Обманутые дольщики
Подборка наиболее важных документов по запросу Обманутые дольщики (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Новый вид ограниченного вещного права - "жилищно-долевое ограниченное вещное право"
(Костюк Н.Н.)
("Современное право", 2026, N 2)Действительно, в реалиях современной России анализ соответствующей судебной практики наглядно подтверждает многочисленные факты нарушений прав физических лиц, включая жилищные, трудовые, земельные и т.п. По-прежнему не сходят с повестки дня серьезнейшие проблемы "обманутых дольщиков", а также проблема злоупотребления правом собственниками микродолей в праве на жилые помещения.
(Костюк Н.Н.)
("Современное право", 2026, N 2)Действительно, в реалиях современной России анализ соответствующей судебной практики наглядно подтверждает многочисленные факты нарушений прав физических лиц, включая жилищные, трудовые, земельные и т.п. По-прежнему не сходят с повестки дня серьезнейшие проблемы "обманутых дольщиков", а также проблема злоупотребления правом собственниками микродолей в праве на жилые помещения.
Статья: Снос недостроя - право и практика
(Швец О., Биктагиров А.)
("Жилищное право", 2026, N 5)В 2008 году дом прекратили строить, так как администрация города обратилась в Арбитражный суд за сносом самовольной постройки. Поскольку были вложены средства большого количества граждан, то администрация иск отозвала и вопрос о сносе не рассматривался. Застройщику было предложено оформить земельные права на участки, на которых строится дом. На аукционе застройщик мог заключить договор аренды и продолжить строить, но он этого не сделал. В 2010 году компания вообще обанкротилась. Поскольку обманутых дольщиков достаточно много (около 200), денег было вложено достаточно много (цифры не разглашались), построено очень мало (3 - 4 этажа), то такая административная машина в решении вопроса оказалась очень неповоротливой и в итоге в 2016 году дом начали сносить. Несмотря даже на то, что в недостроенном доме дольщики смогли зарегистрировать права на квартиры. Дольщикам ущерб возмещен не был. На этом месте уже построен новый дом. Также, например, в Вологде (ул. Ленинградская, 99) есть долгострой. Собирались строить многоуровневую парковку. Последние лет 10 стоял без движения, не проводилось никаких работ. В сентябре 2025 года собственник начал остеклять здание. Эти работы начались только после того, как администрация начала готовить иск о сносе здания. Собственник быстро сориентировался и принял меры. В 2025 году было продлено разрешение на строительство и сообщалось, что в феврале 2026 года работы будут завершены. Однако на апрель здание не достроено, остекление потихоньку идет. Устанавливают по 3 - 5 больших стекол в неделю. Полагаю, что здание не снесут, но и строить будут очень долго. Если обобщить в отношении коммерческих объектов и многоквартирных домов, то право и требование снести недострой можно применить почти к любому зданию. Однако если построено много, или собственник не просто готов, а начинает его достраивать, то такие объекты не сносят, а достраивают и вводят в эксплуатацию. В случае если построен малый процент от общего и застройщик не проявляет интереса к достраиванию, то такие недострои сносят. Даже если не получена разрешительная документация, но застройщик добросовестно все оформляет и приводит в порядок документацию в соответствии с требованиями, то, как правило, не сносят объект. Другая история с частным домостроением. Например (не знаю, где точно эти объекты находятся, просто обсуждали с оценщиком и строительным экспертом). На 3 участках было начато строительство трех частных домов. Дома строились в ипотеку. Начата стройка была еще в 2023 году за счет ипотечных средств. Была применена ипотека с оплатой траншами. Т.е. построили фундамент - застройщику оплатили, построили стены - оплатили, завели под крышу - оплатили. Причем по смете на первых этапах стоимость фундамента и стен была завышена. Поэтому, построив фундамент, внешние стены и крышу, застройщик сдал дом как готовый, получил деньги и пропал. Теперь эти дома стоят недостроенные. И причем банк повысил ставку на ипотеку, поскольку дом не достроен на 100%. Здесь, конечно, речи о сносе не идет, но и достраивать все придется самим. В отношении частных домов, которые просто не достроены и брошены, о сносе речи не идет, поскольку никто об этом не заявляет и не жалуется.
(Швец О., Биктагиров А.)
