Договор аренды недействительная сделка
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды недействительная сделка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения1.2. Влечет ли недействительность договоров аренды наличие нескольких арендных сделок в отношении одного и того же имущества
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Формы
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)2.5. Первая ситуация будет иметь место всегда, когда на момент определения статуса построенного объекта у застройщика отсутствует какое-либо право на земельный участок. Это право может отсутствовать изначально, но может исчезнуть после начала или даже после окончания строительства как в силу признания недействительным акта публичного образования, которым предоставлен участок (в том числе и в связи с нарушением порядка предоставления), так и ввиду признания недействительным другого основания возникновения права на участок (например, признания недействительной сделки отчуждения участка застройщику или договора аренды участка между застройщиком и собственником).
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)2.5. Первая ситуация будет иметь место всегда, когда на момент определения статуса построенного объекта у застройщика отсутствует какое-либо право на земельный участок. Это право может отсутствовать изначально, но может исчезнуть после начала или даже после окончания строительства как в силу признания недействительным акта публичного образования, которым предоставлен участок (в том числе и в связи с нарушением порядка предоставления), так и ввиду признания недействительным другого основания возникновения права на участок (например, признания недействительной сделки отчуждения участка застройщику или договора аренды участка между застройщиком и собственником).
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<2> Постановление Шестнадцатого ААС от 16.03.2016 N 16АП-196/2016 по делу N А63-14455/2014: "Ответчик, начиная с 09.08.2010, не имел возможности надлежащим образом выполнять взятые на себя обязательства, ввиду обременения части земельного участка (строительной площадки) правами третьих лиц на объекты расположенные на ней, а также в связи с последующим прекращением прав истца на часть строительной площадки по причине признания судом указанного выше договора аренды земельного участка, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В ходе выполнения работ третьи лица неоднократно заявляли притязания на земельные участки, составляющие часть строительной площадки... 21.05.2012 ответчик письмом N 2376 уведомил истца о снижения темпов строительства в связи с наличием на стройплощадке принадлежащих ООО "Терра-Финанс" подземных коммуникаций... Однако, вышеназванные обстоятельства, препятствующие надлежащему ходу строительству, до настоящего времени так истцом и не устранены, из чего суд сделал правильный вывод о нарушении со стороны истца обязанности по сотрудничеству сторон в договоре строительного подряда".
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<2> Постановление Шестнадцатого ААС от 16.03.2016 N 16АП-196/2016 по делу N А63-14455/2014: "Ответчик, начиная с 09.08.2010, не имел возможности надлежащим образом выполнять взятые на себя обязательства, ввиду обременения части земельного участка (строительной площадки) правами третьих лиц на объекты расположенные на ней, а также в связи с последующим прекращением прав истца на часть строительной площадки по причине признания судом указанного выше договора аренды земельного участка, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В ходе выполнения работ третьи лица неоднократно заявляли притязания на земельные участки, составляющие часть строительной площадки... 21.05.2012 ответчик письмом N 2376 уведомил истца о снижения темпов строительства в связи с наличием на стройплощадке принадлежащих ООО "Терра-Финанс" подземных коммуникаций... Однако, вышеназванные обстоятельства, препятствующие надлежащему ходу строительству, до настоящего времени так истцом и не устранены, из чего суд сделал правильный вывод о нарушении со стороны истца обязанности по сотрудничеству сторон в договоре строительного подряда".
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораВозможна иная ситуация: арендатор знал о состоянии и особенностях объекта (например, если ранее арендовал его) и не убедился в том, что в договоре сведения отражены правильно и точно. В этом случае он не вправе ссылаться на то, что заблуждался относительно предмета сделки. В признании договора недействительным по ст. 178 ГК РФ ему будет отказано (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).
