Аренда недвижимости с правом выкупа учет
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда недвижимости с правом выкупа учет (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 4 "Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества" Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""Таким образом, сам по себе отказ в подписании проекта договора в редакции, предложенной арендодателем помещения, с учетом наличия разногласий по цене договора не является основанием утраты преимущественного права на выкуп объекта недвижимого имущества, в связи с чем, довод ответчика об утрате истцом преимущественного права на выкуп недвижимого имущества является необоснованным."
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)...арендатор получил от ООО "А" уведомление... о переходе... права собственности на арендованные помещения ООО "А", в подтверждение чего ООО "А" представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости... Из указанной выписки следует, что право собственности ООО "А" на спорные помещения было зарегистрировано на основании договора... купли-продажи недвижимого имущества...
(КонсультантПлюс, 2025)...арендатор получил от ООО "А" уведомление... о переходе... права собственности на арендованные помещения ООО "А", в подтверждение чего ООО "А" представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости... Из указанной выписки следует, что право собственности ООО "А" на спорные помещения было зарегистрировано на основании договора... купли-продажи недвижимого имущества...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли выкупная цена существенным условием договора аренды недвижимости с последующим переходом права собственности на имущество к арендатору
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд исходил из того, что договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа (с учетом дополнительных соглашений к нему от 26.12.2006), на который ссылается предприниматель как на основание возникновения у него права собственности, в части права на выкуп помещений является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия о выкупной цене имущества, а потому не может являться основанием возникновения у предпринимателя права собственности на эти объекты.
Является ли выкупная цена существенным условием договора аренды недвижимости с последующим переходом права собственности на имущество к арендатору
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд исходил из того, что договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа (с учетом дополнительных соглашений к нему от 26.12.2006), на который ссылается предприниматель как на основание возникновения у него права собственности, в части права на выкуп помещений является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия о выкупной цене имущества, а потому не может являться основанием возникновения у предпринимателя права собственности на эти объекты.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения о купле-продаже.
Можно ли продать часть нежилого помещения или здания по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить. При этом Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости..."
Можно ли продать часть нежилого помещения или здания по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить. При этом Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости..."
Нормативные акты
Приказ Росстата от 23.12.2024 N 675
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"По строке 19 из строки 01 по графе 9 раздела I формы выделяются данные о доходных вложениях в материальные ценности, кроме инвестиционной недвижимости. К ним относятся основные фонды, отражаемые в бухгалтерском учете на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности", принадлежащие организации, но не используемые ею непосредственно для производства товаров и услуг и не предназначенные для этого, а сданные в аренду, лизинг, прокат или предназначенные для сдачи в аренду, лизинг (в том числе с последующим выкупом), прокат (кроме имущества потребительского назначения, не относящегося к основным фондам) с целью извлечения дохода.
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"По строке 19 из строки 01 по графе 9 раздела I формы выделяются данные о доходных вложениях в материальные ценности, кроме инвестиционной недвижимости. К ним относятся основные фонды, отражаемые в бухгалтерском учете на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности", принадлежащие организации, но не используемые ею непосредственно для производства товаров и услуг и не предназначенные для этого, а сданные в аренду, лизинг, прокат или предназначенные для сдачи в аренду, лизинг (в том числе с последующим выкупом), прокат (кроме имущества потребительского назначения, не относящегося к основным фондам) с целью извлечения дохода.
Распоряжение Мингосимущества РФ от 15.04.1999 N 558-р
"О праве научных организаций сдавать в аренду временно не используемое имущество"Во исполнение Федерального закона от 19 июля 1998 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О науке и государственной научно - технической политике", распоряжения Мингосимущества России от 6 июля 1998 г. N 645-р и с учетом Постановления Президиума РАН от 26 января 1999 г. N 23:
"О праве научных организаций сдавать в аренду временно не используемое имущество"Во исполнение Федерального закона от 19 июля 1998 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О науке и государственной научно - технической политике", распоряжения Мингосимущества России от 6 июля 1998 г. N 645-р и с учетом Постановления Президиума РАН от 26 января 1999 г. N 23:
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договораПри заключении договора аренды с правом выкупа следует учитывать требования, которые предъявляются к его форме. Здание, сооружение, помещение являются недвижимостью, следовательно, исходя из п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды таких объектов с правом выкупа должен быть заключен с учетом требований к форме договора купли-продажи недвижимости, установленных ст. 550 ГК РФ, а именно в письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами.
Корреспонденция счетов: Как отражаются в учете организации-арендатора расходы в виде арендной платы по договору аренды недвижимости?..
(Консультация эксперта, 2025)В рассматриваемой ситуации срок аренды не превышает 12 месяцев. При этом договор не предусматривает ни перехода права собственности на помещение, ни возможности выкупить его по цене значительно ниже справедливой стоимости, передать в субаренду. В связи с этим организация-арендатор не признает право пользования активом и не признает обязательство по аренде (пп. "а" п. 11, п. 12 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н).
(Консультация эксперта, 2025)В рассматриваемой ситуации срок аренды не превышает 12 месяцев. При этом договор не предусматривает ни перехода права собственности на помещение, ни возможности выкупить его по цене значительно ниже справедливой стоимости, передать в субаренду. В связи с этим организация-арендатор не признает право пользования активом и не признает обязательство по аренде (пп. "а" п. 11, п. 12 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н).
