Недобросовестный застройщик
Подборка наиболее важных документов по запросу Недобросовестный застройщик (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка"5.2.7. Суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку при недобросовестном поведении застройщика (позиция ВС РФ) >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Изменение арендной платы
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная коллегия... признала указанный пункт недействующим в этой части. Она указала, что само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в пять раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством. Субъект Российской Федерации вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам, в том числе рассмотреть вопрос о возможности продления договора аренды земельного участка.
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная коллегия... признала указанный пункт недействующим в этой части. Она указала, что само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в пять раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством. Субъект Российской Федерации вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам, в том числе рассмотреть вопрос о возможности продления договора аренды земельного участка.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: С какой даты следует исчислять минимальный предельный срок владения квартирой, если физлицо являлось участником долевого строительства, обязательства по оплате квартиры исполнило, но в связи с тем что застройщик оказался недобросовестным, в рамках региональной программы получило иную квартиру (доплату не производило)?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: С какой даты следует исчислять минимальный предельный срок владения квартирой в целях освобождения от уплаты НДФЛ при ее продаже, если физлицо являлось участником долевого строительства, свои обязательства по оплате квартиры исполнило, но в связи с тем что застройщик оказался недобросовестным, в рамках региональной программы обманутых дольщиков получило иную квартиру, чем было предусмотрено договором с недобросовестным застройщиком (доплату не производило)?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: С какой даты следует исчислять минимальный предельный срок владения квартирой в целях освобождения от уплаты НДФЛ при ее продаже, если физлицо являлось участником долевого строительства, свои обязательства по оплате квартиры исполнило, но в связи с тем что застройщик оказался недобросовестным, в рамках региональной программы обманутых дольщиков получило иную квартиру, чем было предусмотрено договором с недобросовестным застройщиком (доплату не производило)?
Ситуация: Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
Нормативные акты
Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ
(ред. от 13.12.2024)
"О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"Глава 6.2. РЕЕСТР НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ
(ред. от 13.12.2024)
"О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"Глава 6.2. РЕЕСТР НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)Наверное, прежде чем давать такие разъяснения, ломающие сложившуюся практику, отвечающую потребностям людей, нужно было подумать о внесении необходимых изменений в закон либо о том, как избежать его столь непродуктивного толкования. Борьба с недобросовестной деятельностью застройщиков по созданию многоквартирных домов на участках ИЖС не должна приводить к глобальному запрету гражданам делить на части дома, которые действительно построены как индивидуальные и раздел которых вызван жизненными обстоятельствами (образование новых семей, расторжение брака и др.).
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)Наверное, прежде чем давать такие разъяснения, ломающие сложившуюся практику, отвечающую потребностям людей, нужно было подумать о внесении необходимых изменений в закон либо о том, как избежать его столь непродуктивного толкования. Борьба с недобросовестной деятельностью застройщиков по созданию многоквартирных домов на участках ИЖС не должна приводить к глобальному запрету гражданам делить на части дома, которые действительно построены как индивидуальные и раздел которых вызван жизненными обстоятельствами (образование новых семей, расторжение брака и др.).
Статья: Споры покупателей квартир в новостройках с застройщиками - правовой анализ
(Васильева О.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Отдельную категорию споров составляют случаи так называемой двойной продажи квартиры, когда права на один объект заявляют несколько покупателей. Разрешение таких коллизий осуществляется на основании статьи 398 ГК РФ и разъяснений, данных в пункте 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. Приоритет в праве на приобретение объекта имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше. Однако, если объект уже передан во владение одному из покупателей, суд удовлетворит его требование о государственной регистрации права собственности. Иным покупателям остается право требовать от недобросовестного застройщика возмещения причиненных убытков.
(Васильева О.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Отдельную категорию споров составляют случаи так называемой двойной продажи квартиры, когда права на один объект заявляют несколько покупателей. Разрешение таких коллизий осуществляется на основании статьи 398 ГК РФ и разъяснений, данных в пункте 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. Приоритет в праве на приобретение объекта имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше. Однако, если объект уже передан во владение одному из покупателей, суд удовлетворит его требование о государственной регистрации права собственности. Иным покупателям остается право требовать от недобросовестного застройщика возмещения причиненных убытков.
