Преимущественное право покупки арендатора
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право покупки арендатора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 9 "Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"Между тем преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного Федерального закона не предусмотрено.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Преимущественное право покупки чужой недвижимой вещи: осмысление германского опыта при конструировании нового вида вещного права
(Шемякин К.Н.)
("Закон", 2025, N 1)<34> BGH, 22.11.2013 - V ZR 161/12. Спор возник, когда арендодатель договаривался о продаже недвижимости третьему лицу (покупателю) и сторонами по этому договору была оформлена предварительная отметка о передаче (§ 883 BGB). В то же время договор купли-продажи был обусловлен реализацией арендатором преимущественного права покупки. Суд исходил из того, что продавец несет ответственность по обязательственному преимущественному праву покупки и должен возместить арендатору убытки вместо исполнения в соответствии с § 280, 283 BGB.
(Шемякин К.Н.)
("Закон", 2025, N 1)<34> BGH, 22.11.2013 - V ZR 161/12. Спор возник, когда арендодатель договаривался о продаже недвижимости третьему лицу (покупателю) и сторонами по этому договору была оформлена предварительная отметка о передаче (§ 883 BGB). В то же время договор купли-продажи был обусловлен реализацией арендатором преимущественного права покупки. Суд исходил из того, что продавец несет ответственность по обязательственному преимущественному праву покупки и должен возместить арендатору убытки вместо исполнения в соответствии с § 280, 283 BGB.
Статья: Отдельные проблемы реализации преимущественного права покупки доли (акций)
(Чупрунов И.С.)
("Вестник гражданского права", 2020, N 6)(Б) Выбор иного договорного типа. Закон об АО прямо позволяет предусмотреть в уставе намного более серьезное отступление от принципа идентичности. Абзац 1 п. 3 ст. 7 Закона об АО гласит буквально следующее: "В случае отчуждения акций по иным, чем договор купли-продажи, сделкам (мена, отступное и другие) преимущественное право приобретения таких акций может быть предусмотрено уставом непубличного общества только по цене, которая или порядок определения которой установлены уставом общества". Вполне мыслимо включение таких же положений и в устав ООО, а равным образом структурирование аналогичным образом непоименованных преимущественных прав (например, арендатор имеет преимущественное право купить предмет аренды в случае, если арендодатель решит внести его в уставный капитал третьего лица). При этом на текущий момент включение таких условий в уставы российских корпораций не слишком распространено <48>.
(Чупрунов И.С.)
("Вестник гражданского права", 2020, N 6)(Б) Выбор иного договорного типа. Закон об АО прямо позволяет предусмотреть в уставе намного более серьезное отступление от принципа идентичности. Абзац 1 п. 3 ст. 7 Закона об АО гласит буквально следующее: "В случае отчуждения акций по иным, чем договор купли-продажи, сделкам (мена, отступное и другие) преимущественное право приобретения таких акций может быть предусмотрено уставом непубличного общества только по цене, которая или порядок определения которой установлены уставом общества". Вполне мыслимо включение таких же положений и в устав ООО, а равным образом структурирование аналогичным образом непоименованных преимущественных прав (например, арендатор имеет преимущественное право купить предмет аренды в случае, если арендодатель решит внести его в уставный капитал третьего лица). При этом на текущий момент включение таких условий в уставы российских корпораций не слишком распространено <48>.
Нормативные акты
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ
(ред. от 06.04.2024)
"Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
(ред. от 06.04.2024)
"Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
"Преимущественное право покупки доли (акций): монография"
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)Нельзя не отметить, что западным правопорядкам обычно неизвестно такое разнообразие преимущественных прав ex lege, какое существует в российском праве. Например, в немецком праве закреплено сравнительно небольшое число преимущественных прав ex lege (gesetzliche Vorkaufsrechte) <2>. К ним обычно относят (а) преимущественное право арендатора на покупку жилого объекта (§ 577 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ)) <3> и (б) преимущественные права сонаследников (§ 2034 и 2035 ГГУ), а также (в) некоторые публичные преимущественные права <4>.
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)Нельзя не отметить, что западным правопорядкам обычно неизвестно такое разнообразие преимущественных прав ex lege, какое существует в российском праве. Например, в немецком праве закреплено сравнительно небольшое число преимущественных прав ex lege (gesetzliche Vorkaufsrechte) <2>. К ним обычно относят (а) преимущественное право арендатора на покупку жилого объекта (§ 577 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ)) <3> и (б) преимущественные права сонаследников (§ 2034 и 2035 ГГУ), а также (в) некоторые публичные преимущественные права <4>.
Готовое решение: Как организации оценить основное средство
(КонсультантПлюс, 2025)при продаже МУПом или ГУПом ОС - объекта движимого имущества и недвижимости его арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства, который имеет преимущественное право на покупку (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ);
(КонсультантПлюс, 2025)при продаже МУПом или ГУПом ОС - объекта движимого имущества и недвижимости его арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства, который имеет преимущественное право на покупку (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ);
Статья: Определение (установление) арендной платы
(Березин Д.А.)
