Покупка недвижимости на ИП или физическое лицо
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка недвижимости на ИП или физическое лицо (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 171 "Налоговые вычеты" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Индивидуальный предприниматель, на момент обращения в суд утративший свой статус, обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения налогового органа об отказе в возмещении суммы НДС. Суд установил, что между налогоплательщиком и контрагентом был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В рамках сделки налогоплательщик выступал как физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель. На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ и п. 1 ст. 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" договор был признан недействительным. Ввиду невозможности возврата имущества в натуре на физическое лицо была возложена обязанность возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, которая впоследствии была погашена зачетом. Суд указал, что применение последствий недействительности сделки не может влечь изменение налоговых обязательств лица, участвующего в ее исполнении как физическое лицо, не обладающее правоспособностью предпринимателя, в том числе в отношении прав по исчислению НДС и заявления вычетов по нему. Также суд указал, что в рассматриваемом деле лицом был осуществлен возврат стоимости приобретенного по недействительной сделке имущества продавцу, признаков обратной реализации имущества не имелось. Из смысла ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ следует, что выплата стоимости имущества в порядке применения последствий недействительности сделки не может быть расценена как операция по реализации товара, основания для возмещения НДС отсутствуют.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Индивидуальный предприниматель, на момент обращения в суд утративший свой статус, обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения налогового органа об отказе в возмещении суммы НДС. Суд установил, что между налогоплательщиком и контрагентом был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В рамках сделки налогоплательщик выступал как физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель. На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ и п. 1 ст. 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" договор был признан недействительным. Ввиду невозможности возврата имущества в натуре на физическое лицо была возложена обязанность возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, которая впоследствии была погашена зачетом. Суд указал, что применение последствий недействительности сделки не может влечь изменение налоговых обязательств лица, участвующего в ее исполнении как физическое лицо, не обладающее правоспособностью предпринимателя, в том числе в отношении прав по исчислению НДС и заявления вычетов по нему. Также суд указал, что в рассматриваемом деле лицом был осуществлен возврат стоимости приобретенного по недействительной сделке имущества продавцу, признаков обратной реализации имущества не имелось. Из смысла ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ следует, что выплата стоимости имущества в порядке применения последствий недействительности сделки не может быть расценена как операция по реализации товара, основания для возмещения НДС отсутствуют.
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: НДС: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)Налоговый орган доначислил НДС Физлицу, которое сдает в аренду (реализует) недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)Налоговый орган доначислил НДС Физлицу, которое сдает в аренду (реализует) недвижимость
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как начисляется НДС при продаже недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Если недвижимость покупает обычный гражданин (не ИП), то счет-фактуру в этом случае можно не выставлять, поскольку покупатель не является плательщиком НДС и вычеты по нему не применяет. Но вы можете составить один сводный счет-фактуру сразу на несколько таких операций за период (месяц или квартал) (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 3 ст. 169, п. п. 1, 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ, Письмо ФНС России от 24.08.2021 N 3-1-11/0122@).
(КонсультантПлюс, 2025)Если недвижимость покупает обычный гражданин (не ИП), то счет-фактуру в этом случае можно не выставлять, поскольку покупатель не является плательщиком НДС и вычеты по нему не применяет. Но вы можете составить один сводный счет-фактуру сразу на несколько таких операций за период (месяц или квартал) (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 3 ст. 169, п. п. 1, 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ, Письмо ФНС России от 24.08.2021 N 3-1-11/0122@).
Готовое решение: Применение ККТ при наличных расчетах между юридическими лицами (ИП) и физическими лицами
(КонсультантПлюс, 2025)Если недвижимость покупает физическое лицо, не являющееся ИП, организации (ИП) применяют ККТ при наличных расчетах в общем порядке (ст. 1.1, п. 1 ст. 1.2 Закона о применении ККТ).
(КонсультантПлюс, 2025)Если недвижимость покупает физическое лицо, не являющееся ИП, организации (ИП) применяют ККТ при наличных расчетах в общем порядке (ст. 1.1, п. 1 ст. 1.2 Закона о применении ККТ).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)9. Граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)9. Граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).
Формы
Статья: 4 варианта передачи имущества от ИП в ООО
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 3)Если компания на ОСН будет использовать полученное имущество в облагаемых НДС операциях, то на основании документов, которыми оформлена передача имущества, она может принять восстановленный участником НДС к вычету после принятия на учет этого имущества <15>. По мере возникновения права на вычет (то есть в момент принятия имущества к учету) эти документы необходимо зарегистрировать в книге покупок <16>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 3)Если компания на ОСН будет использовать полученное имущество в облагаемых НДС операциях, то на основании документов, которыми оформлена передача имущества, она может принять восстановленный участником НДС к вычету после принятия на учет этого имущества <15>. По мере возникновения права на вычет (то есть в момент принятия имущества к учету) эти документы необходимо зарегистрировать в книге покупок <16>.
