Отчуждение общего имущества многоквартирного дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Отчуждение общего имущества многоквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 168 ГК РФНичтожной признают сделку, направленную на отчуждение общего имущества МКД в качестве самостоятельного объекта >>>
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с оспариванием решений общего собрания собственников помещений в МКД: Собственник хочет признать недействительным решение общего собрания собственников помещений (протокол общего собрания) по вопросам использования общего имущества МКД
(КонсультантПлюс, 2025)Общее собрание собственников помещений приняло решение по вопросам использования общего имущества МКД (аренда, отчуждение, реконструкция и др.). Собственник помещения считает, что принятое решение недействительно (из-за отсутствия кворума, нарушения порядка проведения и т.п.) и нарушает его права (например, в результате производства реконструкции произошло изменение несущих конструкций МКД или уменьшение общего имущества МКД и т.п.). Собственник хочет признать решение собрания (протокол общего собрания) недействительным.
(КонсультантПлюс, 2025)Общее собрание собственников помещений приняло решение по вопросам использования общего имущества МКД (аренда, отчуждение, реконструкция и др.). Собственник помещения считает, что принятое решение недействительно (из-за отсутствия кворума, нарушения порядка проведения и т.п.) и нарушает его права (например, в результате производства реконструкции произошло изменение несущих конструкций МКД или уменьшение общего имущества МКД и т.п.). Собственник хочет признать решение собрания (протокол общего собрания) недействительным.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Признание договора дарения недействительным
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В другом деле суд пришел к выводу, что по договору отчуждено фактически общее имущество многоквартирного дома неуправомоченным лицом (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2015 по делу N 33-48293/2015 (Определением Московского городского суда от 20.07.2016 N 4г-7540/2016 отказано в передаче кассационной жалобы на данное Определение)).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В другом деле суд пришел к выводу, что по договору отчуждено фактически общее имущество многоквартирного дома неуправомоченным лицом (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2015 по делу N 33-48293/2015 (Определением Московского городского суда от 20.07.2016 N 4г-7540/2016 отказано в передаче кассационной жалобы на данное Определение)).
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)В письме Минстроя России от 23 июля 2015 г. N 22876-АЧ/04 "О случаях отчуждения из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов" было отмечено следующее:
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)В письме Минстроя России от 23 июля 2015 г. N 22876-АЧ/04 "О случаях отчуждения из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов" было отмечено следующее:
Нормативные акты
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.11.2025)4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
(ред. от 04.11.2025)4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
<Письмо> Минстроя России от 23.07.2015 N 22876-АЧ/04
<О случаях отчуждения из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов>МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
<О случаях отчуждения из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов>МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
Статья: Договор на передачу части имущества во временное пользование в практике хозяйствующих субъектов: вопросы квалификации
(Соломина Н.Г.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)Квалификация спорного договора в качестве непоименованного основывалась на установке о том, что исполнение любого договора аренды предполагает смену титула владельца. Следует отметить, что в судебной практике в обоснование того, что договор по передаче части имущества во временное возмездное пользование относится к числу непоименованных договоров, встречается и другая аргументация. Так, в 2014 году судебной оценке подлежал договор, по которому пользователю (ЗАО "Компания ЭрТелеком" - ответчик) было предоставлено право на производство строительно-монтажных и ремонтных работ по размещению специального оборудования и прокладку кабельных линий в жилом доме, а также право протягивать воздушные кабельные линии с крыши дома на крыши ближайших домов и осуществлять обслуживание оборудования и кабельных линий. Собственников жилого дома в этом договоре представляло ТСЖ "Заречье" (истец). Истец свои требования основывал на квалификации обозначенного договора в качестве договора аренды. Несмотря на то что суд первой инстанции склонился к тому, что спорный договор относится к числу непоименованных, все же применил к нему положения об аренде в силу аналогии закона. Суд не смог квалифицировать данный договор как договор аренды лишь по той причине, что в пользование был предоставлен не какой-то обособленный объект, а лишь часть здания <6>. Последующие инстанции (апелляционная и кассационная), оставшись на позиции признания спорного договора в качестве непоименованного, в принципе не усмотрели в нем сходных черт с договором аренды. Так, суд апелляционной инстанции указал: по данному договору правомочия собственников по владению и пользованию общим имуществом многоквартирного дома не прекращались; возникшие между сторонами по спорному договору правоотношения не подлежат квалификации как арендные; между ними заключен договор, не поименованный в законе <7>. Как видим, суд не усмотрел применительно к спорной ситуации действий по передаче имущества (части имущества) в пользование, определив, что стенные перегородки, крыша, лестничные марши, технический этаж и тамбур лифтового помещения представляют собой лишь конструктивные элементы здания и не являются самостоятельными объектами, которые могут быть переданы в пользование отдельно от здания. Соответственно, по мнению суда, при размещении оборудования и прокладки кабеля в этих конструктивных элементах "отчуждения у собственников общего имущества в многоквартирном доме права пользования не происходит, так как собственники продолжают в полном объеме пользоваться местами общего пользования и извлекать из них полезные свойства" <8>. В итоге апелляционный суд вообще не нашел среди поименованных договоров тот сходный договор, положения которого могли бы быть применены к спорному договору, и разрешил спор, руководствуясь исключительно общими положениями ГК РФ о договоре. Данный вывод был полностью поддержан судом кассационной инстанции <9>.
