Переустройство и перепланировка индивидуального жилого дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Переустройство и перепланировка индивидуального жилого дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2025 N 306-ЭС25-218 по делу N А72-15352/2023
Категория: Споры с органами государственной власти.
Требования заявителя: О признании незаконными отказов в согласовании переводов жилых помещений в нежилые, об обязании согласовать перевод.
Обстоятельства: Истец указывает на то, что оспариваемые отказы мотивированы непроведением экспертизы проектных документаций, непредставлением документа.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не установили исследование обстоятельства такого, как действительное функциональное назначение спорных объектов, соответствие спорных объектов недвижимости с учетом цели их предполагаемого использования требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил.Администрация письмами от 1 сентября 2023 г. отказала в согласовании перевода, указав следующее: в нарушение части 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) отсутствуют документы, подтверждающие, что переводимые помещения не используются собственником помещений или иными гражданами в качестве места постоянного проживания; при переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания образуются отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей более чем два, в связи с чем проектная документация таких объектов подлежит экспертизе.
Категория: Споры с органами государственной власти.
Требования заявителя: О признании незаконными отказов в согласовании переводов жилых помещений в нежилые, об обязании согласовать перевод.
Обстоятельства: Истец указывает на то, что оспариваемые отказы мотивированы непроведением экспертизы проектных документаций, непредставлением документа.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не установили исследование обстоятельства такого, как действительное функциональное назначение спорных объектов, соответствие спорных объектов недвижимости с учетом цели их предполагаемого использования требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил.Администрация письмами от 1 сентября 2023 г. отказала в согласовании перевода, указав следующее: в нарушение части 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) отсутствуют документы, подтверждающие, что переводимые помещения не используются собственником помещений или иными гражданами в качестве места постоянного проживания; при переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания образуются отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей более чем два, в связи с чем проектная документация таких объектов подлежит экспертизе.
Определение Верховного Суда РФ от 23.04.2025 N 306-ЭС25-218 по делу N А72-15352/2023
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными отказов органа местного самоуправления в согласовании переводов жилых помещений в нежилые, об обязании согласовать перевод.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено в части.
Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ, поскольку заслуживает внимания довод о том, что для осуществления перевода жилого здания в нежилое необходимо разрабатывать проект перепланировки, которым учитываются параметры, конструкции строения, возможность осуществления той деятельности на земельном участке, для которой здание переводится в нежилой статус.Администрация письмами от 1 сентября 2023 г. отказала в согласовании перевода, указав следующее: в нарушение части 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) отсутствуют документы, подтверждающие, что переводимые помещения не используются собственником помещений или иными гражданами в качестве места постоянного проживания; при переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания образуются отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей более чем два, в связи с чем проектная документация таких объектов подлежит экспертизе.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными отказов органа местного самоуправления в согласовании переводов жилых помещений в нежилые, об обязании согласовать перевод.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено в части.
Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ, поскольку заслуживает внимания довод о том, что для осуществления перевода жилого здания в нежилое необходимо разрабатывать проект перепланировки, которым учитываются параметры, конструкции строения, возможность осуществления той деятельности на земельном участке, для которой здание переводится в нежилой статус.Администрация письмами от 1 сентября 2023 г. отказала в согласовании перевода, указав следующее: в нарушение части 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) отсутствуют документы, подтверждающие, что переводимые помещения не используются собственником помещений или иными гражданами в качестве места постоянного проживания; при переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания образуются отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей более чем два, в связи с чем проектная документация таких объектов подлежит экспертизе.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<2> Понятия "перепланировка" и "переустройство" определены ст. 25 Жилищного кодекса РФ и подлежат применению исключительно к внутренним помещениям и квартирам в многоквартирных и индивидуальных жилых домах.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<2> Понятия "перепланировка" и "переустройство" определены ст. 25 Жилищного кодекса РФ и подлежат применению исключительно к внутренним помещениям и квартирам в многоквартирных и индивидуальных жилых домах.
Статья: Продажа с публичных торгов как вид ответственности за самовольную перепланировку (переустройство) жилых помещений
(Синцов Г.В., Гошуляк Т.В.)
("Семейное и жилищное право", 2020, N 1)Вышеуказанные изменения в жилищном законодательстве, на наш взгляд, позитивно скажутся на совершенствовании механизма ответственности за нарушение требований норм жилищного права в части самовольного переустройства и (или) перепланировки, поскольку для собственников индивидуальных жилых домов установление такой меры ответственности за самовольное перепланирование (переустройство) жилого помещения как продажа с публичных торгов не соответствует задачам и целям публичной ответственности за нарушение жилищного законодательства.
(Синцов Г.В., Гошуляк Т.В.)
("Семейное и жилищное право", 2020, N 1)Вышеуказанные изменения в жилищном законодательстве, на наш взгляд, позитивно скажутся на совершенствовании механизма ответственности за нарушение требований норм жилищного права в части самовольного переустройства и (или) перепланировки, поскольку для собственников индивидуальных жилых домов установление такой меры ответственности за самовольное перепланирование (переустройство) жилого помещения как продажа с публичных торгов не соответствует задачам и целям публичной ответственности за нарушение жилищного законодательства.