Статья: Защита прокурором публичных интересов в сфере платного землепользования в судебном порядке
(Текеев М.Ш.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2025, N 2)Анализ приведенных нарушений показывает, что в ряде случаев оспаривается правовое основание взимания платы за землю: признаются недействительными сделки, договоры аренды, применяются последствия недействительности сделок, из Единого государственного реестра прав на недвижимость исключаются записи об аренде земельных участков и т.п. В других случаях нарушения допускаются непосредственно в отношении процедуры взимания платы за землю, когда плательщики не вносят установленную плату либо не согласны с ее размером, способом начисления, корректировками. В обоих случаях имеет место нарушение публичного интереса, которое выражается либо в попытке недобросовестным способом избежать использования земли за плату и тем самым воспрепятствовать пополнению бюджета, либо в попытке получения прибыли в виде платы за землю без законных оснований не в пользу бюджета публичного образования. Распространенность злоупотреблений и нарушений публичных интересов, затрагивающих формирование доходов местных бюджетов за счет платы за сервитуты, доходов от передачи в аренду земельных участков, актуализирует надзорную деятельность и исковую работу органов прокуратуры. По словам Н.В. Михлиной, "защита прокурором земельных отношений в судебном порядке - одна из самых сложных категорий исков. Если обратиться к статистическим показателям, то почти все иски прокурора признаются судами обоснованными, и лишь 1,5 - 2% остается без удовлетворения, при этом именно они связаны с нарушениями земельного законодательства" <15>.
(Текеев М.Ш.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2025, N 2)Анализ приведенных нарушений показывает, что в ряде случаев оспаривается правовое основание взимания платы за землю: признаются недействительными сделки, договоры аренды, применяются последствия недействительности сделок, из Единого государственного реестра прав на недвижимость исключаются записи об аренде земельных участков и т.п. В других случаях нарушения допускаются непосредственно в отношении процедуры взимания платы за землю, когда плательщики не вносят установленную плату либо не согласны с ее размером, способом начисления, корректировками. В обоих случаях имеет место нарушение публичного интереса, которое выражается либо в попытке недобросовестным способом избежать использования земли за плату и тем самым воспрепятствовать пополнению бюджета, либо в попытке получения прибыли в виде платы за землю без законных оснований не в пользу бюджета публичного образования. Распространенность злоупотреблений и нарушений публичных интересов, затрагивающих формирование доходов местных бюджетов за счет платы за сервитуты, доходов от передачи в аренду земельных участков, актуализирует надзорную деятельность и исковую работу органов прокуратуры. По словам Н.В. Михлиной, "защита прокурором земельных отношений в судебном порядке - одна из самых сложных категорий исков. Если обратиться к статистическим показателям, то почти все иски прокурора признаются судами обоснованными, и лишь 1,5 - 2% остается без удовлетворения, при этом именно они связаны с нарушениями земельного законодательства" <15>.
Статья: Отдельные вопросы судебной практики по спорам о правах на самовольную постройку
(Преснецова Т.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Апелляционный суд пришел к выводу, что срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки не был пропущен, о нарушении своих прав комитет должен был узнать в момент признания договора аренды ничтожной сделкой и аннулирования записи о регистрации права аренды на основании решения суда по другому делу.
(Преснецова Т.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Апелляционный суд пришел к выводу, что срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки не был пропущен, о нарушении своих прав комитет должен был узнать в момент признания договора аренды ничтожной сделкой и аннулирования записи о регистрации права аренды на основании решения суда по другому делу.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договораЕсли стороны заключили договор субаренды, в отношении которого не было получено согласие арендодателя по основному договору аренды, то такая сделка может быть признана судом недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ, если будет доказано, что на момент совершения сделки субарендатор знал или должен был знать об отсутствии такого согласия.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Может ли ссудополучатель передавать полученное имущество по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. В отсутствие законодательного запрета товарищество как ссудополучатель вправе было сдать нежилые помещения в аренду с согласия управления Росимущества как ссудодателя. Такое согласие содержалось в пункте 4 раздела II договора ссуды. Буквальное содержание этого пункта не свидетельствует о том, что сдаче нежилых помещений в аренду должно было предшествовать согласование с начальником управления гражданской защиты администрации муниципального образования город Краснодар. Согласование договора аренды управлением МЧС не противоречило условию договора ссуды, которым стороны в качестве согласовывающего органа определили штаб (комитет) по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям. Необходимость согласования сдачи в аренду федерального имущества с руководителем одного из структурных подразделений органа местного самоуправления не логично и не соответствует смыслу норм пункта 2 статьи 615 и пункта 2 статьи 689 Гражданского кодекса. Основания для квалификации договора аренды как ничтожной сделки у судов отсутствовали..."
