Аренда земельного участка застройщиком
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда земельного участка застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Преимущественное право аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Инвестор по инвестиционному договору, заключенному по модели простого товарищества, имеет преимущественное право приобрести права аренды земельного участка, внесенные застройщиком в качестве вклада в общее дело, в случае отчуждения таких прав, если из инвестиционного договора не следует иное
(КонсультантПлюс, 2025)Инвестор по инвестиционному договору, заключенному по модели простого товарищества, имеет преимущественное право приобрести права аренды земельного участка, внесенные застройщиком в качестве вклада в общее дело, в случае отчуждения таких прав, если из инвестиционного договора не следует иное
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Индексация арендной платы
(КонсультантПлюс, 2025)...исходя из общего конкурентного принципа предоставления публичных земель в аренду... застройщику, обязанному, но не успевшему осуществить строительство на земельном участке в первоначально установленный срок аренды, [предоставляется - ред.] право завершить строительство на том же участке без конкурентных процедур, в силу чего невыполнение застройщиком обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему право пользоваться более льготными арендными условиями, в том числе в части размера арендной платы.
(КонсультантПлюс, 2025)...исходя из общего конкурентного принципа предоставления публичных земель в аренду... застройщику, обязанному, но не успевшему осуществить строительство на земельном участке в первоначально установленный срок аренды, [предоставляется - ред.] право завершить строительство на том же участке без конкурентных процедур, в силу чего невыполнение застройщиком обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему право пользоваться более льготными арендными условиями, в том числе в части размера арендной платы.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости10.1. Приобретает ли заказчик возведенного объекта недвижимости право пользования земельным участком, ранее предоставленным застройщику по договору аренды
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Иное толкование противоречит целям принятия Закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ и может привести к нарушению прав арендаторов (застройщиков) публичных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на использование участка по назначению и поставит таких арендаторов в неравное положение с иными арендаторами публичных земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Иное толкование противоречит целям принятия Закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ и может привести к нарушению прав арендаторов (застройщиков) публичных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на использование участка по назначению и поставит таких арендаторов в неравное положение с иными арендаторами публичных земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)5) пункт 1 статьи 201.3 после слов "в виде запрета на" дополнить словами "расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком,";
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)5) пункт 1 статьи 201.3 после слов "в виде запрета на" дополнить словами "расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком,";
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)После окончания строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса застройщик передает участникам строительства по передаточному акту индивидуальный жилой дом, а также принадлежащие застройщику права на земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом (п. 3.1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Передача индивидуального жилого дома и земельного участка застройщиком и принятие указанных объектов участником долевого строительства являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или аренды, если земельный участок находится в аренде у застройщика (п. 3.2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)После окончания строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса застройщик передает участникам строительства по передаточному акту индивидуальный жилой дом, а также принадлежащие застройщику права на земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом (п. 3.1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Передача индивидуального жилого дома и земельного участка застройщиком и принятие указанных объектов участником долевого строительства являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или аренды, если земельный участок находится в аренде у застройщика (п. 3.2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Готовое решение: Как учитывать аренду земельного участка под строительство
(КонсультантПлюс, 2025)Если ваша организация является застройщиком и на арендованном земельном участке строит объект с привлечением денежных средств дольщиков по договорам участия в долевом строительстве, то по общему правилу затраты, связанные с арендой этого участка, не учитываются в расходах при расчете налога на прибыль, поскольку они понесены (возмещены) за счет средств целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, Письма Минфина России от 01.09.2023 N 03-03-06/1/83727, от 14.09.2018 N 03-03-06/1/65837).
(КонсультантПлюс, 2025)Если ваша организация является застройщиком и на арендованном земельном участке строит объект с привлечением денежных средств дольщиков по договорам участия в долевом строительстве, то по общему правилу затраты, связанные с арендой этого участка, не учитываются в расходах при расчете налога на прибыль, поскольку они понесены (возмещены) за счет средств целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, Письма Минфина России от 01.09.2023 N 03-03-06/1/83727, от 14.09.2018 N 03-03-06/1/65837).
Статья: Соглашение о соразмерности неустойки в рамках договора аренды земельного участка
(Черемухин В.В.)
("Вестник Российской правовой академии", 2024, N 4)Одним из наиболее распространенных в сфере аренды земельных участков инструментом стимулирования застройщиков к надлежащему исполнению условий договоров аренды является неустойка [2], причем активно используются обе ее разновидности - как периодические пени, так и единовременные штрафы.
