Ипотека в пользу продавца
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека в пользу продавца (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 168 ГК РФ "Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта"1.3.5. Передача продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи покупателю, чье право собственности не было зарегистрировано, не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (позиция ВАС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 488 ГК РФ "Оплата товара, проданного в кредит"5.2.1. Если при госрегистрации перехода права собственности на недвижимость ипотека не зарегистрирована и заявление на ее регистрацию продавец не подавал, то права залогодержателя в силу закона у продавца не возникают (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: В каких случаях у продавца возникает право залога на проданный по договору купли-продажи товар
(КонсультантПлюс, 2025)Что такое ипотека в пользу продавца, когда она возникает и прекращается
(КонсультантПлюс, 2025)Что такое ипотека в пользу продавца, когда она возникает и прекращается
Путеводитель по судебной практике. Купля-продажа. Общие положения6.1. Возникают ли у продавца недвижимости по договору купли-продажи права залогодержателя в силу закона, если ипотека не зарегистрирована и заявление на ее регистрацию продавец не подавал
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Специальных требований к такому договору Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке не предъявляют. Если планируется, что недвижимость после исполнения основного договора купли-продажи будет находиться в ипотеке продавца, составляйте предварительный договор по общим правилам. При этом достаточно указать, что основной договор должен предусматривать оплату недвижимости после ее передачи. Это будет означать продажу в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ). И если иное не будет предусмотрено основным договором, в такой ситуации недвижимость будет заложенной у продавца с момента ее передачи покупателю и до оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Специальных требований к такому договору Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке не предъявляют. Если планируется, что недвижимость после исполнения основного договора купли-продажи будет находиться в ипотеке продавца, составляйте предварительный договор по общим правилам. При этом достаточно указать, что основной договор должен предусматривать оплату недвижимости после ее передачи. Это будет означать продажу в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ). И если иное не будет предусмотрено основным договором, в такой ситуации недвижимость будет заложенной у продавца с момента ее передачи покупателю и до оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно, применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место и в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Ипотека в силу закона также возникает, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество, которое также находится в ипотеке (см. комментарий к п. 1 ст. 41 комментируемого Закона). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с п. 1 ст. 77 комментируемого Закона жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации считаются заложенными с момента государственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно, применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место и в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Ипотека в силу закона также возникает, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество, которое также находится в ипотеке (см. комментарий к п. 1 ст. 41 комментируемого Закона). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с п. 1 ст. 77 комментируемого Закона жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации считаются заложенными с момента государственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
Статья: Проблемы реституции при недействительности договора купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 6)Однако очевидно, что реституция по недействительному договору купли-продажи вещи, при которой продавец возвращает полученную по договору сумму и при этом получает обратно лишь заложенную вещь, не достигает указанной выше цели реституции - восстановления положения сторон недействительного договора, в котором они находились до исполнения договора. Учитывая это, суды в таких случаях предусматривают право продавца взыскать денежное возмещение по правилам ст. 1103 ГК РФ. Как было отмечено Президиумом ВАС РФ, возврат продавцу недвижимости, обремененной залогом, в полной мере не восстанавливает его имущественное положение, поэтому судам следует рассматривать вопрос о возможности взыскания с покупателя в пользу продавца денежного возмещения по правилам ст. 1103 ГК РФ <45>. Но эта позиция прямо не отвечает на вопрос о возможности проведения натуральной реституции при обременении вещи. Поэтому необходимо рассмотреть различные подходы к решению соответствующего вопроса.
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 6)Однако очевидно, что реституция по недействительному договору купли-продажи вещи, при которой продавец возвращает полученную по договору сумму и при этом получает обратно лишь заложенную вещь, не достигает указанной выше цели реституции - восстановления положения сторон недействительного договора, в котором они находились до исполнения договора. Учитывая это, суды в таких случаях предусматривают право продавца взыскать денежное возмещение по правилам ст. 1103 ГК РФ. Как было отмечено Президиумом ВАС РФ, возврат продавцу недвижимости, обремененной залогом, в полной мере не восстанавливает его имущественное положение, поэтому судам следует рассматривать вопрос о возможности взыскания с покупателя в пользу продавца денежного возмещения по правилам ст. 1103 ГК РФ <45>. Но эта позиция прямо не отвечает на вопрос о возможности проведения натуральной реституции при обременении вещи. Поэтому необходимо рассмотреть различные подходы к решению соответствующего вопроса.
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)В праве Швейцарии согласно ст. 793 ZGB (Zivilgesetzbuch) предусмотрено, что ипотека может быть установлена только путем выдачи ипотечной ценной бумаги или иной ценной бумаги. Иной способ установления ипотеки не допускается. Однако случаи ипотеки на основании закона перечислены в ст. 837 ZGB, к которым относятся: 1) ипотека продавца на отчуждаемое им имущество до получения оплаты; 2) ипотека сонаследников и общины в обеспечение их требований друг к другу при разделе земельного участка; 3) ипотека в пользу мастеров и подрядчиков, которые выполнили работу или предоставили строительные материалы для строительства здания или его сноса, возведения строительных лесов, укрепления котлованов и т.д. Эта ипотека возникает с момента внесения записи в реестр прав на объекты недвижимости, что может быть сделано с момента возникновения подрядного обязательства. Запись должна быть внесена не позднее четырех месяцев после окончания выполнения работ. Требование мастеров и подрядчиков должно быть подтверждено судом. Также предусмотрено распространение ипотеки на составные части земельного участка и на его принадлежности (ст. 805 ZGB), на страховые выплаты (ст. 822 ZGB). По сути, по сравнению с германским правом это уже другая законодательная техника.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)В праве Швейцарии согласно ст. 793 ZGB (Zivilgesetzbuch) предусмотрено, что ипотека может быть установлена только путем выдачи ипотечной ценной бумаги или иной ценной бумаги. Иной способ установления ипотеки не допускается. Однако случаи ипотеки на основании закона перечислены в ст. 837 ZGB, к которым относятся: 1) ипотека продавца на отчуждаемое им имущество до получения оплаты; 2) ипотека сонаследников и общины в обеспечение их требований друг к другу при разделе земельного участка; 3) ипотека в пользу мастеров и подрядчиков, которые выполнили работу или предоставили строительные материалы для строительства здания или его сноса, возведения строительных лесов, укрепления котлованов и т.д. Эта ипотека возникает с момента внесения записи в реестр прав на объекты недвижимости, что может быть сделано с момента возникновения подрядного обязательства. Запись должна быть внесена не позднее четырех месяцев после окончания выполнения работ. Требование мастеров и подрядчиков должно быть подтверждено судом. Также предусмотрено распространение ипотеки на составные части земельного участка и на его принадлежности (ст. 805 ZGB), на страховые выплаты (ст. 822 ZGB). По сути, по сравнению с германским правом это уже другая законодательная техника.
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа
(КонсультантПлюс, 2025)Недвижимое имущество признается находящимся в залоге у продавца с момента передачи покупателю до его оплаты. Залог обеспечивает исполнение покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Недвижимое имущество признается находящимся в залоге у продавца с момента передачи покупателю до его оплаты. Залог обеспечивает исполнение покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 ГК РФ).