Аренда недвижимости с правом выкупа учет
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда недвижимости с правом выкупа учет (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 4 "Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества" Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""Таким образом, сам по себе отказ в подписании проекта договора в редакции, предложенной арендодателем помещения, с учетом наличия разногласий по цене договора не является основанием утраты преимущественного права на выкуп объекта недвижимого имущества, в связи с чем, довод ответчика об утрате истцом преимущественного права на выкуп недвижимого имущества является необоснованным."
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)...арендатор получил от ООО "А" уведомление... о переходе... права собственности на арендованные помещения ООО "А", в подтверждение чего ООО "А" представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости... Из указанной выписки следует, что право собственности ООО "А" на спорные помещения было зарегистрировано на основании договора... купли-продажи недвижимого имущества...
(КонсультантПлюс, 2025)...арендатор получил от ООО "А" уведомление... о переходе... права собственности на арендованные помещения ООО "А", в подтверждение чего ООО "А" представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости... Из указанной выписки следует, что право собственности ООО "А" на спорные помещения было зарегистрировано на основании договора... купли-продажи недвижимого имущества...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли выкупная цена существенным условием договора аренды недвижимости с последующим переходом права собственности на имущество к арендатору
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд исходил из того, что договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа (с учетом дополнительных соглашений к нему от 26.12.2006), на который ссылается предприниматель как на основание возникновения у него права собственности, в части права на выкуп помещений является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия о выкупной цене имущества, а потому не может являться основанием возникновения у предпринимателя права собственности на эти объекты.
Является ли выкупная цена существенным условием договора аренды недвижимости с последующим переходом права собственности на имущество к арендатору
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд исходил из того, что договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа (с учетом дополнительных соглашений к нему от 26.12.2006), на который ссылается предприниматель как на основание возникновения у него права собственности, в части права на выкуп помещений является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия о выкупной цене имущества, а потому не может являться основанием возникновения у предпринимателя права собственности на эти объекты.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения о купле-продаже.
Можно ли продать часть нежилого помещения или здания по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить. При этом Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости..."
Можно ли продать часть нежилого помещения или здания по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить. При этом Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости..."
Нормативные акты
Приказ Росстата от 23.12.2024 N 675
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"По строке 19 из строки 01 по графе 9 раздела I формы выделяются данные о доходных вложениях в материальные ценности, кроме инвестиционной недвижимости. К ним относятся основные фонды, отражаемые в бухгалтерском учете на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности", принадлежащие организации, но не используемые ею непосредственно для производства товаров и услуг и не предназначенные для этого, а сданные в аренду, лизинг, прокат или предназначенные для сдачи в аренду, лизинг (в том числе с последующим выкупом), прокат (кроме имущества потребительского назначения, не относящегося к основным фондам) с целью извлечения дохода.
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"По строке 19 из строки 01 по графе 9 раздела I формы выделяются данные о доходных вложениях в материальные ценности, кроме инвестиционной недвижимости. К ним относятся основные фонды, отражаемые в бухгалтерском учете на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности", принадлежащие организации, но не используемые ею непосредственно для производства товаров и услуг и не предназначенные для этого, а сданные в аренду, лизинг, прокат или предназначенные для сдачи в аренду, лизинг (в том числе с последующим выкупом), прокат (кроме имущества потребительского назначения, не относящегося к основным фондам) с целью извлечения дохода.
Распоряжение Мингосимущества РФ от 15.04.1999 N 558-р
"О праве научных организаций сдавать в аренду временно не используемое имущество"Во исполнение Федерального закона от 19 июля 1998 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О науке и государственной научно - технической политике", распоряжения Мингосимущества России от 6 июля 1998 г. N 645-р и с учетом Постановления Президиума РАН от 26 января 1999 г. N 23:
"О праве научных организаций сдавать в аренду временно не используемое имущество"Во исполнение Федерального закона от 19 июля 1998 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О науке и государственной научно - технической политике", распоряжения Мингосимущества России от 6 июля 1998 г. N 645-р и с учетом Постановления Президиума РАН от 26 января 1999 г. N 23:
Статья: Выкуп публичного имущества: об НДС-льготе
(Карпова Е.В.)
("НДС: проблемы и решения", 2023, N 5)Индивидуальный предприниматель (плательщик "упрощенного" налога в связи с применением УСН) - арендатор муниципального имущества. Он располагает преимущественным правом на выкуп объекта аренды, в связи с чем заключает договор купли-продажи недвижимости.
(Карпова Е.В.)
("НДС: проблемы и решения", 2023, N 5)Индивидуальный предприниматель (плательщик "упрощенного" налога в связи с применением УСН) - арендатор муниципального имущества. Он располагает преимущественным правом на выкуп объекта аренды, в связи с чем заключает договор купли-продажи недвижимости.
Готовое решение: Как продать государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении
(КонсультантПлюс, 2025)Суды отмечают, что арендатор не может приобрести часть здания в порядке реализации преимущественного права на выкуп, если эта часть не обособлена от других помещений. По смыслу Закона N 159-ФЗ объектом такой сделки может быть только недвижимость, поставленная на кадастровый учет. Например, арендатор не сможет обособить и выкупить расположенные отдельно друг от друга помещения, проход в которые осуществляется через другие помещения, которые арендатор не арендует.
(КонсультантПлюс, 2025)Суды отмечают, что арендатор не может приобрести часть здания в порядке реализации преимущественного права на выкуп, если эта часть не обособлена от других помещений. По смыслу Закона N 159-ФЗ объектом такой сделки может быть только недвижимость, поставленная на кадастровый учет. Например, арендатор не сможет обособить и выкупить расположенные отдельно друг от друга помещения, проход в которые осуществляется через другие помещения, которые арендатор не арендует.
