Отказ во взыскании неустойки по договору долевого строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Отказ во взыскании неустойки по договору долевого строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Отказ от права, в т.ч. по договору
(КонсультантПлюс, 2025)Отказ от права признается недопустимым, если в результате такого отказа ущемлены права слабой стороны договора (например, отказ гражданина - участника долевого строительства от взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта)
(КонсультантПлюс, 2025)Отказ от права признается недопустимым, если в результате такого отказа ущемлены права слабой стороны договора (например, отказ гражданина - участника долевого строительства от взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта)
Перспективы и риски арбитражного спора: Участие в долевом строительстве: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)Участник долевого строительства хочет взыскать законную неустойку
(КонсультантПлюс, 2025)Участник долевого строительства хочет взыскать законную неустойку
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спор о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).
Статья: Злоупотребление правом со стороны потребителя: общие выводы и отдельные примеры из судебной практики
(Усольцев Е.Ю.)
("Гражданское право", 2022, N 4)В п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., говорится, что суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны такого участника, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в указанный срок (за исключением случая, когда участник долевого строительства предъявил застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям к его качеству) <16>. Учитывая данные разъяснения, Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в Определении от 16 февраля 2021 г. N 88-2561/2021 согласилась с нижестоящими судами, которые посчитали незаконным исковое требование о взыскании неустойки за просрочку передачи истцу объекта долевого строительства в установленный договором срок. Как следует из обстоятельств дела, гражданин не стал принимать квартиру по акту приема-передачи в связи с наличием в ней строительных недостатков: неровность стен, потолков и пола, нарушения при изготовлении и монтаже оконного блока и пр. Однако, поскольку договором была предусмотрена передача объекта без чистовой отделки, суды пришли к выводу, что указанные недостатки не являются существенными, поскольку не могут повлиять на использование квартиры по назначению, а потому их наличие не лишало истца возможности принять квартиру. В результате уклонение гражданина от приемки объекта долевого строительства было расценено как злоупотребление правом <17>.
(Усольцев Е.Ю.)
("Гражданское право", 2022, N 4)В п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., говорится, что суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны такого участника, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в указанный срок (за исключением случая, когда участник долевого строительства предъявил застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям к его качеству) <16>. Учитывая данные разъяснения, Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в Определении от 16 февраля 2021 г. N 88-2561/2021 согласилась с нижестоящими судами, которые посчитали незаконным исковое требование о взыскании неустойки за просрочку передачи истцу объекта долевого строительства в установленный договором срок. Как следует из обстоятельств дела, гражданин не стал принимать квартиру по акту приема-передачи в связи с наличием в ней строительных недостатков: неровность стен, потолков и пола, нарушения при изготовлении и монтаже оконного блока и пр. Однако, поскольку договором была предусмотрена передача объекта без чистовой отделки, суды пришли к выводу, что указанные недостатки не являются существенными, поскольку не могут повлиять на использование квартиры по назначению, а потому их наличие не лишало истца возможности принять квартиру. В результате уклонение гражданина от приемки объекта долевого строительства было расценено как злоупотребление правом <17>.
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).
Статья: Злоупотребление правом со стороны дольщика: общие выводы и отдельные примеры из судебной практики
(Бова Д.А.)
("Юрист", 2023, N 7)11. Заключения соглашений об уступке права требования с застройщика неустойки (либо штрафа) без переуступки основного обязательства по договору.
(Бова Д.А.)
("Юрист", 2023, N 7)11. Заключения соглашений об уступке права требования с застройщика неустойки (либо штрафа) без переуступки основного обязательства по договору.
Статья: Недобросовестные условия в договорах с участием потребителей: модернизация законодательства и развитие судебной практики
(Богдан В.В.)