Статья: Эволюция добросовестности в Гражданском кодексе как результат работы Высшего Арбитражного Суда
(Ерохова М.А.)
("Закон", 2025, N 1)В 2014 году в ходе реформы ГК РФ возможность взыскивать убытки за недобросовестные действия была прямо названа в ст. 10, а судебная практика продолжает тестировать эту опцию в разных спорах. Пожалуй, наиболее обсуждаемая сфера - это интервенция в чужие договорные отношения и взыскание убытков как санкция за интервенцию. Одним из модельных дел является иск А.В. Ганьжина к ООО "Бомарше", недобросовестному застройщику, дважды продавшему одну и ту же квартиру. Формально действия продавца были законны, он как собственник, осуществляя свое право, заключил два договора купли-продажи, однако суды решили, что это действие пусть и формально правомерное, но недобросовестное, поскольку исполнить два договора купли-продажи в отношении одного и того же имущества невозможно <26>. Сейчас тенденция такова, что если интервент действует умышленно, то, несмотря на отсутствие договорных отношений с потерпевшим, деликтный иск к нему за недобросовестные действия может быть удовлетворен российским судом <27>.
(Ерохова М.А.)
("Закон", 2025, N 1)В 2014 году в ходе реформы ГК РФ возможность взыскивать убытки за недобросовестные действия была прямо названа в ст. 10, а судебная практика продолжает тестировать эту опцию в разных спорах. Пожалуй, наиболее обсуждаемая сфера - это интервенция в чужие договорные отношения и взыскание убытков как санкция за интервенцию. Одним из модельных дел является иск А.В. Ганьжина к ООО "Бомарше", недобросовестному застройщику, дважды продавшему одну и ту же квартиру. Формально действия продавца были законны, он как собственник, осуществляя свое право, заключил два договора купли-продажи, однако суды решили, что это действие пусть и формально правомерное, но недобросовестное, поскольку исполнить два договора купли-продажи в отношении одного и того же имущества невозможно <26>. Сейчас тенденция такова, что если интервент действует умышленно, то, несмотря на отсутствие договорных отношений с потерпевшим, деликтный иск к нему за недобросовестные действия может быть удовлетворен российским судом <27>.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Вместе с тем существует отрицательная практика при реализации проектов. Так, разрешение на строительство на последующие очереди могут выдать, даже несмотря на требования документации по планировке территории (этапность), либо изначально стороны договорились, что жилые дома строятся в первую очередь, а объекты сопутствующей инфраструктуры - в последние этапы. После строительства жилых домов недобросовестные застройщики уходят в контролируемое банкротство, а жители остаются без сопутствующей инфраструктуры.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Вместе с тем существует отрицательная практика при реализации проектов. Так, разрешение на строительство на последующие очереди могут выдать, даже несмотря на требования документации по планировке территории (этапность), либо изначально стороны договорились, что жилые дома строятся в первую очередь, а объекты сопутствующей инфраструктуры - в последние этапы. После строительства жилых домов недобросовестные застройщики уходят в контролируемое банкротство, а жители остаются без сопутствующей инфраструктуры.
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Вторая - признать право собственности на такие постройки за собой, возместив при этом застройщику <158> либо сумму, на которую увеличилась стоимость участка, либо стоимость материалов и цену работ, определяемые на день выплаты возмещения. Право на возмещение приобретает даже недобросовестный застройщик <159>. Такие последствия логично вытекают из закрепленного в ч. 1 ст. 552 ФГК принципа superficies solo cedit <160>.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Вторая - признать право собственности на такие постройки за собой, возместив при этом застройщику <158> либо сумму, на которую увеличилась стоимость участка, либо стоимость материалов и цену работ, определяемые на день выплаты возмещения. Право на возмещение приобретает даже недобросовестный застройщик <159>. Такие последствия логично вытекают из закрепленного в ч. 1 ст. 552 ФГК принципа superficies solo cedit <160>.
Статья: Безбанкротное состояние
(Кац Е.)
