрено в договорах аренды.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за август 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)Действующее гражданское и земельное законодательство также не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту прав арендатора в случае нарушения такого права. Нарушение условий договора влечет иные последствия, предусмотренные законом или договором.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)Действующее гражданское и земельное законодательство также не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту прав арендатора в случае нарушения такого права. Нарушение условий договора влечет иные последствия, предусмотренные законом или договором.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Порождает ли арендные правоотношения акт госоргана или органа местного самоуправления без заключения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)При продаже земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.
Порождает ли арендные правоотношения акт госоргана или органа местного самоуправления без заключения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)При продаже земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
Статья: Порядок изъятия земель для развития муниципального образования
(Аксенов И.А.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2021, N 2)В тех случаях, когда изъятие земель производится на основании признания их необработанными сельскохозяйственными землями и не проводятся публичные торги, преимущественное право приобретения таких участков закрепляется за субъектами Российской Федерации, Правительством и органами местного самоуправления. Такая практика в целом соответствует международному опыту и применяется в разных странах (например, во Франции, ФРГ, Норвегии, Испании).
(Аксенов И.А.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2021, N 2)В тех случаях, когда изъятие земель производится на основании признания их необработанными сельскохозяйственными землями и не проводятся публичные торги, преимущественное право приобретения таких участков закрепляется за субъектами Российской Федерации, Правительством и органами местного самоуправления. Такая практика в целом соответствует международному опыту и применяется в разных странах (например, во Франции, ФРГ, Норвегии, Испании).
Готовое решение: Как новый собственник здания может использовать земельный участок под ним, если он принадлежит другому лицу
(КонсультантПлюс, 2025)С приобретением прав на землю вы получаете права и обязанности, которые предусмотрены для всех правообладателей участков. Например, вы обязаны вовремя платить за участок, использовать его по целевому назначению, а при необходимости сможете воспользоваться преимущественным правом покупки или аренды.
(КонсультантПлюс, 2025)С приобретением прав на землю вы получаете права и обязанности, которые предусмотрены для всех правообладателей участков. Например, вы обязаны вовремя платить за участок, использовать его по целевому назначению, а при необходимости сможете воспользоваться преимущественным правом покупки или аренды.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Применяются ли правила об обязательном проведении конкурса или аукциона в случае применения положений о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок
(КонсультантПлюс, 2025)На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем, может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.
Применяются ли правила об обязательном проведении конкурса или аукциона в случае применения положений о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок
(КонсультантПлюс, 2025)На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем, может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)в случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Законом 2004 г. о долевом строительстве, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)в случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Законом 2004 г. о долевом строительстве, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
Статья: Публичные интересы в отношении земель сельскохозяйственных угодий
(Сырых Е.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 1)Важно, чтобы такие землепользователи поощрялись, а осуществляемое ими сельскохозяйственное производство стимулировалось государством. В числе реализованных в этом направлении мер можно назвать предоставление добросовестному арендатору преимущественного права на приобретение в собственность либо на заключение на новый срок договора аренды используемого им земельного участка (п. 9 ст. 39.3, п. 31 ст. 39.6 ЗК РФ). Данные меры заслуживают поддержки, однако не исчерпывают всего потенциала стимулирующих мер по обеспечению надлежащего использования земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые должны найти более широкое применение в действующем законодательстве.
