Предварительный договор купли-продажи апартаментов
Подборка наиболее важных документов по запросу Предварительный договор купли-продажи апартаментов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2021 N 310-ЭС21-4328 по делу N А83-20495/2017
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о включении задолженности в реестр требований кредиторов должника.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено, поскольку наличие спорной задолженности подтверждено документально, доказательств обратного должником не представлено.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции, с выводом которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, руководствовался статьей 71 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из перехода права требования с должника задолженности по предварительному договору купли-продажи апартамента от Таранец Л.Д. к обществу.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о включении задолженности в реестр требований кредиторов должника.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено, поскольку наличие спорной задолженности подтверждено документально, доказательств обратного должником не представлено.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции, с выводом которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, руководствовался статьей 71 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из перехода права требования с должника задолженности по предварительному договору купли-продажи апартамента от Таранец Л.Д. к обществу.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Ответы на вопросы, связанные с Указанием Банка России от 03.02.2025 N 6993-У "О видах кредитов (займов), в отношении которых могут быть установлены макропруденциальные лимиты, о характеристиках указанных кредитов (займов), о порядке установления и применения макропруденциальных лимитов в отношении указанных кредитов (займов), о факторах риска увеличения долговой нагрузки заемщиков - физических лиц, а также о порядке применения мер, предусмотренных частью пятой статьи 45.6 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
("Официальный сайт Банка России", 2025)Кредит является обеспеченным с момента возникновения у кредитной организации соответствующих прав в отношении предмета залога. Принимая во внимание, что по кредитам на приобретение жилого помещения по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости и по кредитам на приобретение жилого помещения по договору купли-продажи будущей недвижимости на момент предоставления денежных средств по соответствующим кредитам с учетом положений статьи 341 ГК РФ залог жилого помещения или апартаментов не считается возникшим, соответствующие кредиты в целях применения МПЛ следует относить к необеспеченным кредитам.
("Официальный сайт Банка России", 2025)Кредит является обеспеченным с момента возникновения у кредитной организации соответствующих прав в отношении предмета залога. Принимая во внимание, что по кредитам на приобретение жилого помещения по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости и по кредитам на приобретение жилого помещения по договору купли-продажи будущей недвижимости на момент предоставления денежных средств по соответствующим кредитам с учетом положений статьи 341 ГК РФ залог жилого помещения или апартаментов не считается возникшим, соответствующие кредиты в целях применения МПЛ следует относить к необеспеченным кредитам.
Статья: Апартаменты. Новые проблемы и возможности
(Алексеевская А.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Постановлением апелляции по делу N А83-18846/2019 суд решение первой инстанции отменил. Заявитель обратился в суд с требованием о передаче жилого помещения к банкротящемуся застройщику, указав, что между ним (покупатель) и Ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Конкурсный управляющий застройщика пояснил, что недвижимое имущество, возводимое должником, не является многоквартирным жилым домом. Завершение строительства возможно как апарт-отеля (гостиничного комплекса), а нежилое помещение в указанном строении является апартаментом. Суд указал, что согласно ст. 16 ЖК РФ апартаменты не отнесены к жилым помещениям. При таких обстоятельствах, вне зависимости от того, что в предварительном договоре будущая недвижимая вещь названа как квартира, признать не завершенный строительством объект многоквартирным жилым домом и указанное в договоре имущество жилым помещением невозможно. Кредиторы, вложившие средства в приобретение будущих нежилых помещений площадью более 7 квадратных метров, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Следовательно, требования о передаче помещения подлежали рассмотрению как заявление о включении денежного требования в реестр. Также суд указал, что в настоящем случае отсутствуют отношения, регулируемые ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом, несмотря на то, что предметом договора являются апартаменты, назначение помещения само по себе не является обстоятельством, безусловно исключающим возможность использования этого помещения только для личных и семейных нужд.
(Алексеевская А.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Постановлением апелляции по делу N А83-18846/2019 суд решение первой инстанции отменил. Заявитель обратился в суд с требованием о передаче жилого помещения к банкротящемуся застройщику, указав, что между ним (покупатель) и Ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Конкурсный управляющий застройщика пояснил, что недвижимое имущество, возводимое должником, не является многоквартирным жилым домом. Завершение строительства возможно как апарт-отеля (гостиничного комплекса), а нежилое помещение в указанном строении является апартаментом. Суд указал, что согласно ст. 16 ЖК РФ апартаменты не отнесены к жилым помещениям. При таких обстоятельствах, вне зависимости от того, что в предварительном договоре будущая недвижимая вещь названа как квартира, признать не завершенный строительством объект многоквартирным жилым домом и указанное в договоре имущество жилым помещением невозможно. Кредиторы, вложившие средства в приобретение будущих нежилых помещений площадью более 7 квадратных метров, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Следовательно, требования о передаче помещения подлежали рассмотрению как заявление о включении денежного требования в реестр. Также суд указал, что в настоящем случае отсутствуют отношения, регулируемые ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом, несмотря на то, что предметом договора являются апартаменты, назначение помещения само по себе не является обстоятельством, безусловно исключающим возможность использования этого помещения только для личных и семейных нужд.
