Правовая природа договора участия в долевом строительстве
Подборка наиболее важных документов по запросу Правовая природа договора участия в долевом строительстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 32 "Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)" Закона РФ "О защите прав потребителей""Удовлетворяя исковые требования Ш. о расторжении договоров участия в долевом строительстве на том основании, что в соответствии со статьей 32 Закона о защите прав потребителей истец вправе в любой момент отказаться от исполнения договоров, суд первой инстанции не учел правовую природу договора участия в долевом строительстве и, что к отношениям, вытекающим из такого договора, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей только в части, не урегулированной специальным законом, между тем, указанные правоотношения урегулированы статьей 9 Закона о долевом участии в строительстве, которая по отношению к статье 32 Закона о защите прав потребителей носит специальный характер, и допускает односторонний отказ участника от исполнения договора только в случае нарушения застройщиком своих обязательств по договору, однако таких обстоятельств по делу не было установлено, при этом изменение финансового положения участника долевого строительства основанием для одностороннего отказа от договора и его расторжения по инициативе участника не является."
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2024 по делу N 88-35802/2024 (УИД 61RS0003-01-2024-001168-83)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования: Об обязании заключить основной договор в соответствии с условиями заключенного ранее предварительного договора.
Обстоятельства: Установлено, что спорный договор не является предварительным договором участия в долевом строительстве и буквальное содержание его условий не предусматривает обязанности застройщика заключить договор участия в долевом строительстве с истцом; кроме того, наступление предусмотренных сторонами предварительного договора обстоятельств (истечение срока заключения основного договора, изменение цены объекта долевого строительства) препятствует понуждению к заключению договора любой из сторон.
Решение: Отказано.Таким образом, договор бронирования по своей правовой природе не может являться предварительным договором, договором участия в долевом строительстве, поскольку имеет своей целью зарезервировать (исключить из продажи) продаваемый объект на определенный срок за вознаграждение, однако, не может порождать правовых последствий для третьих лиц, а также иных обязанностей для других участников соглашений, установленных по настоящему делу, в том числе, по принудительному заключению дополнительных соглашений между ними в отношении спорного объекта.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования: Об обязании заключить основной договор в соответствии с условиями заключенного ранее предварительного договора.
Обстоятельства: Установлено, что спорный договор не является предварительным договором участия в долевом строительстве и буквальное содержание его условий не предусматривает обязанности застройщика заключить договор участия в долевом строительстве с истцом; кроме того, наступление предусмотренных сторонами предварительного договора обстоятельств (истечение срока заключения основного договора, изменение цены объекта долевого строительства) препятствует понуждению к заключению договора любой из сторон.
Решение: Отказано.Таким образом, договор бронирования по своей правовой природе не может являться предварительным договором, договором участия в долевом строительстве, поскольку имеет своей целью зарезервировать (исключить из продажи) продаваемый объект на определенный срок за вознаграждение, однако, не может порождать правовых последствий для третьих лиц, а также иных обязанностей для других участников соглашений, установленных по настоящему делу, в том числе, по принудительному заключению дополнительных соглашений между ними в отношении спорного объекта.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Долевое строительство как форма договорного инвестирования в правоотношениях девелопмента
(Кожаев Р.С.)
("Право и экономика", 2025, N 3)<16> Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. М.: Московский университет МВД России, 2006. С. 172.
(Кожаев Р.С.)
("Право и экономика", 2025, N 3)<16> Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. М.: Московский университет МВД России, 2006. С. 172.
Статья: Актуальные особенности договорной формы долевого строительства объектов коммерческой недвижимости
(Иванов А.А.)
("Хозяйство и право", 2024, N 9)3) правовая природа анализируемого договора долевого участия отличается от родственных договоров подряда, инвестиционного договора, купли-продажи, комплексных и смешанных договоров, поскольку договор долевого участия по своей сути является договором финансирования мероприятий строительства определенных объектов недвижимости с надлежащим уровнем защиты средств дольщиков;
(Иванов А.А.)
("Хозяйство и право", 2024, N 9)3) правовая природа анализируемого договора долевого участия отличается от родственных договоров подряда, инвестиционного договора, купли-продажи, комплексных и смешанных договоров, поскольку договор долевого участия по своей сути является договором финансирования мероприятий строительства определенных объектов недвижимости с надлежащим уровнем защиты средств дольщиков;
Нормативные акты
<Письмо> ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@
"Обзор правовых позиций, сформированных ФНС России по результатам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб) налогоплательщиков за 1 квартал 2024 года"Налогоплательщик, обжалуя позицию инспекции, привел довод о том, что квартира находилась в его собственности более пяти лет, поскольку приобретена на основании предварительного договора, который по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве и полностью оплачен заявителем на дату подписания указанного договора.