("Жилищное право", 2026, N 5)В 2008 году дом прекратили строить, так как администрация города обратилась в Арбитражный суд за сносом самовольной постройки. Поскольку были вложены средства большого количества граждан, то администрация иск отозвала и вопрос о сносе не рассматривался. Застройщику было предложено оформить земельные права на участки, на которых строится дом. На аукционе застройщик мог заключить договор аренды и продолжить строить, но он этого не сделал. В 2010 году компания вообще обанкротилась. Поскольку обманутых дольщиков достаточно много (около 200), денег было вложено достаточно много (цифры не разглашались), построено очень мало (3 - 4 этажа), то такая административная машина в решении вопроса оказалась очень неповоротливой и в итоге в 2016 году дом начали сносить. Несмотря даже на то, что в недостроенном доме дольщики смогли зарегистрировать права на квартиры. Дольщикам ущерб возмещен не был. На этом месте уже построен новый дом. Также, например, в Вологде (ул. Ленинградская, 99) есть долгострой. Собирались строить многоуровневую парковку. Последние лет 10 стоял без движения, не проводилось никаких работ. В сентябре 2025 года собственник начал остеклять здание. Эти работы начались только после того, как администрация начала готовить иск о сносе здания. Собственник быстро сориентировался и принял меры. В 2025 году было продлено разрешение на строительство и сообщалось, что в феврале 2026 года работы будут завершены. Однако на апрель здание не достроено, остекление потихоньку идет. Устанавливают по 3 - 5 больших стекол в неделю. Полагаю, что здание не снесут, но и строить будут очень долго. Если обобщить в отношении коммерческих объектов и многоквартирных домов, то право и требование снести недострой можно применить почти к любому зданию. Однако если построено много, или собственник не просто готов, а начинает его достраивать, то такие объекты не сносят, а достраивают и вводят в эксплуатацию. В случае если построен малый процент от общего и застройщик не проявляет интереса к достраиванию, то такие недострои сносят. Даже если не получена разрешительная документация, но застройщик добросовестно все оформляет и приводит в порядок документацию в соответствии с требованиями, то, как правило, не сносят объект. Другая история с частным домостроением. Например (не знаю, где точно эти объекты находятся, просто обсуждали с оценщиком и строительным экспертом). На 3 участках было начато строительство трех частных домов. Дома строились в ипотеку. Начата стройка была еще в 2023 году за счет ипотечных средств. Была применена ипотека с оплатой траншами. Т.е. построили фундамент - застройщику оплатили, построили стены - оплатили, завели под крышу - оплатили. Причем по смете на первых этапах стоимость фундамента и стен была завышена. Поэтому, построив фундамент, внешние стены и крышу, застройщик сдал дом как готовый, получил деньги и пропал. Теперь эти дома стоят недостроенные. И причем банк повысил ставку на ипотеку, поскольку дом не достроен на 100%. Здесь, конечно, речи о сносе не идет, но и достраивать все придется самим. В отношении частных домов, которые просто не достроены и брошены, о сносе речи не идет, поскольку никто об этом не заявляет и не жалуется.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 217.1 "Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению гражданина, в связи с тем, что он является обманутым дольщиком (застройщик признан банкротом), а также в связи с тем, что он внес паевой взнос в полном объеме, в целях налогообложения срок владения полученной квартирой подлежит исчислению с даты оплаты пая.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению гражданина, в связи с тем, что он является обманутым дольщиком (застройщик признан банкротом), а также в связи с тем, что он внес паевой взнос в полном объеме, в целях налогообложения срок владения полученной квартирой подлежит исчислению с даты оплаты пая.
Важнейшая практика по ст. 217.1 НК РФПрактика неоднозначна по вопросу о том, можно ли исчислять срок владения квартирой, полученной в качестве меры поддержки обманутых дольщиков, с даты внесения в полном объеме паевого взноса за неполученную квартиру
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)
(ред. от 29.04.2026)3. Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)
(ред. от 29.04.2026)3. Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
"Негативные иски о признании в российской судебной практике: учебное пособие"
(Болдырев В.А.)
("Юрист", 2025)Автор, делая приведенный вывод, ссылается на работу С. Давидяна и А. Юдина, давших краткий и в целом негативный анализ практики судов, связанной с защитой прав обманутых дольщиков <15>. При этом названные исследователи не только не распространяют сделанные выводы на обязательственные отношения иных видов, но и отсылают читателя к ст. 12 ГК РФ, где одним из способов защиты гражданских прав названо признание права, подчеркивая: "Закон не оговаривает, что может выступить объектом такого признания - право, имущество, обязательства и проч. Никаких ограничений в отношении признания права требования доли нормы права не содержат" <16>.
