Предмет договора аренды земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Предмет договора аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Заключение договора аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)1. Существенные условия договора аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)1. Существенные условия договора аренды земельного участка
Перечень позиций высших судов к ст. 614 ГК РФ "Арендная плата"5.5.9. Если земельный участок, который является предметом договора аренды с регулируемой арендной платой, переходит из публичной собственности в частную, условия этого договора, касающиеся арендной платы, сами по себе не изменяются (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить договор аренды частного земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Как согласовать предмет договора
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Как согласовать предмет договора
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)По земельному участку как предмету договора аренды необходимо учитывать, что при отсутствии в законодательстве общего и прямого указания на обязательность кадастрового учета сдаваемого в аренду земельного участка (как это сделано для договора купли-продажи в ст. 37 ЗК) Минэкономразвития России высказал мнение о том, что "предметом договора аренды земельного участка является сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет" (Письмо Минэкономразвития РФ от 27.04.2011 N Д23-1757). Аналогичная точка зрения существует в юридической литературе, также такую позицию можно увидеть в решениях судов. Так, в Постановлении АС Центрального округа от 25.12.2020 N Ф10-5027/2020, Апелляционном определении Свердловского областного суда от 05.02.2019 по делу N 33-1428/2019 указано, что "индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок". Несмотря на распространенность такого мнения, представляется, что указание или неуказание кадастрового номера земельного участка (который и подтверждает осуществление кадастрового учета) не должно быть определяющим при оценке заключенного соглашения. Иными словами, в договоре аренды достаточно указать иные сведения, индивидуализирующие передаваемый предмет, например это категория земель, площадь, описание местоположения границ земельного участка (адрес). Такой вывод можно сделать из закрепленных в законодательстве определений земельного участка (ст. 6 ЗК) и государственного кадастрового учета (ст. 1 ФЗ о государственной регистрации недвижимости). Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Таким образом, кадастровый учет не является образующим юридическим фактом, земельный участок ставится на кадастровый учет, уже обладая индивидуализирующими признаками (характеристиками).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)По земельному участку как предмету договора аренды необходимо учитывать, что при отсутствии в законодательстве общего и прямого указания на обязательность кадастрового учета сдаваемого в аренду земельного участка (как это сделано для договора купли-продажи в ст. 37 ЗК) Минэкономразвития России высказал мнение о том, что "предметом договора аренды земельного участка является сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет" (Письмо Минэкономразвития РФ от 27.04.2011 N Д23-1757). Аналогичная точка зрения существует в юридической литературе, также такую позицию можно увидеть в решениях судов. Так, в Постановлении АС Центрального округа от 25.12.2020 N Ф10-5027/2020, Апелляционном определении Свердловского областного суда от 05.02.2019 по делу N 33-1428/2019 указано, что "индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок". Несмотря на распространенность такого мнения, представляется, что указание или неуказание кадастрового номера земельного участка (который и подтверждает осуществление кадастрового учета) не должно быть определяющим при оценке заключенного соглашения. Иными словами, в договоре аренды достаточно указать иные сведения, индивидуализирующие передаваемый предмет, например это категория земель, площадь, описание местоположения границ земельного участка (адрес). Такой вывод можно сделать из закрепленных в законодательстве определений земельного участка (ст. 6 ЗК) и государственного кадастрового учета (ст. 1 ФЗ о государственной регистрации недвижимости). Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Таким образом, кадастровый учет не является образующим юридическим фактом, земельный участок ставится на кадастровый учет, уже обладая индивидуализирующими признаками (характеристиками).
Статья: О соотношении понятий "часть земельного участка" и "доля в праве собственности на земельный участок"
(Тоточенко Д.А.)
("Юрист", 2022, N 11)<3> См.: Васильчук Ю., Павлова О. Предмет договора аренды земельных участков: спорные вопросы правового регулирования // Хозяйство и право. 2007. N 12. С. 48 - 52.
(Тоточенко Д.А.)
("Юрист", 2022, N 11)<3> См.: Васильчук Ю., Павлова О. Предмет договора аренды земельных участков: спорные вопросы правового регулирования // Хозяйство и право. 2007. N 12. С. 48 - 52.
Статья: Деньги от контрагента сверх цены договора: нужно ли облагать НДС?
(Гусев К.В.)
("Главная книга", 2024, N 15)- арендатором участка арендодателю - суммы земельного налога за участок, являющийся предметом договора аренды <22>.
(Гусев К.В.)
("Главная книга", 2024, N 15)- арендатором участка арендодателю - суммы земельного налога за участок, являющийся предметом договора аренды <22>.
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 12)"В случае если предметом договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) вносятся сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части".
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 12)"В случае если предметом договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) вносятся сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части".
Готовое решение: Как составить предварительный договор аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)2. Предмет и иные условия основного договора аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)2. Предмет и иные условия основного договора аренды земельного участка
"Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации: в 2 ч."
