Ип сдает в аренду личное имущество
Подборка наиболее важных документов по запросу Ип сдает в аренду личное имущество (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 2 ГК РФреализация гражданином имущества, которым он пользовался не в личных целях в период наличия статуса ИП >>>
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу о занижении предпринимателем налоговой базы по УСН на стоимость безвозмездно полученного имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Суд признал доначисление единого налога правомерным. На момент заключения договора дарения налогоплательщик и даритель (его отец) являлись индивидуальными предпринимателями. По договору дарения налогоплательщику были переданы здания и земельный участок, используемые в предпринимательской деятельности, а не в личных, семейных или домашних нуждах. До передачи в дар данное недвижимое имущество сдавалось в аренду, после получения имущества предприниматель также использовал имущество в предпринимательской деятельности при сдаче в аренду. Суд указал, что, поскольку налогоплательщик и его отец на момент заключения договора дарения являлись индивидуальными предпринимателями, а предметом дарения выступили нежилые объекты, используемые в предпринимательской деятельности, доход, возникший в результате получения указанного имущества налогоплательщиком, применяющим УСН, подлежит налогообложению. Положения п. 18.1 ст. 217 НК РФ в данном случае не подлежат применению, поскольку не регулируют отношения, связанные с исчислением и уплатой налога лицами, применяющими УСН.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу о занижении предпринимателем налоговой базы по УСН на стоимость безвозмездно полученного имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Суд признал доначисление единого налога правомерным. На момент заключения договора дарения налогоплательщик и даритель (его отец) являлись индивидуальными предпринимателями. По договору дарения налогоплательщику были переданы здания и земельный участок, используемые в предпринимательской деятельности, а не в личных, семейных или домашних нуждах. До передачи в дар данное недвижимое имущество сдавалось в аренду, после получения имущества предприниматель также использовал имущество в предпринимательской деятельности при сдаче в аренду. Суд указал, что, поскольку налогоплательщик и его отец на момент заключения договора дарения являлись индивидуальными предпринимателями, а предметом дарения выступили нежилые объекты, используемые в предпринимательской деятельности, доход, возникший в результате получения указанного имущества налогоплательщиком, применяющим УСН, подлежит налогообложению. Положения п. 18.1 ст. 217 НК РФ в данном случае не подлежат применению, поскольку не регулируют отношения, связанные с исчислением и уплатой налога лицами, применяющими УСН.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Как облагается продажа нежилой недвижимости у ИП на УСН
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 18)Правда, в одном споре такой довод, а также то, что сделка по приобретению и продаже коммерческой недвижимости носила единичный характер, принес ИП победу в суде первой инстанции. Но вышестоящие суды поддержали налоговую: продажа земельного участка, предназначенного для размещения предпринимательских объектов, с торговым павильоном на нем не может рассматриваться как личная сделка. Тот факт, что с момента покупки и до продажи ИП сдавал спорное имущество в аренду и отражал доход в УСН-декларации, это только подтверждает <25>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 18)Правда, в одном споре такой довод, а также то, что сделка по приобретению и продаже коммерческой недвижимости носила единичный характер, принес ИП победу в суде первой инстанции. Но вышестоящие суды поддержали налоговую: продажа земельного участка, предназначенного для размещения предпринимательских объектов, с торговым павильоном на нем не может рассматриваться как личная сделка. Тот факт, что с момента покупки и до продажи ИП сдавал спорное имущество в аренду и отражал доход в УСН-декларации, это только подтверждает <25>.
Статья: Использование подаренной близким родственником недвижимости в коммерческих целях лишает освобождения от НДФЛ
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 46)В рассматриваемой ситуации и даритель, и одаряемый являются индивидуальными предпринимателями, занимающимися сдачей имущества в аренду. Подаренные объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах. Они использовались (подлежали использованию) исключительно в коммерческих целях в предпринимательской деятельности. Таким образом, по факту полученное предпринимателем недвижимое имущество представляет собой активы, которые предполагается использовать в целях извлечения прибыли.