Статья: Лизинг
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Так, при заключении договора аренды недвижимого имущества арендодатель также предоставляет арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Как и договором лизинга, договором аренды может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Так, при заключении договора аренды недвижимого имущества арендодатель также предоставляет арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Как и договором лизинга, договором аренды может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Во-первых, аренда с правом выкупа является альтернативой кредитованию. В объявлениях о продаже недвижимости часто можно встретить информацию о том, что приобретение того или иного объекта возможно в форме аренды с правом выкупа. Указание на эту возможность обычно рассчитано на ту категорию граждан, которым кредитные учреждения отказывают в предоставлении финансирования.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Во-первых, аренда с правом выкупа является альтернативой кредитованию. В объявлениях о продаже недвижимости часто можно встретить информацию о том, что приобретение того или иного объекта возможно в форме аренды с правом выкупа. Указание на эту возможность обычно рассчитано на ту категорию граждан, которым кредитные учреждения отказывают в предоставлении финансирования.
Вопрос: Об НДС при приобретении муниципального недвижимого имущества субъектом МСП, являвшимся арендатором этого имущества.
(Письмо Минфина России от 11.01.2023 N 03-07-11/586)В связи с наличием всех условий согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для реализации арендатором преимущественного права на выкуп муниципального имущества был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
(Письмо Минфина России от 11.01.2023 N 03-07-11/586)В связи с наличием всех условий согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для реализации арендатором преимущественного права на выкуп муниципального имущества был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
Готовое решение: В какой момент переходит право собственности на товар по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)для договора аренды с правом выкупа (который является смешанным, с элементами купли-продажи) момент перехода права собственности на имущество к арендатору можно определить с учетом п. 1 ст. 624 ГК РФ, согласно которому законом или договором может предусматриваться переход права собственности по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если выкупается недвижимое имущество, то собственником арендатор станет после государственной регистрации своего права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
(КонсультантПлюс, 2025)для договора аренды с правом выкупа (который является смешанным, с элементами купли-продажи) момент перехода права собственности на имущество к арендатору можно определить с учетом п. 1 ст. 624 ГК РФ, согласно которому законом или договором может предусматриваться переход права собственности по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если выкупается недвижимое имущество, то собственником арендатор станет после государственной регистрации своего права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли взыскать неосновательное обогащение по договору аренды, признанному незаключенным или недействительным, если арендодатель заявил иск о взыскании арендной платы и не менял предмет или основание иска
(КонсультантПлюс, 2025)"...Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Смалюк И.А. о взыскании 1 019 540 руб. 05 коп. задолженности по договору аренды, в том числе 910 911 руб. 05 коп. основного долга по арендной плате, 108 629 руб. пени; о расторжении договора о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 05.12.2005 N 122/05 и выселении предпринимателя из арендуемых объектов федерального недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, 322, общей площадью 90,3 кв. м (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Можно ли взыскать неосновательное обогащение по договору аренды, признанному незаключенным или недействительным, если арендодатель заявил иск о взыскании арендной платы и не менял предмет или основание иска
(КонсультантПлюс, 2025)"...Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Смалюк И.А. о взыскании 1 019 540 руб. 05 коп. задолженности по договору аренды, в том числе 910 911 руб. 05 коп. основного долга по арендной плате, 108 629 руб. пени; о расторжении договора о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 05.12.2005 N 122/05 и выселении предпринимателя из арендуемых объектов федерального недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, 322, общей площадью 90,3 кв. м (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Типовая ситуация: Аренда: учет у арендодателя
(Издательство "Главная книга", 2025)ОС, сданные в аренду без права выкупа, в том числе по долгосрочным договорам, арендодатель продолжает учитывать у себя на балансе и амортизировать. Недвижимость, предназначенную для аренды, учитывают на счете 03: по дебету - приобретение или перевод со счета 01, по кредиту - выбытие. Такую недвижимость можно не амортизировать, но тогда ее нужно регулярно переоценивать (п. 11 ФСБУ 6/2020, п. 26 ФСБУ 25/2018, ст. 265 НК РФ).
(Издательство "Главная книга", 2025)ОС, сданные в аренду без права выкупа, в том числе по долгосрочным договорам, арендодатель продолжает учитывать у себя на балансе и амортизировать. Недвижимость, предназначенную для аренды, учитывают на счете 03: по дебету - приобретение или перевод со счета 01, по кредиту - выбытие. Такую недвижимость можно не амортизировать, но тогда ее нужно регулярно переоценивать (п. 11 ФСБУ 6/2020, п. 26 ФСБУ 25/2018, ст. 265 НК РФ).
Корреспонденция счетов: ...Как отражаются в учете организации-арендатора получение и возврат арендованного объекта недвижимости (нежилого помещения)? Согласно заключенному договору аренды недвижимости (нежилого помещения) арендодатель предоставил организации-арендатору нежилое помещение в аренду. Срок аренды нежилого помещения составляет пять лет. Стоимость данного арендованного имущества по договору - 2 500 000 руб.
(Консультация эксперта, 2025)Как отмечалось выше, данные первичные учетные документы являются двухсторонними. Указанные документы целесообразно согласовать арендодателем и арендатором при подписании договора аренды нежилого помещения, а также закрепить в качестве приложения к такому договору (см. примерные формы акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) и акта возврата недвижимости (нежилого помещения)).
(Консультация эксперта, 2025)Как отмечалось выше, данные первичные учетные документы являются двухсторонними. Указанные документы целесообразно согласовать арендодателем и арендатором при подписании договора аренды нежилого помещения, а также закрепить в качестве приложения к такому договору (см. примерные формы акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) и акта возврата недвижимости (нежилого помещения)).