("Цивилист", 2023, N 3)Значительная часть этих условий появилась в законодательстве под влиянием сложившихся в судебной практике подходов по разрешению споров о недобросовестных условиях договоров с участием потребителей. В частности, одним из ярких примеров является запрет включения в договор условия, ограничивающего право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности. До внесения изменений в ст. 16 Закона о защите прав потребителей требовалось признавать договорное условие о подсудности недействительным. В частности, по одному из гражданских дел потребитель обратился в суд с требованием о взыскании выплат с застройщика, подал иск по месту своего проживания в нарушение договорного условия о подсудности споров по месту нахождения застройщика. Суды возвратили исковое заявление, указав, что иск заявлен с нарушением правил о договорной подсудности. Потребитель обжаловал отказы о возвращении иска. Кассационный суд оставил жалобу без удовлетворения, указав, что рассмотрение данного спора в ином суде, отличном от ранее согласованного сторонами, допустимо только в случае, если истец одновременно с иском заявит требование о признании недействительным условия договора, определяющего территориальную подсудность <10>. В другом деле участник долевого строительства обратился в суд с требованием о взыскании неустойки по договору и признании недействительным условия договора об изменении подсудности спора. Суд признал пункт договора о подсудности недействительным <11>.
(Богдан В.В.)
("Цивилист", 2023, N 3)Значительная часть этих условий появилась в законодательстве под влиянием сложившихся в судебной практике подходов по разрешению споров о недобросовестных условиях договоров с участием потребителей. В частности, одним из ярких примеров является запрет включения в договор условия, ограничивающего право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности. До внесения изменений в ст. 16 Закона о защите прав потребителей требовалось признавать договорное условие о подсудности недействительным. В частности, по одному из гражданских дел потребитель обратился в суд с требованием о взыскании выплат с застройщика, подал иск по месту своего проживания в нарушение договорного условия о подсудности споров по месту нахождения застройщика. Суды возвратили исковое заявление, указав, что иск заявлен с нарушением правил о договорной подсудности. Потребитель обжаловал отказы о возвращении иска. Кассационный суд оставил жалобу без удовлетворения, указав, что рассмотрение данного спора в ином суде, отличном от ранее согласованного сторонами, допустимо только в случае, если истец одновременно с иском заявит требование о признании недействительным условия договора, определяющего территориальную подсудность <10>. В другом деле участник долевого строительства обратился в суд с требованием о взыскании неустойки по договору и признании недействительным условия договора об изменении подсудности спора. Суд признал пункт договора о подсудности недействительным <11>.
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Обращаться в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства следует только после истечения срока его передачи, установленного договором или дополнительным соглашением к нему. В противном случае велик риск отказа в удовлетворении исковых требований. Так, при рассмотрении конкретного спора суд пришел к выводу, что на момент подачи истцом иска в суд, равно как и на момент вынесения судебного решения, установленный договором срок для передачи объекта не истек, следовательно, основания для применения к ответчику каких-либо штрафных санкций отсутствуют (например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2019 N 8Г-1255/2019, 88-862/2019, Апелляционные определения Московского городского суда N 33-21915/2020, от 30.11.2017 по делу N 33-49103/2017).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Обращаться в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства следует только после истечения срока его передачи, установленного договором или дополнительным соглашением к нему. В противном случае велик риск отказа в удовлетворении исковых требований. Так, при рассмотрении конкретного спора суд пришел к выводу, что на момент подачи истцом иска в суд, равно как и на момент вынесения судебного решения, установленный договором срок для передачи объекта не истек, следовательно, основания для применения к ответчику каких-либо штрафных санкций отсутствуют (например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2019 N 8Г-1255/2019, 88-862/2019, Апелляционные определения Московского городского суда N 33-21915/2020, от 30.11.2017 по делу N 33-49103/2017).
Готовое решение: Принципы толкования договоров
(КонсультантПлюс, 2025)Новый кредитор приобрел у старого кредитора право требовать от застройщика передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи. И обратился в суд с иском к застройщику о взыскании законной неустойки за просрочку передачи (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Нижестоящие суды не применили к предварительному договору купли-продажи нормы об участии в долевом строительстве и отказали в иске. Верховный Суд РФ применил последовательно все три метода толкования и установил, что с учетом фактически сложившихся отношений, несмотря на название, к договору нужно применять нормы о долевом участии в строительстве (п. 1.1 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017).