Вопрос: ИП на УСН занимается реализацией недвижимого имущества юридическим лицам. Однако к нему обратилось физическое лицо с предложением о покупке квартиры в ипотеку. ИП согласен продать квартиру физическому лицу. Должен ли ИП в такой ситуации применять ККТ?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: ИП на УСН занимается реализацией недвижимого имущества юридическим лицам. Однако к нему обратилось физическое лицо с предложением о покупке квартиры в ипотеку. ИП согласен продать квартиру физическому лицу. Должен ли ИП в такой ситуации применять ККТ?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: ИП на УСН занимается реализацией недвижимого имущества юридическим лицам. Однако к нему обратилось физическое лицо с предложением о покупке квартиры в ипотеку. ИП согласен продать квартиру физическому лицу. Должен ли ИП в такой ситуации применять ККТ?
Тематический выпуск: Налогообложение доходов физических лиц и страховые взносы: сложные вопросы исчисления и уплаты
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 9)Описание ситуации: Физическое лицо - нерезидент РФ (проживание на территории РФ менее 183 дней в календарном 2022 г.) продал в 2022 г. коммерческую недвижимость, приобретенную им также в 2022 г.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 9)Описание ситуации: Физическое лицо - нерезидент РФ (проживание на территории РФ менее 183 дней в календарном 2022 г.) продал в 2022 г. коммерческую недвижимость, приобретенную им также в 2022 г.
Вопрос: Физлицо - резидент РФ покупает у иностранной организации без представительства в РФ долю в уставном капитале российской организации, более 50% активов которой прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося в РФ. Обязана ли иностранная организация уплатить налог на прибыль с полученного дохода?
(Консультация эксперта, 2023)Таким образом, не являющееся индивидуальным предпринимателем физическое лицо, приобретающее у иностранной организации долю в уставном капитале российской организации, более 50% активов которой прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, не обязано исполнять обязанности налогового агента при выплате доходов иностранной организации. Следовательно, по нашему мнению, иностранная организация не обязана уплачивать налог на прибыль с полученного дохода.
(Консультация эксперта, 2023)Таким образом, не являющееся индивидуальным предпринимателем физическое лицо, приобретающее у иностранной организации долю в уставном капитале российской организации, более 50% активов которой прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, не обязано исполнять обязанности налогового агента при выплате доходов иностранной организации. Следовательно, по нашему мнению, иностранная организация не обязана уплачивать налог на прибыль с полученного дохода.
Статья: Черные риелторы. Анализ судов и советы по защите
(Алистархов В., Свирид Е.)
("Жилищное право", 2021, N 7)Следует также учесть, что согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью, риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан, распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
(Алистархов В., Свирид Е.)
("Жилищное право", 2021, N 7)Следует также учесть, что согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью, риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан, распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Ситуация: Каков правовой статус иностранных граждан?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отдельные ограничения предусмотрены для иностранных граждан, сведения о которых включены в реестр контролируемых лиц. В частности, для них устанавливается запрет на заключение брака, на государственную регистрацию в качестве индивидуальных предпринимателей, на приобретение недвижимости, транспортных средств (самоходных машин, других видов техники), на открытие банковских счетов и осуществление иных банковских операций с их участием (за исключением денежных переводов в целях уплаты установленных законодательством РФ обязательных платежей, а также переводов на счета этих лиц и выдачи наличных денежных средств в сумме не более 30 000 руб. в месяц) (п. 2 ст. 156 СК РФ; п. 4 ст. 22.1 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ; п. 2 ст. 31.1 Закона N 115-ФЗ; ч. 7 ст. 5 Закона от 02.12.1990 N 395-1; Информация МВД России).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отдельные ограничения предусмотрены для иностранных граждан, сведения о которых включены в реестр контролируемых лиц. В частности, для них устанавливается запрет на заключение брака, на государственную регистрацию в качестве индивидуальных предпринимателей, на приобретение недвижимости, транспортных средств (самоходных машин, других видов техники), на открытие банковских счетов и осуществление иных банковских операций с их участием (за исключением денежных переводов в целях уплаты установленных законодательством РФ обязательных платежей, а также переводов на счета этих лиц и выдачи наличных денежных средств в сумме не более 30 000 руб. в месяц) (п. 2 ст. 156 СК РФ; п. 4 ст. 22.1 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ; п. 2 ст. 31.1 Закона N 115-ФЗ; ч. 7 ст. 5 Закона от 02.12.1990 N 395-1; Информация МВД России).