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Кроме собственников объектов недвижимости, в качестве административных истцов по данной категории дел "арендаторы земельных участков и иного недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости" <1>. Право арендатора объекта недвижимости на обращение в суд в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости не ставится в зависимость от порядка заключения договора аренды этого объекта, поскольку основанием для возникновения права на обращение в суд является необходимость уплачивать арендную плату исходя из кадастровой стоимости. Вывод суда, что размер арендной платы, определенной по результатам торгов, не связан с оспариваемой кадастровой стоимостью данного земельного участка, был признан ВС РФ ошибочным. В обоснование своей позиции ВС РФ указал следующее. Пункт 2 ст. 39.7 ЗК РФ предусматривает, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Согласно п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. В данном случае с административным исковым заявлением был представлен договор аренды указанного земельного участка, по условиям которого арендная плата за пользование земельным участком определяется в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. При указанных обстоятельствах выводы суда об отсутствии данных о расчете размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка и о том, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости права административного истца не затрагиваются, являются необоснованными и не соответствуют имеющимся доказательствам (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 16.01.2019 N 53-КГ18-31 <2>).
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Кроме собственников объектов недвижимости, в качестве административных истцов по данной категории дел "арендаторы земельных участков и иного недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости" <1>. Право арендатора объекта недвижимости на обращение в суд в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости не ставится в зависимость от порядка заключения договора аренды этого объекта, поскольку основанием для возникновения права на обращение в суд является необходимость уплачивать арендную плату исходя из кадастровой стоимости. Вывод суда, что размер арендной платы, определенной по результатам торгов, не связан с оспариваемой кадастровой стоимостью данного земельного участка, был признан ВС РФ ошибочным. В обоснование своей позиции ВС РФ указал следующее. Пункт 2 ст. 39.7 ЗК РФ предусматривает, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Согласно п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. В данном случае с административным исковым заявлением был представлен договор аренды указанного земельного участка, по условиям которого арендная плата за пользование земельным участком определяется в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. При указанных обстоятельствах выводы суда об отсутствии данных о расчете размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка и о том, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости права административного истца не затрагиваются, являются необоснованными и не соответствуют имеющимся доказательствам (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 16.01.2019 N 53-КГ18-31 <2>).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Если между старым арендатором и новым арендатором N 1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, договор уступки не зарегистрирован в ЕГРН ввиду отказа старого арендатора от регистрации, впоследствии между старым арендатором и новым арендатором N 2 заключено соглашение об отступном, по которому к новому арендатору N 2 перешли права и обязанности по договору аренды, при этом на момент заключения соглашения об отступном новый арендатор N 1 фактически пользовался земельными участками (предметом договора аренды), то судам следовало учесть, что соглашение об отступном затрагивает права и законные интересы нового арендатора N 1, поскольку в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ отсутствие государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей не освобождает лиц, его подписавших, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Если между старым арендатором и новым арендатором N 1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, договор уступки не зарегистрирован в ЕГРН ввиду отказа старого арендатора от регистрации, впоследствии между старым арендатором и новым арендатором N 2 заключено соглашение об отступном, по которому к новому арендатору N 2 перешли права и обязанности по договору аренды, при этом на момент заключения соглашения об отступном новый арендатор N 1 фактически пользовался земельными участками (предметом договора аренды), то судам следовало учесть, что соглашение об отступном затрагивает права и законные интересы нового арендатора N 1, поскольку в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ отсутствие государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей не освобождает лиц, его подписавших, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно п. 27 ст. 39.12 ЗК РФ сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с п. 13, 14 или 20 этой статьи и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона. Таким образом, основным критерием для того, чтобы быть включенным в реестр недобросовестных участников аукциона, является уклонение от заключения указанных договоров.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно п. 27 ст. 39.12 ЗК РФ сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с п. 13, 14 или 20 этой статьи и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона. Таким образом, основным критерием для того, чтобы быть включенным в реестр недобросовестных участников аукциона, является уклонение от заключения указанных договоров.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Долгое время регулирование вопросов снижения арендной платы основывалось на формальном подходе судов - только после формирования участка под эксплуатацию МКД прекращаются право государственной собственности и договор аренды застройщика в отношении него. Так, Арбитражный суд Московского округа в Обзоре за I квартал 2017 года дал следующие разъяснения <1>. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформированный и поставленный в установленном порядке на кадастровый учет и расположенный под многоквартирным жилым домом, с момента введения в действие ЖК РФ выбывает из собственности публично-правового образования. В отношении данного земельного участка в силу закона возникает право общей долевой собственности собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, что исключает право публично-правового образования на получение арендных платежей по ранее заключенному договору аренды. После введения в действие ЖК РФ, независимо от формирования земельного участка под многоквартирным домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком. В случае получения уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования арендных платежей за пользование земельным участком после его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме такие платежи подлежат возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения. При этом ссылка на п. 4 ст. 1109 ГК РФ не может быть признана обоснованной.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Долгое время регулирование вопросов снижения арендной платы основывалось на формальном подходе судов - только после формирования участка под эксплуатацию МКД прекращаются право государственной собственности и договор аренды застройщика в отношении него. Так, Арбитражный суд Московского округа в Обзоре за I квартал 2017 года дал следующие разъяснения <1>. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформированный и поставленный в установленном порядке на кадастровый учет и расположенный под многоквартирным жилым домом, с момента введения в действие ЖК РФ выбывает из собственности публично-правового образования. В отношении данного земельного участка в силу закона возникает право общей долевой собственности собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, что исключает право публично-правового образования на получение арендных платежей по ранее заключенному договору аренды. После введения в действие ЖК РФ, независимо от формирования земельного участка под многоквартирным домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком. В случае получения уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования арендных платежей за пользование земельным участком после его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме такие платежи подлежат возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения. При этом ссылка на п. 4 ст. 1109 ГК РФ не может быть признана обоснованной.