Обязательная экспертиза отчета об оценке
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязательная экспертиза отчета об оценке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.12.2024 по делу N 88а-33402/2024 (УИД 77OS0000-02-2023-024371-32)
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости объекта нежилой недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Обстоятельства: Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости является завышенной, не соответствующей его рыночной стоимости, что нарушает права истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Решение: Удовлетворено.Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 23 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости объекта нежилой недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Обстоятельства: Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости является завышенной, не соответствующей его рыночной стоимости, что нарушает права истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Решение: Удовлетворено.Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 23 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с коммерческим наймом жилых помещений: Наймодатель по договору коммерческого найма хочет взыскать с Нанимателя возмещение ущерба, причиненного жилому помещению, в том числе затраты на восстановительный ремонт
(КонсультантПлюс, 2026)наличие и размер ущерба (убытков) (постановлениями следственных органов, заключением экспертизы, отчетом об оценке стоимости ущерба, актом возврата помещения, фотографиями, сметным отчетом и т.п.)
(КонсультантПлюс, 2026)наличие и размер ущерба (убытков) (постановлениями следственных органов, заключением экспертизы, отчетом об оценке стоимости ущерба, актом возврата помещения, фотографиями, сметным отчетом и т.п.)
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий судебной практики. Выпуск 28"
(отв. ред. К.Б. Ярошенко)
("Инфотропик Медиа", 2023)С учетом того что результатом оценки является стоимость, указанная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (ст. 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
(отв. ред. К.Б. Ярошенко)
("Инфотропик Медиа", 2023)С учетом того что результатом оценки является стоимость, указанная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (ст. 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Статья: Спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)В случае невозможности устранения возникших сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, в том числе путем назначения специалиста для дачи консультации или вызова непосредственно оценщика для дачи пояснений по отчету об оценке, суд должен решить вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе по своей инициативе. Отказ административного истца от проведения судебной экспертизы не должен препятствовать реализации права на установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)В случае невозможности устранения возникших сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, в том числе путем назначения специалиста для дачи консультации или вызова непосредственно оценщика для дачи пояснений по отчету об оценке, суд должен решить вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе по своей инициативе. Отказ административного истца от проведения судебной экспертизы не должен препятствовать реализации права на установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28
"О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
"О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
"Обзор практики межгосударственных органов по защите прав и основных свобод человека N 8 (2021)"
(подготовлен Верховным Судом РФ)Как усматривалось из постановления, заявители не представили в суд первой инстанции какие-либо надлежащие возражения или аргументы для оспаривания отчета об оценке. Суд согласился с тем, что, отказавшись от возможности требовать проведения дополнительной экспертизы, заявители поставили себя в невыгодное положение. Вместе с тем Суд отметил, что в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации заявители располагали и иными способами оспаривания отчета об оценке без проведения дополнительной экспертизы. В апелляционной жалобе заявители оспаривали выводы эксперта, представили некоторые расчеты и пояснения и предлагали другую оценку имущества. В частности, первая заявительница указала, что при определении стоимости дома и земли эксперт должен был применить "метод предполагаемого использования". Она также подчеркивала - экспертная оценка основывалась на предположении о том, что соответствующий земельный участок был предназначен для размещения дачи, а не многоквартирного дома; однако поскольку вокруг участка уже располагались аналогичные многоквартирные дома, то такое предположение было необоснованным. Суд не нашел подобные доводы заявительницы бессмысленными или необоснованными. Таким образом, национальным судебным органам следовало дать оценку доводам заявительницы о рыночной стоимости изымаемого имущества, поскольку такие доводы были непосредственным образом связаны с предметом спора, и мотивировать их отклонение (пункт 126 постановления).
(подготовлен Верховным Судом РФ)Как усматривалось из постановления, заявители не представили в суд первой инстанции какие-либо надлежащие возражения или аргументы для оспаривания отчета об оценке. Суд согласился с тем, что, отказавшись от возможности требовать проведения дополнительной экспертизы, заявители поставили себя в невыгодное положение. Вместе с тем Суд отметил, что в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации заявители располагали и иными способами оспаривания отчета об оценке без проведения дополнительной экспертизы. В апелляционной жалобе заявители оспаривали выводы эксперта, представили некоторые расчеты и пояснения и предлагали другую оценку имущества. В частности, первая заявительница указала, что при определении стоимости дома и земли эксперт должен был применить "метод предполагаемого использования". Она также подчеркивала - экспертная оценка основывалась на предположении о том, что соответствующий земельный участок был предназначен для размещения дачи, а не многоквартирного дома; однако поскольку вокруг участка уже располагались аналогичные многоквартирные дома, то такое предположение было необоснованным. Суд не нашел подобные доводы заявительницы бессмысленными или необоснованными. Таким образом, национальным судебным органам следовало дать оценку доводам заявительницы о рыночной стоимости изымаемого имущества, поскольку такие доводы были непосредственным образом связаны с предметом спора, и мотивировать их отклонение (пункт 126 постановления).
