Отличия аренды и субаренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Отличия аренды и субаренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 54.1 "Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу о создании обществом схемы дробления путем перераспределения доходов на взаимозависимого индивидуального предпринимателя, применяющего УСН, и доначислил налоги. Суд установил, что общество сдавало в аренду торговые площади принадлежащего ему здания двум арендаторам. При этом договором аренды с независимым арендатором была предусмотрена обязанность общества обеспечить заполняемость площадей здания на 80 процентов, в противном случае размер арендной платы снижался. Суд пришел к выводу, что целью заключения договоров аренды с взаимозависимым предпринимателем была передача ему пустующих помещений, получение существенного дохода от которых на дату заключения договоров аренды имело вероятностный характер. Наличие родственной связи предпринимателя с учредителем общества, его главным бухгалтером и консультантом на дату заключения договоров аренды, а позднее с директором общества не подтверждает создание схемы уклонения от уплаты налогов ввиду отсутствия доказательств того, что сделки между данными субъектами были формальными. Налоговый орган не представил доказательств того, что обязанности, относящиеся к сфере деятельности предпринимателя, исполнялись работниками общества и за его счет, в периодах исполнения договора предприниматель имел собственный персонал. Установка обществом перегородок, пожарных шкафов, светильников, систем пожаротушения, монтаж эскалатора на переданных предпринимателю в аренду площадях не свидетельствует о формальности правоотношений общества с предпринимателем, учитывая, что арендодатель произвел неотделимые улучшения собственного имущества. Суд отклонил довод налогового органа о значительной разнице арендной платы, установленной в договоре с предпринимателем и вторым арендатором, поскольку условия этих договоров существенно отличаются по объему обязательств арендатора. Инспекция не доказала, что арендная плата, установленная для предпринимателя, значительно отличается от рыночного размера арендной платы. Суд указал на некорректность сравнения арендной платы по договорам с предпринимателем с платой по заключенным им договорам субаренды, так как договоры субаренды были заключены в отношении помещений гораздо меньшей площади, на меньшие сроки, в разные периоды, а сам размер арендной платы по разным договорам субаренды существенно отличался. Суд пришел к выводу, что инспекцией не были представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о создании схемы дробления бизнеса, поэтому доначисление налогов является неправомерным.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу о создании обществом схемы дробления путем перераспределения доходов на взаимозависимого индивидуального предпринимателя, применяющего УСН, и доначислил налоги. Суд установил, что общество сдавало в аренду торговые площади принадлежащего ему здания двум арендаторам. При этом договором аренды с независимым арендатором была предусмотрена обязанность общества обеспечить заполняемость площадей здания на 80 процентов, в противном случае размер арендной платы снижался. Суд пришел к выводу, что целью заключения договоров аренды с взаимозависимым предпринимателем была передача ему пустующих помещений, получение существенного дохода от которых на дату заключения договоров аренды имело вероятностный характер. Наличие родственной связи предпринимателя с учредителем общества, его главным бухгалтером и консультантом на дату заключения договоров аренды, а позднее с директором общества не подтверждает создание схемы уклонения от уплаты налогов ввиду отсутствия доказательств того, что сделки между данными субъектами были формальными. Налоговый орган не представил доказательств того, что обязанности, относящиеся к сфере деятельности предпринимателя, исполнялись работниками общества и за его счет, в периодах исполнения договора предприниматель имел собственный персонал. Установка обществом перегородок, пожарных шкафов, светильников, систем пожаротушения, монтаж эскалатора на переданных предпринимателю в аренду площадях не свидетельствует о формальности правоотношений общества с предпринимателем, учитывая, что арендодатель произвел неотделимые улучшения собственного имущества. Суд отклонил довод налогового органа о значительной разнице арендной платы, установленной в договоре с предпринимателем и вторым арендатором, поскольку условия этих договоров существенно отличаются по объему обязательств арендатора. Инспекция не доказала, что арендная плата, установленная для предпринимателя, значительно отличается от рыночного размера арендной платы. Суд указал на некорректность сравнения арендной платы по договорам с предпринимателем с платой по заключенным им договорам субаренды, так как договоры субаренды были заключены в отношении помещений гораздо меньшей площади, на меньшие сроки, в разные периоды, а сам размер арендной платы по разным договорам субаренды существенно отличался. Суд пришел к выводу, что инспекцией не были представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о создании схемы дробления бизнеса, поэтому доначисление налогов является неправомерным.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Что нужно знать о договоре субаренды
(КонсультантПлюс, 2026)1. В чем отличие субаренды от аренды
(КонсультантПлюс, 2026)1. В чем отличие субаренды от аренды
Статья: Модели субдоговоров и их отличительные черты
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 5)<93> На отрицательные последствия иного подхода указывалось в российской доктрине относительно недействительности субаренды в силу недействительности аренды (см.: Аренда: комментарий к статьям 606 - 625 и 650 - 655 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание] / отв. ред. А.Г. Карапетов. М., 2023. С. 647 (автор комментария к ст. 618 - А.А. Громов)); относительно отличий в сроке аренды и субаренды (см.: Там же. С. 512 - 513 (автор комментария к ст. 615 - А.А. Павлов)); относительно отсутствия согласия на субаренду (см.: Там же. С. 509). Также аналитику этого вопроса см.: Ананьев А.Е. Договор аренды с точки зрения учения о распорядительной сделке. С. 55 - 78.
