Новое в 214 ФЗ
Подборка наиболее важных документов по запросу Новое в 214 ФЗ (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 7 "Гарантии качества, предусмотренные договором" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Как верно отмечено судами, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (часть 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ)."
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 5 "Цена договора" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Положение об обязательном безналичном порядке оплаты долевого взноса добавлено в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" лишь 01.07.2018, то есть спустя 3 года после цепочки сделок, а значит, новая редакция части 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ не может распространяться на спорные правоотношения между Мазуровой Г.А. и ООО "ЛенОблСтрой"."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор изменений и дополнений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (первый квартал 2022 года)
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Что именно законодатель относит к малоэтажному жилому комплексу (МЖК) и как определяются его границы? Анализ Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ показал, что данный термин в этих основополагающих правовых документах отсутствует. Его определение дается в новой редакции Закона N 214-ФЗ <3>.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Что именно законодатель относит к малоэтажному жилому комплексу (МЖК) и как определяются его границы? Анализ Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ показал, что данный термин в этих основополагающих правовых документах отсутствует. Его определение дается в новой редакции Закона N 214-ФЗ <3>.
Статья: Ограничение ответственности застройщиков
(Плешанова О.П.)
("Закон", 2025, N 1)В довершение этой истории Закон от 8 августа 2024 года N 266-ФЗ внес изменения в ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ: теперь полностью исключено применение к застройщику мер гражданско-правовой ответственности, установленных Законом о защите прав потребителей. Новая ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ закрепила, что меры гражданско-правовой ответственности устанавливаются в нем исчерпывающим образом. Новые нормы об ответственности действуют с 1 сентября 2024 года с обратной силой, т.е. распространяются на ранее заключенные договоры (ст. 2 Закона N 266-ФЗ). По сравнению с Законом о защите прав потребителей ограничения существенные: например, штраф за отказ застройщика добровольно удовлетворить требования дольщика составляет 5% от присужденной судом суммы (ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 266-ФЗ), а не 50%, как предусмотрено в п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, - разница в 10 раз.
(Плешанова О.П.)
("Закон", 2025, N 1)В довершение этой истории Закон от 8 августа 2024 года N 266-ФЗ внес изменения в ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ: теперь полностью исключено применение к застройщику мер гражданско-правовой ответственности, установленных Законом о защите прав потребителей. Новая ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ закрепила, что меры гражданско-правовой ответственности устанавливаются в нем исчерпывающим образом. Новые нормы об ответственности действуют с 1 сентября 2024 года с обратной силой, т.е. распространяются на ранее заключенные договоры (ст. 2 Закона N 266-ФЗ). По сравнению с Законом о защите прав потребителей ограничения существенные: например, штраф за отказ застройщика добровольно удовлетворить требования дольщика составляет 5% от присужденной судом суммы (ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 266-ФЗ), а не 50%, как предусмотрено в п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, - разница в 10 раз.
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)3) уполномоченный банк - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)3) уполномоченный банк - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Такая уступка прав возможна только в случае, если договор был зарегистрирован (в части ДДУ) и полностью оплачен дольщиком или инвестором, или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 382 ГК РФ). В связи с этим согласие застройщика на уступку доли в строительстве не требуется. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление АС Поволжского округа от 25.06.2020 N Ф06-62615/2020 по делу N А55-17534/2019).
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Такая уступка прав возможна только в случае, если договор был зарегистрирован (в части ДДУ) и полностью оплачен дольщиком или инвестором, или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 382 ГК РФ). В связи с этим согласие застройщика на уступку доли в строительстве не требуется. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление АС Поволжского округа от 25.06.2020 N Ф06-62615/2020 по делу N А55-17534/2019).
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Технически осуществить замену ДДУ как предмета залога в принципе возможно: на перечисление денег со счета эскроу на залоговый счет отводится не менее 14 рабочих дней (ч. 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ), в течение которых можно успеть оформить новый ДДУ.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Технически осуществить замену ДДУ как предмета залога в принципе возможно: на перечисление денег со счета эскроу на залоговый счет отводится не менее 14 рабочих дней (ч. 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ), в течение которых можно успеть оформить новый ДДУ.
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)Сама природа данного института заключается в том, что покупная цена поступает на специализированный счет эскроу, с которого продавец только после представления эскроу-агенту (обычно банку) документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю, имеет возможность снять эти деньги <25>. Счета эскроу предоставляют определенную гарантию безопасности участникам строительства, т.к. хранение денежных средств на таком счете осуществляется до момента выполнения обязательств застройщиком, а следовательно, они не могут быть им использованы до завершения строительства и подписания акта приема-передачи недвижимости (п. 6 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") (далее - Закон N 214-ФЗ) <26>. Кроме того, в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по вине застройщика денежные средства со счета эскроу подлежат возврату участнику строительства либо остаются на счете до завершения строительства проблемного объекта новым застройщиком (п. 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ). Данное правило действует и в ситуации банкротства застройщика, поэтому участник строительства не утрачивает денежные средства, внесенные в качестве оплаты цены по договору долевого участия в строительстве, которые будут возвращены ему либо, как отмечалось, останутся на счете эскроу до завершения строительства объекта новым застройщиком <27>.
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)Сама природа данного института заключается в том, что покупная цена поступает на специализированный счет эскроу, с которого продавец только после представления эскроу-агенту (обычно банку) документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю, имеет возможность снять эти деньги <25>. Счета эскроу предоставляют определенную гарантию безопасности участникам строительства, т.к. хранение денежных средств на таком счете осуществляется до момента выполнения обязательств застройщиком, а следовательно, они не могут быть им использованы до завершения строительства и подписания акта приема-передачи недвижимости (п. 6 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") (далее - Закон N 214-ФЗ) <26>. Кроме того, в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по вине застройщика денежные средства со счета эскроу подлежат возврату участнику строительства либо остаются на счете до завершения строительства проблемного объекта новым застройщиком (п. 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ). Данное правило действует и в ситуации банкротства застройщика, поэтому участник строительства не утрачивает денежные средства, внесенные в качестве оплаты цены по договору долевого участия в строительстве, которые будут возвращены ему либо, как отмечалось, останутся на счете эскроу до завершения строительства объекта новым застройщиком <27>.