"Обзор правовых позиций, сформированных ФНС России по результатам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб) налогоплательщиков за 1 квартал 2024 года"Налогоплательщик, обжалуя позицию инспекции, привел довод о том, что квартира находилась в его собственности более пяти лет, поскольку приобретена на основании предварительного договора, который по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве и полностью оплачен заявителем на дату подписания указанного договора.
<Письмо> Госкорпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ"
"Разъяснение относительно государственной регистрации государственных контрактов на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, заключаемых в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ"Государственный контракт на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах (далее - государственный контракт), заключаемый в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 185-ФЗ), по своей правовой природе не является договором об участии в долевом строительстве, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Государственная регистрация государственного контракта законодательством Российской Федерации не предусмотрена.
"Разъяснение относительно государственной регистрации государственных контрактов на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, заключаемых в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ"Государственный контракт на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах (далее - государственный контракт), заключаемый в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 185-ФЗ), по своей правовой природе не является договором об участии в долевом строительстве, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Государственная регистрация государственного контракта законодательством Российской Федерации не предусмотрена.
Статья: Личное страхование одного из супругов в свете раздела супружеского имущества
(Прибыткова М.В.)
("Российская юстиция", 2025, NN 3, 4)СК РФ <3> также оперирует понятием имущества, но не дает ему определения. В связи с этим выглядит логичным применение к имущественным отношениям супругов гражданского законодательства в порядке аналогии (что позволяет статья 4 СК РФ), поскольку едва ли существо отношений между супругами влияет на понятие имущества, которое они приобретают в браке. В свое время Пленум Верховного Суда РФ почему-то сузил понятие супружеского имущества до имущества, которое может быть объектом права собственности, указав, что "общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. 128, 129, п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов или кем из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества" <4>. Однако такое сужение разбивается в первую очередь о прямую норму пункта 3 ст. 34 СК РФ, которая относит к супружескому имуществу также паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, т.е. то имущество, которое не является объектом права собственности <5>, а также ценные бумаги, которые, как вещи, безусловно, таковыми являются, но их основная ценность для владельца состоит в воплощенных в них имущественных правах. Поэтому сам по себе обязательственный характер права не является препятствием к признанию его имуществом в рамках семейных отношений и его учету при разделе супружеского имущества. Более того, помимо раздела между супругами объектов, перечисленных в пункте 3 ст. 34 СК РФ, существует также обширная судебная практика о разделе между супругами обязательственных прав из договоров долевого участия в строительстве <6>, а сам Верховный Суд РФ признал возможным раздел между супругами права аренды земельного участка <7>. Хотя в доктрине аренда иногда признается специфическим институтом вещного права, суды обычно считают ее обязательственно-правовой (в том числе и Верховный Суд не сослался на ее вещно-правовую природу). В любом случае объектом права собственности аренда точно не является.
(Прибыткова М.В.)
("Российская юстиция", 2025, NN 3, 4)СК РФ <3> также оперирует понятием имущества, но не дает ему определения. В связи с этим выглядит логичным применение к имущественным отношениям супругов гражданского законодательства в порядке аналогии (что позволяет статья 4 СК РФ), поскольку едва ли существо отношений между супругами влияет на понятие имущества, которое они приобретают в браке. В свое время Пленум Верховного Суда РФ почему-то сузил понятие супружеского имущества до имущества, которое может быть объектом права собственности, указав, что "общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. 128, 129, п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов или кем из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества" <4>. Однако такое сужение разбивается в первую очередь о прямую норму пункта 3 ст. 34 СК РФ, которая относит к супружескому имуществу также паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, т.е. то имущество, которое не является объектом права собственности <5>, а также ценные бумаги, которые, как вещи, безусловно, таковыми являются, но их основная ценность для владельца состоит в воплощенных в них имущественных правах. Поэтому сам по себе обязательственный характер права не является препятствием к признанию его имуществом в рамках семейных отношений и его учету при разделе супружеского имущества. Более того, помимо раздела между супругами объектов, перечисленных в пункте 3 ст. 34 СК РФ, существует также обширная судебная практика о разделе между супругами обязательственных прав из договоров долевого участия в строительстве <6>, а сам Верховный Суд РФ признал возможным раздел между супругами права аренды земельного участка <7>. Хотя в доктрине аренда иногда признается специфическим институтом вещного права, суды обычно считают ее обязательственно-правовой (в том числе и Верховный Суд не сослался на ее вещно-правовую природу). В любом случае объектом права собственности аренда точно не является.