Статья: Анализ судебной практики по вопросам, связанным с апартаментами
(Полиди Т.Д., Игуменов Е.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2018, N 8)Основные судебные споры по вопросам исполнения
(Полиди Т.Д., Игуменов Е.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2018, N 8)Основные судебные споры по вопросам исполнения
"Комментарий к Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)Понятие "апартаменты" в законодательстве РФ пока четко не определено. Апартаменты обычно размещаются в нежилых зданиях, то есть являются нежилыми помещениями и используются в целях временного проживания граждан. Нежилые помещения, за исключением объектов производственного назначения, считаются объектами долевого строительства <19>. Апартаменты не относятся к объектам производственного назначения, поскольку в них обычно не производятся товары, работы, услуги <20>, то есть они не подпадают под исключение из общего правила. При таких условиях нет достаточных юридических оснований исключить из сферы действия Закона N 214-ФЗ денежные инвестиции граждан в строительство апартаментов, если в результате этого граждане приобретут право собственности на них. Мы приходим к выводу о том, что к таким инвестициям, если в результате гражданин приобретет право собственности на апартаменты, применяются положения Закона, даже если между инвестором и застройщиком заключен предварительный договор купли-продажи и отсутствует факт заключения договора участия в долевом строительстве.
(постатейный)
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)Понятие "апартаменты" в законодательстве РФ пока четко не определено. Апартаменты обычно размещаются в нежилых зданиях, то есть являются нежилыми помещениями и используются в целях временного проживания граждан. Нежилые помещения, за исключением объектов производственного назначения, считаются объектами долевого строительства <19>. Апартаменты не относятся к объектам производственного назначения, поскольку в них обычно не производятся товары, работы, услуги <20>, то есть они не подпадают под исключение из общего правила. При таких условиях нет достаточных юридических оснований исключить из сферы действия Закона N 214-ФЗ денежные инвестиции граждан в строительство апартаментов, если в результате этого граждане приобретут право собственности на них. Мы приходим к выводу о том, что к таким инвестициям, если в результате гражданин приобретет право собственности на апартаменты, применяются положения Закона, даже если между инвестором и застройщиком заключен предварительный договор купли-продажи и отсутствует факт заключения договора участия в долевом строительстве.
"Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств в российском гражданском праве: Монография"
(Акинфиева В.В.)
("Статут", 2019)Например, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи апартаментов. В соответствии с условиями предварительного договора истец должен был произвести обеспечительный платеж. По мнению истца, он, оплачивая обеспечительный платеж, по сути, оплачивал полную стоимость помещения. Иные функции данный платеж выполнять не мог, так как в соответствии со ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж обеспечивает только денежное обязательство; платеж не может расцениваться в качестве задатка, поскольку соответствующие условия договором не предусмотрены. Также истец считал, что стороны не пытались обеспечить заключение основного договора, а лишь прикрывали обязательство по оплате недвижимого имущества и обязательство по передаче этого имущества.
(Акинфиева В.В.)
("Статут", 2019)Например, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи апартаментов. В соответствии с условиями предварительного договора истец должен был произвести обеспечительный платеж. По мнению истца, он, оплачивая обеспечительный платеж, по сути, оплачивал полную стоимость помещения. Иные функции данный платеж выполнять не мог, так как в соответствии со ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж обеспечивает только денежное обязательство; платеж не может расцениваться в качестве задатка, поскольку соответствующие условия договором не предусмотрены. Также истец считал, что стороны не пытались обеспечить заключение основного договора, а лишь прикрывали обязательство по оплате недвижимого имущества и обязательство по передаче этого имущества.
Статья: Апартаменты как жилье?
(Щербатова С.)
("Жилищное право", 2019, N 4)В сложном положении оказываются покупатели, которые заключают предварительные договоры купли-продажи апартаментов, поскольку суды не всегда признают возможность применения к отношениям сторон Закона о долевом участии (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 8 ноября 2017 г. по делу N 33-40596).
(Щербатова С.)
("Жилищное право", 2019, N 4)В сложном положении оказываются покупатели, которые заключают предварительные договоры купли-продажи апартаментов, поскольку суды не всегда признают возможность применения к отношениям сторон Закона о долевом участии (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 8 ноября 2017 г. по делу N 33-40596).
Статья: Ипотечное кредитование в зарубежных странах
(Саркисянц А.)
("Бухгалтерия и банки", 2012, N 7)В Финляндии для получения ипотечного кредита в банк необходимо представить предварительный договор купли-продажи недвижимости и иметь средства на счете в банке в размере 15 - 30% от стоимости планируемой покупки. Первоначальный взнос, как правило, не меньше 30% от рыночной стоимости недвижимости. Срок кредита - 15 - 30 лет, а процентная ставка - около 4% годовых.
(Саркисянц А.)
("Бухгалтерия и банки", 2012, N 7)В Финляндии для получения ипотечного кредита в банк необходимо представить предварительный договор купли-продажи недвижимости и иметь средства на счете в банке в размере 15 - 30% от стоимости планируемой покупки. Первоначальный взнос, как правило, не меньше 30% от рыночной стоимости недвижимости. Срок кредита - 15 - 30 лет, а процентная ставка - около 4% годовых.