Эксклюзивный агентский договор

Подборка наиболее важных документов по запросу Эксклюзивный агентский договор (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Эксклюзивный агентский договор

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Эксклюзивный агентский договор

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Сверхимперативные нормы: теория и практика"
(Засемкова О.Ф.)
("Инфотропик Медиа", 2018)
Данный вывод находит свое подтверждение на практике. Так, в одном из дел <889> бельгийский суд отказался применять сверхимперативную норму, устанавливающую запрет заключения эксклюзивных агентских договоров, влияющих на рынок третьей страны. В обоснование своего решения суд указал на "исключительность целей данной нормы, не находящих признания в международном сообществе".
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Эксклюзивный договор с агентством недвижимости (риелтором)
(Шмелев Р.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)
По эксклюзивному договору клиент (физическое или юридическое лицо) поручает профессиональному участнику рынка недвижимости (агентству, риелтору) осуществить продажу конкретного недвижимого имущества (квартиры, нежилого помещения) по определенной цене и в установленный договором срок. При этом понятие эксклюзивности предполагает, что продавец недвижимого имущества не вправе обратиться к какому-либо другому посреднику с целью продажи этого имущества или осуществлять продажу недвижимости самостоятельно. В связи с этим обязательное условие эксклюзивного договора состоит в том, что клиент обязан оставить на ответственное хранение агентству или риелтору оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость. В идеальном варианте это условие должно обеспечивать эксклюзивность договора. Тем не менее на практике во многих договорах с риелторскими организациями, содержащих указанное условие, положения о передаче правоустанавливающих документов сформулированы так, что отвечают прежде всего интересам агентства: договором не предусматривается составление описи оригиналов документов при их передаче, а также, что наиболее важно, обязанность агентства вернуть документы в случае расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе клиента. Отсутствие такой обязанности порождает множество проблем в случае, когда клиент намерен в одностороннем порядке при наличии на то правовых оснований расторгнуть договор с конкретным агентством, но не имеет юридической возможности вернуть принадлежащие ему оригиналы документов. Таким образом, правовым интересам клиента отвечает договор, содержащий условие о составлении описи представляемых агентству (риелтору) документов и о возможности для клиента в случае одностороннего расторжения договора вернуть документы по первому требованию. Обязательными условиями риелторского договора также являются: - предмет предстоящей продажи (подробное описание характеристик недвижимости: месторасположение, площадь, количество комнат, высота потолков и т.д.); - цена продаваемой недвижимости (она должна быть обязательно указана в договоре и ни в коем случае не может являться коммерческой тайной, как иногда приходится слышать от недобросовестных риелторов); - обязанности сторон договора, а также определение размера вознаграждения риелтора (процент, твердая денежная сумма) и порядок его выплаты (задаток, аванс, фактическая оплата); - ответственность сторон за неисполнение своих обязанностей по договору (целесообразно включить в договор условие об ответственности за несоблюдение сроков договора); - срок действия эксклюзивного договора; - форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по эксклюзивному договору); - расходы сторон по проведению сделки. Для того чтобы заинтересовать посредника в продаже недвижимости по как можно более высокой цене, рекомендуется включать в эксклюзивный договор условие о процентном, в зависимости от цены продажи, исчислении размера его вознаграждения. Интересам покупателя, пользующегося услугами риелтора, напротив, отвечает условие об определении их стоимости в твердой сумме. Перечисленные признаки эксклюзивного риелторского договора дают основания считать, что по своей юридической природе он является договором, не предусмотренным гражданским законодательством. В силу закрепленного в ст. 421 ГК РФ (п. 2 ст. 421 ГК РФ) принципа свободы договора стороны вправе заключить как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами гражданско-правовой договор. На основании п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных видов договоров, предусмотренных нормами гражданского законодательства (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила ГК РФ о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Анализ текстов большого количества эксклюзивных риелторских договоров, несмотря на разные встречающиеся названия этих договоров, позволяет сделать вывод о том, что по своей природе они являются в основном смешанными. Так, положения эксклюзивного договора об организации в интересах клиента процесса продажи принадлежащей ему недвижимости, осуществлении рекламной кампании, показов недвижимости, переговоров с потенциальными покупателями, об иных действиях по организации процесса заключения сделки - это положения, характерные для агентского договора (ст. 1005 - 1011 ГК РФ). Кроме того, исходя из анализа большого количества эксклюзивных риелторских договоров, особенно тех из них, в которые включены условия об оказании юридических и иных, в том числе консультационных, услуг, можно утверждать, что такой договор содержит положения, характерные для договора о возмездном оказании услуг (ст. 779 - 783 ГК РФ). Если клиент в договоре поручает агентству не только организовать процесс заключения сделки, но и осуществить продажу принадлежащей ему недвижимости от своего имени или от имени клиента, то есть фактически осуществить заключение самой сделки, то суть соответствующих норм как норм, присущих агентскому договору, в принципе, не меняется, но необходимо отметить, что к данным отношениям (в зависимости от того обстоятельства, продается ли имущество агентом от имени клиента или от своего собственного имени) на основании ст. 1011 ГК РФ должны применяться нормы о договоре поручения (ст. 971 - 979 ГК) или нормы о договоре комиссии (ст. 990 - 1004 ГК РФ). Общая рекомендация, касающаяся выбора агентства недвижимости при совершении сделки с недвижимым имуществом, сводится к тому, что необходимо прибегать к услугам надежных, проверенных агентств (риелторов), достаточно долго работающих на рынке недвижимости и зарекомендовавших себя с положительной стороны. Обратившись в серьезную компанию, умеющую эффективно работать и отстаивать интересы своих доверителей, продавец начинает пользоваться ее репутацией: авторитет компании и ее надежность уже сами по себе привлекают большое количество клиентов-покупателей. Покупатель, в свою очередь, обращаясь к проверенному риелтору, уверен в "юридической чистоте" продаваемой недвижимости и правильности оформления всех документов. Ни в коем случае не рекомендуется при выборе агентства в качестве главного критерия руководствоваться низким процентом комиссионных. Показателем качества оказываемых риелторских услуг является членство организации в профессиональном сообществе риелторов, например в РГР или МАГР. В этих саморегулируемых профессиональных сообществах существуют стандарты оказания услуг, а также дисциплинарные нормы (процедуры), служащие обеспечению соответствия деятельности членов сообщества принятым стандартам качества.