Статья: Границы компетенций эксперта и оценщика при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости
(Мануилов А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 11)Таким образом, в качестве методической основы эксперт применил некие, не указанные точно "методы анализа, сравнения и оценки выполнения требований законодательства". Однако эксперт не указал, какие именно методы были применены в экспертном исследовании, в каких источниках они описаны, степень их апробации, границы применения и другие обязательные реквизиты, обосновывающие их применение. Более того, единой апробированной или общепринятой научно-методической основы для правовой экспертизы отчетов об оценке не существует.
(Мануилов А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 11)Таким образом, в качестве методической основы эксперт применил некие, не указанные точно "методы анализа, сравнения и оценки выполнения требований законодательства". Однако эксперт не указал, какие именно методы были применены в экспертном исследовании, в каких источниках они описаны, степень их апробации, границы применения и другие обязательные реквизиты, обосновывающие их применение. Более того, единой апробированной или общепринятой научно-методической основы для правовой экспертизы отчетов об оценке не существует.
Статья: Необходимые (обязательные) доказательства в административном судопроизводстве
(Сиразитдинова Ю.Р.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2023, N 5)Так, по спорам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае установления обстоятельств, свидетельствующих о незаконности отчета об оценке данного объекта, суд должен назначать судебную экспертизу об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и проверке отчета об установлении такой стоимости <9>.
(Сиразитдинова Ю.Р.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2023, N 5)Так, по спорам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае установления обстоятельств, свидетельствующих о незаконности отчета об оценке данного объекта, суд должен назначать судебную экспертизу об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и проверке отчета об установлении такой стоимости <9>.
Статья: Как снизить риски оспаривания сделок по уступке прав требования
(Гейтс В.)
("Банковское кредитование", 2024, N 2)Однако это не означает, что подготовка досудебного отчета об оценке не требуется, поскольку в любом случае суд должен будет оценить все доказательства, которые предоставляются в материалы дела. Кроме того, выводы досудебного отчета могут помочь выявить недостатки в заключении судебной экспертизы и добиться назначения дополнительной или повторной экспертизы.
(Гейтс В.)
("Банковское кредитование", 2024, N 2)Однако это не означает, что подготовка досудебного отчета об оценке не требуется, поскольку в любом случае суд должен будет оценить все доказательства, которые предоставляются в материалы дела. Кроме того, выводы досудебного отчета могут помочь выявить недостатки в заключении судебной экспертизы и добиться назначения дополнительной или повторной экспертизы.
Статья: Спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (на основании судебной практики Московского областного суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)В случае невозможности устранения возникших сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, в том числе путем назначения специалиста для дачи консультации или вызова непосредственно оценщика для дачи пояснений по отчету об оценке, суд должен решить вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе по своей инициативе. Отказ административного истца от проведения судебной экспертизы не должен препятствовать реализации права на установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)В случае невозможности устранения возникших сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, в том числе путем назначения специалиста для дачи консультации или вызова непосредственно оценщика для дачи пояснений по отчету об оценке, суд должен решить вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе по своей инициативе. Отказ административного истца от проведения судебной экспертизы не должен препятствовать реализации права на установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
"Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации: в 2 ч."
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)В случае невозможности устранения возникших сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, в том числе путем назначения специалиста для дачи консультации или вызова непосредственно оценщика для дачи пояснений по отчету об оценке, суд должен решить вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе по своей инициативе. Отказ административного истца от проведения судебной экспертизы не должен препятствовать реализации права на установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. При рассмотрении спора суд не назначил судебную оценочную экспертизу и отказал в удовлетворении административного искового заявления в связи с недостоверной величиной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Вместе с тем достоверная величина рыночной стоимости земельного участка не определена, поэтому основания для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы у суда отсутствовали; принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 56-КГ17-9) <1>.
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)В случае невозможности устранения возникших сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, в том числе путем назначения специалиста для дачи консультации или вызова непосредственно оценщика для дачи пояснений по отчету об оценке, суд должен решить вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе по своей инициативе. Отказ административного истца от проведения судебной экспертизы не должен препятствовать реализации права на установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. При рассмотрении спора суд не назначил судебную оценочную экспертизу и отказал в удовлетворении административного искового заявления в связи с недостоверной величиной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Вместе с тем достоверная величина рыночной стоимости земельного участка не определена, поэтому основания для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы у суда отсутствовали; принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 56-КГ17-9) <1>.