(Соломина Н.Г.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)Квалификация спорного договора в качестве непоименованного основывалась на установке о том, что исполнение любого договора аренды предполагает смену титула владельца. Следует отметить, что в судебной практике в обоснование того, что договор по передаче части имущества во временное возмездное пользование относится к числу непоименованных договоров, встречается и другая аргументация. Так, в 2014 году судебной оценке подлежал договор, по которому пользователю (ЗАО "Компания ЭрТелеком" - ответчик) было предоставлено право на производство строительно-монтажных и ремонтных работ по размещению специального оборудования и прокладку кабельных линий в жилом доме, а также право протягивать воздушные кабельные линии с крыши дома на крыши ближайших домов и осуществлять обслуживание оборудования и кабельных линий. Собственников жилого дома в этом договоре представляло ТСЖ "Заречье" (истец). Истец свои требования основывал на квалификации обозначенного договора в качестве договора аренды. Несмотря на то что суд первой инстанции склонился к тому, что спорный договор относится к числу непоименованных, все же применил к нему положения об аренде в силу аналогии закона. Суд не смог квалифицировать данный договор как договор аренды лишь по той причине, что в пользование был предоставлен не какой-то обособленный объект, а лишь часть здания <6>. Последующие инстанции (апелляционная и кассационная), оставшись на позиции признания спорного договора в качестве непоименованного, в принципе не усмотрели в нем сходных черт с договором аренды. Так, суд апелляционной инстанции указал: по данному договору правомочия собственников по владению и пользованию общим имуществом многоквартирного дома не прекращались; возникшие между сторонами по спорному договору правоотношения не подлежат квалификации как арендные; между ними заключен договор, не поименованный в законе <7>. Как видим, суд не усмотрел применительно к спорной ситуации действий по передаче имущества (части имущества) в пользование, определив, что стенные перегородки, крыша, лестничные марши, технический этаж и тамбур лифтового помещения представляют собой лишь конструктивные элементы здания и не являются самостоятельными объектами, которые могут быть переданы в пользование отдельно от здания. Соответственно, по мнению суда, при размещении оборудования и прокладки кабеля в этих конструктивных элементах "отчуждения у собственников общего имущества в многоквартирном доме права пользования не происходит, так как собственники продолжают в полном объеме пользоваться местами общего пользования и извлекать из них полезные свойства" <8>. В итоге апелляционный суд вообще не нашел среди поименованных договоров тот сходный договор, положения которого могли бы быть применены к спорному договору, и разрешил спор, руководствуясь исключительно общими положениями ГК РФ о договоре. Данный вывод был полностью поддержан судом кассационной инстанции <9>.
Статья: Групповые иски и общественные интересы (некоторые вопросы)
(Туманов Д.А.)
("Закон", 2021, N 2)Приведу лишь один пример. В соответствии с Гражданским кодексом РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246). Кроме того, в ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Известно немало случаев незаконного отчуждения общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (чердаков, подвалов и пр.). Соответственно, в таких случаях вполне может быть предъявлен групповой иск в защиту прав и интересов собственников, однако понятно, что одобрение мирового соглашения большинством членов группы в такой ситуации попросту невозможно.
(Туманов Д.А.)
("Закон", 2021, N 2)Приведу лишь один пример. В соответствии с Гражданским кодексом РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246). Кроме того, в ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Известно немало случаев незаконного отчуждения общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (чердаков, подвалов и пр.). Соответственно, в таких случаях вполне может быть предъявлен групповой иск в защиту прав и интересов собственников, однако понятно, что одобрение мирового соглашения большинством членов группы в такой ситуации попросту невозможно.