Вопрос: О применении ККТ при уплате участником долевого строительства цены, обусловленной договором участия в долевом строительстве.
(Письмо Минфина России от 03.05.2024 N 30-01-15/41102)Таким образом, уплата участником долевого строительства цены, обусловленной договором участия в долевом строительстве, является компенсацией (возмещением понесенных застройщиком затрат), в связи с чем не образует природы термина "расчеты" в целях Федерального закона N 54-ФЗ и не требует применения контрольно-кассовой техники.
(Письмо Минфина России от 03.05.2024 N 30-01-15/41102)Таким образом, уплата участником долевого строительства цены, обусловленной договором участия в долевом строительстве, является компенсацией (возмещением понесенных застройщиком затрат), в связи с чем не образует природы термина "расчеты" в целях Федерального закона N 54-ФЗ и не требует применения контрольно-кассовой техники.
Статья: Юридический комментарий к статье 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)Несмотря на то что комментируемая норма действует относительно недавно, уже начала формироваться судебная практика по ее применению. В частности, при разрешении одного из споров суд подчеркнул следующее: "По своей правовой природе заключение о соответствии представляет собой документ, подтверждающий юридический факт, влекущий правовые последствия в виде возникновения у застройщика права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве. Федеральный закон N 214-ФЗ не предусматривает возможность отмены выданного застройщику заключения о соответствии, возможен только отказ в выдаче такого заключения" <68>.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)Несмотря на то что комментируемая норма действует относительно недавно, уже начала формироваться судебная практика по ее применению. В частности, при разрешении одного из споров суд подчеркнул следующее: "По своей правовой природе заключение о соответствии представляет собой документ, подтверждающий юридический факт, влекущий правовые последствия в виде возникновения у застройщика права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве. Федеральный закон N 214-ФЗ не предусматривает возможность отмены выданного застройщику заключения о соответствии, возможен только отказ в выдаче такого заключения" <68>.
Статья: Банкротство физических лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность: пути реформирования и проблемы правоприменения
(Абдуллаев К.А.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2022, N 2)<9> Фролов И.В. Юридические механизмы вознаграждения арбитражных управляющих: процесс становления и их правовая природа // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 11. С. 92.
(Абдуллаев К.А.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2022, N 2)<9> Фролов И.В. Юридические механизмы вознаграждения арбитражных управляющих: процесс становления и их правовая природа // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 11. С. 92.
Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положенияИз указанного определения можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе сходен с договором строительного подряда.
"Реестр требований кредиторов и его формирование в процессе несостоятельности (банкротства)"
(Ходаковский А.П.)
("Статут", 2023)Содержание ст. 1 Закона о банкротстве позволяет все отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством), условно разделить на две большие группы: а) предшествующие несостоятельности и вызвавшие ее (это прежде всего обязательства, возникающие по основаниям, предусмотренным разд. III ГК РФ); б) возникающие в процессе несостоятельности по поводу применения специальных норм (в том числе процессуальных) и последующие (после признания должника банкротом). В таких случаях, хотя отношения и оказываются измененными ("модернизированными", "трансформированными"), все же они существуют сами по себе, не являются какими-то особыми, т.е. сохраняют свою исходную природу - договорных, корпоративных и других правоотношений. Так, если кредитор, являющийся участником договора долевого участия в строительстве, включается в реестр требований кредиторов как лицо, имеющее право получить денежную сумму (а не жилое помещение в натуре), то у него, очевидно, сохраняется статус кредитора, но изменяется правовой режим осуществления его прав.
(Ходаковский А.П.)