(Сырых Е.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 1)Важно, чтобы такие землепользователи поощрялись, а осуществляемое ими сельскохозяйственное производство стимулировалось государством. В числе реализованных в этом направлении мер можно назвать предоставление добросовестному арендатору преимущественного права на приобретение в собственность либо на заключение на новый срок договора аренды используемого им земельного участка (п. 9 ст. 39.3, п. 31 ст. 39.6 ЗК РФ). Данные меры заслуживают поддержки, однако не исчерпывают всего потенциала стимулирующих мер по обеспечению надлежащего использования земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые должны найти более широкое применение в действующем законодательстве.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В российском гражданском праве в силу известных исторических причин появились искусственно созданные для нужд плановой экономики права оперативного управления и хозяйственного ведения, которые хотя и объявлены законом вещными (п. 1 ст. 216 ГК РФ), в действительности не соответствуют ни существу, ни признакам ограниченных вещных прав. Назначение названных прав - не экономически необходимое участие одних собственников в использовании недвижимого имущества (земельных участков), принадлежащего другим собственникам, а осуществление государством (публичным собственником) принадлежащих ему прав на имущество (за исключением земельных участков). Такие "квазивещные" имущественные права составляют одну из особенностей отечественного правопорядка. Вместе с тем ряд известных ограниченных вещных прав оказался у нас либо невостребованным из-за неразвитости оборота недвижимости (например, право застройки), либо попросту забытым в этом качестве (например, преимущественное право покупки <134>), а вещная природа залогового права, ставшего лишь способом обеспечения исполнения обязательств, обычно подвергается сомнению. Зато в качестве вещных теперь нередко рассматривают права арендаторов (нанимателей) недвижимых вещей.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В российском гражданском праве в силу известных исторических причин появились искусственно созданные для нужд плановой экономики права оперативного управления и хозяйственного ведения, которые хотя и объявлены законом вещными (п. 1 ст. 216 ГК РФ), в действительности не соответствуют ни существу, ни признакам ограниченных вещных прав. Назначение названных прав - не экономически необходимое участие одних собственников в использовании недвижимого имущества (земельных участков), принадлежащего другим собственникам, а осуществление государством (публичным собственником) принадлежащих ему прав на имущество (за исключением земельных участков). Такие "квазивещные" имущественные права составляют одну из особенностей отечественного правопорядка. Вместе с тем ряд известных ограниченных вещных прав оказался у нас либо невостребованным из-за неразвитости оборота недвижимости (например, право застройки), либо попросту забытым в этом качестве (например, преимущественное право покупки <134>), а вещная природа залогового права, ставшего лишь способом обеспечения исполнения обязательств, обычно подвергается сомнению. Зато в качестве вещных теперь нередко рассматривают права арендаторов (нанимателей) недвижимых вещей.
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)<105> Примечательно в этом отношении, что первоначальная редакция Проекта Федерального закона N 47538-6 предусматривала довольно строгое регулирование, предполагающее императивный переход от строительной аренды к праву застройки и дальнейший запрет предоставления на праве аренды для целей строительства земельных участков, находящихся в публичной собственности (см. п. 29 ст. 8 Проекта Федерального закона N 47538-6), а также исключение вещно-правовых эффектов права аренды в виде права следования (п. 1 ст. 617 ГК РФ) и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Однако при доработке законопроекта ко второму чтению был осуществлен переход к более мягкому регулированию и из законопроекта данные нормы были исключены. При этом в отношении уже заключенных договоров аренды публичных земельных участков предусмотрено сохранение за арендатором права приобретения в собственность возведенного здания (сооружения) с правом на однократное продление срока аренды на пять лет, при условии регистрации за арендатором права собственности на объект незавершенного строительства или получения им разрешения на строительство до истечения срока аренды (п. 13 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5). До внесения изменений в законодательство, устанавливающих порядок и основания предоставления публичных земельных участков на праве застройки, переходными положениями Проекта предусматривается применение правил о предоставлении таких участков в аренду (п. 15 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5).
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)<105> Примечательно в этом отношении, что первоначальная редакция Проекта Федерального закона N 47538-6 предусматривала довольно строгое регулирование, предполагающее императивный переход от строительной аренды к праву застройки и дальнейший запрет предоставления на праве аренды для целей строительства земельных участков, находящихся в публичной собственности (см. п. 29 ст. 8 Проекта Федерального закона N 47538-6), а также исключение вещно-правовых эффектов права аренды в виде права следования (п. 1 ст. 617 ГК РФ) и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Однако при доработке законопроекта ко второму чтению был осуществлен переход к более мягкому регулированию и из законопроекта данные нормы были исключены. При этом в отношении уже заключенных договоров аренды публичных земельных участков предусмотрено сохранение за арендатором права приобретения в собственность возведенного здания (сооружения) с правом на однократное продление срока аренды на пять лет, при условии регистрации за арендатором права собственности на объект незавершенного строительства или получения им разрешения на строительство до истечения срока аренды (п. 13 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5). До внесения изменений в законодательство, устанавливающих порядок и основания предоставления публичных земельных участков на праве застройки, переходными положениями Проекта предусматривается применение правил о предоставлении таких участков в аренду (п. 15 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5).
Готовое решение: Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц такой договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это значит, что указанные третьи лица не обязаны учитывать положения такого договора. Также права, предоставленные лицу, пользующемуся земельным участком по такому договору аренды, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора земельный участок, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Также, например, если собственник продал земельный участок, арендованный по договору без регистрации, то по требованию покупателя, который не знал об аренде, арендатору придется вернуть его покупателю (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
(КонсультантПлюс, 2025)По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц такой договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это значит, что указанные третьи лица не обязаны учитывать положения такого договора. Также права, предоставленные лицу, пользующемуся земельным участком по такому договору аренды, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора земельный участок, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Также, например, если собственник продал земельный участок, арендованный по договору без регистрации, то по требованию покупателя, который не знал об аренде, арендатору придется вернуть его покупателю (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).