Кто признает дом аварийным
Подборка наиболее важных документов по запросу Кто признает дом аварийным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Прекращение обязательства невозможностью исполнения
(КонсультантПлюс, 2025)Положения градостроительного законодательства и условия заключенного сторонами договора... определяют, что развитие застроенной территории осуществляется в целях строительства на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии, объектов недвижимости на месте многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу.
(КонсультантПлюс, 2025)Положения градостроительного законодательства и условия заключенного сторонами договора... определяют, что развитие застроенной территории осуществляется в целях строительства на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии, объектов недвижимости на месте многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу.
Позиции судов по спорным вопросам. Административная ответственность и проверки: Административная ответственность управляющей организации за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений
(КонсультантПлюс, 2025)Управляющую организацию привлекают к ответственности за нарушение правил содержания МКД (ст. 7.22 КоАП РФ), даже если дом признан аварийным, но жильцы еще не отселены
(КонсультантПлюс, 2025)Управляющую организацию привлекают к ответственности за нарушение правил содержания МКД (ст. 7.22 КоАП РФ), даже если дом признан аварийным, но жильцы еще не отселены
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.11.2025)4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
(ред. от 04.11.2025)4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)2. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных жилищным законодательством Российской Федерации.
(ред. от 31.07.2025)2. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных жилищным законодательством Российской Федерации.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи сама процедура признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регулируется комментируемым Кодексом, однако при этом учитываются особенности, установленные жилищным законодательством Российской Федерации. Так, согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи сама процедура признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регулируется комментируемым Кодексом, однако при этом учитываются особенности, установленные жилищным законодательством Российской Федерации. Так, согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за сентябрь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 11)Если жилой дом признан аварийным (а помещения в нем - непригодными для проживания) и подлежащим сносу, после признания дома аварийным одно из помещений приобретено гражданами, признанными в установленном законом порядке малоимущими, то при заключении с муниципалитетом соглашения об изъятии помещения и выплате компенсации граждане не вправе требовать предоставления аналогичного жилья, а соответствующая позиция КС РФ (Постановление от 25 апреля 2023 года N 20-П) в данном случае не применяется, поскольку (1) Конституционный Суд не сделал прямое указание на то, что его позиция применима к ситуации приобретения малоимущим гражданином жилья после признания его аварийным, а кроме того, (2) дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 11)Если жилой дом признан аварийным (а помещения в нем - непригодными для проживания) и подлежащим сносу, после признания дома аварийным одно из помещений приобретено гражданами, признанными в установленном законом порядке малоимущими, то при заключении с муниципалитетом соглашения об изъятии помещения и выплате компенсации граждане не вправе требовать предоставления аналогичного жилья, а соответствующая позиция КС РФ (Постановление от 25 апреля 2023 года N 20-П) в данном случае не применяется, поскольку (1) Конституционный Суд не сделал прямое указание на то, что его позиция применима к ситуации приобретения малоимущим гражданином жилья после признания его аварийным, а кроме того, (2) дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.
Статья: Аналогия закона при разрешении жилищных споров
(Суслова С.И., Формакидов Д.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2024, N 1)В частности, представляется неоднозначной позиция суда, отказавшегося применять аналогию закона в споре о выселении собственника из жилого помещения, находящегося в доме, признанном аварийным и подлежащем реконструкции, в помещение маневренного фонда. Администрация города пыталась обосновать, ссылаясь на повышенный риск обрушения многоквартирного дома и невозможность предоставить собственнику выкупную цену или другое жилое помещение в сжатые сроки, применение по аналогии статей 88 и 95 ЖК РФ. На основании указанных норм лицу, проживающему в аварийном доме, подлежащем реконструкции, предоставляется на время соответствующих работ жилое помещение маневренного фонда, а при отказе переселяться данное требование может быть заявлено в судебном порядке. Очевидно, что появление таких норм предопределено не только необходимостью урегулировать вопрос о проживании лиц на период капитального ремонта или реконструкции, но и созданием механизмов реагирования со стороны публичного собственника в случае экстренных ситуаций, угрожающих жизни и здоровью людей. Однако суды указали, что к данным отношениям аналогия закона неприменима, поскольку есть статья 32 ЖК РФ, на основании которой принадлежащая ответчику квартира подлежит изъятию путем выкупа либо предоставления ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену <18>.
(Суслова С.И., Формакидов Д.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2024, N 1)В частности, представляется неоднозначной позиция суда, отказавшегося применять аналогию закона в споре о выселении собственника из жилого помещения, находящегося в доме, признанном аварийным и подлежащем реконструкции, в помещение маневренного фонда. Администрация города пыталась обосновать, ссылаясь на повышенный риск обрушения многоквартирного дома и невозможность предоставить собственнику выкупную цену или другое жилое помещение в сжатые сроки, применение по аналогии статей 88 и 95 ЖК РФ. На основании указанных норм лицу, проживающему в аварийном доме, подлежащем реконструкции, предоставляется на время соответствующих работ жилое помещение маневренного фонда, а при отказе переселяться данное требование может быть заявлено в судебном порядке. Очевидно, что появление таких норм предопределено не только необходимостью урегулировать вопрос о проживании лиц на период капитального ремонта или реконструкции, но и созданием механизмов реагирования со стороны публичного собственника в случае экстренных ситуаций, угрожающих жизни и здоровью людей. Однако суды указали, что к данным отношениям аналогия закона неприменима, поскольку есть статья 32 ЖК РФ, на основании которой принадлежащая ответчику квартира подлежит изъятию путем выкупа либо предоставления ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену <18>.