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 5)<93> На отрицательные последствия иного подхода указывалось в российской доктрине относительно недействительности субаренды в силу недействительности аренды (см.: Аренда: комментарий к статьям 606 - 625 и 650 - 655 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание] / отв. ред. А.Г. Карапетов. М., 2023. С. 647 (автор комментария к ст. 618 - А.А. Громов)); относительно отличий в сроке аренды и субаренды (см.: Там же. С. 512 - 513 (автор комментария к ст. 615 - А.А. Павлов)); относительно отсутствия согласия на субаренду (см.: Там же. С. 509). Также аналитику этого вопроса см.: Ананьев А.Е. Договор аренды с точки зрения учения о распорядительной сделке. С. 55 - 78.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Статья: Оценочные ограничения сингулярного правопреемства в обязательственных правах на стороне кредитора: в поисках критериев
(Бершицкий Э.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 2, 3)<56> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1912 и 1914 - 1915 гг.). В 2 т. Т. 1. М., 2021. С. 549. См. также: Мейер Д.И. Указ. соч. С. 638. Интересно при этом, что субаренда ("сублокация") во времена Мейера и Шершеневича не требовала согласия арендодателя, если иное не устанавливалось договором, поскольку признавалось, что, в отличие от уступки права аренды, субаренда не влечет выбытия арендатора из правоотношений, а значит, арендодатель всегда мог спросить с него причиненные субарендатором убытки. См. также: Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 361; Вошатко А.В. Договор уступки требования: дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2009. С. 134.
(Бершицкий Э.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 2, 3)<56> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1912 и 1914 - 1915 гг.). В 2 т. Т. 1. М., 2021. С. 549. См. также: Мейер Д.И. Указ. соч. С. 638. Интересно при этом, что субаренда ("сублокация") во времена Мейера и Шершеневича не требовала согласия арендодателя, если иное не устанавливалось договором, поскольку признавалось, что, в отличие от уступки права аренды, субаренда не влечет выбытия арендатора из правоотношений, а значит, арендодатель всегда мог спросить с него причиненные субарендатором убытки. См. также: Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 361; Вошатко А.В. Договор уступки требования: дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2009. С. 134.
Готовое решение: В каком порядке происходит смена арендатора
(КонсультантПлюс, 2026)перенаем - передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако учтите, что в некоторых случаях перенаем запрещен. Например, нельзя передать права и обязанности арендатора по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Также для перенайма не действует правило о том, что перед арендодателем отвечает прежний арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, в отличие от субаренды, при перенайме прежний арендатор прекращает отношения с арендодателем;
(КонсультантПлюс, 2026)перенаем - передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако учтите, что в некоторых случаях перенаем запрещен. Например, нельзя передать права и обязанности арендатора по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Также для перенайма не действует правило о том, что перед арендодателем отвечает прежний арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, в отличие от субаренды, при перенайме прежний арендатор прекращает отношения с арендодателем;