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 46)В рассматриваемой ситуации и даритель, и одаряемый являются индивидуальными предпринимателями, занимающимися сдачей имущества в аренду. Подаренные объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах. Они использовались (подлежали использованию) исключительно в коммерческих целях в предпринимательской деятельности. Таким образом, по факту полученное предпринимателем недвижимое имущество представляет собой активы, которые предполагается использовать в целях извлечения прибыли.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23
(ред. от 07.07.2015)
"О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве"2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.
(ред. от 07.07.2015)
"О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве"2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.
Постановление Конституционного Суда РФ от 09.04.2021 N 12-П
"По делу о проверке конституционности пункта 7 статьи 430 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки И.А. Беловой"В отличие от лиц, состоящих в трудовых отношениях, индивидуальные предприниматели, по своему усмотрению определяя вид предпринимательской деятельности (сдача имущества в аренду, продажа товаров, выполнение работ или оказание услуг) и форму ее осуществления (лично или через представителя), действуют как самостоятельные субъекты экономической деятельности на свой риск, а их доход не является постоянным и гарантированным.
"По делу о проверке конституционности пункта 7 статьи 430 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки И.А. Беловой"В отличие от лиц, состоящих в трудовых отношениях, индивидуальные предприниматели, по своему усмотрению определяя вид предпринимательской деятельности (сдача имущества в аренду, продажа товаров, выполнение работ или оказание услуг) и форму ее осуществления (лично или через представителя), действуют как самостоятельные субъекты экономической деятельности на свой риск, а их доход не является постоянным и гарантированным.
Вопрос: Может ли ИП сдавать квартиру в аренду?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Из совокупности норм абз. 3 п. 1 ст. 2, ст. 24, п. 2 ст. 209 ГК РФ следует, что личное имущество гражданина, являющегося индивидуальным предпринимателем, неотделимо от имущества, используемого им для ведения предпринимательской деятельности. Таким образом, если квартира принадлежит гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность, на праве собственности, он вправе сдавать ее в аренду как в качестве обычного физического лица, так и в качестве ИП. В подтверждение этого в абз. 4 Письма ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614 указано, что владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Из совокупности норм абз. 3 п. 1 ст. 2, ст. 24, п. 2 ст. 209 ГК РФ следует, что личное имущество гражданина, являющегося индивидуальным предпринимателем, неотделимо от имущества, используемого им для ведения предпринимательской деятельности. Таким образом, если квартира принадлежит гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность, на праве собственности, он вправе сдавать ее в аренду как в качестве обычного физического лица, так и в качестве ИП. В подтверждение этого в абз. 4 Письма ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614 указано, что владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника.
Статья: Незаконное предпринимательство: вопросы межотраслевой дифференциации и квалификации
(Жилкин М.Г.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 3)В пункте 2 Постановления Пленума о незаконном предпринимательстве недвусмысленно указано, что, если отсутствует признак систематичности при осуществлении деятельности по извлечению дохода, содеянное лицом не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство: "...в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство".
(Жилкин М.Г.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 3)В пункте 2 Постановления Пленума о незаконном предпринимательстве недвусмысленно указано, что, если отсутствует признак систематичности при осуществлении деятельности по извлечению дохода, содеянное лицом не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство: "...в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство".
Статья: Перечень важных документов на стадии принятия
("Главная книга", 2024, N 10)Сейчас не зарегистрированным в качестве ИП физлицам, чью деятельность ИФНС признала предпринимательской, не положен профессиональный вычет по НДФЛ. Такое решение недавно вынес КС по жалобам двух граждан, один из которых продал в течение года 9 грузовиков, а другой сдавал недвижимость в аренду. Налоговики сочли, что имущество использовалось не в личных целях, а в предпринимательских, и доначислили налоги по правилам для ИП. Возник спор о предусмотренном для ИП вычете в размере расходов, связанных с извлечением дохода (соответственно, на покупку грузовиков и на содержание недвижимости) <1>. КС постановил: раз нет регистрации ИП, вычет не положен. Но признал, что в НК это четко не прописано, и обязал власти устранить неясность <2>.
("Главная книга", 2024, N 10)Сейчас не зарегистрированным в качестве ИП физлицам, чью деятельность ИФНС признала предпринимательской, не положен профессиональный вычет по НДФЛ. Такое решение недавно вынес КС по жалобам двух граждан, один из которых продал в течение года 9 грузовиков, а другой сдавал недвижимость в аренду. Налоговики сочли, что имущество использовалось не в личных целях, а в предпринимательских, и доначислили налоги по правилам для ИП. Возник спор о предусмотренном для ИП вычете в размере расходов, связанных с извлечением дохода (соответственно, на покупку грузовиков и на содержание недвижимости) <1>. КС постановил: раз нет регистрации ИП, вычет не положен. Но признал, что в НК это четко не прописано, и обязал власти устранить неясность <2>.
Статья: Проблемы соотношения предпринимательской и иной приносящей доход деятельности
(Будникова Ю.Е.)
("Хозяйство и право", 2023, N 7)Вместе с тем Пленум Верховного Суда Российской Федерации также разъяснил, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Таким образом, данная деятельность не может квалифицироваться как незаконное предпринимательство, поскольку отсутствует сама предпринимательская деятельность, а нарушение закона будет иметь место, если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода (ст. 198 УК РФ) <13>. Как видим, получение дохода физическим лицом, не являющимся предпринимателем, от использования своего имущества - как раз и есть тот вид деятельности, которая приносит доход, но не является предпринимательской. А вот если юридическое лицо занимается хозяйственной деятельностью, которая приносит ему доход, то по своей сути такая деятельность и есть предпринимательская независимо от коммерческой либо некоммерческой организационно-правовой формы этого лица и, соответственно, облагается налогом на прибыль.
(Будникова Ю.Е.)
("Хозяйство и право", 2023, N 7)Вместе с тем Пленум Верховного Суда Российской Федерации также разъяснил, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Таким образом, данная деятельность не может квалифицироваться как незаконное предпринимательство, поскольку отсутствует сама предпринимательская деятельность, а нарушение закона будет иметь место, если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода (ст. 198 УК РФ) <13>. Как видим, получение дохода физическим лицом, не являющимся предпринимателем, от использования своего имущества - как раз и есть тот вид деятельности, которая приносит доход, но не является предпринимательской. А вот если юридическое лицо занимается хозяйственной деятельностью, которая приносит ему доход, то по своей сути такая деятельность и есть предпринимательская независимо от коммерческой либо некоммерческой организационно-правовой формы этого лица и, соответственно, облагается налогом на прибыль.
Вопрос: Нужно ли физлицу регистрироваться в качестве ИП при регулярной сдаче в аренду нежилого помещения?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве").
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве").
Вопрос: ИП на УСН "доходы минус расходы" сдает квартиру в аренду как физическое лицо. При регистрации в качестве ИП деятельность по сдаче в аренду недвижимости не указана. Должна ли арендная плата учитываться в доходах по УСН?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Сдача в аренду имущества, приобретенного для личных нужд, сама по себе не свидетельствует об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности (п. 3.1 Письма ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614).
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Сдача в аренду имущества, приобретенного для личных нужд, сама по себе не свидетельствует об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности (п. 3.1 Письма ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614).
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)При этом согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве" в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)При этом согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве" в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
"Актуальная судебно-арбитражная практика по налогам за 2024 год"
(Головкин А.)
("Филинъ", 2025)Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации, в данном перечне не указаны, что неизбежно вызывало налоговые споры, которые в 2024 году были разрешены Конституционным судом РФ по жалобам двух граждан, один из которых продал в течение года 9 грузовиков, а другой сдавал недвижимость в аренду. Налоговые органы посчитали, что имущество использовалось не в личных целях, а в предпринимательских, и доначислили налоги по правилам для ИП. В связи с этим возник спор о предусмотренном для ИП вычете в размере расходов, связанных с извлечением дохода (соответственно, на покупку грузовиков и на содержание недвижимости).
(Головкин А.)
("Филинъ", 2025)Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации, в данном перечне не указаны, что неизбежно вызывало налоговые споры, которые в 2024 году были разрешены Конституционным судом РФ по жалобам двух граждан, один из которых продал в течение года 9 грузовиков, а другой сдавал недвижимость в аренду. Налоговые органы посчитали, что имущество использовалось не в личных целях, а в предпринимательских, и доначислили налоги по правилам для ИП. В связи с этим возник спор о предусмотренном для ИП вычете в размере расходов, связанных с извлечением дохода (соответственно, на покупку грузовиков и на содержание недвижимости).
Статья: Личные фонды: "русские трасты" как новый импульс развития российского права
(Кошелев Я.С.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Пока вопросы налогообложения взаимоотношений ЛФ и выгодоприобретателей специально не урегулированы, необходимо руководствоваться общими нормами. Но, представляется, что и на данном этапе какой-либо трагедии не произойдет, если правильно сконструировать условия управления. Например, если личный фонд, применяющий УСН, состоит из коммерческой недвижимости, которая сдается в аренду третьим лицам, то можно предусмотреть правило о том, что выгодоприобретатель, если он зарегистрирован в качестве ИП и применяет патентную систему налогообложения, имеет право получить указанное имущество в аренду (для последующей передачи в субаренду третьему лицу) со скидкой 20% от цены аренды третьему лицу <18>. Указанные 20% за вычетом расходов на патент и будут являться дополнительным доходом самого выгодоприобретателя. Помимо этого, в договоре аренды с выгодоприобретателем можно предусмотреть условие о том, что арендная плата в адрес фонда уплачивается один раз в 10 лет за истекший период (или если нужно содержать фонд, то в размере 10% ежемесячно, в остальной части - на условиях отсрочки платежа). В итоге: сам фонд с получаемых от выгодоприобретателя арендных платежей будет уплачивать налоги только в момент фактического получения денег (кассовый метод), а выгодоприобретатель, если он не лишен здравого смысла, за счет временно свободных денежных средств сможет увеличить свое личное благосостояние путем их реинвестирования.
(Кошелев Я.С.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Пока вопросы налогообложения взаимоотношений ЛФ и выгодоприобретателей специально не урегулированы, необходимо руководствоваться общими нормами. Но, представляется, что и на данном этапе какой-либо трагедии не произойдет, если правильно сконструировать условия управления. Например, если личный фонд, применяющий УСН, состоит из коммерческой недвижимости, которая сдается в аренду третьим лицам, то можно предусмотреть правило о том, что выгодоприобретатель, если он зарегистрирован в качестве ИП и применяет патентную систему налогообложения, имеет право получить указанное имущество в аренду (для последующей передачи в субаренду третьему лицу) со скидкой 20% от цены аренды третьему лицу <18>. Указанные 20% за вычетом расходов на патент и будут являться дополнительным доходом самого выгодоприобретателя. Помимо этого, в договоре аренды с выгодоприобретателем можно предусмотреть условие о том, что арендная плата в адрес фонда уплачивается один раз в 10 лет за истекший период (или если нужно содержать фонд, то в размере 10% ежемесячно, в остальной части - на условиях отсрочки платежа). В итоге: сам фонд с получаемых от выгодоприобретателя арендных платежей будет уплачивать налоги только в момент фактического получения денег (кассовый метод), а выгодоприобретатель, если он не лишен здравого смысла, за счет временно свободных денежных средств сможет увеличить свое личное благосостояние путем их реинвестирования.
Статья: Дробление бизнеса
(Новикова Т.)
("Трудовое право", 2024, N 5)Все расходы связаны только с обслуживанием нежилых помещений собственником, который несет бремя содержания своего имущества.
(Новикова Т.)
("Трудовое право", 2024, N 5)Все расходы связаны только с обслуживанием нежилых помещений собственником, который несет бремя содержания своего имущества.