Статья: Актуальные проблемы развития жилищного законодательства: к 20-летию введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 3)За прошедшие 20 лет Кодекс увеличился в объеме почти вдвое. В него включен целый ряд новых разделов, причем весьма важных. Следует признать, что законодатель активно ищет варианты оптимального регулирования в сфере жилищных правоотношений, однако до настоящего времени Жилищному кодексу РФ присущ ряд недостатков, которые существенно ограничивают возможности реализации прав и законных интересов граждан в жилищной сфере, не обеспечивают необходимого баланса интересов всех участников жилищных правоотношений. В подтверждение этого тезиса можно сослаться на большое количество постановлений Конституционного Суда РФ, принятых в последние годы, которым те или иные положения Жилищного кодекса РФ признаются недействительными. Так, много проблем возникает при разрешении важнейшей социальной задачи расселения аварийного жилья и обеспечения граждан новыми жилыми помещениями <1>. В связи с возникающими на практике проволочками Конституционный Суд РФ в Постановлении от 15 декабря 2022 г. N 55-П вразрез со сложившейся трактовкой действующего законодательства признал за судами право в необходимых случаях признавать жилые дома аварийными, а жилые помещения непригодными для проживания без соответствующего решения межведомственной комиссии. В Постановлении от 25 апреля 2023 г. N 20-П Конституционный Суд РФ сделал вывод о необходимости внесения изменений в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ о том, что не только лица, занимающие жилплощадь по договору социального найма, но и малоимущие собственники непригодного для проживания жилья должны иметь право на внеочередное обеспечение жилым помещением. В следующем Постановлении от 26 апреля 2023 г. N 21-П наконец-то обращено внимание на отсутствие необходимых гарантий для членов семьи собственников жилых помещений, включая отказавшихся от приватизации, при расселении аварийного жилья и в других случаях его изъятия для государственных и муниципальных нужд, исходя из наличия у этих лиц вещного права по пользованию жилым помещением, хотя на этот недостаток правового регулирования многократно указывали правоведы <2>. Что касается вещных прав, хотя раздел 2 ЖК РФ называется "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", тема вещных прав несобственников раскрыта в нем откровенно слабо. Раздел с теоретических позиций разработан поверхностно, последующая редакция его положений также сомнительна. Так, некоторое недоумение вызывает размещение в ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, а не в Гражданском кодексе РФ положения об ограничении возможности дробления долей в собственности на жилое помещение и указание на то, что сделки с долями менее шести квадратных метров являются ничтожными, поскольку ст. 4 ЖК РФ относит к предмету жилищного законодательства только отношения по пользованию помещениями частного жилищного фонда, но не по распоряжению ими.
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 3)За прошедшие 20 лет Кодекс увеличился в объеме почти вдвое. В него включен целый ряд новых разделов, причем весьма важных. Следует признать, что законодатель активно ищет варианты оптимального регулирования в сфере жилищных правоотношений, однако до настоящего времени Жилищному кодексу РФ присущ ряд недостатков, которые существенно ограничивают возможности реализации прав и законных интересов граждан в жилищной сфере, не обеспечивают необходимого баланса интересов всех участников жилищных правоотношений. В подтверждение этого тезиса можно сослаться на большое количество постановлений Конституционного Суда РФ, принятых в последние годы, которым те или иные положения Жилищного кодекса РФ признаются недействительными. Так, много проблем возникает при разрешении важнейшей социальной задачи расселения аварийного жилья и обеспечения граждан новыми жилыми помещениями <1>. В связи с возникающими на практике проволочками Конституционный Суд РФ в Постановлении от 15 декабря 2022 г. N 55-П вразрез со сложившейся трактовкой действующего законодательства признал за судами право в необходимых случаях признавать жилые дома аварийными, а жилые помещения непригодными для проживания без соответствующего решения межведомственной комиссии. В Постановлении от 25 апреля 2023 г. N 20-П Конституционный Суд РФ сделал вывод о необходимости внесения изменений в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ о том, что не только лица, занимающие жилплощадь по договору социального найма, но и малоимущие собственники непригодного для проживания жилья должны иметь право на внеочередное обеспечение жилым помещением. В следующем Постановлении от 26 апреля 2023 г. N 21-П наконец-то обращено внимание на отсутствие необходимых гарантий для членов семьи собственников жилых помещений, включая отказавшихся от приватизации, при расселении аварийного жилья и в других случаях его изъятия для государственных и муниципальных нужд, исходя из наличия у этих лиц вещного права по пользованию жилым помещением, хотя на этот недостаток правового регулирования многократно указывали правоведы <2>. Что касается вещных прав, хотя раздел 2 ЖК РФ называется "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", тема вещных прав несобственников раскрыта в нем откровенно слабо. Раздел с теоретических позиций разработан поверхностно, последующая редакция его положений также сомнительна. Так, некоторое недоумение вызывает размещение в ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, а не в Гражданском кодексе РФ положения об ограничении возможности дробления долей в собственности на жилое помещение и указание на то, что сделки с долями менее шести квадратных метров являются ничтожными, поскольку ст. 4 ЖК РФ относит к предмету жилищного законодательства только отношения по пользованию помещениями частного жилищного фонда, но не по распоряжению ими.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции <1>;
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции <1>;
"Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации: в 2 ч."
