Аренда правопреемство
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда правопреемство (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Форма с комментариями о рисках: Государственный контракт на аренду нежилого помещения, защищающий интересы заказчика (образец заполнения)
(КонсультантПлюс, 2026)8.1. При исполнении Контракта допускается смена Арендодателя, если новый арендодатель является правопреемником Арендодателя вследствие реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения.
(КонсультантПлюс, 2026)8.1. При исполнении Контракта допускается смена Арендодателя, если новый арендодатель является правопреемником Арендодателя вследствие реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Объекты гражданских прав: основы авторской концепции: монография"
(Козлова Н.В., Филиппова С.Ю.)
("Статут", 2025)Например, фермер, арендующий земельный участок для нужд своего хозяйства, может распорядиться этим правом аренды, заключив договор залога имущественного права, завещав его своему конкретному наследнику, иным образом. Если фермер не исполнит обязательство, обеспеченное залогом права аренды, залогодержатель сможет обратить взыскание на это право, которое может перейти к самому залогодержателю, быть реализовано и передано другому лицу. Если наследник фермера примет наследство, то право аренды перейдет к нему в порядке универсального правопреемства (п. 2 ст. 617, ст. 1112 ГК РФ). От наследника фермера это право далее может перейти к другим субъектам. Право аренды будет существовать и переходить от одного лица к другому до тех пор, пока действует договор аренды, заключенный между арендодателем и первоначальным арендатором. Легко представить ситуацию, сколько раз это право может переходить от одного лица к другому, если договор аренды был заключен, например, на 49 лет, что является весьма распространенной ситуацией.
(Козлова Н.В., Филиппова С.Ю.)
("Статут", 2025)Например, фермер, арендующий земельный участок для нужд своего хозяйства, может распорядиться этим правом аренды, заключив договор залога имущественного права, завещав его своему конкретному наследнику, иным образом. Если фермер не исполнит обязательство, обеспеченное залогом права аренды, залогодержатель сможет обратить взыскание на это право, которое может перейти к самому залогодержателю, быть реализовано и передано другому лицу. Если наследник фермера примет наследство, то право аренды перейдет к нему в порядке универсального правопреемства (п. 2 ст. 617, ст. 1112 ГК РФ). От наследника фермера это право далее может перейти к другим субъектам. Право аренды будет существовать и переходить от одного лица к другому до тех пор, пока действует договор аренды, заключенный между арендодателем и первоначальным арендатором. Легко представить ситуацию, сколько раз это право может переходить от одного лица к другому, если договор аренды был заключен, например, на 49 лет, что является весьма распространенной ситуацией.
Статья: Преимущественное право арендатора и нанимателя на заключение договора на новый срок: сравнительный анализ
(Климанова Д.Д.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 12)Преимущественное право на заключение договора аренды принадлежит арендатору, то есть физическому или юридическому лицу. Преимущественное право на заключение договора найма принадлежит нанимателю, то есть физическому лицу. При поднайме преимущественное право не переходит поднанимателю, такой запрет непосредственно установлен п. 6 ст. 685 ГК РФ. При субаренде предусмотрено специальное право субарендатора на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды с арендодателем в соответствии со ст. 618 ГК РФ. При сингулярном правопреемстве в форме осуществления перенайма, а также при универсальном правопреемстве преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок переходит к новому арендатору. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок также переходит при сингулярном и универсальном правопреемстве (ст. 686 ГК РФ), с разницей в том, что законом ограничен круг лиц, которые имеют право занять позицию нанимателя, а именно им может быть только совершеннолетний гражданин, постоянно проживающий с нанимателем. При этом важно отметить, что отдельная уступка исключительно преимущественного права, как неоднократно указывалось исследователями в доктрине, не допускается <8>.
