Непосредственное управление многоквартирным домом
Подборка наиболее важных документов по запросу Непосредственное управление многоквартирным домом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 164 "Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме" ЖК РФСТАТЬЯ 164 "НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 164 "Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме" ЖК РФСТАТЬЯ 164 "НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Непосредственный способ управления многоквартирным домом: преимущества и недостатки
(Ворошилов И.И.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 5)"Семейное и жилищное право", 2025, N 5
(Ворошилов И.И.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 5)"Семейное и жилищное право", 2025, N 5
Нормативные акты
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.11.2025)Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
(ред. от 04.11.2025)Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
"ГОСТ Р 56038-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования"
(утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 25.07.2023 N 578-ст)Стандарт предназначен для применения лицами, оказывающими услуги управления многоквартирными домами, а также собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья либо жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, а также застройщиками, выступающими в роли заказчиков таких услуг.
(утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 25.07.2023 N 578-ст)Стандарт предназначен для применения лицами, оказывающими услуги управления многоквартирными домами, а также собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья либо жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, а также застройщиками, выступающими в роли заказчиков таких услуг.
Статья: Обзор нового законодательства и судебной практики
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2025, N 4)В случае если все помещения в МКД принадлежат одному собственнику, такой собственник на основании ч. 7 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) единолично принимает решение о выборе способа управления МКД. Если в МКД более тридцати квартир, тогда выбор непосредственного управления МКД законом не допускается.
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2025, N 4)В случае если все помещения в МКД принадлежат одному собственнику, такой собственник на основании ч. 7 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) единолично принимает решение о выборе способа управления МКД. Если в МКД более тридцати квартир, тогда выбор непосредственного управления МКД законом не допускается.
Ситуация: Каковы особенности перерасчета платежей за коммунальные услуги при их предоставлении с перерывами?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Следует учесть, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений ресурсоснабжающая организация производит уменьшение размера платы за коммунальные услуги, если нарушения произошли до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 12 ст. 157.2 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Следует учесть, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений ресурсоснабжающая организация производит уменьшение размера платы за коммунальные услуги, если нарушения произошли до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 12 ст. 157.2 ЖК РФ).
Ситуация: Когда пересчитывают плату за коммунальные услуги (газоснабжение, электроснабжение, отопление и др.)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Следует учесть, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений ресурсоснабжающая организация производит уменьшение размера платы за коммунальные услуги, если нарушения произошли до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 12 ст. 157.2 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Следует учесть, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений ресурсоснабжающая организация производит уменьшение размера платы за коммунальные услуги, если нарушения произошли до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 12 ст. 157.2 ЖК РФ).
Статья: Соотношение правовых механизмов участия граждан в обеспечении комфортной среды по месту их проживания: правовые конструкции "придомовая территория" и "прилегающая территория"
(Андреечев И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 11)Несмотря на это, по моему мнению, судебное решение не сняло вопрос, как собственникам помещений в МКД и, соответственно, управляющим организациям исполнять рассматриваемую обязанность. Так, пункт 13 части 2 статьи 45.1 Закона N 131-ФЗ возлагает рассматриваемую обязанность на собственников и (или) иных законных владельцев помещений, в то время как часть 9 статьи 55.25 ГрК РФ - на лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения. Круг указанных лиц определен в части 1 статьи 55.25 ГрК РФ. Участие собственников в содержании прилегающих территорий влечет дополнительные расходы, которые они несут, поэтому также необходимо решение собственников относительно механизма реализации этой обязанности. Если определение форм и порядка такого участия собственников в содержании прилегающей территории является правом муниципального образования, то в случае их принятия в правилах благоустройства они становятся обязанностью для собственников. В этом случае первичными будут правила благоустройства, а не волеизъявление собственников. Отсутствие таких решений не освободит, например, управляющие организации от гражданско-правовой и административной ответственности, что подтверждается примерами судебной практики. На мой взгляд, порядок осуществления такого участия должен определяться в зависимости от выбранного и реализованного способа управления МКД. Применительно к МКД порядок принятия решений об исполнении такой обязанности должен быть таким же, как и при решении вопросов содержания общего имущества (собственники помещений заключают договор управления МКД с управляющей организацией либо договор о содержании имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, при непосредственном управлении МКД, а также с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом при управлении МКД и т.д.). Исходя из требований правил благоустройства к формам участия собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения в отношении прилегающих территорий, а также размер их финансирования.