(постатейный)
(часть 1)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Например, разрешение административных дел о субъективных правах, связанных с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости <1>, признанием дома аварийным и подлежащим сносу, исполнением судебных актов, осуществляется в административном (внесудебном) порядке. Предъявление указанных требований непосредственно в суд влечет отказ в принятии административного иска в связи с неподведомственностью спора о субъективном праве, свободе, законном интересе. К компетенции суда относится рассмотрение споров, связанных с оспариванием решений, действий (бездействия) субъектов публичной власти, в том числе упомянутых в вышеуказанных примерах. Так, в ответе на девятый вопрос Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021) <2> дано разъяснение о том, что в случае, если в суд подано административное исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой стоимости и установлении рыночной стоимости, минуя обращение в бюджетное учреждение, в принятии такого заявления следует отказать применительно к подп. 1 п. 1 ч. 1 ст. 128 КАС РФ. Согласно разъяснению, изложенному при ответе на второй вопрос Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2009 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 16.09.2009, суд не может на основании доказательств, полученных по делу, признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу по обращению в суд жильцов этого дома в случае, если межведомственная комиссия (субъект публичной власти) уклоняется от принятия соответствующих решений <3>. Решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Следовательно, граждане вправе оспорить в суде бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решений, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или законность указанных действий. В то же время в случае, если межведомственной комиссией повторно принято решение вопреки законной цели права, законным интересам граждан, организаций, государства и общества, т.е. при установлении судом факта злоупотребления ею своими властными полномочиями, такое решение подлежит отмене с принятием по данному вопросу решения судом по существу <4>.
(постатейный)
(часть 1)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Например, разрешение административных дел о субъективных правах, связанных с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости <1>, признанием дома аварийным и подлежащим сносу, исполнением судебных актов, осуществляется в административном (внесудебном) порядке. Предъявление указанных требований непосредственно в суд влечет отказ в принятии административного иска в связи с неподведомственностью спора о субъективном праве, свободе, законном интересе. К компетенции суда относится рассмотрение споров, связанных с оспариванием решений, действий (бездействия) субъектов публичной власти, в том числе упомянутых в вышеуказанных примерах. Так, в ответе на девятый вопрос Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021) <2> дано разъяснение о том, что в случае, если в суд подано административное исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой стоимости и установлении рыночной стоимости, минуя обращение в бюджетное учреждение, в принятии такого заявления следует отказать применительно к подп. 1 п. 1 ч. 1 ст. 128 КАС РФ. Согласно разъяснению, изложенному при ответе на второй вопрос Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2009 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 16.09.2009, суд не может на основании доказательств, полученных по делу, признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу по обращению в суд жильцов этого дома в случае, если межведомственная комиссия (субъект публичной власти) уклоняется от принятия соответствующих решений <3>. Решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Следовательно, граждане вправе оспорить в суде бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решений, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или законность указанных действий. В то же время в случае, если межведомственной комиссией повторно принято решение вопреки законной цели права, законным интересам граждан, организаций, государства и общества, т.е. при установлении судом факта злоупотребления ею своими властными полномочиями, такое решение подлежит отмене с принятием по данному вопросу решения судом по существу <4>.
Статья: Проблемы защиты права частной собственности в условиях реализации мероприятий программы комплексного развития
(Челышева Н.Ю.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2024, N 4)Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ путем внесения изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусматривалась передача частным инвесторам земельных участков, на которых располагались жилые дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, снос или реконструкция которых планировались на основании адресных программ <2>.
(Челышева Н.Ю.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2024, N 4)Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ путем внесения изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусматривалась передача частным инвесторам земельных участков, на которых располагались жилые дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, снос или реконструкция которых планировались на основании адресных программ <2>.
Статья: Совершенствование правового регулирования обеспечения права на жилище в российском законодательстве
(Чирейкин Н.М.)
("Современное право", 2025, N 1)Жилое помещение не должно быть признано в установленном законодательством Российской Федерации порядке непригодным для проживания и не расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" <3>.
(Чирейкин Н.М.)
("Современное право", 2025, N 1)Жилое помещение не должно быть признано в установленном законодательством Российской Федерации порядке непригодным для проживания и не расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" <3>.
Ситуация: Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом изъятие жилых помещений у граждан, которые признаны малоимущими, состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений и являются собственниками единственного жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания (включая жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции), если соответствующий жилой дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, имеет определенные особенности.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом изъятие жилых помещений у граждан, которые признаны малоимущими, состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений и являются собственниками единственного жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания (включая жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции), если соответствующий жилой дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, имеет определенные особенности.