(Климанова Д.Д.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 12)Преимущественное право на заключение договора аренды принадлежит арендатору, то есть физическому или юридическому лицу. Преимущественное право на заключение договора найма принадлежит нанимателю, то есть физическому лицу. При поднайме преимущественное право не переходит поднанимателю, такой запрет непосредственно установлен п. 6 ст. 685 ГК РФ. При субаренде предусмотрено специальное право субарендатора на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды с арендодателем в соответствии со ст. 618 ГК РФ. При сингулярном правопреемстве в форме осуществления перенайма, а также при универсальном правопреемстве преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок переходит к новому арендатору. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок также переходит при сингулярном и универсальном правопреемстве (ст. 686 ГК РФ), с разницей в том, что законом ограничен круг лиц, которые имеют право занять позицию нанимателя, а именно им может быть только совершеннолетний гражданин, постоянно проживающий с нанимателем. При этом важно отметить, что отдельная уступка исключительно преимущественного права, как неоднократно указывалось исследователями в доктрине, не допускается <8>.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 419 "Прекращение обязательства ликвидацией юридического лица" ГК РФ"Как видно из выписки из ЕГРЮЛ ликвидация юридического лица (арендатора) не предполагает правопреемства в отношении своих прав и обязанностей, следовательно, на основании статьи 419 Гражданского кодекса ликвидация арендатора влечет прекращение договора аренды от 03.05.2007 N 2500001676. Из смысла части 3 статьи 49 Гражданского кодекса следует, что в момент завершения ликвидации юридического лица прекращается его правоспособность, то есть способность иметь гражданские права, соответствующие целям его деятельности, и способность нести связанные с этой деятельностью гражданские обязанности.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2026)2. Правопреемство по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2026)2. Правопреемство по договору аренды
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)23. В случае расторжения договора аренды и утраты интереса арендатора в исполнении судебного акта собственник земельного участка вправе заявить о процессуальном правопреемстве по иску арендатора к третьему лицу об устранении нарушения права пользования земельным участком, не связанного с лишением владения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)23. В случае расторжения договора аренды и утраты интереса арендатора в исполнении судебного акта собственник земельного участка вправе заявить о процессуальном правопреемстве по иску арендатора к третьему лицу об устранении нарушения права пользования земельным участком, не связанного с лишением владения.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)Администрация отказала главе КФХ в заключении нового договора аренды без проведения торгов, сославшись на то, что с заявлением о предоставлении участка в аренду обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение участка в аренду без торгов. Арендатор-кооператив был ликвидирован 18 апреля 2012 г., в то время как дополнительные соглашения к договорам аренды были заключены с главой КФХ 11 января 2012 г., следовательно, не прослеживается правопреемство арендатора земельного участка, дополнительное соглашение заключено с не действующим на тот момент арендатором.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)Администрация отказала главе КФХ в заключении нового договора аренды без проведения торгов, сославшись на то, что с заявлением о предоставлении участка в аренду обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение участка в аренду без торгов. Арендатор-кооператив был ликвидирован 18 апреля 2012 г., в то время как дополнительные соглашения к договорам аренды были заключены с главой КФХ 11 января 2012 г., следовательно, не прослеживается правопреемство арендатора земельного участка, дополнительное соглашение заключено с не действующим на тот момент арендатором.
Статья: К вопросу о правовой неопределенности договора залога права аренды земельного участка
(Левшук В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 2)В отношении различий между уступкой и залогом возникает вопрос: по логике приравнивания только лишь с критерием, что меняется сторона в соглашении, можно ли полагать, что уступкой будет считаться, например, правопреемство при реорганизации в форме слияния? Конечно же, нет, так как в этом случае будет происходить универсальное правопреемство, а "прошлый" арендатор перестанет существовать, а уступка в любом случае является сингулярным правопреемством. Кредиторы же будут наделены правом требования досрочного исполнения обязательств в судебном порядке, чем уже гарантируются их права (однако нельзя не отметить, что такой жесткий подход, из-за которого практика реорганизации не находит широкого использования, неоднократно критиковался).
(Левшук В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 2)В отношении различий между уступкой и залогом возникает вопрос: по логике приравнивания только лишь с критерием, что меняется сторона в соглашении, можно ли полагать, что уступкой будет считаться, например, правопреемство при реорганизации в форме слияния? Конечно же, нет, так как в этом случае будет происходить универсальное правопреемство, а "прошлый" арендатор перестанет существовать, а уступка в любом случае является сингулярным правопреемством. Кредиторы же будут наделены правом требования досрочного исполнения обязательств в судебном порядке, чем уже гарантируются их права (однако нельзя не отметить, что такой жесткий подход, из-за которого практика реорганизации не находит широкого использования, неоднократно критиковался).