Может ли ссудополучатель передавать полученное имущество по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. В отсутствие законодательного запрета товарищество как ссудополучатель вправе было сдать нежилые помещения в аренду с согласия управления Росимущества как ссудодателя. Такое согласие содержалось в пункте 4 раздела II договора ссуды. Буквальное содержание этого пункта не свидетельствует о том, что сдаче нежилых помещений в аренду должно было предшествовать согласование с начальником управления гражданской защиты администрации муниципального образования город Краснодар. Согласование договора аренды управлением МЧС не противоречило условию договора ссуды, которым стороны в качестве согласовывающего органа определили штаб (комитет) по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям. Необходимость согласования сдачи в аренду федерального имущества с руководителем одного из структурных подразделений органа местного самоуправления не логично и не соответствует смыслу норм пункта 2 статьи 615 и пункта 2 статьи 689 Гражданского кодекса. Основания для квалификации договора аренды как ничтожной сделки у судов отсутствовали..."
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Статья: Исполнение реституционных обязательств по недействительным сделкам
(Бычков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 7)- ранее заключенный с арендатором договор аренды был признан недействительной сделкой, и последний имел право на возврат уплаченных денежных сумм в порядке реституции;
(Бычков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 7)- ранее заключенный с арендатором договор аренды был признан недействительной сделкой, и последний имел право на возврат уплаченных денежных сумм в порядке реституции;
Статья: Недействительность договора: итоги реформы и применение п. 2 ст. 431.1 Гражданского кодекса РФ
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)в) в качестве продолжения второй группы дел частой является следующая ситуация: арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за пользование объектом аренды, а арендатор отказывается платить арендную плату, поскольку объект аренды являлся самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) <11>. Возражение о самовольности постройки связано, как правило, с двумя причинами. Во-первых, арендодатель не является собственником самовольной постройки, а согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем должен быть собственник объекта аренды. Во-вторых, самовольная постройка не может являться объектом аренды в силу прямого запрета, предусмотренного в п. 2 ст. 222 ГК РФ (лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Суды применяют положения п. 2 ст. 431.1 ГК РФ на том основании, что при предъявлении иска арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются во внимание (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73). Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды ввиду самовольности его строительства, не препятствует заключению договора аренды, взысканию арендной платы, а заявление о недействительности договора аренды на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ признается недобросовестным по п. 2 ст. 431.1 ГК РФ.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)в) в качестве продолжения второй группы дел частой является следующая ситуация: арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за пользование объектом аренды, а арендатор отказывается платить арендную плату, поскольку объект аренды являлся самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) <11>. Возражение о самовольности постройки связано, как правило, с двумя причинами. Во-первых, арендодатель не является собственником самовольной постройки, а согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем должен быть собственник объекта аренды. Во-вторых, самовольная постройка не может являться объектом аренды в силу прямого запрета, предусмотренного в п. 2 ст. 222 ГК РФ (лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Суды применяют положения п. 2 ст. 431.1 ГК РФ на том основании, что при предъявлении иска арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются во внимание (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73). Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды ввиду самовольности его строительства, не препятствует заключению договора аренды, взысканию арендной платы, а заявление о недействительности договора аренды на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ признается недобросовестным по п. 2 ст. 431.1 ГК РФ.