(КонсультантПлюс, 2025)Новый кредитор приобрел у старого кредитора право требовать от застройщика передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи. И обратился в суд с иском к застройщику о взыскании законной неустойки за просрочку передачи (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Нижестоящие суды не применили к предварительному договору купли-продажи нормы об участии в долевом строительстве и отказали в иске. Верховный Суд РФ применил последовательно все три метода толкования и установил, что с учетом фактически сложившихся отношений, несмотря на название, к договору нужно применять нормы о долевом участии в строительстве (п. 1.1 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017).
Статья: Нарушение сроков строительства домов. Обзор спорных ситуаций
(Хлебников П., Тархов А.)
("Жилищное право", 2021, N 7)Коллегией отмечено следующее в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018. Требование: взыскание неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и штрафа. Обстоятельства: участник долевого строительства исполнил обязательство по оплате объекта долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные договором. Решение: отказано в части, поскольку в отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки (штрафа, пеней) право на присуждение предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафа возникает не в момент нарушения изготовителем обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент удовлетворения судом требований потребителя, что момент сдачи дома в эксплуатацию зависит от действий застройщика, поэтому срок сдачи квартиры должен быть ограничен неизбежными обстоятельствами. Таким обстоятельством выступает срок завершения строительства, предусмотренный договором.
(Хлебников П., Тархов А.)
("Жилищное право", 2021, N 7)Коллегией отмечено следующее в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018. Требование: взыскание неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и штрафа. Обстоятельства: участник долевого строительства исполнил обязательство по оплате объекта долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные договором. Решение: отказано в части, поскольку в отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки (штрафа, пеней) право на присуждение предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафа возникает не в момент нарушения изготовителем обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент удовлетворения судом требований потребителя, что момент сдачи дома в эксплуатацию зависит от действий застройщика, поэтому срок сдачи квартиры должен быть ограничен неизбежными обстоятельствами. Таким обстоятельством выступает срок завершения строительства, предусмотренный договором.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Обратите внимание! На основании ч. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При возврате застройщиком денежных средств в случае одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате дольщиком неустойки (пени) не допускается (ч. 7 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Обратите внимание! На основании ч. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При возврате застройщиком денежных средств в случае одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате дольщиком неустойки (пени) не допускается (ч. 7 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Статья: О несостоявшемся правосудии в деле о неустойке
(Штыкова Н.Н., Жбанков М.А.)
("Мировой судья", 2021, N 5)На наш взгляд, уже исходя из этого факта, можно было отказать истцу во взыскании неустойки, следуя буквальному смыслу условий договора (ст. 431 ГК РФ). Должны разграничиваться договорные типы, в которых неустойка была согласована: 1) только к договору долевого участия в строительстве, равно как и цене этого договора; 2) к обязательствам по выполнению отделки. Последние обязательства согласованы не были, и их применение по делу было недопустимо.
(Штыкова Н.Н., Жбанков М.А.)
("Мировой судья", 2021, N 5)На наш взгляд, уже исходя из этого факта, можно было отказать истцу во взыскании неустойки, следуя буквальному смыслу условий договора (ст. 431 ГК РФ). Должны разграничиваться договорные типы, в которых неустойка была согласована: 1) только к договору долевого участия в строительстве, равно как и цене этого договора; 2) к обязательствам по выполнению отделки. Последние обязательства согласованы не были, и их применение по делу было недопустимо.
Вопрос: Возможно ли произвести оплату по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречных требований?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Так, в ч. 7 ст. 9 Закона N 214-ФЗ указано, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом N 214-ФЗ или договором, не допускается.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Так, в ч. 7 ст. 9 Закона N 214-ФЗ указано, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом N 214-ФЗ или договором, не допускается.
Статья: Практические вопросы снижения размера неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства
(Можилян С.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)В силу ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ и п. 25 Обзора практики Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г. суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок.
(Можилян С.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)В силу ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ и п. 25 Обзора практики Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г. суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок.
Вопрос: Как признать произведенный зачет встречных требований недействительным?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) или договором, не допускается (ч. 7 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) или договором, не допускается (ч. 7 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).