Нормативные акты
Решение Минфина России от 10.09.2025 N 22-67374-00473-Р
<О порядке предоставления субсидии АО "ДОМ.РФ" на цели возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ по ставке до 8 процентов годовых (Версия 9)>для строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации, и строительства на них индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами.
<О порядке предоставления субсидии АО "ДОМ.РФ" на цели возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ по ставке до 8 процентов годовых (Версия 9)>для строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации, и строительства на них индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами.
Решение Московского городского суда от 06.06.2022 по делу N 3а-1894/2022
<О признании недействующим п. 4162 перечня объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП (ред. 04.05.2022)>Согласно п. п. 28, 29 постановления 7 Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
<О признании недействующим п. 4162 перечня объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП (ред. 04.05.2022)>Согласно п. п. 28, 29 постановления 7 Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Статья: Правовые проблемы переустройства (перепланировки) жилых помещений
(Буйнова Ю.В.)
("Юрист", 2007, N 9)Распространение положений главы 4 ЖК на собственников индивидуальных жилых домов, на мой взгляд, является излишним и неоправданным. Речь не идет о том, чтобы вообще исключить регулирование перепланировки индивидуального жилого дома. Но порядок перепланировки (переустройства) в отношении индивидуальных строений должен быть уведомительный, а не разрешительный. Для того чтобы отразить изменения, произошедшие в результате перепланировки, достаточно внести изменения в соответствующую часть проекта дома. Кроме того, строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов регламентируются законодательством об архитектуре и градостроительной деятельности. Дополнительное регулирование этого вопроса нормами ЖК только вносит путаницу. Надо отметить в этой связи еще один момент: на строительство индивидуального жилого дома в соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ проект не требуется, главное, чтобы при строительстве были соблюдены нормы градостроительного регламента. Почему таким же образом не урегулировать и переустройство (перепланировку) индивидуальных жилых домов?
(Буйнова Ю.В.)
("Юрист", 2007, N 9)Распространение положений главы 4 ЖК на собственников индивидуальных жилых домов, на мой взгляд, является излишним и неоправданным. Речь не идет о том, чтобы вообще исключить регулирование перепланировки индивидуального жилого дома. Но порядок перепланировки (переустройства) в отношении индивидуальных строений должен быть уведомительный, а не разрешительный. Для того чтобы отразить изменения, произошедшие в результате перепланировки, достаточно внести изменения в соответствующую часть проекта дома. Кроме того, строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов регламентируются законодательством об архитектуре и градостроительной деятельности. Дополнительное регулирование этого вопроса нормами ЖК только вносит путаницу. Надо отметить в этой связи еще один момент: на строительство индивидуального жилого дома в соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ проект не требуется, главное, чтобы при строительстве были соблюдены нормы градостроительного регламента. Почему таким же образом не урегулировать и переустройство (перепланировку) индивидуальных жилых домов?
"Многоквартирные дома: проблемы и решения"
(Певницкий С.Г., Чефранова Е.А.)
("Статут", 2006)Представляется, что с включением новым ЖК РФ в понятие жилого помещения индивидуального жилого дома и одновременным исключением таких домов из перечня, подлежащих обязательной государственной экспертизе (ст. 49 ГрК РФ), условие о принудительной продаже бесхозяйно содержащихся помещений к индивидуальным жилым домам применяться не может.
(Певницкий С.Г., Чефранова Е.А.)
("Статут", 2006)Представляется, что с включением новым ЖК РФ в понятие жилого помещения индивидуального жилого дома и одновременным исключением таких домов из перечня, подлежащих обязательной государственной экспертизе (ст. 49 ГрК РФ), условие о принудительной продаже бесхозяйно содержащихся помещений к индивидуальным жилым домам применяться не может.
"Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты"
(Ласкина Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)- жилой дом, часть жилого дома (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании);
(Ласкина Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)- жилой дом, часть жилого дома (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании);
Статья: Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах
(Певницкий С.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2006, N 1)Представляется, что с включением новым ЖК РФ в понятие жилого помещения индивидуального жилого дома и одновременного с исключением таких домов из перечня подлежащих обязательной государственной экспертизе (ст. 49 ГрК РФ) условие о принудительной продаже бесхозяйно содержащихся помещений к индивидуальным жилым домам применяться не должно.
(Певницкий С.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2006, N 1)Представляется, что с включением новым ЖК РФ в понятие жилого помещения индивидуального жилого дома и одновременного с исключением таких домов из перечня подлежащих обязательной государственной экспертизе (ст. 49 ГрК РФ) условие о принудительной продаже бесхозяйно содержащихся помещений к индивидуальным жилым домам применяться не должно.