("Нотариус", 2025, N 1)Название ст. 11.1 "Государственная поддержка нотариата" Основ законодательства РФ о нотариате толкует о возможности возникновения имущественных правоотношений между публичными образованиями и субъектами нотариата, связанных с передачей первыми последним имущественных прав из публичной формы собственности, в том числе права аренды, без проведения конкурсов или аукционов. Часть 2 рассматриваемой статьи регламентирует порядок установления цены договора купли-продажи, которая должна быть равной итоговой величине рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, при реализации субъектом нотариата преимущественного права покупки, которое может быть у арендатора отчуждаемого имущества. Устанавливая цену договорных отношений, равную итоговой величине рыночной стоимости - результата независимой оценочной деятельности, законодатель регламентирует меры государственной поддержки отдельным хозяйствующим субъектам, требуя от последних за это развития и совершенствования профессиональной или иной не запрещенной законом деятельности в течение определенного срока, тем самым учитывая не только частный, но и публичные интересы. Такое справедливое условие предстоящих договорных отношений исключает возможность злоупотребления правом их сторонами.
(Березин Д.А.)
("Нотариус", 2025, N 1)Название ст. 11.1 "Государственная поддержка нотариата" Основ законодательства РФ о нотариате толкует о возможности возникновения имущественных правоотношений между публичными образованиями и субъектами нотариата, связанных с передачей первыми последним имущественных прав из публичной формы собственности, в том числе права аренды, без проведения конкурсов или аукционов. Часть 2 рассматриваемой статьи регламентирует порядок установления цены договора купли-продажи, которая должна быть равной итоговой величине рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, при реализации субъектом нотариата преимущественного права покупки, которое может быть у арендатора отчуждаемого имущества. Устанавливая цену договорных отношений, равную итоговой величине рыночной стоимости - результата независимой оценочной деятельности, законодатель регламентирует меры государственной поддержки отдельным хозяйствующим субъектам, требуя от последних за это развития и совершенствования профессиональной или иной не запрещенной законом деятельности в течение определенного срока, тем самым учитывая не только частный, но и публичные интересы. Такое справедливое условие предстоящих договорных отношений исключает возможность злоупотребления правом их сторонами.
Готовое решение: Как продать государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении
(КонсультантПлюс, 2025)Торги не нужно проводить, если имущество покупает субъект малого или среднего предпринимательства, который арендует это имущество и имеет преимущественное право покупки (ст. 4 Закона N 159-ФЗ). Даже если вы проведете торги по продаже имущества, то арендатор сможет перевести права покупателя на себя (ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ).
(КонсультантПлюс, 2025)Торги не нужно проводить, если имущество покупает субъект малого или среднего предпринимательства, который арендует это имущество и имеет преимущественное право покупки (ст. 4 Закона N 159-ФЗ). Даже если вы проведете торги по продаже имущества, то арендатор сможет перевести права покупателя на себя (ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ).
Статья: Типы действия норм права во времени
(Голубцов В.Г., Кузнецова О.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2022, N 3)При анализе этого судебного дела в научной литературе был сделан вывод о том, что "в целях применения правил о действии закона во времени следует исходить из того, что новые отношения между сторонами договора возникают только в том случае, если они своим волеизъявлением меняют ранее достигнутые договоренности" [19, с. 46]. Но можно ли в таких случаях констатировать, что стороны поменяли свои ранее возникшие договоренности? Ведь, заключая договор, они исходили из действующего на тот момент правового режима, в том числе из наличия преимущественных прав. Не следует ли считать, что стороны, заключая договор, договорились также и о приобретении арендатором преимущественного права? Как верно замечено в литературе, наличие преимущественного права на продление договора аренды во многих случаях могло являться основной причиной заключения договора аренды, а арендатор, имея в виду преимущественное право, мог совершать определенные действия по улучшению арендованного имущества и т.п. [23, с. 16]. КС РФ отмечал, что отмена права, приобретенного в соответствии с ранее действовавшим законодательством и реализуемого в конкретных правоотношениях, несовместима с требованиями, вытекающими из статей 1 (часть 1), 2, 18, 54 (часть 1), 55 (части 2 и 3) и 57 Конституции РФ <53>.
(Голубцов В.Г., Кузнецова О.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2022, N 3)При анализе этого судебного дела в научной литературе был сделан вывод о том, что "в целях применения правил о действии закона во времени следует исходить из того, что новые отношения между сторонами договора возникают только в том случае, если они своим волеизъявлением меняют ранее достигнутые договоренности" [19, с. 46]. Но можно ли в таких случаях констатировать, что стороны поменяли свои ранее возникшие договоренности? Ведь, заключая договор, они исходили из действующего на тот момент правового режима, в том числе из наличия преимущественных прав. Не следует ли считать, что стороны, заключая договор, договорились также и о приобретении арендатором преимущественного права? Как верно замечено в литературе, наличие преимущественного права на продление договора аренды во многих случаях могло являться основной причиной заключения договора аренды, а арендатор, имея в виду преимущественное право, мог совершать определенные действия по улучшению арендованного имущества и т.п. [23, с. 16]. КС РФ отмечал, что отмена права, приобретенного в соответствии с ранее действовавшим законодательством и реализуемого в конкретных правоотношениях, несовместима с требованиями, вытекающими из статей 1 (часть 1), 2, 18, 54 (часть 1), 55 (части 2 и 3) и 57 Конституции РФ <53>.