Гарантийные обязательства Застройщика по общедомовому имуществу
Подборка наиболее важных документов по запросу Гарантийные обязательства Застройщика по общедомовому имуществу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2024 по делу N 33-10449/2024 (УИД 77RS0016-02-2022-014289-95)
Категория спора: Плата за жилищно-коммунальные услуги.
Требования правообладателей помещений: 1) Об обязании произвести перерасчет платежей и взносов; 2) О взыскании компенсации морального вреда; 3) Об обязании устранить причины залива.
Обстоятельства: Истец указал, что на его претензию об устранении причин залива, подаче заявки на заключение договора теплоснабжения, а также перерасчете платы за оказанные услуги ответчик ответил отказом.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Удовлетворено.Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что обязанность по устранению недостатков должна быть возложена на застройщика ООО "ГарантияСтройИнвест", судебной коллегией во внимание не принимаются. Как верно отметил суд первой инстанции вопрос об устранении строительных дефектов/недостатков должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств, возникновение недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличие у него обязательства по устранению нарушения в течение гарантийного срока не исключают установленные законодательством обязанности управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Иной подход в ситуации наличия недостатков в содержании жилого дома, требующих принятия неотложных мер к их устранению, приводит к несоразмерному ограничению прав жителей многоквартирного дома на благоприятные и безопасные условия проживания.
Категория спора: Плата за жилищно-коммунальные услуги.
Требования правообладателей помещений: 1) Об обязании произвести перерасчет платежей и взносов; 2) О взыскании компенсации морального вреда; 3) Об обязании устранить причины залива.
Обстоятельства: Истец указал, что на его претензию об устранении причин залива, подаче заявки на заключение договора теплоснабжения, а также перерасчете платы за оказанные услуги ответчик ответил отказом.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Удовлетворено.Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что обязанность по устранению недостатков должна быть возложена на застройщика ООО "ГарантияСтройИнвест", судебной коллегией во внимание не принимаются. Как верно отметил суд первой инстанции вопрос об устранении строительных дефектов/недостатков должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств, возникновение недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличие у него обязательства по устранению нарушения в течение гарантийного срока не исключают установленные законодательством обязанности управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Иной подход в ситуации наличия недостатков в содержании жилого дома, требующих принятия неотложных мер к их устранению, приводит к несоразмерному ограничению прав жителей многоквартирного дома на благоприятные и безопасные условия проживания.
Определение Верховного Суда РФ от 18.06.2020 N 310-ЭС20-8245 по делу N А62-11191/2018
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о расторжении муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме, возврате уплаченных по контрактам денежных средств.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку согласно выводам эксперта выявленные недостатки являются устранимыми, для их устранения требуется проведение капитального ремонта. Переданные ответчиком квартиры соответствуют потребительским свойствам, указанным в приложениях к муниципальным контрактам, недостатки носят явный характер, могли быть выявлены при приемке квартир и подписании актов приема-передачи, носят устранимый характер.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал администрации в удовлетворении заявленных требований. При этом руководствуясь положениями статей 209, 210, 450, 454, 475, 525, 526, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 8, 54, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частью 8 статьи 95 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление Пленума N 35), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае совокупности необходимых условий для расторжения муниципальных контрактов по изложенным в иске администрацией основаниям. Согласно заключению судебной экспертизы недостатки жилых помещений обусловлены ненадлежащим состоянием крыши многоквартирного дома. Выявленные недостатки являются устранимыми, для их устранения требуется проведение капитального ремонта. Переданные предпринимателем квартиры соответствуют потребительским свойствам, указанным в приложении N 3 к муниципальным контрактам. Недостатки носят явный характер, могли быть выявлены при приемке квартир и подписании актов приема-передачи, носят устранимый характер. С учетом вышеизложенных нормативных актов, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции указал, что ответственность за ненадлежащее состояние общедомового имущества - крыши не может быть возложена на бывшего собственника имущества предпринимателя, поскольку обязанность по содержанию в надлежащем состоянии крыши МКД возложена на собственников жилых помещений, которую последние, в свою очередь, возлагают на соответствующую управляющую компанию, реализовав право на выбор способа управления домом. Кроме того, согласно выводам судебной экспертизы выявленные недостатки обусловлены отступлениями от проектной документации, а также требований действующих строительных норм и правил, обычно предъявляемых к таким работам, при проведении строительных работ. Недостатки общего имущества в построенном многоквартирном доме являются недостатками объекта долевого строительства, по которому у застройщика имеются перед участниками данного строительства определенные гарантийные обязательства. Поскольку собственниками выбран способ управления МКД, управляющая организация в данном случае представляет интересы участников долевого строительства, которые вправе в силу пункта 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства. Также судом апелляционной инстанции приняты во внимание обстоятельства, связанные с выдачей администрацией разрешения на ввод дома в эксплуатацию, как муниципальным органом власти, ответственным за проверку соответствия параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, подтверждающим его соответствие градостроительным нормам и правилам, а также проектной документации и разрешению на строительство. При этом поскольку факт нахождения квартиры на мансардном этаже является очевидным, подписавший акт ввода дома в эксплуатацию и акт приема-передачи к контракту истец не мог не знать о том, что приобретает квартиру на мансардном этаже. Также суд апелляционной инстанции с учетом разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума N 35, указал, что одна из квартир, приобретенных администрацией у предпринимателя, в настоящее время находится в частной собственности Казаковой В.Г., следовательно, администрация утратила право на распоряжение поименованным имуществом, ввиду чего правомочиями на подачу соответствующего иска не наделена.