(Андреечев И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 11)Несмотря на это, по моему мнению, судебное решение не сняло вопрос, как собственникам помещений в МКД и, соответственно, управляющим организациям исполнять рассматриваемую обязанность. Так, пункт 13 части 2 статьи 45.1 Закона N 131-ФЗ возлагает рассматриваемую обязанность на собственников и (или) иных законных владельцев помещений, в то время как часть 9 статьи 55.25 ГрК РФ - на лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения. Круг указанных лиц определен в части 1 статьи 55.25 ГрК РФ. Участие собственников в содержании прилегающих территорий влечет дополнительные расходы, которые они несут, поэтому также необходимо решение собственников относительно механизма реализации этой обязанности. Если определение форм и порядка такого участия собственников в содержании прилегающей территории является правом муниципального образования, то в случае их принятия в правилах благоустройства они становятся обязанностью для собственников. В этом случае первичными будут правила благоустройства, а не волеизъявление собственников. Отсутствие таких решений не освободит, например, управляющие организации от гражданско-правовой и административной ответственности, что подтверждается примерами судебной практики. На мой взгляд, порядок осуществления такого участия должен определяться в зависимости от выбранного и реализованного способа управления МКД. Применительно к МКД порядок принятия решений об исполнении такой обязанности должен быть таким же, как и при решении вопросов содержания общего имущества (собственники помещений заключают договор управления МКД с управляющей организацией либо договор о содержании имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, при непосредственном управлении МКД, а также с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом при управлении МКД и т.д.). Исходя из требований правил благоустройства к формам участия собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения в отношении прилегающих территорий, а также размер их финансирования.
"Годовой отчет. Жилищно-коммунальное хозяйство - 2022"
(под общ. ред. д. э. н. Ю.А. Васильева)
("БиТуБи", 2022)К сведению: при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в этом доме положения об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы включаются в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, осуществляющими поставки коммунальных ресурсов. Второй вариант - собственники заключают договор об осуществлении деятельности АДС со специализированной организацией.
(под общ. ред. д. э. н. Ю.А. Васильева)
("БиТуБи", 2022)К сведению: при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в этом доме положения об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы включаются в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, осуществляющими поставки коммунальных ресурсов. Второй вариант - собственники заключают договор об осуществлении деятельности АДС со специализированной организацией.
Ситуация: Каковы последствия банкротства управляющей организации для собственников помещений в МКД?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)возникновения обязательств по договорам, заключаемым собственниками помещений при непосредственном управлении МКД (например, договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, отопления и др.);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)возникновения обязательств по договорам, заключаемым собственниками помещений при непосредственном управлении МКД (например, договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, отопления и др.);
Ситуация: Можно ли взыскать моральный вред в случае залива квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества МКД (п. 42 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества МКД (п. 42 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Статья: Сообщество собственников помещений в здании как субъект права: европейский опыт и российские перспективы
(Мачехина А.В.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)Единственная форма управления, близкая полноценному сообществу собственников, - непосредственное управление МКД. Однако закон уделяет ему мало внимания, регламентируя преимущественно порядок заключения договоров при таком способе управления (ст. 164 ЖК РФ). Так, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники заключают на основании решений общего собрания собственников помещений в здании (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). При этом большинство договоров снабжения ресурсами заключаются индивидуально с каждым собственником (ч. 2). Однако непосредственное управление также не предполагает наличие специального субъекта права, объединяющего всех собственников. В отношениях с третьими лицами от имени собственников может выступать один из собственников или иное лицо, указанное в решении собрания или доверенности, выданной от имени всех или большинства собственников (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
(Мачехина А.В.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)Единственная форма управления, близкая полноценному сообществу собственников, - непосредственное управление МКД. Однако закон уделяет ему мало внимания, регламентируя преимущественно порядок заключения договоров при таком способе управления (ст. 164 ЖК РФ). Так, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники заключают на основании решений общего собрания собственников помещений в здании (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). При этом большинство договоров снабжения ресурсами заключаются индивидуально с каждым собственником (ч. 2). Однако непосредственное управление также не предполагает наличие специального субъекта права, объединяющего всех собственников. В отношениях с третьими лицами от имени собственников может выступать один из собственников или иное лицо, указанное в решении собрания или доверенности, выданной от имени всех или большинства собственников (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
Ситуация: Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно направить по акту приема-передачи подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив, при непосредственном способе управления МКД - в орган жилищного надзора. В определенных случаях копии указанных документов также направляются в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. Документы должны быть направлены не позднее чем через 10 календарных дней после проведения (окончания) общего собрания. Кроме того, решения и протокол общего собрания должны быть размещены указанным лицом в ГИС "ЖКХ" или региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения указанных документов в ГИС "ЖКХ" в автоматизированном режиме) независимо от выбранной формы проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минстроя России N 266/пр; Письмо Минстроя России от 15.08.2023 N 48975-КМ/14).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно направить по акту приема-передачи подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив, при непосредственном способе управления МКД - в орган жилищного надзора. В определенных случаях копии указанных документов также направляются в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. Документы должны быть направлены не позднее чем через 10 календарных дней после проведения (окончания) общего собрания. Кроме того, решения и протокол общего собрания должны быть размещены указанным лицом в ГИС "ЖКХ" или региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения указанных документов в ГИС "ЖКХ" в автоматизированном режиме) независимо от выбранной формы проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минстроя России N 266/пр; Письмо Минстроя России от 15.08.2023 N 48975-КМ/14).
Статья: Техническое обслуживание газового оборудования при предоставлении коммунальных услуг
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)в отношении внутридомового газового оборудования в МКД - с товариществом или кооперативом, управляющей организацией, а при непосредственном управлении МКД - с собственниками помещений в МКД;
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)в отношении внутридомового газового оборудования в МКД - с товариществом или кооперативом, управляющей организацией, а при непосредственном управлении МКД - с собственниками помещений в МКД;