(Болдырев В.А.)
("Юрист", 2025)Автор, делая приведенный вывод, ссылается на работу С. Давидяна и А. Юдина, давших краткий и в целом негативный анализ практики судов, связанной с защитой прав обманутых дольщиков <15>. При этом названные исследователи не только не распространяют сделанные выводы на обязательственные отношения иных видов, но и отсылают читателя к ст. 12 ГК РФ, где одним из способов защиты гражданских прав названо признание права, подчеркивая: "Закон не оговаривает, что может выступить объектом такого признания - право, имущество, обязательства и проч. Никаких ограничений в отношении признания права требования доли нормы права не содержат" <16>.
Статья: Неквалифицированный инвестор перед лицом деприватизации
(Пилинцов А.В.)
("Хозяйство и право", 2025, N 9)Наиболее рациональным видится первый вариант, который позволит сохранить доверие неквалифицированных инвесторов. О необходимости сохранения доверия розничного инвестора к фондовому рынку говорил и Президент Российской Федерации В.В. Путин: "...нам не хватало только "второго издания" обманутых дольщиков" <4>.
(Пилинцов А.В.)
("Хозяйство и право", 2025, N 9)Наиболее рациональным видится первый вариант, который позволит сохранить доверие неквалифицированных инвесторов. О необходимости сохранения доверия розничного инвестора к фондовому рынку говорил и Президент Российской Федерации В.В. Путин: "...нам не хватало только "второго издания" обманутых дольщиков" <4>.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Отсутствие необходимости вносить указанные взносы вполне очевидно, поскольку Фонд развития территорий в данном случае выступает в качестве партнера по договору, который к тому же получает субсидии из бюджета субъекта Российской Федерации. Он был создан для решения проблемы "обманутых дольщиков". Этот Фонд на определенных условиях выступает приобретателем имущества обанкротившихся застройщиков. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов осуществляется с использованием государственного имущества.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Отсутствие необходимости вносить указанные взносы вполне очевидно, поскольку Фонд развития территорий в данном случае выступает в качестве партнера по договору, который к тому же получает субсидии из бюджета субъекта Российской Федерации. Он был создан для решения проблемы "обманутых дольщиков". Этот Фонд на определенных условиях выступает приобретателем имущества обанкротившихся застройщиков. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов осуществляется с использованием государственного имущества.
Статья: Виды производств в гражданском и арбитражном процессах
(Решетникова И.В.)
("Вестник гражданского процесса", 2026, N 2)Если обратиться к критериям выделения производств в процессе, то всех истцов объединяют однотипные правоотношения с ответчиком. Возникающие особенности производства продиктованы группой лиц на стороне истца. В основе этих дел лежит разумная мысль: рассмотреть одно гражданское дело и при этом защитить интересы большой группы людей. Такая практика имеет место в делах о защите прав потребителей, когда выявлена партия некачественной продукции, пострадало большое количество покупателей, или при подаче группового иска в интересах жильцов многоквартирного дома к управляющей компании, иска обманутых дольщиков к одному застройщику и пр.
(Решетникова И.В.)
("Вестник гражданского процесса", 2026, N 2)Если обратиться к критериям выделения производств в процессе, то всех истцов объединяют однотипные правоотношения с ответчиком. Возникающие особенности производства продиктованы группой лиц на стороне истца. В основе этих дел лежит разумная мысль: рассмотреть одно гражданское дело и при этом защитить интересы большой группы людей. Такая практика имеет место в делах о защите прав потребителей, когда выявлена партия некачественной продукции, пострадало большое количество покупателей, или при подаче группового иска в интересах жильцов многоквартирного дома к управляющей компании, иска обманутых дольщиков к одному застройщику и пр.
Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения в целях НДФЛ при продаже жилого помещения физлицом, являющимся обманутым дольщиком.
(Письмо Минфина России от 12.12.2024 N 03-04-04/125893)Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения в целях НДФЛ при продаже жилого помещения физлицом, являющимся обманутым дольщиком.
(Письмо Минфина России от 12.12.2024 N 03-04-04/125893)Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения в целях НДФЛ при продаже жилого помещения физлицом, являющимся обманутым дольщиком.
Статья: Особенности не поименованных в ГК РФ способов обеспечения обязательств участников долевого строительства при проектном финансировании застройщиков
(Федоров Н.И.)
("Право и экономика", 2025, N 11)Таким образом, с момента введения с 1 июля 2019 года механизма продажи объектов долевого участия только с использованием счетов эскроу риск появления так называемых "обманутых дольщиков" практически отсутствует.