Корреспонденция счетов: ...Как отражаются в учете организации-арендатора получение и возврат арендованного объекта недвижимости (нежилого помещения)? Согласно заключенному договору аренды недвижимости (нежилого помещения) арендодатель предоставил организации-арендатору нежилое помещение в аренду. Срок аренды нежилого помещения составляет пять лет. Стоимость данного арендованного имущества по договору - 2 500 000 руб.
(Консультация эксперта, 2025)Как отмечалось выше, данные первичные учетные документы являются двухсторонними. Указанные документы целесообразно согласовать арендодателем и арендатором при подписании договора аренды нежилого помещения, а также закрепить в качестве приложения к такому договору (см. примерные формы акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) и акта возврата недвижимости (нежилого помещения)).
(Консультация эксперта, 2025)Как отмечалось выше, данные первичные учетные документы являются двухсторонними. Указанные документы целесообразно согласовать арендодателем и арендатором при подписании договора аренды нежилого помещения, а также закрепить в качестве приложения к такому договору (см. примерные формы акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) и акта возврата недвижимости (нежилого помещения)).
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
Корреспонденция счетов: Как отражаются в учете организации-арендатора расходы в виде арендной платы по договору аренды недвижимости?..
(Консультация эксперта, 2025)В рассматриваемой ситуации срок аренды не превышает 12 месяцев. При этом договор не предусматривает ни перехода права собственности на помещение, ни возможности выкупить его по цене значительно ниже справедливой стоимости, передать в субаренду. В связи с этим организация-арендатор не признает право пользования активом и не признает обязательство по аренде (пп. "а" п. 11, п. 12 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н).
(Консультация эксперта, 2025)В рассматриваемой ситуации срок аренды не превышает 12 месяцев. При этом договор не предусматривает ни перехода права собственности на помещение, ни возможности выкупить его по цене значительно ниже справедливой стоимости, передать в субаренду. В связи с этим организация-арендатор не признает право пользования активом и не признает обязательство по аренде (пп. "а" п. 11, п. 12 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете исправление ошибки в виде занижения суммы арендной платы, учтенной в составе расходов, если данная ошибка выявлена в следующем отчетном году после утверждения годовой бухгалтерской отчетности и является существенной, при этом уточненная налоговая декларация по налогу на прибыль за период, в котором произошло занижение расходов, не подается?..
(Консультация эксперта, 2025)Изменение условий договора, в том числе размера арендной платы, возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Такое соглашение должно быть совершено в письменной форме и в случае, если договор аренды подлежит государственной регистрации, вступает в силу с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 452, п. п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
(Консультация эксперта, 2025)Изменение условий договора, в том числе размера арендной платы, возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Такое соглашение должно быть совершено в письменной форме и в случае, если договор аренды подлежит государственной регистрации, вступает в силу с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 452, п. п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
"Аренда и лизинг: Практическое руководство по применению ФСБУ 25/2018 с учетом норм МСФО и рекомендаций разработчиков"
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)Это важно знать арендодателю, у которого это может породить два вида учета по одному договору аренды, в рамках которого на длительный срок сдана недвижимость вместе с землей с последующим их выкупом арендатором:
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)Это важно знать арендодателю, у которого это может породить два вида учета по одному договору аренды, в рамках которого на длительный срок сдана недвижимость вместе с землей с последующим их выкупом арендатором:
Статья: О некоторых особенностях заключения договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа
(Боев А.С.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 3)Во всем многообразии видов и форм договоров аренды особую роль для экономической самостоятельности хозяйствующих субъектов как основы для финансовых инструментов развития играют сделки, в том числе договоры аренды, с недвижимым имуществом, которые не просто предоставляют в пользование имущество, а позволяют его модернизировать, реконструировать, извлекать максимальную пользу и приобрести в собственность через выкуп. Анализ судебной практики показывает высокую ресурсозатратность споров сторон договоров аренды недвижимого имущества, влияние на другие аспекты экономической деятельности, сферу кредитования и частную собственность. Такая судебная практика позволяет выявить несовершенство правового регулирования, которое следует устранять не только на законодательном уровне, но и на научном и в процессе толкования норм с учетом сложившейся позитивной правоприменительной практики.
(Боев А.С.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 3)Во всем многообразии видов и форм договоров аренды особую роль для экономической самостоятельности хозяйствующих субъектов как основы для финансовых инструментов развития играют сделки, в том числе договоры аренды, с недвижимым имуществом, которые не просто предоставляют в пользование имущество, а позволяют его модернизировать, реконструировать, извлекать максимальную пользу и приобрести в собственность через выкуп. Анализ судебной практики показывает высокую ресурсозатратность споров сторон договоров аренды недвижимого имущества, влияние на другие аспекты экономической деятельности, сферу кредитования и частную собственность. Такая судебная практика позволяет выявить несовершенство правового регулирования, которое следует устранять не только на законодательном уровне, но и на научном и в процессе толкования норм с учетом сложившейся позитивной правоприменительной практики.
Вопрос: Об НДС при приобретении муниципального недвижимого имущества субъектом МСП, являвшимся арендатором этого имущества.
(Письмо Минфина России от 11.01.2023 N 03-07-11/586)В связи с наличием всех условий согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для реализации арендатором преимущественного права на выкуп муниципального имущества был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
(Письмо Минфина России от 11.01.2023 N 03-07-11/586)В связи с наличием всех условий согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для реализации арендатором преимущественного права на выкуп муниципального имущества был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.