Преимущественное право покупки комнаты
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право покупки комнаты (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.03.2024 N 88а-4955/2024 (УИД 74RS0002-01-2022-008336-03)
Категория спора: Право собственности.
Требования: О записях в ЕГРН.
Обстоятельства: Истицей и ее супругом в общую совместную собственность была приобретена комната с использованием средств материнского капитала. В связи с чем между супругами подписано обязательство об оформлении указанного объекта недвижимости в общую собственность всех членов семьи. С целью выделения долей в указанном жилом помещении несовершеннолетним истица обратилась к нотариусу, которым в удовлетворении заявления было отказано по причине наличия в ЕГРН записи о том, что не представлено согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки.
Решение: Отказано.То, что договор купли-продажи от 11 августа 2017 года по прошествии 5 лет оспорен не был, в суд представлены заявления собственников иных комнат в коммунальной квартире об отказе от преимущественного права покупки комнаты N 16, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствует об отсутствии у Управления Росреестра оснований для внесения в ЕГРН записи об отсутствии согласия органа опеки о попечительства на отказ от преимущественного права покупки комнаты 16 августа 2017 года одновременно с внесением записи о государственной регистрации прав за правообладателями Д.А.В. и Д.А.Э. на основании сделки.
Категория спора: Право собственности.
Требования: О записях в ЕГРН.
Обстоятельства: Истицей и ее супругом в общую совместную собственность была приобретена комната с использованием средств материнского капитала. В связи с чем между супругами подписано обязательство об оформлении указанного объекта недвижимости в общую собственность всех членов семьи. С целью выделения долей в указанном жилом помещении несовершеннолетним истица обратилась к нотариусу, которым в удовлетворении заявления было отказано по причине наличия в ЕГРН записи о том, что не представлено согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки.
Решение: Отказано.То, что договор купли-продажи от 11 августа 2017 года по прошествии 5 лет оспорен не был, в суд представлены заявления собственников иных комнат в коммунальной квартире об отказе от преимущественного права покупки комнаты N 16, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствует об отсутствии у Управления Росреестра оснований для внесения в ЕГРН записи об отсутствии согласия органа опеки о попечительства на отказ от преимущественного права покупки комнаты 16 августа 2017 года одновременно с внесением записи о государственной регистрации прав за правообладателями Д.А.В. и Д.А.Э. на основании сделки.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2025)Если договор купли-продажи заключается в отношении комнаты в коммунальной квартире, учитывайте также, что остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). А по смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ, если договор купли-продажи заключается с посторонним лицом, его условия, в том числе о цене, должны соответствовать тем, которые были указаны в извещении о планируемой продаже, направленном сособственникам. Полагаем, что это применимо и к ситуации продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку, как следует из ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты должно осуществляться в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Гражданский кодекс РФ прямо эти отношения не регулирует, поэтому полагаем, что к ним могут быть применены правила о преимущественном праве покупке доли в общей собственности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.
(КонсультантПлюс, 2025)Если договор купли-продажи заключается в отношении комнаты в коммунальной квартире, учитывайте также, что остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). А по смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ, если договор купли-продажи заключается с посторонним лицом, его условия, в том числе о цене, должны соответствовать тем, которые были указаны в извещении о планируемой продаже, направленном сособственникам. Полагаем, что это применимо и к ситуации продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку, как следует из ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты должно осуществляться в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Гражданский кодекс РФ прямо эти отношения не регулирует, поэтому полагаем, что к ним могут быть применены правила о преимущественном праве покупке доли в общей собственности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.
Ситуация: Как продать комнату в коммунальной квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Продать комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты другими собственниками комнат в этой коммунальной квартире (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Продать комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты другими собственниками комнат в этой коммунальной квартире (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Нормативные акты
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.11.2025)6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
(ред. от 04.11.2025)6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты N 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты N 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б. фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты N 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты N 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б. фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.