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о расторжении муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме, возврате уплаченных по контрактам денежных средств.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку согласно выводам эксперта выявленные недостатки являются устранимыми, для их устранения требуется проведение капитального ремонта. Переданные ответчиком квартиры соответствуют потребительским свойствам, указанным в приложениях к муниципальным контрактам, недостатки носят явный характер, могли быть выявлены при приемке квартир и подписании актов приема-передачи, носят устранимый характер.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал администрации в удовлетворении заявленных требований. При этом руководствуясь положениями статей 209, 210, 450, 454, 475, 525, 526, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 8, 54, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частью 8 статьи 95 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление Пленума N 35), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае совокупности необходимых условий для расторжения муниципальных контрактов по изложенным в иске администрацией основаниям. Согласно заключению судебной экспертизы недостатки жилых помещений обусловлены ненадлежащим состоянием крыши многоквартирного дома. Выявленные недостатки являются устранимыми, для их устранения требуется проведение капитального ремонта. Переданные предпринимателем квартиры соответствуют потребительским свойствам, указанным в приложении N 3 к муниципальным контрактам. Недостатки носят явный характер, могли быть выявлены при приемке квартир и подписании актов приема-передачи, носят устранимый характер. С учетом вышеизложенных нормативных актов, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции указал, что ответственность за ненадлежащее состояние общедомового имущества - крыши не может быть возложена на бывшего собственника имущества предпринимателя, поскольку обязанность по содержанию в надлежащем состоянии крыши МКД возложена на собственников жилых помещений, которую последние, в свою очередь, возлагают на соответствующую управляющую компанию, реализовав право на выбор способа управления домом. Кроме того, согласно выводам судебной экспертизы выявленные недостатки обусловлены отступлениями от проектной документации, а также требований действующих строительных норм и правил, обычно предъявляемых к таким работам, при проведении строительных работ. Недостатки общего имущества в построенном многоквартирном доме являются недостатками объекта долевого строительства, по которому у застройщика имеются перед участниками данного строительства определенные гарантийные обязательства. Поскольку собственниками выбран способ управления МКД, управляющая организация в данном случае представляет интересы участников долевого строительства, которые вправе в силу пункта 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства. Также судом апелляционной инстанции приняты во внимание обстоятельства, связанные с выдачей администрацией разрешения на ввод дома в эксплуатацию, как муниципальным органом власти, ответственным за проверку соответствия параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, подтверждающим его соответствие градостроительным нормам и правилам, а также проектной документации и разрешению на строительство. При этом поскольку факт нахождения квартиры на мансардном этаже является очевидным, подписавший акт ввода дома в эксплуатацию и акт приема-передачи к контракту истец не мог не знать о том, что приобретает квартиру на мансардном этаже. Также суд апелляционной инстанции с учетом разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума N 35, указал, что одна из квартир, приобретенных администрацией у предпринимателя, в настоящее время находится в частной собственности Казаковой В.Г., следовательно, администрация утратила право на распоряжение поименованным имуществом, ввиду чего правомочиями на подачу соответствующего иска не наделена.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: УК против застройщика МКД
(Кислов С.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)- у УК отсутствует обязанность исполнять предписание в связи с тем, что выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами и вопрос об их устранении должен решаться в рамках гарантийных обязательств застройщика;
(Кислов С.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)- у УК отсутствует обязанность исполнять предписание в связи с тем, что выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами и вопрос об их устранении должен решаться в рамках гарантийных обязательств застройщика;
Статья: Устранение управляющей организацией строительных дефектов в кровле крыши
(Снегирев А.Г.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 6)- выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами, и вопрос об их устранении должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств;
(Снегирев А.Г.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 6)- выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами, и вопрос об их устранении должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств;
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, исходил из того, что выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества управляющей организацией, а являются строительными дефектами и вопрос об их устранении должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств; оспариваемое предписание является неисполнимым ввиду отсутствия у управляющей организации денежных средств на проведение ремонтных работ кровли и возможности увеличить тариф, и, кроме того, для устранения выявленных нарушений необходимо проведение работ по капитальному ремонту кровли, что недопустимо в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, исходил из того, что выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества управляющей организацией, а являются строительными дефектами и вопрос об их устранении должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств; оспариваемое предписание является неисполнимым ввиду отсутствия у управляющей организации денежных средств на проведение ремонтных работ кровли и возможности увеличить тариф, и, кроме того, для устранения выявленных нарушений необходимо проведение работ по капитальному ремонту кровли, что недопустимо в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Статья: Застройщик управляет домом: налоговые обязательства
(Емельянова Е.В.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 1)Что касается платы за текущий ремонт, то сразу после ввода дома в эксплуатацию в общем случае нет нужды в проведении текущего ремонта, тем более что в первые несколько лет застройщик несет гарантийные обязательства. Поэтому застройщик обычно не собирает плату за текущий ремонт.
(Емельянова Е.В.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 1)Что касается платы за текущий ремонт, то сразу после ввода дома в эксплуатацию в общем случае нет нужды в проведении текущего ремонта, тем более что в первые несколько лет застройщик несет гарантийные обязательства. Поэтому застройщик обычно не собирает плату за текущий ремонт.