Предмет договора купли-продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Предмет договора купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)1. Предмет договора купли-продажи будущей недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)1. Предмет договора купли-продажи будущей недвижимости
Важнейшая практика по ст. 450 ГК РФуклонение лизингодателя от содействия лизингополучателю в предъявлении требований к продавцу, если обнаружены существенные неустранимые недостатки предмета лизинга >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Предмет договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Предмет договора купли-продажи недвижимости
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли - продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли - продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Определить суд, в который надо подать иск, можно по общим правилам определения компетенции судов. Учтите, что, если предметом договора купли-продажи является недвижимость, есть судебная позиция о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
(КонсультантПлюс, 2025)Определить суд, в который надо подать иск, можно по общим правилам определения компетенции судов. Учтите, что, если предметом договора купли-продажи является недвижимость, есть судебная позиция о том, что не применима исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости при оспаривании торгов и договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам торгов. Суд обосновал это тем, что итог признания недействительными торгов и заключенного в их результате договора - восстановление права истца на участие в торгах, а не приобретение прав на имущество (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 N 41-КГ22-12-К4).
Статья: Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2025)Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только недвижимая вещь в понимании ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Статья 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей не называет части нежилого помещения, исключение делается лишь для машино-места как части здания или сооружения (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Закон не запрещает заключить договор купли-продажи в отношении недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. Возможность заключения такого договора вытекает из п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Но объект недвижимости тем не менее потребуется создать к моменту передачи его покупателю. Иначе это повлечет ряд требований со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только недвижимая вещь в понимании ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Статья 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей не называет части нежилого помещения, исключение делается лишь для машино-места как части здания или сооружения (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Закон не запрещает заключить договор купли-продажи в отношении недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. Возможность заключения такого договора вытекает из п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Но объект недвижимости тем не менее потребуется создать к моменту передачи его покупателю. Иначе это повлечет ряд требований со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Статья: Об отдельных проблемах применения судами норм гражданского законодательства о существенных условиях договора купли-продажи
(Голышев В.Г., Голышева А.В.)
("Юрист", 2021, N 10)Подобный дуализм усматривается и в делах, при рассмотрении которых суды приходили то к мнению о том, что в случае, если предмет договора купли-продажи недвижимости определен в дополнительном соглашении, это свидетельствует о том, что предмет такого договора не согласован и последний является незаключенным <11>, то выражали иную позицию, согласно которой в случае, если предмет договора купли-продажи недвижимости определен в дополнительном соглашении, это не свидетельствует о том, что предмет такого договора не согласован и последний является незаключенным <12>.
(Голышев В.Г., Голышева А.В.)
("Юрист", 2021, N 10)Подобный дуализм усматривается и в делах, при рассмотрении которых суды приходили то к мнению о том, что в случае, если предмет договора купли-продажи недвижимости определен в дополнительном соглашении, это свидетельствует о том, что предмет такого договора не согласован и последний является незаключенным <11>, то выражали иную позицию, согласно которой в случае, если предмет договора купли-продажи недвижимости определен в дополнительном соглашении, это не свидетельствует о том, что предмет такого договора не согласован и последний является незаключенным <12>.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Необходимость формирования временного земельного участка возникает в ряде случаев, например, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, т.е. будущего земельного участка. Действующее законодательство не содержит положений, запрещающих заключение договора купли-продажи в отношении земельного участка, право собственности на который на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям договора возникнет у продавца в будущем. В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54) разъяснено, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи земельного участка права собственности на участок не может служить основанием для признания договора недействительным. В то же время в соответствии со ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи недвижимого имущества должен быть индивидуализирован, в противном случае договор считается незаключенным.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Необходимость формирования временного земельного участка возникает в ряде случаев, например, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, т.е. будущего земельного участка. Действующее законодательство не содержит положений, запрещающих заключение договора купли-продажи в отношении земельного участка, право собственности на который на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям договора возникнет у продавца в будущем. В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54) разъяснено, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи земельного участка права собственности на участок не может служить основанием для признания договора недействительным. В то же время в соответствии со ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи недвижимого имущества должен быть индивидуализирован, в противном случае договор считается незаключенным.
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости3.1. Заключен ли о договор купли-продажи недвижимости, если его предмет согласован в дополнительном соглашении
Готовое решение: Какие условия договора являются существенными
(КонсультантПлюс, 2025)В некоторых договорах объект является и предметом договора, например передаваемое недвижимое имущество в договоре купли-продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)В некоторых договорах объект является и предметом договора, например передаваемое недвижимое имущество в договоре купли-продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ).
Статья: Контроль условий сделок, совершаемых юридическими лицами в особом порядке
(Загребаева Е.В.)
("Юрист", 2021, N 8)В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что "отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение), не могут служить основанием для признания сделки недействительной. Согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ" <10>. Например, в одном деле суд, удовлетворяя требование о признании согласия учредителя о совершении крупной сделки недействительным, установил, что "в обращении на получение согласия ответчик предоставил неполную и недостоверную информацию о предмете договора купли-продажи недвижимости, тем самым ввел Россельхознадзор в существенное заблуждение" <11>. Помимо обращения в суд за защитой, учитывая специфику сделки, учредитель может, к примеру, направить в адрес управления Росреестра сообщение об оспаривании выданного им ранее согласия на совершение сделки для цели приостановки действий по государственной регистрации прав на объект недвижимости. Таким образом, учредитель, участвуя в процессе формирования воли юридического лица, выявив несоответствие между условиями согласованной им и впоследствии заключенной волеизъявляющим органом сделкой, может оспорить согласие на сделку в судебном порядке, предъявив иск о признании его недействительным.
(Загребаева Е.В.)
("Юрист", 2021, N 8)В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что "отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение), не могут служить основанием для признания сделки недействительной. Согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ" <10>. Например, в одном деле суд, удовлетворяя требование о признании согласия учредителя о совершении крупной сделки недействительным, установил, что "в обращении на получение согласия ответчик предоставил неполную и недостоверную информацию о предмете договора купли-продажи недвижимости, тем самым ввел Россельхознадзор в существенное заблуждение" <11>. Помимо обращения в суд за защитой, учитывая специфику сделки, учредитель может, к примеру, направить в адрес управления Росреестра сообщение об оспаривании выданного им ранее согласия на совершение сделки для цели приостановки действий по государственной регистрации прав на объект недвижимости. Таким образом, учредитель, участвуя в процессе формирования воли юридического лица, выявив несоответствие между условиями согласованной им и впоследствии заключенной волеизъявляющим органом сделкой, может оспорить согласие на сделку в судебном порядке, предъявив иск о признании его недействительным.