("Банковское обозрение", 2023, N 11)Мораторий же 2022 года по срокам не вышел за рамки полугода - продлился с 1 апреля по 1 октября 2022-го. Он вводился на фоне усложнившейся политической и экономической обстановки, западных санкций и общего кризиса, вызванного этими факторами, напомнила Лариса Науменко, эксперт по вопросам правовой защиты бизнеса МГО "ОПОРА России". По ее мнению, "мораторий 2022 года можно назвать всеобщим", поскольку действие его распространилось на всех - на юридических лиц (кроме недобросовестных застройщиков), ИП и граждан.
(Кац Е.)
("Банковское обозрение", 2023, N 11)Мораторий же 2022 года по срокам не вышел за рамки полугода - продлился с 1 апреля по 1 октября 2022-го. Он вводился на фоне усложнившейся политической и экономической обстановки, западных санкций и общего кризиса, вызванного этими факторами, напомнила Лариса Науменко, эксперт по вопросам правовой защиты бизнеса МГО "ОПОРА России". По ее мнению, "мораторий 2022 года можно назвать всеобщим", поскольку действие его распространилось на всех - на юридических лиц (кроме недобросовестных застройщиков), ИП и граждан.
Ситуация: Каковы способы защиты участников долевого строительства?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Для участников долевого строительства, в том числе тех, которые полагают, что их права были нарушены заведомо недобросовестными действиями застройщика (обманутых дольщиков), законодательством установлены гарантии защиты их прав, законных интересов и имущества (ч. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Для участников долевого строительства, в том числе тех, которые полагают, что их права были нарушены заведомо недобросовестными действиями застройщика (обманутых дольщиков), законодательством установлены гарантии защиты их прав, законных интересов и имущества (ч. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Наравне с минимальными размерами могут устанавливаться и максимальные размеры земельных участков. Так, ПЗЗ Хабаровска в отдельных зонах для целей осуществления гражданами индивидуального жилищного строительства устанавливают максимальный размер земельного участка 2 000 квадратных метров <1>. Представляется, что подобные ограничения могут быть вполне эффективными при борьбе с недобросовестными застройщиками, которые возводят на землях для ИЖС многоквартирные дома.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Наравне с минимальными размерами могут устанавливаться и максимальные размеры земельных участков. Так, ПЗЗ Хабаровска в отдельных зонах для целей осуществления гражданами индивидуального жилищного строительства устанавливают максимальный размер земельного участка 2 000 квадратных метров <1>. Представляется, что подобные ограничения могут быть вполне эффективными при борьбе с недобросовестными застройщиками, которые возводят на землях для ИЖС многоквартирные дома.
Статья: Обстоятельства, подлежащие доказыванию, и формирование исходных следственных ситуаций при расследовании привлечения денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(Кубатиев У.А.)
("Современное право", 2025, N 3)Выводы. Таким образом, расследование случаев привлечения денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве - одна из важнейших задач для правоохранительных органов. Долевое строительство как форма финансирования строительства жилых объектов, имеет свои преимущества, однако вкупе с ними возникают и определенные риски, которые могут быть использованы недобросовестными застройщиками для обмана граждан. Преступления, связанные с незаконным привлечением средств населения, наносят серьезный ущерб не только отдельным гражданам, но и экономической системе в целом, подрывая доверие к институтам власти и бизнесу.
(Кубатиев У.А.)
("Современное право", 2025, N 3)Выводы. Таким образом, расследование случаев привлечения денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве - одна из важнейших задач для правоохранительных органов. Долевое строительство как форма финансирования строительства жилых объектов, имеет свои преимущества, однако вкупе с ними возникают и определенные риски, которые могут быть использованы недобросовестными застройщиками для обмана граждан. Преступления, связанные с незаконным привлечением средств населения, наносят серьезный ущерб не только отдельным гражданам, но и экономической системе в целом, подрывая доверие к институтам власти и бизнесу.
Готовое решение: Как легализовать самовольную постройку
(КонсультантПлюс, 2025)вы предпринимали надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. Если установлен факт недобросовестного поведения застройщика (например, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
(КонсультантПлюс, 2025)вы предпринимали надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. Если установлен факт недобросовестного поведения застройщика (например, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).