"Право собственности: актуальные проблемы"
(отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров)
("Статут", 2008)5. Ради индивидуально-определенного использования по назначению жилых и нежилых ячеек (помещений) строятся и существуют здания, жилые дома. Именно в них конструктивно образуются обособленные составные части целого, пригодные для постоянного проживания. Но они не являются физически самостоятельными единицами такого единого органического целого, как здание, остающегося, несмотря на индивидуальное использование его ячеек архитектурно, технически неделимым. Объект технически неделим - это его физическое свойство, натуральные границы. Пропуская через себя стационарные общие внутридомовые коммуникации (оборудование), имея общий фундамент, каждое из его помещений, в том числе и технических, способствует функционированию здания, дома в целом, поскольку все они по отдельности, самостоятельно, автономно, без здания в целом, функционировать не в состоянии, а могут только в том рукотворном единстве, как они предварительно конструктивно спроектированы, построены и эксплуатируются, образуя при этом архитектурное и техническое единство в физических границах самостоятельного, индивидуально-определенного объекта - жилого дома. Это не означает, что проживающие в жилых помещениях лица не вправе осуществлять в установленном (разрешительном) порядке перевод внутренней ячейки, жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, переустроить и перепланировать жилое помещение (гл. 3 и 4 разд. I ЖК РФ).
(отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров)
("Статут", 2008)5. Ради индивидуально-определенного использования по назначению жилых и нежилых ячеек (помещений) строятся и существуют здания, жилые дома. Именно в них конструктивно образуются обособленные составные части целого, пригодные для постоянного проживания. Но они не являются физически самостоятельными единицами такого единого органического целого, как здание, остающегося, несмотря на индивидуальное использование его ячеек архитектурно, технически неделимым. Объект технически неделим - это его физическое свойство, натуральные границы. Пропуская через себя стационарные общие внутридомовые коммуникации (оборудование), имея общий фундамент, каждое из его помещений, в том числе и технических, способствует функционированию здания, дома в целом, поскольку все они по отдельности, самостоятельно, автономно, без здания в целом, функционировать не в состоянии, а могут только в том рукотворном единстве, как они предварительно конструктивно спроектированы, построены и эксплуатируются, образуя при этом архитектурное и техническое единство в физических границах самостоятельного, индивидуально-определенного объекта - жилого дома. Это не означает, что проживающие в жилых помещениях лица не вправе осуществлять в установленном (разрешительном) порядке перевод внутренней ячейки, жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, переустроить и перепланировать жилое помещение (гл. 3 и 4 разд. I ЖК РФ).
Статья: Самовольные постройки в судебной практике
(Некрестьянов Д.С.)
("Вестник Арбитражного суда Московского округа", 2018, N 4)<15> Понятия "перепланировка" и "переустройство" определены ст. 25 Жилищного кодекса РФ и подлежат применению исключительно к внутренним помещениям и квартирам в многоквартирных и индивидуальных жилых домах.
(Некрестьянов Д.С.)
("Вестник Арбитражного суда Московского округа", 2018, N 4)<15> Понятия "перепланировка" и "переустройство" определены ст. 25 Жилищного кодекса РФ и подлежат применению исключительно к внутренним помещениям и квартирам в многоквартирных и индивидуальных жилых домах.
"Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать"
(Рогожин М.Ю.)
("МЦФЭР", 2006)- обеспечение условий, необходимых для осуществления надлежащей эксплуатации жилого помещения (в качестве части многоквартирного или индивидуального жилого дома), предоставление нанимателю (за плату) коммунальных и других услуг.
(Рогожин М.Ю.)
("МЦФЭР", 2006)- обеспечение условий, необходимых для осуществления надлежащей эксплуатации жилого помещения (в качестве части многоквартирного или индивидуального жилого дома), предоставление нанимателю (за плату) коммунальных и других услуг.
Статья: К вопросу об организации управления многоквартирными домами
(Пешин Н.Л.)
("Конституционное и муниципальное право", 2007, N 5)Установление единства терминологии. Например, Жилищный кодекс содержит видовое понятие "жилое помещение", к которым относит все другие виды жилья, например жилые дома. Вместе с тем ЖК четко разделяет понятия "многоквартирный дом" и "жилой дом". Однако согласно КоАП жилые помещения, жилые дома, жилые помещения в многоквартирных домах - различные объекты правонарушений. Другой пример: КоАП предусматривает ответственность за "переоборудование" жилых домов или жилых помещений, тогда как в Жилищном кодексе Российской Федерации вместо "переоборудование" используются понятия "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений.
(Пешин Н.Л.)
("Конституционное и муниципальное право", 2007, N 5)Установление единства терминологии. Например, Жилищный кодекс содержит видовое понятие "жилое помещение", к которым относит все другие виды жилья, например жилые дома. Вместе с тем ЖК четко разделяет понятия "многоквартирный дом" и "жилой дом". Однако согласно КоАП жилые помещения, жилые дома, жилые помещения в многоквартирных домах - различные объекты правонарушений. Другой пример: КоАП предусматривает ответственность за "переоборудование" жилых домов или жилых помещений, тогда как в Жилищном кодексе Российской Федерации вместо "переоборудование" используются понятия "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений.