Кредитование застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Кредитование застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО "ДОМ РФ", которое разработало механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано в 1997 г. под первоначальным названием "Агентство ипотечного жилищного кредитования".
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО "ДОМ РФ", которое разработало механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано в 1997 г. под первоначальным названием "Агентство ипотечного жилищного кредитования".
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Внимание! Практика показывает, что взять целевой кредит застройщик сможет только в том банке, в котором находятся деньги дольщиков на счетах эскроу. Это нужно учитывать на стадии заключения ДДУ, ведь в них вы будете указывать банк. Прежде чем заключать договоры, проанализируйте ставки - в разных банках они различаются.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Внимание! Практика показывает, что взять целевой кредит застройщик сможет только в том банке, в котором находятся деньги дольщиков на счетах эскроу. Это нужно учитывать на стадии заключения ДДУ, ведь в них вы будете указывать банк. Прежде чем заключать договоры, проанализируйте ставки - в разных банках они различаются.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 252 "Расходы. Группировка расходов" главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Общество осуществляло строительство многоквартирных домов на основании муниципальных контрактов с привлечением целевого финансирования в целях реализации адресных программ по переселению граждан из аварийного жилья. Источником финансирования являлись средства бюджетов. Цена муниципальных контрактов включала стоимость объектов долевого строительства (квартир), а также расходы застройщика по регистрации контрактов, затраты на содержание, обслуживание (в том числе расходы по оплате коммунальных услуг) и охране объектов долевого строительства, иные расходы, связанные с исполнением контрактов. Налоговый орган признал неправомерным включение в состав расходов по налогу на прибыль затрат на страхование гражданской ответственности застройщика, затрат на коммунальные услуги, затрат на обследование наружных инженерных сетей, процентов за пользование кредитом, комиссии за выдачу кредита. Суд признал доначисление налога на прибыль правомерным, поскольку данные расходы относятся к строящимся объектам муниципального жилья в рамках муниципальных контрактов, раздельный учет использования денежных средств на покрытие расходов в виде процентов за пользование кредитом, на страхование гражданской ответственности застройщика обществом не представлен. Суд указал на непредставление налогоплательщиком доказательств оплаты спорных затрат за счет собственных средств, равно как и расчета доли расходов, приходящихся на строительство по муниципальным контрактам, в общих расходах по строительству.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Общество осуществляло строительство многоквартирных домов на основании муниципальных контрактов с привлечением целевого финансирования в целях реализации адресных программ по переселению граждан из аварийного жилья. Источником финансирования являлись средства бюджетов. Цена муниципальных контрактов включала стоимость объектов долевого строительства (квартир), а также расходы застройщика по регистрации контрактов, затраты на содержание, обслуживание (в том числе расходы по оплате коммунальных услуг) и охране объектов долевого строительства, иные расходы, связанные с исполнением контрактов. Налоговый орган признал неправомерным включение в состав расходов по налогу на прибыль затрат на страхование гражданской ответственности застройщика, затрат на коммунальные услуги, затрат на обследование наружных инженерных сетей, процентов за пользование кредитом, комиссии за выдачу кредита. Суд признал доначисление налога на прибыль правомерным, поскольку данные расходы относятся к строящимся объектам муниципального жилья в рамках муниципальных контрактов, раздельный учет использования денежных средств на покрытие расходов в виде процентов за пользование кредитом, на страхование гражданской ответственности застройщика обществом не представлен. Суд указал на непредставление налогоплательщиком доказательств оплаты спорных затрат за счет собственных средств, равно как и расчета доли расходов, приходящихся на строительство по муниципальным контрактам, в общих расходах по строительству.
Нормативные акты
Вопрос: Об учете расходов в виде процентов по целевому кредиту, полученному специализированным застройщиком от уполномоченного банка, в целях налога на прибыль.
(Письмо Минфина России от 24.11.2025 N 03-03-06/1/113344)Вопрос: Об учете расходов в виде процентов по целевому кредиту, полученному специализированным застройщиком от уполномоченного банка, в целях налога на прибыль.
(Письмо Минфина России от 24.11.2025 N 03-03-06/1/113344)Вопрос: Об учете расходов в виде процентов по целевому кредиту, полученному специализированным застройщиком от уполномоченного банка, в целях налога на прибыль.
Статья: О порядке расчета ПСК с учетом принятых Федеральным законом N 359-ФЗ изменений
("Официальный сайт Банка России", 2024)Вопрос: Каким образом указывается диапазон значений ПСК в случае, если при ипотечном кредитовании на размер процентной ставки оказывают влияние размер кредита, цель кредитования: например, ставки могут отличаться при кредитовании покупки жилья у застройщика, кредитовании индивидуального жилищного строительства, готового дома с земельным участком?
("Официальный сайт Банка России", 2024)Вопрос: Каким образом указывается диапазон значений ПСК в случае, если при ипотечном кредитовании на размер процентной ставки оказывают влияние размер кредита, цель кредитования: например, ставки могут отличаться при кредитовании покупки жилья у застройщика, кредитовании индивидуального жилищного строительства, готового дома с земельным участком?
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)Открытие счетов эскроу является одним из обязательных условий кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости. Эскроу-счета участников строительства могут быть открыты только в банках, аккредитованных Центральным банком Российской Федерации и отвечающих критериям (требованиям), установленным Постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 г. N 697 "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве" <24>.
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)Открытие счетов эскроу является одним из обязательных условий кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости. Эскроу-счета участников строительства могут быть открыты только в банках, аккредитованных Центральным банком Российской Федерации и отвечающих критериям (требованиям), установленным Постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 г. N 697 "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве" <24>.
Статья: Сочетание интересов банков и застройщиков в правовом регулировании эскроу-счета
("Банковское право", 2022, N 2)<6> Кредитование застройщиков с использованием счетов эскроу // Россельхозбанк: официальный сайт. URL: https://www.rshb.ru/legal/credit/current/eskrou/.
("Банковское право", 2022, N 2)<6> Кредитование застройщиков с использованием счетов эскроу // Россельхозбанк: официальный сайт. URL: https://www.rshb.ru/legal/credit/current/eskrou/.
Статья: К вопросу о правовой неопределенности договора залога права аренды земельного участка
(Левшук В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 2)Залог является одним из древнейших способов обеспечения исполнения обязательств, получившим развитие еще в римском праве под названием pignus datum как акцессорный способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору удовлетворить свои требования при неисполнении обязательства посредством продажи в пользу третьего лица (ius distrahendi). Этот способ обеспечения исполнения обязательств веками используется во всех развитых правопорядках как залог движимых и недвижимых вещей, залог прав, залог ценных бумаг и т.д. На практике залог земельных участков активно применяется в банковском кредитовании, в том числе в проектном финансировании. Так, например, проектное финансирование строительства осуществляется в виде кредитования застройщика банком, при котором кредитор не только выдает денежные средства в кредит, но и непосредственно участвует в реализации проекта - проводит экспертизу проекта и земельного участка, хранит денежные средства участников долевого строительства на эскроу-счетах, контролирует реализацию проекта и финансовые показатели. Из-за высокорискованности реализации проекта (зачастую для строительства конкретного объекта создаются компании специального назначения (специализированные застройщики), называемые в зарубежной практике SPV (special-purpose vehicle), которые не имеют собственных средств и не ведут иную деятельность), особое значение для кредитора имеет обеспечение кредита. Самыми распространенными видами обеспечения являются залог земельного участка или прав аренды земельного участка, поручительство бенефициаров или крупных компаний группы, залог акций или долей SPV. Именно залог земельного участка (прав аренды) является основным обеспечением исполнения обязательств, так как в случае дефолта из-за социальной значимости долевого строительства необходимо закончить реализацию проекта. У банка есть две опции - либо реализовать его с торгов, либо оставить предмет залога за собой с дальнейшей реализацией проекта. Таким образом, потребность залога обосновывается несколькими факторами:
(Левшук В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 2)Залог является одним из древнейших способов обеспечения исполнения обязательств, получившим развитие еще в римском праве под названием pignus datum как акцессорный способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору удовлетворить свои требования при неисполнении обязательства посредством продажи в пользу третьего лица (ius distrahendi). Этот способ обеспечения исполнения обязательств веками используется во всех развитых правопорядках как залог движимых и недвижимых вещей, залог прав, залог ценных бумаг и т.д. На практике залог земельных участков активно применяется в банковском кредитовании, в том числе в проектном финансировании. Так, например, проектное финансирование строительства осуществляется в виде кредитования застройщика банком, при котором кредитор не только выдает денежные средства в кредит, но и непосредственно участвует в реализации проекта - проводит экспертизу проекта и земельного участка, хранит денежные средства участников долевого строительства на эскроу-счетах, контролирует реализацию проекта и финансовые показатели. Из-за высокорискованности реализации проекта (зачастую для строительства конкретного объекта создаются компании специального назначения (специализированные застройщики), называемые в зарубежной практике SPV (special-purpose vehicle), которые не имеют собственных средств и не ведут иную деятельность), особое значение для кредитора имеет обеспечение кредита. Самыми распространенными видами обеспечения являются залог земельного участка или прав аренды земельного участка, поручительство бенефициаров или крупных компаний группы, залог акций или долей SPV. Именно залог земельного участка (прав аренды) является основным обеспечением исполнения обязательств, так как в случае дефолта из-за социальной значимости долевого строительства необходимо закончить реализацию проекта. У банка есть две опции - либо реализовать его с торгов, либо оставить предмет залога за собой с дальнейшей реализацией проекта. Таким образом, потребность залога обосновывается несколькими факторами:
Готовое решение: НДС при реализации имущественных прав
(КонсультантПлюс, 2026)Но Минфин России считает, что учесть можно только те деньги, которые вы уплатили застройщику за строительство объекта. Проценты по кредиту, например, учесть нельзя (Письмо Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284).
(КонсультантПлюс, 2026)Но Минфин России считает, что учесть можно только те деньги, которые вы уплатили застройщику за строительство объекта. Проценты по кредиту, например, учесть нельзя (Письмо Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284).