("Статут", 2023)Содержание ст. 1 Закона о банкротстве позволяет все отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством), условно разделить на две большие группы: а) предшествующие несостоятельности и вызвавшие ее (это прежде всего обязательства, возникающие по основаниям, предусмотренным разд. III ГК РФ); б) возникающие в процессе несостоятельности по поводу применения специальных норм (в том числе процессуальных) и последующие (после признания должника банкротом). В таких случаях, хотя отношения и оказываются измененными ("модернизированными", "трансформированными"), все же они существуют сами по себе, не являются какими-то особыми, т.е. сохраняют свою исходную природу - договорных, корпоративных и других правоотношений. Так, если кредитор, являющийся участником договора долевого участия в строительстве, включается в реестр требований кредиторов как лицо, имеющее право получить денежную сумму (а не жилое помещение в натуре), то у него, очевидно, сохраняется статус кредитора, но изменяется правовой режим осуществления его прав.
Статья: Вопросы конкуренции залоговых прав участника долевого строительства и залогодержателя данных прав в деле о банкротстве застройщика
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)В заключение отметим, что отсутствие четкого правового регулирования в вопросе предъявления заимодавцев требований непосредственного к застройщику, в случае банкротства последнего, создает неопределенность в правоприменительной практике. По нашему мнению, одним из способов устранения названного пробела будет являться закрепление в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" условий о переходе залоговых прав дольщика к заимодавцу, в случае банкротства застройщика, в объеме, не превышающем задолженность по возврату целевого займа, оплаченного застройщику для строительства объекта недвижимости. Приведенное условие, по нашему мнению, будет продолжением правовой конструкции, закрепленной в пунктах 3, 4 ст. 77.2 названного Закона. Указанные нормы предусматривают гарантии залогодержателя прав дольщика на случай досрочного прекращения договора об участии в долевом строительстве. В качестве последствий расторжения договора определен порядок возврата застройщиком уплаченного взноса путем перечисления на залоговый счет участника долевого строительства в целях удовлетворения требований залогодержателя.
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)В заключение отметим, что отсутствие четкого правового регулирования в вопросе предъявления заимодавцев требований непосредственного к застройщику, в случае банкротства последнего, создает неопределенность в правоприменительной практике. По нашему мнению, одним из способов устранения названного пробела будет являться закрепление в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" условий о переходе залоговых прав дольщика к заимодавцу, в случае банкротства застройщика, в объеме, не превышающем задолженность по возврату целевого займа, оплаченного застройщику для строительства объекта недвижимости. Приведенное условие, по нашему мнению, будет продолжением правовой конструкции, закрепленной в пунктах 3, 4 ст. 77.2 названного Закона. Указанные нормы предусматривают гарантии залогодержателя прав дольщика на случай досрочного прекращения договора об участии в долевом строительстве. В качестве последствий расторжения договора определен порядок возврата застройщиком уплаченного взноса путем перечисления на залоговый счет участника долевого строительства в целях удовлетворения требований залогодержателя.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Пунктом 2 Постановления N 505 введено понятие "инвестиционный договор" - договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) о реализации инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т.д.).
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Пунктом 2 Постановления N 505 введено понятие "инвестиционный договор" - договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) о реализации инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т.д.).
Статья: Концепция универсальной защиты конституционного права граждан на жилище: системный взгляд на проблему через призму банкротства. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 августа 2022 года N 305-ЭС22-7163
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)3) само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. Если одна часть квартир приобретена в потребительских целях, а другая - в инвестиционных, то требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы. Причем при установлении инвестиционного характера требования они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве <3>;
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)3) само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. Если одна часть квартир приобретена в потребительских целях, а другая - в инвестиционных, то требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы. Причем при установлении инвестиционного характера требования они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве <3>;
Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, что при определении вида договора и применимых к нему правил прежде всего учитываются законодательное регулирование возникших между вами обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом (п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). То есть значение имеет не то, как вы назвали свой договор, а его суть. Например, если договором купли-продажи будущей недвижимости назван договор, который по своей правовой природе является договором инвестиционного товарищества и включает в себя политику ведения общих дел, то удостоверить его у нотариуса нужно (ч. 1 ст. 8 Закона об инвестиционном товариществе).
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, что при определении вида договора и применимых к нему правил прежде всего учитываются законодательное регулирование возникших между вами обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом (п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). То есть значение имеет не то, как вы назвали свой договор, а его суть. Например, если договором купли-продажи будущей недвижимости назван договор, который по своей правовой природе является договором инвестиционного товарищества и включает в себя политику ведения общих дел, то удостоверить его у нотариуса нужно (ч. 1 ст. 8 Закона об инвестиционном товариществе).