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияПри этом судебная практика исходит из того, что при ликвидации юридического лица в соответствии с п. 1 ст. 61 ГК РФ права и обязанности арендодателя к другому лицу не переходят. Напротив, при прекращении деятельности арендодателя - юридического лица в связи с его реорганизацией (ст. 57 ГК РФ) права и обязанности арендодателя переходят в соответствии с правилами о правопреемстве, которые установлены ст. 58 ГК РФ.
Готовое решение: В каком порядке происходит смена арендатора
(КонсультантПлюс, 2026)универсальное правопреемство при наследовании за физлицом или при реорганизации юрлица. Правопреемство на стороне арендатора - юрлица при его реорганизации осуществляется по общим правилам. Если арендатор - физлицо, то в случае смерти его права и обязанности по договору переходят к наследнику (наследникам), за исключением случаев, когда договор не может исполняться без личного участия наследодателя либо иным образом неразрывно связан с его личностью. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Так, при аренде недвижимости препятствием для правопреемства в порядке наследования являются личные качества арендатора, которыми было обусловлено заключение договора (п. 1 ст. 418, п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 617 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)универсальное правопреемство при наследовании за физлицом или при реорганизации юрлица. Правопреемство на стороне арендатора - юрлица при его реорганизации осуществляется по общим правилам. Если арендатор - физлицо, то в случае смерти его права и обязанности по договору переходят к наследнику (наследникам), за исключением случаев, когда договор не может исполняться без личного участия наследодателя либо иным образом неразрывно связан с его личностью. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Так, при аренде недвижимости препятствием для правопреемства в порядке наследования являются личные качества арендатора, которыми было обусловлено заключение договора (п. 1 ст. 418, п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 617 ГК РФ).
Статья: Последствия перехода права собственности на арендованную вещь в римском праве
(Пестов М.М.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)3.3. Процессуальный механизм взаимодействия
(Пестов М.М.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)3.3. Процессуальный механизм взаимодействия
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Как известно, право собственности возникает на основе различных правопорождающих юридических фактов - титулов собственности. В свою очередь титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные и производные. Различие между ними сводится к отсутствию или наличию правопреемства (или "сукцессии", от лат. successio - последовательность, вступление вместо другого), т.е. перехода прав и обязанностей от праводателя (в данном случае предшествующего собственника вещи) к правопреемнику (новому собственнику) в порядке производного правоприобретения с соблюдением сформулированного знаменитым римским юристом Домицием Ульпианом принципа "никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам" (nemo plus iuris ad alienum transferre potest, quam ipse habet) <356>. В соответствии с названным принципом сохраняются ранее установленные на отчуждаемую (приобретаемую) вещь права других лиц - несобственников (например, права залогодержателя, субъекта иного ограниченного вещного права или арендатора). При этом различается универсальное правопреемство (successio universalis), при котором "лицо одним актом своей воли или в силу единого события приобретает сразу целый комплекс прав и обязанностей, все имущество известного лица" (при наследовании или реорганизации юридического лица), и частное правопреемство (successio sigularis), при котором "совершается особый акт приобретения по отношению к каждому отдельному праву" <357> (например, при исполнении договорного обязательства).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Как известно, право собственности возникает на основе различных правопорождающих юридических фактов - титулов собственности. В свою очередь титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные и производные. Различие между ними сводится к отсутствию или наличию правопреемства (или "сукцессии", от лат. successio - последовательность, вступление вместо другого), т.е. перехода прав и обязанностей от праводателя (в данном случае предшествующего собственника вещи) к правопреемнику (новому собственнику) в порядке производного правоприобретения с соблюдением сформулированного знаменитым римским юристом Домицием Ульпианом принципа "никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам" (nemo plus iuris ad alienum transferre potest, quam ipse habet) <356>. В соответствии с названным принципом сохраняются ранее установленные на отчуждаемую (приобретаемую) вещь права других лиц - несобственников (например, права залогодержателя, субъекта иного ограниченного вещного права или арендатора). При этом различается универсальное правопреемство (successio universalis), при котором "лицо одним актом своей воли или в силу единого события приобретает сразу целый комплекс прав и обязанностей, все имущество известного лица" (при наследовании или реорганизации юридического лица), и частное правопреемство (successio sigularis), при котором "совершается особый акт приобретения по отношению к каждому отдельному праву" <357> (например, при исполнении договорного обязательства).