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Ожесточенная борьба вокруг льготной ипотеки и банковских комиссий оставила в тени более важный вопрос: как продавать квартиры, не реализованные на этапе строительства, если после сдачи дома в эксплуатацию они оказались в залоге у банка, кредитовавшего застройщика? Очистка готовых квартир от обременений потребует весьма значительных затрат и, вероятно, создания специальных механизмов.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Ожесточенная борьба вокруг льготной ипотеки и банковских комиссий оставила в тени более важный вопрос: как продавать квартиры, не реализованные на этапе строительства, если после сдачи дома в эксплуатацию они оказались в залоге у банка, кредитовавшего застройщика? Очистка готовых квартир от обременений потребует весьма значительных затрат и, вероятно, создания специальных механизмов.
Статья: Фундаментальные факторы формирования рыночной стоимости жилья в регионах
(Бердникова В.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 9)В 2022 году для оживления рынка недвижимости девелоперы вместе с банками стали предлагать заемщикам новые совместные продукты. Например, банк предлагает субсидированную ставку по ипотечным кредитам ниже обычной, а разницу между базовой и субсидированной ставками "берет на себя" застройщик, но при этом он повышает продажную стоимость объекта. По некоторым программам ставки субсидируются на один-два года кредита, затем они повышаются. Но есть варианты со ставками ниже льготных на весь срок кредитования. Застройщики закладывают расходы на субсидирование в финальную стоимость квартиры, а средняя наценка у крупнейших столичных застройщиков находится в пределах 10 - 25 процентов от стоимости квартиры. Этот продукт позволил заемщикам сократить ежемесячный платеж. В таблице 3 показано, как использование такого подхода к ценообразованию меняет итоговую стоимость объектов-аналогов (однокомнатных квартир одинаковой площади с одинаковым сроком ввода) от застройщика (на примере масштабного проекта компании ПИК ЖК "Люблинский парк", реализуемого в Москве).
(Бердникова В.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 9)В 2022 году для оживления рынка недвижимости девелоперы вместе с банками стали предлагать заемщикам новые совместные продукты. Например, банк предлагает субсидированную ставку по ипотечным кредитам ниже обычной, а разницу между базовой и субсидированной ставками "берет на себя" застройщик, но при этом он повышает продажную стоимость объекта. По некоторым программам ставки субсидируются на один-два года кредита, затем они повышаются. Но есть варианты со ставками ниже льготных на весь срок кредитования. Застройщики закладывают расходы на субсидирование в финальную стоимость квартиры, а средняя наценка у крупнейших столичных застройщиков находится в пределах 10 - 25 процентов от стоимости квартиры. Этот продукт позволил заемщикам сократить ежемесячный платеж. В таблице 3 показано, как использование такого подхода к ценообразованию меняет итоговую стоимость объектов-аналогов (однокомнатных квартир одинаковой площади с одинаковым сроком ввода) от застройщика (на примере масштабного проекта компании ПИК ЖК "Люблинский парк", реализуемого в Москве).
Статья: О порядке предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН
(Управление Росреестра по городу Москве)
("Арбитражный управляющий", 2025, N 2)Также Росреестром разработан и поддерживается сервис прямого доступа (далее - СПД), который успешно используется в ряде кредитных организаций, застройщиков жилья, органов власти, Федеральной нотариальной палатой. Для использования СПД на стороне заявителя необходима разработка программного модуля, обеспечивающего взаимодействие с системой, а также подписание соответствующего соглашения с Росреестром.
(Управление Росреестра по городу Москве)
("Арбитражный управляющий", 2025, N 2)Также Росреестром разработан и поддерживается сервис прямого доступа (далее - СПД), который успешно используется в ряде кредитных организаций, застройщиков жилья, органов власти, Федеральной нотариальной палатой. Для использования СПД на стороне заявителя необходима разработка программного модуля, обеспечивающего взаимодействие с системой, а также подписание соответствующего соглашения с Росреестром.
"Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое пособие"
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Наличие в действующем Законе о банкротстве специальных норм, регулирующих особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц, обусловлено особенностями их деятельности. Это организации, деятельность которых связана со значительными рисками, поскольку в их орбиту вовлечены широкие массы пользователей их услуг (работ) (страховые организации, профессиональные участники рынка ценных бумаг, кредитные организации, застройщики), либо организации, имеющие особое значение в социально-экономическом отношении (градообразующие организации, сельскохозяйственные организации), либо имеющие особую значимость с точки зрения безопасности и обороноспособности государства (субъекты естественных монополий, стратегические предприятия и организации).
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Наличие в действующем Законе о банкротстве специальных норм, регулирующих особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц, обусловлено особенностями их деятельности. Это организации, деятельность которых связана со значительными рисками, поскольку в их орбиту вовлечены широкие массы пользователей их услуг (работ) (страховые организации, профессиональные участники рынка ценных бумаг, кредитные организации, застройщики), либо организации, имеющие особое значение в социально-экономическом отношении (градообразующие организации, сельскохозяйственные организации), либо имеющие особую значимость с точки зрения безопасности и обороноспособности государства (субъекты естественных монополий, стратегические предприятия и организации).