Статья: Комментарий к Постановлению Арбитражного суда Уральского округа от 21.09.2022 N Ф09-5929/22 <О признании недействительным решения о доначислении НДФЛ с пенями и штрафом>
(Азарьев В.И.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2023, N 2)В 2019 году К. приобрел 8 квартир у общества "С", три из которых продал в этом же году физлицам (на общую сумму 8 933 500 руб.). По мнению ревизоров, реализация недвижимости носила предпринимательский характер. При этом чиновники не нашли оснований для применения НДФЛ-вычета в сумме расходов на покупку квартир ввиду отсутствия у гражданина в 2019 году статуса ИП.
(Азарьев В.И.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2023, N 2)В 2019 году К. приобрел 8 квартир у общества "С", три из которых продал в этом же году физлицам (на общую сумму 8 933 500 руб.). По мнению ревизоров, реализация недвижимости носила предпринимательский характер. При этом чиновники не нашли оснований для применения НДФЛ-вычета в сумме расходов на покупку квартир ввиду отсутствия у гражданина в 2019 году статуса ИП.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости (нежилого помещения) у физического лица, являющегося налоговым резидентом РФ и не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя? Расчет с продавцом объекта недвижимости производится после регистрации перехода права собственности...
(Консультация эксперта, 2025)Однако в рассматриваемой ситуации объект недвижимости приобретен у физического лица, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя. Очевидно, что такое физическое лицо не устанавливает срок полезного использования нежилого помещения и не относит его к какой-либо амортизационной группе. В связи с этим, по разъяснениям Минфина России, норма п. 7 ст. 258 НК РФ в таких случаях не применяется (Письма от 29.03.2013 N 03-03-06/1/10056, от 15.03.2013 N 03-03-06/1/7939).
(Консультация эксперта, 2025)Однако в рассматриваемой ситуации объект недвижимости приобретен у физического лица, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя. Очевидно, что такое физическое лицо не устанавливает срок полезного использования нежилого помещения и не относит его к какой-либо амортизационной группе. В связи с этим, по разъяснениям Минфина России, норма п. 7 ст. 258 НК РФ в таких случаях не применяется (Письма от 29.03.2013 N 03-03-06/1/10056, от 15.03.2013 N 03-03-06/1/7939).
Статья: Ответственность за нарушение продавцом сроков передачи апартаментов: к вопросу о защите прав потребителей
(Синцов Г.В., Прохоров А.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)Позиция покупателей при этом ясна: покупатель - физическое лицо приобретает у продавца - юридического лица (индивидуального предпринимателя) апартаменты - одно или несколько нежилых помещений, которые планирует использовать фактически как жилую недвижимость: для своего проживания, проживания своих друзей/родственников или для сдачи в аренду. Поскольку покупатели по договорам о приобретении жилых помещений в аналогичных случаях, как правило, признаются потребителями, то и на отношения, возникшие у продавца с покупателем по поводу продажи апартаментов и просрочки их передачи покупателю также должны распространяться положения норм о защите прав потребителей.
(Синцов Г.В., Прохоров А.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)Позиция покупателей при этом ясна: покупатель - физическое лицо приобретает у продавца - юридического лица (индивидуального предпринимателя) апартаменты - одно или несколько нежилых помещений, которые планирует использовать фактически как жилую недвижимость: для своего проживания, проживания своих друзей/родственников или для сдачи в аренду. Поскольку покупатели по договорам о приобретении жилых помещений в аналогичных случаях, как правило, признаются потребителями, то и на отношения, возникшие у продавца с покупателем по поводу продажи апартаментов и просрочки их передачи покупателю также должны распространяться положения норм о защите прав потребителей.
Статья: УСН: обзор судебной практики
(Сурков А.А.)
("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 1)Доводы налогоплательщика. Налоговый кодекс не содержит прямого запрета на применение УСН лицом, не имеющим статуса предпринимателя. Следовательно, с учетом ст. 11 НК РФ доход от продажи объектов недвижимости до приобретения гражданином статуса ИП (но при фактическом осуществлении предпринимательской деятельности) может быть пересчитан в рамках применяемой им УСН.
(Сурков А.А.)
("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 1)Доводы налогоплательщика. Налоговый кодекс не содержит прямого запрета на применение УСН лицом, не имеющим статуса предпринимателя. Следовательно, с учетом ст. 11 НК РФ доход от продажи объектов недвижимости до приобретения гражданином статуса ИП (но при фактическом осуществлении предпринимательской деятельности) может быть пересчитан в рамках применяемой им УСН.