(Федоров Н.И.)
("Право и экономика", 2025, N 11)Таким образом, с момента введения с 1 июля 2019 года механизма продажи объектов долевого участия только с использованием счетов эскроу риск появления так называемых "обманутых дольщиков" практически отсутствует.
Вопрос: Об определении минимального предельного срока владения жилым помещением физлицом, являющимся обманутым дольщиком, в целях НДФЛ при продаже.
(Письмо Минфина России от 11.03.2025 N 01-06-13/03-23490)Вопрос: Об определении минимального предельного срока владения жилым помещением физлицом, являющимся обманутым дольщиком, в целях НДФЛ при продаже.
(Письмо Минфина России от 11.03.2025 N 01-06-13/03-23490)Вопрос: Об определении минимального предельного срока владения жилым помещением физлицом, являющимся обманутым дольщиком, в целях НДФЛ при продаже.
Вопрос: Об исчислении физлицом, являющимся обманутым дольщиком, минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества в целях НДФЛ.
(Письмо Минфина России от 16.09.2025 N 03-04-07/90111)Вопрос: Об исчислении физлицом, являющимся обманутым дольщиком, минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества в целях НДФЛ.
(Письмо Минфина России от 16.09.2025 N 03-04-07/90111)Вопрос: Об исчислении физлицом, являющимся обманутым дольщиком, минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества в целях НДФЛ.
Статья: Баланс интересов участников долевого строительства в Российской Федерации
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12; 2026, N 1)Несмотря на то что такие возможности инвестирования на начальном этапе строительства позволяли приобретать жилье на 20 - 30 процентов дешевле ее текущей среднерыночной стоимости, отсутствие федерального нормативного регулирования порядка контроля за деятельностью застройщиков и практики защиты прав и интересов инвесторов (дольщиков) приводило к массовым случаям потерь денежных средств вследствие недобросовестных действий (бездействия) застройщиков. Именно в тот период времени появились термин "обманутые дольщики" и, соответственно, проблема того, что физические лица, проинвестировавшие постройку будущего недвижимого имущества, так и не получили его. В связи с этим сфера долевого участия в финансировании строительства вызывала значительное недоверие общества, поскольку многие застройщики не исполняли обязательства по передаче недвижимого имущества, будучи признанными банкротами, либо фактически совершали хищение денежных средств даже вне процедур фиктивного или преднамеренного банкротства, когда объекты незавершенного строительства не находились в конкурсной массе, несмотря на то, что "в суде могут быть оспорены преднамеренные действия должника, наносящие ущерб кредиторам" <5>.
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12; 2026, N 1)Несмотря на то что такие возможности инвестирования на начальном этапе строительства позволяли приобретать жилье на 20 - 30 процентов дешевле ее текущей среднерыночной стоимости, отсутствие федерального нормативного регулирования порядка контроля за деятельностью застройщиков и практики защиты прав и интересов инвесторов (дольщиков) приводило к массовым случаям потерь денежных средств вследствие недобросовестных действий (бездействия) застройщиков. Именно в тот период времени появились термин "обманутые дольщики" и, соответственно, проблема того, что физические лица, проинвестировавшие постройку будущего недвижимого имущества, так и не получили его. В связи с этим сфера долевого участия в финансировании строительства вызывала значительное недоверие общества, поскольку многие застройщики не исполняли обязательства по передаче недвижимого имущества, будучи признанными банкротами, либо фактически совершали хищение денежных средств даже вне процедур фиктивного или преднамеренного банкротства, когда объекты незавершенного строительства не находились в конкурсной массе, несмотря на то, что "в суде могут быть оспорены преднамеренные действия должника, наносящие ущерб кредиторам" <5>.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)5.6. В ч. 5.6 комментируемой статьи говорится об особенностях проведения государственной экспертизы проектной документации многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В данном случае речь идет о решении проблемы так называемых обманутых дольщиков, которые вложили денежные средства в строительство жилых домов, но жилые дома не были достроены, а строительные фирмы, возводившие их, обанкротились.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)5.6. В ч. 5.6 комментируемой статьи говорится об особенностях проведения государственной экспертизы проектной документации многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В данном случае речь идет о решении проблемы так называемых обманутых дольщиков, которые вложили денежные средства в строительство жилых домов, но жилые дома не были достроены, а строительные фирмы, возводившие их, обанкротились.