(Черемухин В.В.)
("Вестник Российской правовой академии", 2024, N 4)Одним из наиболее распространенных в сфере аренды земельных участков инструментом стимулирования застройщиков к надлежащему исполнению условий договоров аренды является неустойка [2], причем активно используются обе ее разновидности - как периодические пени, так и единовременные штрафы.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок (п. 26).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок (п. 26).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Принятие решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или о признании гражданина банкротом осуществляется арбитражным судом. Согласно ст. 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Принятие решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или о признании гражданина банкротом осуществляется арбитражным судом. Согласно ст. 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Статья: Застройщик на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы"
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)Оформление недостоверной документации на аренду (выкуп) земельных участков позволило застройщику избежать обложения экономии налогом на прибыль по ставке 20%, уплатив единый "упрощенный" налог по ставке 10% с суммы существенно заниженного дохода.
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)Оформление недостоверной документации на аренду (выкуп) земельных участков позволило застройщику избежать обложения экономии налогом на прибыль по ставке 20%, уплатив единый "упрощенный" налог по ставке 10% с суммы существенно заниженного дохода.
Готовое решение: Когда и как прекращается залог, возникший в силу закона
(КонсультантПлюс, 2025)Его реализуют в установленном законом порядке, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, и это, как правило, прекращает залог (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Однако суды допускают исключение для некоторых видов имущества. Например, для объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома) и права аренды земельного участка. При банкротстве застройщика такое имущество можно выставить на торги с условием о залоге в пользу участников строительства по сделкам, по которым застройщик обязался передать им в собственность будущие квартиры. Это рассматривается как поиск инвестора, готового окончить строительство (Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 308-КГ18-16552(2-5)).
(КонсультантПлюс, 2025)Его реализуют в установленном законом порядке, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, и это, как правило, прекращает залог (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Однако суды допускают исключение для некоторых видов имущества. Например, для объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома) и права аренды земельного участка. При банкротстве застройщика такое имущество можно выставить на торги с условием о залоге в пользу участников строительства по сделкам, по которым застройщик обязался передать им в собственность будущие квартиры. Это рассматривается как поиск инвестора, готового окончить строительство (Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 308-КГ18-16552(2-5)).
Статья: Договор, характеризующийся "неравенством переговорных возможностей", в практике хозяйствующих субъектов
(Соломин С.К.)
("Юрист", 2023, N 9)Арбитражный суд Тюменской области применил к спорному договору п. 2 и 3 ст. 428 ГК РФ, указав на то, что арендатор при заключении договора аренды земельного участка находился в положении, существенно затрудняющем согласование другой редакции условий этого договора, нежели той, которая была предложена арендодателем. Данное положение арендатора, по мнению суда, было вызвано невозможностью проведения переговорного процесса с арендодателем: во-первых, арендатор (застройщик земельного участка) имел обязательства перед участниками долевого строительства по введению в эксплуатацию жилого комплекса; во-вторых, спорный договор аренды земельного участка заключался непосредственно перед истечением срока аренды по предыдущему договору аренды. Аналогичной аргументации придерживался и Восьмой арбитражный апелляционный суд, оставив без удовлетворения апелляционную жалобу арендодателя.
(Соломин С.К.)
("Юрист", 2023, N 9)Арбитражный суд Тюменской области применил к спорному договору п. 2 и 3 ст. 428 ГК РФ, указав на то, что арендатор при заключении договора аренды земельного участка находился в положении, существенно затрудняющем согласование другой редакции условий этого договора, нежели той, которая была предложена арендодателем. Данное положение арендатора, по мнению суда, было вызвано невозможностью проведения переговорного процесса с арендодателем: во-первых, арендатор (застройщик земельного участка) имел обязательства перед участниками долевого строительства по введению в эксплуатацию жилого комплекса; во-вторых, спорный договор аренды земельного участка заключался непосредственно перед истечением срока аренды по предыдущему договору аренды. Аналогичной аргументации придерживался и Восьмой арбитражный апелляционный суд, оставив без удовлетворения апелляционную жалобу арендодателя.
Статья: Комментарий к Определению ВС РФ от 22.11.2022 N 16-КГ22-28-К4
(Кислов С.С.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 1)С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в МКД на земельный участок.
(Кислов С.С.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 1)С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в МКД на земельный участок.