Статья: Комната как объект жилищных прав
(Рузанова В.Д.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)При продаже комнаты в коммунальной квартире собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ, а именно ст. 250 ГК РФ <19>. Однако смысл применения ст. 250 ГК РФ предполагает, что долей в праве общей собственности является комната, а не доля в праве на общее имущество квартиры. Получается, что режим общего имущества распространяется на комнату. С одной стороны, понятно стремление законодателя защитить интересы собственников, проживающих в соседних комнатах, но с другой - на практике данная норма вызывает множество проблем, связанных с неизвестностью места нахождения сособственника общего имущества, его уклонения от получения извещения, согласия, а в дальнейшем отказа от подписания договора. Бывает сложно выяснить вопрос о составе семьи соседа, поскольку может потребоваться согласие его супруга на отчуждение или приобретение доли. Кроме того, сособственников может быть достаточно много, поскольку допустимо возникновение права общей долевой собственности на саму комнату. Очень часто собственники сдают комнаты по договорам коммерческого найма, что затрудняет их поиск и взаимодействие с ними. Все перечисленное замедляет гражданский оборот обозначенного объекта. В этой связи компромиссом, на наш взгляд, может выступить упрощение соответствующих процедур, обусловленное, например, большим количеством собственников.
(Рузанова В.Д.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)При продаже комнаты в коммунальной квартире собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ, а именно ст. 250 ГК РФ <19>. Однако смысл применения ст. 250 ГК РФ предполагает, что долей в праве общей собственности является комната, а не доля в праве на общее имущество квартиры. Получается, что режим общего имущества распространяется на комнату. С одной стороны, понятно стремление законодателя защитить интересы собственников, проживающих в соседних комнатах, но с другой - на практике данная норма вызывает множество проблем, связанных с неизвестностью места нахождения сособственника общего имущества, его уклонения от получения извещения, согласия, а в дальнейшем отказа от подписания договора. Бывает сложно выяснить вопрос о составе семьи соседа, поскольку может потребоваться согласие его супруга на отчуждение или приобретение доли. Кроме того, сособственников может быть достаточно много, поскольку допустимо возникновение права общей долевой собственности на саму комнату. Очень часто собственники сдают комнаты по договорам коммерческого найма, что затрудняет их поиск и взаимодействие с ними. Все перечисленное замедляет гражданский оборот обозначенного объекта. В этой связи компромиссом, на наш взгляд, может выступить упрощение соответствующих процедур, обусловленное, например, большим количеством собственников.
Статья: Удостоверение нотариусом факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости
(Бегичев А.В., Наземцев Д.М.)
("Нотариус", 2023, N 4)За сравнительно небольшой срок практики нотариального правоприменения ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате появляются и иные случаи. Так, например, встречаются случаи, когда кредитные организации требуют отказы от преимущественного права покупки собственников комнат в секции. Однако в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации упомянуты лишь комнаты в коммунальных квартирах.
(Бегичев А.В., Наземцев Д.М.)
("Нотариус", 2023, N 4)За сравнительно небольшой срок практики нотариального правоприменения ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате появляются и иные случаи. Так, например, встречаются случаи, когда кредитные организации требуют отказы от преимущественного права покупки собственников комнат в секции. Однако в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации упомянуты лишь комнаты в коммунальных квартирах.
Статья: Понятие коммунальной квартиры: спорные вопросы в правоприменительной практике
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 2)Наиболее часто вопрос о том, может ли занимаемая как собственниками, так и нанимателями квартира рассматриваться как коммунальная, становится актуальным при постановке граждан на учет для улучшения жилищных условий и предоставления жилых помещений по договору социального найма, поскольку во всех регионах, где имеются коммунальные квартиры, учетные нормы для отдельных и коммунальных квартир разные <1>. Вопрос о статусе квартиры как коммунальной встает также при определении возможности предоставления освободившейся комнаты соседям в порядке ст. 59 ЖК РФ, а также желании соседей реализовать преимущественное право покупки комнаты в порядке ч. 6 ст. 42 ЖК РФ. Весьма часто указанный вопрос возникает при определении, могут ли государственные служащие различных видов государственной службы быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий при постановке их на учет для получения соответствующих социальных выплат для приобретения жилья. Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством госслужащие и их семьи, проживающие в коммунальных квартирах, уже в силу этого без учета метража занимаемого жилого помещения, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий <2>. Соответственно, после определенного периода службы (как правило, после десяти лет) они могут претендовать на предоставление квартиры или соответствующей выплаты на ее приобретение. В этих ситуациях нередко возникают споры, в какой квартире проживает госслужащий, претендующий на улучшение жилищных условий <3>. Однако ни в Жилищном кодексе РФ, ни в другом федеральном законодательстве определения коммунальной квартиры нет <4>. Раскрывается это понятие только в законах субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 11 Закона города Москвы "Основы жилищной политики города Москвы" от 27 января 2010 г. N 2 под коммунальной квартирой понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящей из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты). Несколько отличается определение коммунальной квартиры, данное в Законе Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга" от 5 мая 2006 г. N 221-32. В соответствии с ним коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством. Но следует отметить, что эти определения могут быть использованы при регулировании жилищных правоотношений в рамках полномочий субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, в частности, при постановке на учет граждан в качестве нуждающихся для получения жилых помещений по договору социального найма. Но они не являются основанием для постановки на учет в целях улучшения жилищных условий государственных служащих, так как в указанных случаях федеральные ведомства должны действовать на основе федерального законодательства. Получается странная ситуация, что в действующем федеральном законодательстве об улучшении жилищного законодательства госслужащие могут претендовать на улучшение жилищных условий преимущественно путем получения соответствующих выплат (субсидий) на приобретения жилья, если они проживают в коммунальных квартирах, а точного определения, что же считается коммунальной квартирой на федеральном уровне, не имеется. По существу правоприменительная практика исходит из того, что коммунальная квартира - эта та, которая зарегистрирована как таковая в соответствии с нормами административного (регистрационного) законодательства.
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 2)Наиболее часто вопрос о том, может ли занимаемая как собственниками, так и нанимателями квартира рассматриваться как коммунальная, становится актуальным при постановке граждан на учет для улучшения жилищных условий и предоставления жилых помещений по договору социального найма, поскольку во всех регионах, где имеются коммунальные квартиры, учетные нормы для отдельных и коммунальных квартир разные <1>. Вопрос о статусе квартиры как коммунальной встает также при определении возможности предоставления освободившейся комнаты соседям в порядке ст. 59 ЖК РФ, а также желании соседей реализовать преимущественное право покупки комнаты в порядке ч. 6 ст. 42 ЖК РФ. Весьма часто указанный вопрос возникает при определении, могут ли государственные служащие различных видов государственной службы быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий при постановке их на учет для получения соответствующих социальных выплат для приобретения жилья. Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством госслужащие и их семьи, проживающие в коммунальных квартирах, уже в силу этого без учета метража занимаемого жилого помещения, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий <2>. Соответственно, после определенного периода службы (как правило, после десяти лет) они могут претендовать на предоставление квартиры или соответствующей выплаты на ее приобретение. В этих ситуациях нередко возникают споры, в какой квартире проживает госслужащий, претендующий на улучшение жилищных условий <3>. Однако ни в Жилищном кодексе РФ, ни в другом федеральном законодательстве определения коммунальной квартиры нет <4>. Раскрывается это понятие только в законах субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 11 Закона города Москвы "Основы жилищной политики города Москвы" от 27 января 2010 г. N 2 под коммунальной квартирой понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящей из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты). Несколько отличается определение коммунальной квартиры, данное в Законе Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга" от 5 мая 2006 г. N 221-32. В соответствии с ним коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством. Но следует отметить, что эти определения могут быть использованы при регулировании жилищных правоотношений в рамках полномочий субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, в частности, при постановке на учет граждан в качестве нуждающихся для получения жилых помещений по договору социального найма. Но они не являются основанием для постановки на учет в целях улучшения жилищных условий государственных служащих, так как в указанных случаях федеральные ведомства должны действовать на основе федерального законодательства. Получается странная ситуация, что в действующем федеральном законодательстве об улучшении жилищного законодательства госслужащие могут претендовать на улучшение жилищных условий преимущественно путем получения соответствующих выплат (субсидий) на приобретения жилья, если они проживают в коммунальных квартирах, а точного определения, что же считается коммунальной квартирой на федеральном уровне, не имеется. По существу правоприменительная практика исходит из того, что коммунальная квартира - эта та, которая зарегистрирована как таковая в соответствии с нормами административного (регистрационного) законодательства.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Следует учитывать, что в соответствии с ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Особенности государственной регистрации перехода права при наличии преимущественного права покупки установлены ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ (см. комментарий к ней), предусматривающей, что при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Следует учитывать, что в соответствии с ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Особенности государственной регистрации перехода права при наличии преимущественного права покупки установлены ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ (см. комментарий к ней), предусматривающей, что при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: